經紀人在房地產市場中的作用探究

[摘要] 文章從我國房地產經紀行業的由來、房地產經紀的概念內涵入手，分析了經紀人在房地產市場中的作用定位迷惘，從房地產商品特點、房地產市場信息不對稱兩方面探究經紀人在房地產市場中的作用。

[關鍵詞] 經紀 房地產市場 商品 信息

一、我國房地產經紀行業的由來

我國房地產經紀業的歷史源遠流長，其興起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載；在元代就大量存在從事房地產經紀活動的人，當時從事房地產經紀活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”，這一稱謂一直沿用到清代;1840年鴉片戰爭之后，隨著通商口岸的設立以及租界的設立，許多外商紛紛在中國投資房地產，在我國一些通商口岸城市，如上海，房地產經紀活動隨之產生，在當時出現的專門為房地產業主經營和轉手出租房屋的人，被稱為“二房東”。“二房東”、“房地產掮客”作為一個社會階層一直延續至解放初期。

解放初期，民間房地產經紀活動比較混亂，在20世紀50年代初期，政府加強了對經紀人員的管理，整治了當時的房地產經紀業;隨后由于住房作為“福利品”由國家分配，房地產業一度消失，房地產經紀活動也基本消失。

隨著改革開放，市場經濟體制的逐步完善，特別是城市住房制度的改革，房地產業的蓬勃發展，人們生活、學習和工作節奏的加快和對住房的迫切需求，在城鎮住房體制改革不斷深化和住房分配市場化的強大推力下，作為為房地產業發展服務的房地產經紀業也在逐步發展中形成市場。2001年8月15日建設部發布了修改的《城市房地產中介服務管理規定》，2001年l2月18日人事部、建設部印發了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》，對房地產經紀人的考試、注冊、職責等進行了規定，現在建設部即將出臺《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀人作為專業技術人員的法律地位得以確立，我國當代房地產經紀行業逐步為社會所承認。

二、經紀人在房地產市場中的作用定位迷惘

目前我國理論界對經紀、經紀人的概念還沒有形成統一的認識，立法界對經紀、經紀人的概念內涵也存在著較為廣泛的爭論。有學者認為經紀包含以下三方面內容：第一，經紀是以收取傭金為目的的有償服務活動；第二，經紀的內涵包括了居間、行紀和代理等所有受托行為；第三，經紀行為主體包括自然人、法人和其他經濟組織。持這種觀點的人認為：經紀活動不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為，而是與辦理委托事務緊密聯系在一起的，經紀人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務，即行紀行為；另一方面又以委托人的名義從事代理活動。正因為這種觀念，為黑中介——低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價提供了土壤，經紀人的作用不是促成交易，變成低進高出的商人，以致部分經紀人、經紀公司誤以為他們的效益就是賺取差價，其實不然。

筆者認為，房地產經紀的概念與普通經紀概念不同，分析房地產經紀的內涵要從我國房地產經紀業實際、從有利于規范管理房地產經紀業的角度出發，對我國房地產經紀的內涵進行約定，其內涵主要包含以下兩層含義：一是居間，其特點是房地產經紀人作為受托人不是代理完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為代理人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。也可以說是一般意義上的經紀概念。二是代理，其特點是房地產經紀人必須以委托人名義從事受托行為，該受托行為僅限于民事法律行為，而且被代理人直接承擔房地產經紀人的法律責任，房地產經紀人的報酬由代理合同約定。這時的房地產經紀人與一般意義上的經紀人概念則完全不同。據上，由于房地產經紀的內涵包括居間與代理兩部分內容，本文所論及的僅限于居間內容，即一般意義上經紀的概念，受托人不是代理完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為代理人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。這樣，房地產經紀人作為專業技術人員，借助個人的專業知識和對房地產市場信息的充分把握，輔以法律素質、業務技能（理解能力、判斷能力、溝通能力、協調談判能力和應變能力）來牽線搭橋、居間介紹、說合買賣雙方、促成交易。一方面，為客戶買到最適合他的房屋；另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客戶找到最好的媳婦”。只有這樣，房地產經紀人才能在由房地產這種特殊商品構成的信息不對稱的房地產市場中，解決信息不對稱，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，彰顯其社會作用。

三、經紀人在房地產市場中的作用原因探究

為什么一般意義上房地產經紀人，不是代理完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人在房地產市場中的作用是解決信息不對稱，為客戶買到最適合他的房屋，為不同的房源找到最適合它的客戶，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，而不是低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價。筆者以為，這是由房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱所引發的。正是因為房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱，才有房地產經紀行業。

1.房地產商品的特點探究

筆者以為房地產商品的如下特點，造成房地產市場信息不對稱。

(1)不可移動性

房地產一個最重要的特點是位置的固定性或不可移動性。由于不可移動習慣，每宗房地產的溫度、濕度、日照、交通、周圍環境等均有一定的狀態，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置。房地產的這種不可移動性，決定了房地產市場只能是一個地區性的市場。

(2)獨一無二性

房地產不像其他商品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗房地產是完全相同的。房地產的獨一無二性，使得房地產之間不能實現完全替代，從而房地產市場不能實現完全競爭。

(3)用途多樣性

房地產由于具有用途多樣性，使得同一宗房地產的利用在不同用途及利用方式之間出現了競爭和優選的問題。

(4)相互影響性

房地產的價值不僅與其本身的狀況有直接的關系，還取決于周圍其他房地產的狀況，受附近房地產用途和開發利用的影響。

(5)易受限制性

政府對房地產的限制一般通過警察權、征用權、征稅權、充公權來實現。這一點說明了房地產投資的風險性，也說明了政府制定長遠房地產政策的重要性。

(6)難以變現性

房地產價值大，加上不可移動性和獨一無二性，因此，房地產變現困難；如果快速變現，又只有相當幅度的降價。

2.房地產市場信息不對稱探究

房地產市場是房地產(或權益)作為商品進行生產、買賣、租賃、抵押和互換等交易活動的總和。房地產商品的上述特點，加上房地產產品具備有形的物質實體和無形的權益關系雙重特性，使得房地產不是簡單的物質實體，而是被信息化了(即被加載了市場信息)的房地產物質信息體系。房地產作為一種被信息化的特殊商品，具有交易的物質實體不能像買賣小菜、服裝一樣進行空間位移，只能是進行權益的轉移。房地產商品的這種屬地性(地域性)極強，其地域性不僅表現為建筑風格、文化環境、生活習慣，而且表現為區域經濟水平、土地資源特點、城市基礎設施、生活環境等方面，房地產商品這種強烈的地域特性，決定其具有獨一無二性、用途多樣性、相互影響性、易受限制性、難以變現性等特點，而且房地產權益為各種政策、法規所約束，一般消費者難以識別。這樣導致房地產市場是典型的不完全競爭市場。一般商品(比如小菜、服裝)由于有統一的標準和規格，市場信息充分、各品牌可以相互比較，這樣信息傳播暢通；但房地產市場信息復雜、隱蔽、難以參照，且交易形式多樣化，這樣非專業人員即普通的消費者不能輕易進入房地產市場進行房地產商品信息收集、整理，進而進行正常、有利的交易。市場上任何一個人(包括發展商、交易者、使用者)都不可能掌握完全的市場信息，只有專業人員(如房地產經紀人、估價師)借助自己的專業知識，輔以法律素質、業務技能，長期市場信息的搜尋、處理，才有可能借助自己豐富的房地產市場信息進行專業服務。

依上述，由于房地產商品的固有特點，導致房地產市場的信息不對稱(不完全)特性，市場上任何一個人(包括發展商、交易者、使用者)都不可能掌握完全的市場信息，人們才會經常犯這樣那樣的錯誤;分析判斷失誤、投資決策失誤或最終的失敗等等。所以房地產商品的特點導致房地產市場信息不對稱，導致房地產經紀行業。房地產經紀人在信息不對稱的房地產市場中，解決信息不對稱，一方面，為客戶買到最適合他的房屋;另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，彰顯其社會作用。