修改《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的探討

[摘要] 在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》修改征求意見的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)近年新法規(guī)的頒布和估價實踐的發(fā)展，對《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的估價方法中的成本法、市場比較法和收益法的有關(guān)六項技術(shù)規(guī)范內(nèi)容提出了修改建議，同時提出了其他相關(guān)完善化建議。

[關(guān)鍵詞] 修改 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 土地折舊 開發(fā)利潤 土地使用權(quán)剩余年限

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（Code for Real Estate Appraisal）(GB/T 50291-1999)自1999年6月1日實施以來，對規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，使估價結(jié)果客觀、公正、合理等方面起到了非常重要的作用。而隨著估價實踐的進行及一些新法規(guī)的頒布，估價規(guī)范的部分內(nèi)容有待于修改和進一步完善。本文對估價規(guī)范修改內(nèi)容作以研究探討。

一、關(guān)于成本法中的修改建議

1.建議修改規(guī)范5.4.12條為“基算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，并對土地的剩余使用年限進行修正（相當于計算土地折舊），或為土地的剩余使用年限重置價格加上建筑物的現(xiàn)值，必要時還應扣除由于舊有建筑物存在而導致的土地價值損失。”

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》5.4.12條為“基算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑物的現(xiàn)值，必要時還應扣除由于舊有建筑物存在而導致的土地價值損失?！?。

實際操作中，有不少估價人員在采用“重置價格或重建價格扣除建筑物折舊”方式求取基算價格時，往往不考慮土地剩余使用年限的修正。對于新建或剛剛使用幾年的房地產(chǎn)可能問題不突出，但隨著使用年限增加及臨近使用期滿，則問題顯著。而且，如果估價人員在使用這種估價方式在估價新建或剛剛使用幾年的房地產(chǎn)形成定式習慣，在以后估價使用多年或臨近使用期滿的房地產(chǎn)中就會產(chǎn)生突出的問題。

事實上，在求估價對象基算價格時，不論是采用“重置價格或重建價格扣除建筑物折舊”方式，還是采用“土地的重置價格加上建筑物的現(xiàn)值”，都應考慮土地的剩余使用年限，并進行年限修正。如果保持于建筑物折舊一致，這種計算可以理解為“土地的折舊”。

在一些西方國家，土地所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，土地可以被永久占有，不存在土地最高使用年限，不存在土地剩余使用年限，基算價格則為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑物的現(xiàn)值。即不存在“土地的折舊”。而我國的土地所有權(quán)實行社會主義公有制，具體為全民所有制和勞動群眾集體所有制。我國對土地使用權(quán)實行有償出讓、轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定各類用途土地使用權(quán)出讓的最高年限。通常地價在出讓后初始階段上升，在臨近使用期滿，地價下降。因此，成本法估價中應根據(jù)土地已使用年限進行“折舊”，求出剩余年限的土地使用權(quán)價格。

在估價規(guī)范5.4.5的條文說明中，對成本法求取土地重置價格時應當注意土地剩余使用年限的問題作了有關(guān)論述，但在5.4成本法這一節(jié)的條款中未對此規(guī)定，且有5.4.12條款，容易使人誤解。

為明確起見，故建議，修改5.4.12條為“基算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，并對土地的剩余使用年限進行修正（相當于計算土地折舊），或為土地的剩余使用年限重置價格加上建筑物的現(xiàn)值，必要時還應扣除由于舊有建筑物存在而導致的土地價值損失?！?/p>

2.建議取消《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中5.4.2條其下小字注解?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》中第5章估價方法的5.4成本法中的5.4.2條，其小字注解為“開發(fā)利潤應以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取”。

這在實際估價中較難操作，主要原因為:（1)實際中調(diào)查獲取的利潤率大多數(shù)為具體項目的銷售利潤率或成本利潤率，然后將其轉(zhuǎn)化為相應平均利潤率水平。若將其再轉(zhuǎn)換為直接成本利潤率(直接成本利潤率=），不但麻煩，而且容易出現(xiàn)誤差。（2）以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取開發(fā)利潤，這樣的平均利潤率水平與人們通常形成的銷售利潤率水平不一致，估價師不易用此利潤率水平進行把握和調(diào)整。

實際上，開發(fā)利潤是根據(jù)一定基數(shù)與同一市場類似房地產(chǎn)開發(fā)項目要求的相應平均利潤率相乘求取的，而計算基數(shù)和相應的利潤率有多種[2]。根據(jù)有關(guān)教材和理論，有關(guān)計算基數(shù)和相應的利潤率有:

（1）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應利潤率即直接成本利潤率=;

（2）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用，相應利潤率即成本利潤率

=;

（3）計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價），相應利潤率即銷售利潤率=。

故建議，規(guī)范中5.4.2條小字注解的開發(fā)利潤宜以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取?；蛘撸蛔觥皯浴钡膰栏褚?，取消該小字注解，由估價師根據(jù)實際情況及取得方便，根據(jù)一定基數(shù)與同一市場類似房地產(chǎn)開發(fā)項目要求的相應平均利潤率相乘求取，形式多樣（實際上這種思想在規(guī)范中的假設(shè)開發(fā)法的開發(fā)利潤求取中已反映，見估價規(guī)范5.5.5條）。

3.建議修改《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中5.4.11的相關(guān)內(nèi)容?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》5.4.11規(guī)定：“估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應為：……；3.建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應按土地使用權(quán)年限計算折舊；……；5.建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算折舊?！?/p>

在這種規(guī)定下，對于土地使用權(quán)剩余年限仍有幾十年的情況會產(chǎn)生一些影響，但影響不大。但如果估價某房地產(chǎn)的狀況是：土地使用權(quán)剩余年限只有幾年，建筑物耐用年限還有幾十年。那么，按照上述規(guī)定，該房地產(chǎn)價值所剩無幾。但是，如果該房地產(chǎn)土地使用權(quán)續(xù)期申請批準，只要再交納土地使用權(quán)出讓金，就可獲得房地產(chǎn)的又一個使用周期，依此估價，該房地產(chǎn)價值會相當可觀。

這個問題涉及《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定[3～5]，《房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！?/p>

《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條規(guī)定:“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！?/p>

因此，土地使用權(quán)出讓使用年限屆滿后有兩種情況：一是批準續(xù)期，繼續(xù)使用。二是國家無償收回土地及建筑物等。對于后一種情況（包括國家提前收回進行一定補償）由于實踐中還未出現(xiàn)，如何進行合理處理，是無償收回，還是應該考慮對建筑物進行合理補償，是一個需要完善相關(guān)法規(guī)的問題。但在房地產(chǎn)估價規(guī)范中應當根據(jù)客觀情況，給出合理的處理原則，尤其是在批準續(xù)期，繼續(xù)使用的情況下。

二、關(guān)于市場比較法中的修改建議

1.建議在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》5.2市場比較法一節(jié)中，增加關(guān)于估價對象抵押、帶租約、產(chǎn)權(quán)是否清晰等這類權(quán)益因素的修正。

在運用市場比較法估價時，一般應進行交易情況修正，但其主要側(cè)重有利害關(guān)系人之間的交易、急于出售和購買情況下的交易等的修正。作為房地產(chǎn)價值主要是其權(quán)益價值的表現(xiàn)，建議增加關(guān)于估價對象抵押、帶租約、產(chǎn)權(quán)是否清晰等這類權(quán)益因素的修正。

例如，市場比較法中應考慮帶租約的修正，因為在用收益法進行評估時，是否帶租約對評估價值有重要影響，而各種估價方法在合理使用時其估價結(jié)果應具有相近性，其估價原理應具有一致性。具體來說，運用收益法估價時，帶租約和不帶租約可能有兩種估價結(jié)果，則運用市場比較法估價時，在考慮是否帶租約的修正下，也會具有相近的兩種估價結(jié)果（這種思路實際上已反映在估價規(guī)范中改進的成本法估價中，經(jīng)濟折舊即反映了外部不利因素造成的價值損失。）。

2.建議在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》5.2市場比較法一節(jié)中，增加有關(guān)修正公式條款。

房地產(chǎn)估價規(guī)范在收益法及成本法章節(jié)中已列有部分公式條款，若在市場比較法中增設(shè)有關(guān)修正公式條款，這樣更便于規(guī)范操作，當然也可以推薦幾類公式供選擇。例如，列出交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正公式。

這些內(nèi)容也涉及目前行業(yè)有關(guān)理論的整合問題，有關(guān)教材和理論在因素修正上已將個別因素修正與區(qū)域因素修正合并為房地產(chǎn)狀況修正，由此反映到修正公式中。故建議，估價規(guī)范應對市場比較法中的修正公式進行明確。

三、關(guān)于收益法中的修改建議

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》5.3收益法一節(jié)中5.3.8條款有“對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷?！?/p>

在這種情況下，若獲得40年使用權(quán)商業(yè)用地，在其上開發(fā)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟耐用年限一般為非生產(chǎn)用房60年，那么，其后20年的價值如何體現(xiàn)；一些保養(yǎng)良好的百年建筑在其土地使用期滿時繳納土地使用權(quán)續(xù)期費用之后，又可獲得另一個使用周期；當估價臨近土地使用權(quán)期滿的房地產(chǎn)則問題更為突出，這是與前述修改規(guī)范5.4.11同一性質(zhì)的問題，規(guī)范需要對這一類問題統(tǒng)一修改。

四、其他修改建議

《城市房屋拆遷管理條例》的頒布實施使估價規(guī)范中城市房屋拆遷補償估價的修改成為規(guī)范修改中的一個重要內(nèi)容；《物業(yè)管理條例》的頒布實施使估價規(guī)范中有關(guān)權(quán)益的評估有待完善。

其他的建議還有，在估價規(guī)范第四章估價程序中的4.0.1中增加“獲取估價業(yè)務”、“交付估價報告”等步驟；發(fā)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的中英文對照版；在規(guī)范中附錄一些估價報告中常用的技術(shù)參數(shù)及數(shù)據(jù)（如全國通用參數(shù)、數(shù)據(jù)及各城市技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)）;編制估價規(guī)范應用示范性案例等。

在國家和房地產(chǎn)估價行業(yè)人士的共同努力下，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的這次修改將使行業(yè)規(guī)則更趨完善，繼續(xù)發(fā)揮其重要的指導作用。

參考文獻:

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