房地產抵押貸款中的陷阱

尋找合適的商業房地產抵押貸款并不輕松。

勞恩#8226;迪佩特羅（Ron DiPietro）在美國俄勒岡州波特蘭市擁有一家景觀美化設計公司——東西風景（Landscape East West）。通過朋友，他非常了解房地產貸款中存在的一個常見陷阱，很多容易輕信的創業者都為此上當受騙過：一般情況下考慮長期經營需要，公司應選擇長期的固定利率貸款，但被貸款方報出的低利率所蠱惑，一些公司選擇了短期商業抵押貸款。看到自己的朋友和周圍的創業者經常碰到這個問題，迪佩特羅下決心，在自己公司籌集資金時一定不能犯同樣的錯誤。

迪佩特羅在對公司發展藍圖和自己的長期需要進行了一番深思熟慮后，開始對數家借貸方的報價條件進行比較，最后從西部銀行（Bank of the West）申請了150萬美元的15年固定利率的商業抵押貸款。50歲的迪佩特羅說：“清楚整個貸款期的還貸安排讓人心安，除非我自己愿意，否則我不用再花錢去重新融資了。”

在商業房地產借貸方面，如果你能克制自己不向不熟悉的貸款人借錢，就可以避開很多潛在問題。你要好好比較一下幾家金融機構的貸款條件，特別留意那些在你想用所申請的貸款去購買的資產上有專長的機構。一個貸款人如果對你所在行業有深入了解，明白實際的資產需求，就可能向你提供一份更好的融資方案。

在幾家貸款方之間做選擇，一定要密切留意他們是否有“取消貸款”規定（recall provisions）——即借貸方每年將根據你的財物狀況變化決定是否“收回”貸款，即使你在償貸方面從未有過不良記錄。商業財務顧問斯蒂芬#8226;布什（Stephen Bush）為此提醒大家：“這種情況下，一個商業借貸者就不得不重新籌集資金，以償還這筆貸款。”

如果你感覺憑個人力量很難找到合適的借貸人，可以請一位商業抵押貸款經紀人幫你完成。房地產投資專家比爾#8226;特福德（Bill Twyford）說：“多數時候，借貸方提供的貸款項目中只有很少幾項真的適合你。如果你找抵押貸款經紀人幫忙，他那里可能有10家跟他有合作關系的借貸方，假如每家有五、六種合適你的貸款項目，算起來一共就是50～60種可行的選擇。”

但布什告誡大家，請商業抵押貸款經紀工作需要支付一定費用。他們會按介紹貸款總額的一定比例提取傭金，大額貸款一般在1%～4%之間，小額貸款則高達6%。

一旦你選定了借貸人，應該請一位有相關談判經驗的商業房地產律師幫你協商。律師安妮#8226;德沃#8226;勞勒（Anne DeVoe Lawler）提醒大家：“借貸人提供的往往是通用文件，你沒有太多余地在這上面同它談條件，只要留意其中的商業條款以及文件中可能影響到你的重大問題就行了。”

雖然你可能說服借貸人降低一些交易費用，但不要僅僅以價格因素來做出借貸決定。布什強調說：“在商業貸款中，利率絕不是最重要的考慮因素。這并不表示你就應該忽略利率問題，但生意人如果過分在意它就可能會犯各種各樣的錯誤。”

（譯／黃潔）