我國商業銀行房地產信貸快速擴張風險研究

何　勇

摘 要：近年來，我國商業銀行房地產信貸業務快速擴張的勢頭強勁。目前，支撐房地產高速增長的前提條件正在逐漸消失，商業銀行房地產信貸快速擴張所依托的客觀基礎已不存在；與變化的市場環境相適應，商業銀行在經濟上行周期房地產信貸業務的快速擴張應該而且必須慢下來。要將高度的風險控制意識貫穿于房地產信貸業務的全過程，

關鍵詞：商業銀行；房地產信貸；信貸風險；風險控制意識

中圖分類號：F830.572文獻標識碼：A 文章編號：1008-6439（2008）06-0080-07

Research into rapid enlargement risk of real estate loan

in Chinas commercial banks

HE Yong

(Anhui Branch, Industrial and Commercial Bank of China, Anhui Hefei 230001, China)

Abstract: In recent years, the rapid enlargement of real estate loan of commercial banks in China is stronger and stronger. Currently, the premise for supporting rapid growth of real estate is gradually disappearing, the objective basis of rapid enlargement of real estate loan by depending on commercial banks is not existent. To accord with the changing market environment, the expanding real estate loan business of commercial banks in up-cycle must slow down. The risk control consciousness should penetrate the whole process of real estate loan business.

Key words: commercial bank; real estate loan; loan risk; risk control consciousness

近年來，借助和受益于快速發展的房地產開發和住房消費市場，我國商業銀行房地產信貸規模的擴張力度和強度、房地產貸款持續增長的速度和幅度雙雙呈現加速態勢，在各項貸款中所占比重迅速提高。與此同時，這種偏離正常發展速度的快速擴張所可能孕育的風險隱憂，也受到了人們前所未有的特別關注。基于此，本文對我國商業銀行房地產信貸擴張軌跡和背景進行實證分析，力求用數據來說明我國商業銀行房地產信貸快速擴張下的系統風險和非系統風險，意在給快速擴張的商業銀行房地產信貸發出風險預警信號。

一、我國商業銀行房地產信貸快速擴張線路圖

1．擴張軌跡

1998年以來，隨著我國福利性住房實物分配制度的取消和個人住房按揭貸款政策的實施，極大地刺激了房地產業的快速發展和相應的房地產投資高速增長，為之提供相應金融服務的房地產貸款也隨之持續快速增長，已成為商業銀行擴張最快速的業務（詳見表1）。商業銀行房地產貸款項下包括法人客戶房地產商開發貸款和自然人客戶個人住房按揭貸款（以下簡稱“房地產開發貸款”和“個人住房貸款”）兩類。首先，從房地產開發貸款看，其增幅明顯高于同期各項貸款平均增幅，占各項貸款的比重也大幅增加；其次，商業銀行個人住房貸款余額也直線上升；再次，個人住房貸款占消費貸款比重已達90%以上，占中長期貸款的比重也達到了22.97%（見表1）。

2008年以來，盡管央行采取了從緊的貨幣政策，但是商業銀行房地產貸款不僅沒有減少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地產貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個百分點，表明房地產貸款的增長幅度仍然十分強勁。

數據來源：根據國家統計局歷年統計公報（www.stats.gov.cn/tjgb/）、歷年《中國貨幣政策執行報告》（www.pbc.gov.cn）披露的數據計算整理（下述各表除注明外，均同此）

2．擴張背景

何 勇：我國商業銀行房地產信貸快速擴張風險研究

我國商業銀行房地產信貸快速擴張與房地產開發投資快速增長是互為依存、共同發展的。

1998—2007年，我國房地產投資年平均增幅為22.19%，高于同期全社會固定資產投資年均增幅3.81個百分點。與此相適應，房地產投資占全社會固定資產投資中的比重也從1998年的11.58%提高到2007年的20.79%，房地產投資占GDP的比重從1998年的4.6%提高到2007年10.25%。以上三項指標均創近10年來的最高值，表明房地產行業已成為國民經濟的熱點行業（見表2）。

2008年以來國家雖實施了宏觀調控政策，但似乎對房地產市場并沒有造成多大影響，房地產開發投資速依然強勁，仍在充當推動投資增長的主力軍角色。例如：上半年全社會固定資產投資68 402億元，同比增長26.3%；其中房地產開發投資13 196億元，同比增長33.5%，增速比上年同期提高5個百分點，高于同期固定資產投資增速7.2個百分點，在GDP中的比重達到10.1%，與2007年全年10.25%的高位水平基本持平。投資高速增長，信貸就必然快速增長。原因是我國直接融資不發達，房地產企業資金需求主要靠商業銀行貸款間接融資方式。因此，要維持眼下房地產投資的強勁增長和高位運行，在事實上就形成了對銀行信貸資金的倒逼機制，這無疑為商業銀行房地產信貸的快速擴張提供了良好的背景條件和適宜的客觀環境。

二、我國商業銀行房地產信貸快速擴張樣本分析

為了更為直觀清晰地了解商業銀行房地產信貸快速擴張的具體情況，筆者根據業已完成股份制改造、先后成為上市公司的工商、中國、建設、交通4家大型商業銀行和招商、民生、深發、浦發、華夏、興業、中信7家中型商業銀行（以下簡稱“11家大中型上市商業銀行”或“11行”）近兩年年報披露的有關數據，對其房地產信貸快速擴張的基本狀況進行分析。之所以選擇11家大中型上市商業銀行作為分析樣本，主要是因為11行的信貸資產和經營規模在我國金融業占據絕對比重且位居主導地位，具有一定典型性和代表意義。

首先，從整個房地產貸款來看，2007年，11行房地產貸款狂飆式的急劇增長達到了前所未有的高度，占各項貸款的比重迅速加大，平均比重達26.54％，高于同期整個商業銀行18.34％平均水平8.2個百分點；其次，從法人客戶的房地產開發貸款看，11行房地產開發貸款平均增速高于各項貸款平均增速4.7個百分點；再次，從個人客戶住房按揭貸款來看，11行個人住房按揭貸款平均增速高于其各項貸款平均增速31.12個百分點，高于整個商業銀行平均增速16.68個百分點（見表3）。

出于風險控制的考慮，商業銀行的房地產貸款在各項貸款總量中的規模應當適度，因為當房地產貸款超過其各項貸款總量的一定比例時，就容易引發潛在的流動性風險。目前，國際上一些商業銀行房地產貸款警戒線控制在25％~30％左右，其中個人住房貸款比重一般控制在18％~20％以下。我國銀監會規定商業銀行房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過30％的比例。而從2007年11行房地產貸款余額占其各項貸款總余額的比例來看，其26.54％的比例已經逼近30％的控制線，且深發和興業兩行已分別以33.2％和41.5％超過了控制線，而中行、建行、招商、民生和浦發5行分別為27.9％、26.5％、25.9％、28.9％和25.9％，達到或超過控制線，可以說只是一步之遙。11行的樣本分析給我們的啟示是：房地產行業的快速發展使商業銀行在過度追求房地產開發貸款和個人按揭貸款份額及其帶來的當期利潤和短期業績提升的同時，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風險。

三、商業銀行房地產信貸快速擴張風險預測

業務結構反映風險結構，我國商業銀行房地產信貸伴隨房地產市場10年來的高速增長而快速擴張，使不斷累積和疊加的房地產開發貸款和個人住房貸款已經占銀行貸款總量相當大的比重，風險隱患也在積聚和孕育，從某種意義上說已經到了一個“臨界點”，如任其繼續以每年30％以上的速度快速擴張下去，那么風險的強烈釋放就為期不遠。之所以這么說，是因為支撐商業銀行房地產信貸快速擴張的條件和其所依托的基礎都已改變。

1．政策調整變數加大，房地產市場面臨的不確定性因素增加

2003年以來，國家和央行連續出臺土地、稅收、金融、信貸等相關調控政策，以抑制房地產行業發展持續過熱以及商業銀行綿綿不絕的放貸沖動現象。預計今后相當長的一段時間，針對房地產行業持續的宏觀調控會進一步加大，房地產周期性行業景氣水平的變動頻度和幅度將會進一步加劇，房地產市場面臨的不確定性因素也將更加突出，從而導致房地產行業風險的產生，繼而波及和引致商業銀行房地產信貸資產質量劣變，商業銀行很可能又將面臨不良貸款大規模產生的困境。

在發達國家成熟的房地產市場，銀行貸款最多不超過房地產總投資40％。而在目前我國的房地產市場資金鏈中，商業銀行通過房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、建筑企業流動資金貸款和土地儲備貸款等，基本參與了房地產開發的全過程，實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。數據顯示，我國近80%的土地購置和房地產開發資金是直接或者間接地來自銀行貸款，個人通過按揭貸款買房則占全部購房總數的90%，這其中又有80%的購房資金來源于銀行貸款，這種信貸資源向房地產業加速聚集和過度集中的趨勢，意味著房地產市場絕大部分潛在的系統性風險都系在銀行身上。如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，風險在一個規則不甚健全的市場經濟環境里,事實上被批量轉嫁給了銀行，房地產價格的波動將影響到銀行一半左右的信貸資產安全。在房地產市場處于上升時期，一切矛盾和危機都被掩蓋，一旦政策出現重大調整，市場就會出現劇烈波動，風險隱患就會得到強烈釋放，銀行無疑就成為首當其沖的風險承擔者，房地產“挾持”、“綁架”銀行就會成為現實，目前房地產開發商普遍存在著“銀行先死，開發商后死”的心態就是最好的注釋。事實上，風險苗頭已經出現，《2007年度上海市房地產信貸運行報告》透露，2007年上海中資商業銀行個人住房不良貸款比年初增加7億元，房地產開發不良貸款比年初增加13億元，雙雙呈現上升態勢。相信從全國范圍來看，房地產行業的不良貸款不是一個小數目。特別是2008年，隨著從緊貨幣政策實施持續下去，商業銀行房地產不良貸款數額恐將進一步上升。

房地產信貸的潛在風險用自然界的“潮水效應”來比喻，就如同海邊礁石一樣，在房地產行業高漲時，它被暫時淹沒看不見，在房地產行業退潮時，它就會暴露無遺。目前我國GDP連續四年保持兩位數增長，總體經濟形勢仍處于基本良好狀態，全社會固定資產投資和房地產投資仍在高位運行，商業銀行房地產信貸快速擴張中一些深層次問題和潛在風險還沒有得到充分暴露。但這恰恰是最應高度關注的時刻，因為當整個社會的房地產融資過分依賴于銀行時，銀行房地產信貸的風險就會因政策的變動隨之加大，貸款的某些不良基因會因一定的內外部因素在一定的時間或空間內頑強地表現出來或尋找新的承載基礎。

2．量價雙雙初顯下跌，房地產市場潛在風險開始顯現

自1998年以來，進入價格上行通道的房地產市場極大地刺激了潛在購買者的購買意愿，即購買者未必有居住需求，再加上當時寬松優惠的個人住房貸款政策，在銀行貸款強力支撐下的大量購買力紛紛進入房地產市場，使得2007年及以前的房地產市場呈現購銷兩旺的局面。然而，自2007年11月份以來，伴隨“第二套房貸政策”及其細則出臺，人們對房價走低的預期不斷增強，持幣待購的觀望氣氛日益濃厚。2008年京、滬、穗、深等地房價出現多年上漲后的首次下跌，其下跌幅度均在10％以上，且呈現逐月逐季環比連續下跌的趨勢。另外，從全國整體來看，交易量的下滑也從沿海和一線城市向內地和二線城市蔓延，已成為一個普遍現象。

一方面，近幾年調控房地產的新政策不斷出臺，隨著時間的推移還在不斷地細化、強化、調整和落實，綜合作用的結果壓縮了投資和投機性購買者的虛假需求量，使得房地產開發商被迫減緩提價幅度或進行價格下浮；另一方面，在房地產市場繁榮的情況下，投機或投資性需求支撐起了相當大的銷量，這種虛假的繁榮由于遠遠偏離民眾的實際購買力而顯得非常脆弱，一旦對房價上漲的預期不再，購買力萎縮的真實一面馬上就會顯現出來。當不斷飆升的房價實現價值回歸，投資和投機性買家保本微利或無利可圖時，過旺的投資和投機性需求就會被抑制，房價的整體下跌難以避免。房屋交易量的下降和價格的下跌這兩大問題的凸顯，表明先前過熱的房地產市場“冷卻”的步伐已漸行漸近，由此折射出商業銀行過量的房地產貸款潛在風險開始顯現。

3．房地產持續高增長所依賴的基礎正在不斷的削弱和失去

房地產產品作為市場中的一種商品，自然也要受供求關系的影響，呈周期性的波動。據建設部統計，我國人均住房建筑面積從2002年底的22.8平方米增加到了2007年底的約28平方米，截至2006年底，城鎮居民住房私有率已達到83%。此信息預示著1998年以來，持續高速增長的房地產投資和持續過熱的房地產市場所依賴的基礎正在不斷的削弱和失去，其理由：

（1）自上世紀90年代中期開始，福利性的實物住房分配漸進地改革演變為住房分配貨幣化，原先凡是城鎮已就業的正式在編人員均從單位以極低的價格買入了自住的福利房，此后又由于制度性安排變成產權房并允許上市交易，為改善原有的住房條件，大都以高價賣出，再購買新的住房。這種住房改善性消費結構升級需求在10年時間里的持續集中釋放后已基本處于衰竭狀態，且這種低價買入公房、高價賣出的好事已經不復存在，所以這部分購買力一旦釋放完畢，對房地產市場的推動力就會突然消失。

（2）基數龐大的70年代出生的多子女一代消費人群在90年代中期先后進入個人住房消費時期，這一住房剛性需求恰與持續高速增長的房地產投資和持續過熱的房地產市場是彼此對稱和相適應的，隨著這一代消費人群的退潮，房地產市場又將失去一支重要的推動力。至于正在進入或即將進入住房消費人群的80后一代，雖是現實中推動房地產市場繼續向前發展的一支不可忽視重要力量，但基本是獨生子女，其群體住房消費基數遠遠少于70年代出生的多子女一代，且有相當一部分在住房價格預期心理下，由父母的資助和扶持已提前購買了住房予以空置等待，未來的住房消費已提前得到釋放，可以說從根本上無法再依靠這一群體支撐住房市場持續高速增長，房地產的供求關系或將從根本上予以改變。“2003年我國人口年齡結構圖顯示30至39歲之間的人口比例最大，大約有2.46億。而緊隨其后20至29歲年齡組的人口數量只有1.74億，驟然下降30%。這種人口結構對住宅消費和投資的中期趨勢有深遠影響，由于25至39歲之間的人口是最主要的購房群體，在2008年到2017年之間，這部分購房群體絕對數量的下降將直接影響住宅的真實需求。”^［1］

（3）一個時期以來，在“經營城市”的導向下，各地的舊城改造規模不斷擴大，舊房拆遷面積不斷上升，直接拉動了房地產產品的被動性需求，為房地產市場注入了巨大的推動力。這種依托城市大規模拆遷改造導致的被動性的旺盛需求，從動態來看已成強弩之末，對房地產市場的推動力正在逐漸削弱。

概言之，近10年來持續高速增長的房地產投資和持續過熱的房地產市場將會很快放慢速度，步入平穩的發展期，這意味著商業銀行房地產信貸快速擴張所依托的基礎已發生了變化，繼續快速擴張在時間和空間上都會受到擠壓，潛在風險的逐步釋放也就順理成章。

4．價格型調控工具——利率的使用將使過高的房地產價格回歸理性

房地產行業是資金密集型行業，不管是房地產企業建房所需的開發貸款，還是個人住房所需的按揭貸款，對資金的需求量都非常大，所以對利率非常敏感。貸款利率的變動，對住房的需求和價格及未來的市場預期影響最為直接，可以說它比控制土地供給、緊縮信貸規模、上調存款準備金率等一系列數量型調控工具都有效。貸款利率下降，就會減少月供支出，無論是對自住性購房者，還是對投資和投機性購房者，都會刺激其需求增加，從而導致價格上漲。貸款利率上升，對自住性購房者來說，雖然會增加月供支出，但由于其為剛性需求，波動不會太大；而對投資和投機性購房者則不然，當利率政策給了一個逆轉信號的時候，需求就會立即減小，且可能會導致將以前所購房屋反過來向市場拋售，并迫使開發商囤積的住房向市場釋放，這將使供應成倍放大，無形中增加市場的供應量，使得市場的供給和需求關系發生根本性的改變，價格就會往下走。^［2］

1997年10月至2007年12月，央行對存貸款利率進行了14次調整，其中，5年期以上貸款利率由1997年10月的10.53％，經連續5次下調至2002年2月的5.76％，并此后維持了兩年八個月的時間；然后于2004年10月始，連續8次上調至2007年9月的7.83％，（12月的第9次上調，5年期以上貸款利率維持不變）。伴隨貸款利率的上下調整，商業銀行房地產貸款波動也相應加大，從總的走向和趨勢來說，貸款利率下降，房地產行業對貸款的需求就相應上升，反之就相應下降。2002年前后的幾年間，由于貸款利率下降到10年期間的最低位，商業銀行的房地產貸款則處于最高位，就很好地說明了這一點（見表4）。

對個人住房貸款來說，月供支出對加息幅度尤其敏感。經“中國房地產TOP10研究小組”2004年以5.31%的一年期貸款利率測算，不考慮住房現價、首付和期限，月供支出對加息幅度的敏感系數是：當個人房貸基準利率提高幅度從25bp（基點）到200個bp時，月供支出增加的幅度從1.64%增加到13.54%（見表5）。

表5顯示，當個人房貸基準利率加息達到150個bp時，住房消費需求對利率的敏感性將越來越強，降低消費、延遲消費和持幣待購等行為和預期越來越濃厚，消費需求受到的抑制作用越來越大。2007年9月我國5年期以上貸款利率已比2002年2月提高了207個bp。

2002年以后，我國的房價上漲速度大大加快，房地產市場明顯呈現過熱的跡象，尤其是2003年下半年以后。2004年，上海中資商業銀行房地產貸款增加額占新增加貸款的比例竟然達到76%^［3］，部分城市的房價甚至以兩位數的速度急劇上漲，恰恰是與當時的降息周期下利率處于最低的一段時期密切相關。至于2007年10月前后房價的再一次瘋漲，僅僅是房地產市場在年內第5次加息效應傳導到市場前演繹的最后一次瘋狂。獨立經濟學家謝國忠認為,中國遲遲未提高利率,正是擔心房地產泡沫破裂。對此，筆者深以為然，“投鼠忌器”恐怕是其中最為主要的原因。

2007年以來，我國存款利率一直處于負利率狀態，尤其是2008年以來，一年期存款利率與CPI指數最高時相差已達一倍甚至以上，這是極不正常的。但是，在人民幣升值、美國連續降息、中美之間的利差倒掛已近一倍的背景下，利率繼續上調的空間暫時確實非常有限。道理十分簡單，如果存款利率上升，就會有更多的國外熱錢涌入中國，一方面人民幣升值的壓力就會更大，另一方面資產價格，尤其是房地產價格會被推向更高。因此，利率的操作空間是十分有限的，通過大幅度提高利率的方法來遏止住房價格是有難度的。但并不是說此路就不通，一旦國際環境允許，是沒有任何理由任由這種嚴重的負利率狀態持續下去。當價格型的利率調控工具投入使用，商業銀行快速擴張的房地產信貸就會出現大量的不良貸款，中國

版的次貸風險也就必然會發生。

四、簡要結論和建議

隨著時間的推移，持續宏觀調控下的經濟調整周期身影已經越來越清晰，先前支撐房地產高速增長的前提條件正在逐漸消失，承載商業銀行房地產信貸快速擴張的客觀基礎已不存在。對這一趨勢性改變，商業銀行要高度警惕房地產市場步入下行通道可能引發的系統性風險以及在經濟處于上行周期房地產市場持續上漲的形勢下降低房地產貸款標準的一些非審慎貸款所可能引致的非系統性風險。因此，商業銀行在經濟上行周期快速擴張的房地產信貸業務應該而且必須慢下來，與漸進變化的市場環境相適應，高度的風險控制意識必須貫穿于房地產信貸業務的全過程。由此給出以下幾點簡要建議：

1．密切關注和深入了解、認真研究和準確把握政策動態及變數，有效規避政策性風險

提高對房地產貸款風險周期及其危害性的認識，徹底摒棄“個人信貸一定是優質信貸”的觀念；改變把房地產信貸當作低風險品種開發，過度放大房地產貸款對當期的利潤貢獻，僅顧及短期業績提升的做法；理性適度拓展房地產信貸市場，合理控制房地產貸款的投放節奏及貸款投向，將貸款的重點主要放在普通商品房和經濟適用房項目以及個人自住性住房需求等方面。有效過濾、重點調控和抑制非自住性的投資和投機性住房需求，提高房地產貸款整體風險控制能力，努力化解房地產貸款已經聚集或正在聚集的潛在中長期風險。

2．強化審慎放貸，嚴格遵守國家和央行對房地產開發企業的貸款程序

房地產開發企業需憑其自有資金支付土地出讓金，獲得“四證”（土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證），并開始建筑施工且自有資金不得低于總投資的35％，方可發放房地產開發貸款；不管是多層住宅還是高層住宅，必須在主體結構封頂后方可啟動個人住房按揭貸款程序。切實杜絕以往為爭奪市場份額，在工程基礎剛平地面時就搶先發放個人住房按揭貸款的“正負零”游戲。如若違規，監管部門必須給予強有力的懲戒和制裁。

3．加大依法合規的執行力，嚴格個人住房按揭貸款的準入標準，防止“假按揭”行為的發生

對首套自住性需求的購房者，應予鼓勵和支持，但應充分利用已建成并已投入使用的人民銀行個人征信系統，加強其資信審查，認定其個人身份的真實性和收入的真實性，防止虛假身份、信用記錄不良和支付能力有限的購房者進入貸款程序并取得貸款。同時，嚴格執行央行制訂的第二套住房貸款標準，不得隨意解釋和有意曲解，明里暗里放寬貸款標準、提高貸款成數、優惠貸款利率，以控制投資性購房需求，遏制投機性購房需求，清除房地產市場上的炒房之風，穩定和規范房地產市場秩序。

4．慎推房貸新品種，堅決杜絕近年來較為普遍的“房價重估追加按揭”，“既有房屋轉按揭”、“寬限期還款”等房貸新品種

尤其是中型商業銀行應審慎地對待一個時期以來片面強調市場占比，應客戶需求而動，創新頻繁的所謂雙周供、非交易轉按、循環貸、存抵貸、交易基金監管、遞進還款、氣球貸、批發按揭、自主交易網以及將理財產品與房貸產品結合起來（客戶通過購買的名義理財金額獲取“房貸利率寶”理財收益，從而達到減少按揭貸款利息支出的目）的房貸利率寶等所謂的房貸創新產品，高度關注這些產品在具體業務實踐中運行的得失成敗，總結經驗教訓，予以改進或中止，消除潛在的風險。

5．積極實施房地產信貸業務的轉型，促進科學合理的住房建設和消費模式的建立

囿于我國人多地少的基本國情和可持續發展的基本國策，基于商業銀行應承擔的社會責任，房地產信貸業務的發展應引導中小戶型為主的住房消費，滿足絕大多數居民的基本居住需要，提倡人人首先有房住，而不是少數人有多個房屋產權。當今我國城鎮人均居住面積已達到了中等收入國家的平均水平，可利用的土地資源又非常有限，從保護耕地、充分利用現有非耕地出發，房地產信貸不應鼓勵和支持大戶型住宅的發展。

參考文獻：

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［7］ 何勇.困境中的選擇和選擇中的困境——我國商業銀行信貸業務快速擴張研究［J］.經濟研究參考,2007（67）:35-45.

（責任編校：夏 冬）