淺談小區車位歸屬問題

摘 要：《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第74條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

關鍵詞：小區；車位

筆者將常見的四種車位類型：多層經營性停車位、首層架空停車位、小區地面停車位和地下停車位的權屬關系分為兩大類四種形式。

1 約定所有--多層經營性停車位

1.1 法律依據

《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。” 《物權法》充分體現私法自治原則，符合市場經濟的內在要求。多層經營性停車位應該是建筑區劃內，專門規劃用于停放汽車的車位、車庫，根據《物權法》，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，可以歸屬于業主，也可以歸屬于開發商。

1.2 現實意義

在房地產開發商取得的《土地使用權出讓合同》和申請的《建設工程規劃許可證》等法律文件中，均明確規定多層經營性停車位的土地使用權面積。該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經營性停車位可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，該類停車場的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。在小區建成后首先由開發商取得整個小區的房屋所有權和國有土地使用權，然后再分割過戶給各業主。正是由于開發商是整個小區的房屋所有權及土地使用權的源權利人，所以只要開發商沒有將停車位（庫）的建造成本計入房價中并事先向各購房者說明清楚，開發商在銷售商品房時當然可以對某一地塊的土地使用權予以保留。當然對于開發商保留以自營、自用的部分，不僅不應計入公攤，而且還應當分攤公用建筑面積。所以從學理上看，允許開發商對土地和其他非附屬設施提出保留。如果強制性規定車位必須歸全體業主共有，那么在實踐中無法找到一個合適的標準，將各個車位公平地劃分給每個業主。如果要歸業主共同管理，怎么協調也是一個大問題。與其強行規定車位必須為全體業主共有，沒車的大部分業主要分攤車位建設等成本，然后在漫長的年月中煩勞業主委員會給各家分攤扣除車位管理費后的出租等收益，還不如開發商自己經營或者一次性賣斷給有需要的業主等。

1.3 存在問題

現實生活中的大多數情況是，很多開發商都是利用自己的優勢地位和格式合同，千方百計地將停車庫(位)歸于自己所有，要么是不對停車庫(位)的權屬進行約定，要么是約定含糊。同時，《物權法》第142條規定“：建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。”而建設用地使用權在初始登記時一般都登記在開發商的名下，今后開發商可以此為理由，主張停車庫(位)歸自己所有。因此，相關部門有必要修訂、完善商品房買賣(預售)示范文本，將停車庫(位)的歸屬專門列為一條，由雙方進行選擇。

2 法定所有--首層架空停車位、小區地面停車位

2.1 法律依據

《物權法》第74條規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”首層架空停車位和小區地面上停車位，因為樓房首層和小區地面都屬于“業主共有的道路或者其他場地”，故首層架空停車位應該屬于業主該幢樓房全體業主按份共有（部分共有），小區地面上停車位應該屬于小區內全體業主按份共有（全體共有）。在現行的房地產行政管理下，首層樓房架空層停車位的房地產權，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉移登記時，不能取得房地產權證，其房地產權依附于取得《房地產證》的房屋單元。因此房地產開發商在轉移房地產時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將其首層樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發商所有。否則，將違反相關房地產法律的強制性規定。可見，首層樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。同理，小區地面停車位的房地產權由住宅小區房屋單元的所有人共同擁有。

2.2 現實意義

住宅小區內配套車庫的數量，在小區規劃時就由規劃部門提出其配套建設要求，而配套標準并不是一套房配一個車庫的1：1配比。建設部2002年《城市居住區規劃設計規范》規定：居民停車率不應小于10%（居民區內居民車的停車數量與居民戶數的比率）。也有地區從1：0.1配比逐步增加到1：0.35、1：0.45不等。這就是說，一個建設項目從規劃批準開始就賦予了小區內業主對車庫占有的隱形權利。如果對于小區內所有停車位，開發商都自作主張將其或出售或長期出租（使用權出讓），就將沒有租購到車庫的這部分業主的隱形權利給剝奪了。現在沒有購買車庫的產權或使用權的小區業主，不代表今后就沒有這個需求。份額也是一種權利，開發商是在用全體業主的套房數作為基數來配置車位數的，而在業主沒有明確表示永久性放棄這部分權利的時候，開發商即自行將其權利轉讓給他人，是一種侵權行為，一旦這部分被侵權的業主購買了車輛，即使花再多的價錢，也已無法享受這部分權利。

2.3 存在問題

目前，對住宅小區配套建設的共有車庫可采取競價出租使用權的方法，由業主委員會委托，通過拍賣短期使用權的方式（一般使用權占有時間控制在兩年為宜）將車庫使用權讓渡給競買人，實現車庫使用權的有償轉讓。這樣做有利于為小區內所有業主提供一個平等，占有車庫使用權的機會，使隱形權利人的利益得到充分保護。業主委員會向物業管理公司支付車位管理費后，再根據各業主的份額，分攤出租收益。

3 法定所有--地下停車位

現階段地下車庫的來源主要有三個：按照《城市居住區規劃設計規范》的要求修建的小區公共配套設施地下車庫；開發商超標準和義務投資建設的地下車庫和將人防工程用作地下車庫。現階段，對于地下停車位的權屬關系，包括以下兩種情況：

3.1 國家所有

1998年12月22日，國家質量技術監督局頒布的《中華人民共和國國家計量技術規范》規定以下三種情況不應計入共有建筑面積的分攤：從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定車位或專用車庫；幢外的用作公共休憩的設施或架空層。對于地下人防工程用作地下車位的，《中華人民共和國人民防空法》規定：“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，投資進行人民防空工程建設，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”在和平時期，投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權。同時，中央軍委、國家人防辦、國資局等部門又明確規定人防工程屬于“國有資產”，所有權并不屬于投資人。

3.2 私人所有

與上述有關法規不同，建設部《城市地下空間開發利用管理規定》規定:地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或依法進行轉讓、租賃。另外，在地方性規定中，2006年9月1日起施行的《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記施行規定》中明確，開發商只有在補繳土地出讓金之后，方能取得對建筑物地下空間車庫合法的所有權，否則，建筑物地下空間車庫應當屬于業主的共有部分，開發商的出售、出租等行為屬于對業主的侵權行為。筆者以為對于人防工程還是宜堅持現行立法“誰投資、誰受益、誰維護”的原則，再補充“誰所有”的內容；其他的地下停車位，應該結合土地出讓、使用制度的完善，試行私人所有的原則。

參考文獻

[1]王利明，梅夏英：《物權法·所有權》，中國法制出版社，2005.

[2]吳慶玲：《房地產產權產籍管理》，首都經濟貿易大學出版社，2005.