保利地產(chǎn)：超跌反彈的先鋒

16年的經(jīng)營，保利地產(chǎn)從一個區(qū)域性地產(chǎn)公司發(fā)展為全國性地產(chǎn)大藍(lán)籌。即使在今年房地產(chǎn)行業(yè)的寒流之下，它也依然保持了良好的經(jīng)營勢頭，不但銷售資金得到迅速回籠，還抓住了宏觀調(diào)控帶來的發(fā)展機(jī)會。在其市場價值得到看好的時候，超跌的現(xiàn)狀更是給投資提供了機(jī)遇。

保利地產(chǎn)（600048，SH）10年立足于廣州，6年布局全國，經(jīng)過16年的精心經(jīng)營，完成了從一個區(qū)域性地產(chǎn)公司到全國性地產(chǎn)大藍(lán)籌的成功轉(zhuǎn)型。截止到今年3月底，總資產(chǎn)已達(dá)464.73億元，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)僅次于萬科，排名第二，而利潤增長率為253.26，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬科A股14倍。

隨著地產(chǎn)股再次受到嚴(yán)重超跌，風(fēng)險被進(jìn)一步釋放，未來持續(xù)下跌的空間已經(jīng)非常有限，目前其估值水平也正趨于合理。保利地產(chǎn)，作為一只處于相對低位的地產(chǎn)龍頭股，其良好的成長性有望再次得到挖掘。

2007年，“土地為王”與“現(xiàn)金為王”共同成為地產(chǎn)商的主要追求目標(biāo)。保利地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)程再度加快，在建擬建項目60個，占地總面積1129萬平方米，規(guī)劃總建筑面積2045萬平方米，其中房地產(chǎn)新開工面積410.7萬平方米，在一線藍(lán)籌地產(chǎn)公司中僅次于萬科；銷售面積200萬平米，銷售金額170.4億元，同比分別增長62%和104%。

財務(wù)方面，公司在去年減量定向增發(fā)1.26億股，募集資金68.15億元，主要用于投資公司9個房地產(chǎn)項目，分別位于廣州、南海、北京、上海、武漢、沈陽和重慶等地，這批項目計劃總投資134億元。而從銀行借款是該公司的主要籌資渠道，向銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)借款合計121.58億元，占負(fù)債總額的43.33%，其中長期借款占74.4%，短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款占25.6%。截至2007年底，公司總資產(chǎn)達(dá)到409億元，同比增長148%。

成功增發(fā)募集資金，加上良好的盈利狀況，使得去年年末該公司資產(chǎn)負(fù)債率下降到68.62%，同比下降7個百分點(diǎn)；其中，年末預(yù)收賬款已達(dá)109.4億元，占負(fù)債總額的38.99%。總體來看，保利地產(chǎn)不但業(yè)務(wù)擴(kuò)大，財務(wù)結(jié)構(gòu)也得到較大改善，負(fù)債水平和結(jié)構(gòu)均比較合理，財務(wù)風(fēng)險并不算高。

縱觀房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，2008年出現(xiàn)整體波動，部分地區(qū)樓盤價格回落。而在CPI屢創(chuàng)新高、從緊貨幣政策不動搖的宏觀背景下，投資者對房地產(chǎn)行業(yè)依舊可能面臨的政策調(diào)控抱有警戒。不過，寒流之下，保利地產(chǎn)依然保持了良好的經(jīng)營形勢，不但銷售資金回籠迅速，而且還抓住了宏觀調(diào)控帶來的發(fā)展機(jī)會。

今年4月份，公司實現(xiàn)銷售面積28.85萬平方米，銷售認(rèn)購金額21.07億元。與此前公布的三月份銷售月報相比，銷售金額再度大幅增長，環(huán)比增106%，同比增長150%。同時，保利地產(chǎn)今年在全國各個城市均保持了強(qiáng)勁而穩(wěn)健的勢頭，在廣州、上海和武漢的近十個項目，均達(dá)到銷售所推貨量85%以上，該公司所開發(fā)的全國首個限價房保利西子灣項目，獲得二次開盤一日售罄的佳績。在房地產(chǎn)市場環(huán)境波動的情況下，保利地產(chǎn)優(yōu)勢發(fā)揮顯示第一季度新增土地儲備300萬平方米，平均土地成本約為1100元/平方米。

此外，由于去年已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積高達(dá)132.95萬平方米，金額計116.34億元，而整個2007年，公司結(jié)算面積僅110萬平方米，結(jié)算銷售收入僅74.08億元。簡單的數(shù)字對比已可得出結(jié)論，即使調(diào)控依舊，保利地產(chǎn)今年業(yè)績的高增長仍將持續(xù)。

面對當(dāng)前形勢，公司制定2008年總體經(jīng)營目標(biāo)：房地產(chǎn)直接投資300億元至350億元，新開工面積630萬平方米，竣工面積350萬平方米，全年實現(xiàn)銷售認(rèn)購240億元，在資金基本保障的前提下實現(xiàn)等量拓展，品牌資產(chǎn)突破60億元。近期，公司發(fā)布的業(yè)績預(yù)增公告，一季度凈利潤將增長230%以上。這充分表明，保利地產(chǎn)繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭，未來業(yè)績有望保持高速增長。

招商證券預(yù)計，保利地產(chǎn)在二季度推盤量達(dá)到190萬平左右，按85%的銷售率預(yù)計，整個二季度將實現(xiàn)100億元以上的銷售收入，季度銷售收入將環(huán)比增長300%左右。同時，預(yù)計2008年到2010年，每股收益分別為:1.26元、2.33元和3.51元。而2008年3月31日數(shù)據(jù)顯示，該公司每股收益已由去年底的1.3元降至0.11元，上升空間較大。通過參考與保利地產(chǎn)可比性最強(qiáng)的萬科A的溢價水平，招商證券認(rèn)為25.8元為保利地產(chǎn)合理估值，這一水平相對于目前18元左右的價位還有30%的空間。

值得注意的是，雖然該股的市場價值和超跌的狀態(tài)得到了認(rèn)可，但趨勢指標(biāo)顯示該股短期股價呈現(xiàn)弱勢，短線操作難度較大，建議投資者可以給予關(guān)注，在積極的等待中尋找機(jī)會。