投資酒店式公寓：不能不說的隱性成本

隨著“泛珠”合作與CEPA落實、中國與東盟自由貿易區逐步推進，以及2010年亞運會的舉行，廣州的外事活動將有一個激增的過程，很多投資者都把眼光聚焦在酒店式公寓。投資酒店式公寓，到底是賠還是賺，我們應該把其隱性成本也考慮在內。

跨省間、跨國間頻繁的商務活動以及旅游業的興旺，使得廣州、深圳、北京、上海等大都市酒店及服務式公寓長期處于熱租狀態。北京的地產開發商甚至在奧運來臨之前，打出酒店式公寓15%-18%的高投資回報率，吸引了眾多投資人士的眼球，但事實到底如何，作為一個理性的投資者，我們仍然需要擦亮眼睛，算清楚了賬目再投資。

高達8．05%的房產稅

廣州市經緯地產的統計數據顯示，廣州的酒店式公寓售價高于普通住宅。廣州市中原地產雙子星城分店經理彭亞文先生則記者介紹：“廣州目前購買一手房，必須向國土資源管理局繳納契稅、營業稅、個人所得稅、印花稅”，而這些稅率總計8.05%，其中契稅稅率為1.5%，征收業主個人所所得稅稅率1%，擁有房產證不夠五年的需繳納的營業稅稅率為5.5%。“這只是按照投資普通住宅契稅稅率為1.5%計算的，而非普通住宅契稅稅率為3%，所以投資非普通住宅需要繳納的四稅稅率將達到9.55%。

這些稅收都是有法可依的。《中華人民共和國契稅暫行條例》中規定，出售、贈與和交換等土地使用權轉讓，必須繳納3%—5%的契稅，具體數額由省、自治區、直轄市人民政府在規定的幅度內按照本地區的實際情況確定。

因為房子的新舊對投資酒店式公寓十分關鍵，所以“很多時候5.5%的營業稅是在所難免”。

除此之外，投資者還必須承擔2%的房屋維修基金。據彭亞文先生介紹，酒店式公寓在開始銷售時，開發商給出的房屋單價以及房屋總價款里面并不包括契稅和公共維修基金，當然也不會計算在投資回報率里面了，于是這些稅收就成為是投資者買房不可回避的兩個重要投資成本。

按照個人單獨投資雙子星城一套一房一廳35平方米的酒店式公寓計算，銷售單價為14000元/平方米，一般來說，開發商給出的價格應該是490000元。但是按照上述稅率，需要繳納的契稅就為7350元，營業稅為26950元，個人所得稅為4900元，印花稅為245元，加上9800元的房屋維修金，投資者總計需要支付的款額達到529445元，比預計需要多繳39445元。

配套設施的重投資

酒店式公寓，按照其定義，就是“酒店式的服務，公寓式的管理”，使客戶既能享受酒店提供的殷勤服務，又能享受居家的快樂，住戶不僅有獨立的臥室、客廳、衛浴間、衣帽間等等，還可以在廚房里自己烹飪美味的家肴。如此一來，現代家庭所必須的電視、冰箱、洗衣機、空調、熱水器、有線TV、寬帶、廚房設備、餐桌、床上用品、成套洗浴用品、車位等一樣也不能少。

彭亞文先生說，雙子星城的房產銷售包括普通裝修，部分是精裝，但若是專門用于酒店式投資，投資者還得另外購置一些設備。廣州市海珠區廣州大道某四星級酒店式公寓負責人告訴記者：“一般來說，30多平方米的酒店式公寓的配套設施投入約2萬元”，雖然說折舊費可以轉嫁給租戶，但是對于專門投資集中的酒店式公寓來說，前期投入還是很大的。在計算回報率的時候，地產開發商也只是計算地價，而忽視了專業用途方面的裝修。

作為整體經營酒店式公寓的投資者來說，需要提供的不僅僅是住宿本身，而是考慮如何才能獲得更高的回報率。“租出去了不等于萬事大吉”，因此公寓的配套設施盡量齊全。無論是其戶型格局還是商務配置情況都全面適應居住者的要求，酒店式公寓的餐廳、健身、娛樂場所是必備的，智能化配置一定要到位。此外，保潔、保安、電子巡更、煙感監控等軟件設施一個也不能少。停車位更是不可或缺。

公寓內應設立大型商務中心，包括訂票、訂餐、速遞等多種服務手段必須一應俱全，還應配備大型會務室、多媒體、演示中心等，以供樓內各界商務人士使用。

租金價格的折扣和房屋空置期

計算酒店式公寓的回報率時，很多人可能都看到了酒店式公寓最低將近200多元的租金，廣州的酒店式公寓在每年兩期的廣交會上，不僅租金比平時上漲3-5倍，而且入住率還將保持100%，這讓外人看來，收益是非常誘人的。但是我們別忽視了平常時期酒店式公寓的房屋空置期，以及為了與其他常規酒店競爭而采取的會員制優惠和其他折扣。

廣州云海居酒店式公寓集中擁有50多套公寓，據該酒店負責人王先生介紹，除了法定假日公寓的小床價格調為大床價之外，價格都沒有什么變化，但是廣交會期間除外。王先生說：“小床平時的價格有150元/天和168元/天兩種，法定假日的時候分別是升為168元/天和198元/天。客戶入住第二次就可以享受每天優惠10元的會員價格。”若是長期租住，50多平方米的一房一廳的租金達到4千元，水電氣費實用實收，但是在實際操作上，會有另外的優惠。盡管如此，酒店的入住率一般也就達到60%左右。

而位于中大布匹市場附近的雙子星城的酒店式公寓出租，彭亞文先生說：“因為周邊的租戶至少都住上一年以上，所以房屋空置期不會超過兩個星期”，但是業主也會在租金上有所優惠，“一般2300元/月的，可能就會降為2100元/月。”

綜合這些隱性成本分析，北京的房產開發商的拋出的“高回報率”值得懷疑，北京“我愛我家”的專業顧問就此直言：“目前北京市酒店式公寓實際的年投資回報率也就是在5%-6%之間。”來自廣州市房屋租賃市場對2008年4月的分析報告顯示，“廣州市房屋租賃登記備案面積325.75萬平方米，同比減少4%，環比減少2%；合同首月月租金6622.25萬元，同比增加30%，環比減少9%”可以看出，租賃市場行情并不如我們想象的好，酒店式公寓也難逃閑置期延長的命運。