編讀往來

上期概要

毋庸諱言，當前的A股市場已經步入熊市。這其中，政策矛盾是十連陰的罪魁禍首，基金是市場最大的不穩定因素，而大小非長期打擊著投資者的信心。綜觀我國股市的發展歷程，熊長牛短乃是常態，因此對于投資者來說，正視熊市的現實，以熊市的思維和操作手法去應對熊市，再輔助以科學的投資手段，戰勝熊市也未嘗不能實現。兩年來，業已習慣的牛市化生存投資思路，已然無法適應突變的市場環境，本刊總結了熊市化生存的22條軍規，這種看似不作為的思維蘊含了積極的投資思路。

用租金回報率選房產

我是上海本地人，2005年上海樓市滑坡之后，開始介入房地產投資，至今已擁有七套房產。時隔多年，上海樓市再次陰云密布，很多投資者都在拋售房產，我覺得這種決定稍顯急躁。借此，我希望通過《私人理財》這個平臺，將自己總結的“樓市價值投資法”與讀者們分享一下：第一，在樓價相對合理時才進行投資，而所投資的房產租金回報率必須要高于同期銀行存款利率，這是投資底線；第二，銀行貸款要嚴格控制在自己的還款能力之內，這樣才能避免樓市價格波動對自己的負面影響。

三年前上海樓市驟冷的時候，我選擇積極“建倉”遭到很多人的不解。其實，我一直看好上海樓市，但之前樓市太熱了，進場機會成本很高。而宏觀調控政策一出，上海樓價一路下滑，我認為“買點”來了，于是就陸續買入房產，現在看來，是抄了一個底。同時，我還花了很多時間考察上海各個地區的樓盤，反復比較其地段、周邊配套、生活環境的優劣，仔細計算各樓盤的現有租金回報率以及可能的上升空間，甚至還通過中介去了解已經持有這些房源的投資客的心態。

第二條“法則”，則讓我在高樓價搖搖欲墜時依然保持了良好的心態。因為，我的七套房子中只有四套是貸款的，即便是貸款的那幾套，我也保證了月還款額不會超過月收入的50%。其實，基本上依靠租金，我就可以歸還大部分的月還款，并不需要從自身收入中支取，所以即便樓價短期下跌，我也不會有壓力。 （上海 林曉剛）

編輯回復：

巴菲特的價值投資理論不僅適用股市，同樣可以應用于樓市，如果在投資房地產時能夠堅持價值投資原則，就不必在意短期內樓市的波動。吳先生的房產投資，所基于的正是這樣的理念。

另一方面，由于吳先生的房產投資非自住性質，對租金回報率的重視，也是他投資順利的一個關鍵。目前，所謂投資房產主要是指賺取買賣之間的差，這樣的意識和行為在經濟快速發展、城市化比例大幅提高的情況下的確可以獲得一定回報。但從長期來看，市場很難被個人把控，豐厚回報的預期下，也意味著將自己置于風險之中。房價飛漲的形勢下，很多投資者只看到了賺取差價的機會，忽視了租金回報率這項指標。

事實上，租金回報率的高低反映了房產抵抗風險能力的強弱，應該視為房產投資一個極為重要的參考指標。隨著不斷規范，對于投資者來說，房地產市場將進入一個以租金為投資衡量的新時代。目前，租金回報率主要以房屋價值為基數計算，計算的結果可以直接和五年期貸款利率比較，如果高于，說明回報尚佳；如果低于，說明租金回報一般，投資的目的在于未來的房屋價差。

油價上漲，“捧車”不一定劃算

7年前，我買了一輛捷達車。那時候的汽油不到3元錢1升，按汽車百公里耗油8升，一年行駛1萬公里計算，每年需要油錢2400元。現在，這個車一個月最少需要近900元的油錢，一年的油錢就是1萬多元。外加保養費用、養路費、停車費、車輛保險等，花在車上的錢一年最少1.5萬元。

現在，我決定選擇每天公交地鐵上班，盡管沒有自己開車方便，但能節約不少開銷。有意思的是，我所居住的小區里，每周一到周五，有差不多三分之一的汽車都靜靜的“趴窩不動”。油價猛漲，我們有車一族變得“買的起馬，喂不起料”。 （北京 李先生）

編輯回復：

如同李先生計算的一樣，用車成本逐漸提高，買車之后卻不用車，寧愿把車“捧”起來閑置在一旁，造就了時下一個典型的人群——“捧車族”。據統計，目前國內每十個有車人中就有一位在“捧車”。

不過，本刊認為，捧車并不意味著成本的降低。相對于普通家庭，購買一輛汽車也是筆不小的費用，但與買房不同，汽車是消耗品，只會貶值不會升值。如果將車輛貶值因素考慮進去，每年折舊可能上萬元甚至更高。由此，即使捧車不開，每月投入的成本仍將數千元。此外，汽車如果長時間不開，將影響車內蓄電池等很多部件的壽命，一旦發生故障，保養和維修費用可能更高。因此，建議“捧車族”即使平常不開車，也要定期開著車出去“遛一遛”。

目前，受汽車消費時代大潮的影響，越來越多的人成為“有車族”，而事實上，汽車還沒有成為生活中不可或缺的必需品，而日漸完善的城市交通系統已經提供了很多便捷的出行支持。盡管汽車已經為“中產階級”的一個硬性指標，但現代的消費理念傳達的是“按需選擇”，買不買車需要務實的心態，否則，繼“房奴”之后，又將有更多人淪為“車奴”。