２００８京城商業新盤報告

經歷了2007年“井噴”放量后，2008北京商業地產的整體供應量仍將保持持續增長的態勢。據《樓市》市場研究部對2008年北京38個商業新盤的統計數據顯示(詳見附表)，未來至少將有百萬平方米的供應量顯現。

華貿中心、金融街購物中心、美羅城、四季商城等諸多商業項目的開業，讓2007年被稱之為“北京商業集中開業年”。2008年北京商業地產是否會延續集中開業勢頭?市場供需情況將會產生何種變化?哪些類型的商業業態將成為2008年新的投資熱點?

對2008北京商業新盤入市的分析或許能更清晰地了解2008年北京商業地產的變數所在。為此，本刊統計了38個即將在2008年入市的商業項目，從其體量、物業類型、區域特征、投資潛力等方面進行分析，力求呈現出2008京城商業地產全貌。

新增百萬供應量

經歷了2007年“井噴”放量后，2008北京商業地產的整體供應量仍保持持續增長的態勢。據《樓市》市場研究部對2008年北京38個商業新盤的統計數據顯示(詳見附表)，未來至少將有百萬平方米的供應量顯現。實際上，北京很多原定于去年開業的商業項目都推遲至2008年入市。這一潛在供應量很可能使2008年北京商鋪新增供應量超過歷史紀錄。

從物業類型來看，2008年商業新盤中既有三里屯Village、樂天銀泰百貨、盈港·SOLANA等獨立商業物業，同時也涵蓋了如美晟國際廣場、來福士中心等綜合體項目以及東亞三環中心、城南大道等住宅底商項目。

以2008年區域商業放量來看，朝陽、海淀以及城四區的商業放量仍占很大比重。其中，涉及13個商業地產項目的王府井商圈成為其中供應最為集中的區域。北京宮、王府井國際品牌中心、澳門中心、銀泰樂天百貨、王府井國際商城、海港大廈、大龍西部會館等新項目都在其中。盡管并非所有項目都能趕在年內入市，但是隨著未來13個項目的開發建設，屆時新增商業面積總量將超過50萬平方米。

隨著北京商業布局從中心城區向外擴展，北京郊區的商業供應量發生了很大變化，尤其以南城的商業放量最為明顯。南城之前由于缺少有效的商業支撐，而被很多人稱作是北京商業市場的洼地，然而2008年南城的商業格局正在悄然發生著變化，其商業放量在未來幾年內將得到集中釋放。據匯博行對豐臺區商業新盤的不完全統計顯示，2008年豐臺區將新增60多萬平米商業面積，主要包括鵬潤國際時尚中心、資和信百貨、首地大峽谷這3個大型商業項目。

“商業面積達35萬平方米的鵬潤國際時尚中心由于先后經歷了3次運營團隊的調整，使得項目商業定位并不清晰，也許只有在開業時才能露出真實的面目。位于南三環右安南橋的首地大峽谷是一個以電影場景為主題的購物中心，商業面積近10萬平方米。而位于西南四環科豐橋的資和信百貨將打造南城最高檔的百貨店，商業面積達6萬平方米。預計這三個項目將會從2008年5月份起陸續開業，這將徹底改變豐臺區沒有綜合大型商業設施的歷史。”匯博行董事總經理潘好龍說。

未來豐臺區商業熱點主要集中在西南四環和方莊這兩個區域。潘好龍表示，西南四環不僅住宅開發日趨成熟，尤其是隨著中關村科技園區豐臺園和總部基地的建設，城市功能日漸完善，商業需求非常巨大。而方莊一直是一個大型居住區，住宅開發從內環向外擴展，地鐵5號線建設亦給商業帶來了利好因素。據匯博行統計，在方莊橋方圓500米內未來大概有4個總規模在10萬平米的商業設施出現。

同時，大興區也是未來北京商業地產釋放的重點區域，商業放量將主要集中在舊宮、亦莊和黃村地區。舊宮和亦莊主要以社區配套商業為主，而黃村地區項目來自老城區改造，其中位于城中心區的火神廟商業廣場即將面市，總體商業面積在20萬平米以上。由于項目規模大，預計開業最快也在2009年。

三大開發熱點區域

如果說2007年北京商業地產熱點區域首推CBD、東四環大郊亭、立水橋等區域，那么2008年熱點區域屬于王府井、三里屯、望京區域。

從附表中不難看出，王府井可以說是2008年商業新盤集中入市最密集的區域，包括樂天銀泰百貨、王府井國際品牌中心、海港大廈等在內的諸多項目預計都將在今年開業。同時，在構建“王府井第二商業集群”計劃的過程中，很多區域內原有的老項目也在積極進行升級改造。

實際上，王府井區域老項目的改造升級主要是以百貨大樓、新東安廣場為重點。其中，新東安廣場不僅在硬件上進行了歷時一年的裝修，而且新引進租戶的檔次也有明顯提升。其新引進的租戶包括NikeBeijing、Birkenstock、卡幼樂(Crayola)等一批首次進入中國的品牌，還有CA、CPU、Seven Days、怪誕城之夜等一批首次進入北京的品牌。

“在業態比例上，新東安廣場也進行了大幅調整，將服裝服飾的比重大幅下調到40％左右，餐飲的比重由過去的10％提高到了近30％。CA作為國際著名‘服裝殺手’，進京首先選擇新東安廣場則是許多業內人士沒有想到的。”潘好龍表示。

2008年新建項目的集中入市固然帶動了王府井區域的開發熱潮，可隨著區域供應量的激增，市場能否有效吸收如此大的放量則成為業內關注的焦點。未來2年王府井新增50萬平方米中約有70％為商業設施，新增這么多商業設施，無疑使得這些項目在定位、招商、商戶選擇等方面都面臨巨大的挑戰。

如何提高王府井區域的有效客流，避免出現內部項目惡性競爭的局面?潘好龍認為，王府井如果向世界級商業街看齊，必須有“王府井大商圈”的概念。因為現代商業街只有整體優勢才可能形成競爭力，而世界級的商業街面對的是來自世界各地的消費群。比如世界知名的城市米蘭，以大教堂為中心，周邊全部是四通八達的商業街；巴黎的香榭麗舍大街，商業布局也是沿著香榭麗舍大街和凱旋門廣場呈放射狀。因此，未來應該把周邊的包括銀街、金寶街、東四、燈市口、東安門等全部納入大王府井商圈范疇，形成整體區域優勢。

盡管三里屯區域目前開發的項目只有三里屯Village、三里屯SOHO和世貿商業綜合體，但這三個項目對區域的影響力卻相當深遠。三里屯Village預計2008年5月份開業，其開發商香港太古地產在香港有著多年成功運營商業地產項目的經驗。項目北區定位為高端，主要是國際品牌旗艦店和特色酒店，南區則更貼近區域商業特色，包含各種特色餐飲、酒吧等業態。很多業內人士都很期待三里屯Village將如何運營如此大體量的項目，預計項目開業后將率先為三里屯地區帶來一個新的商業高潮。

三里屯SOHo和世貿商業綜合體雖然并非都能在2008年開業，但透過項目傳遞出的信息已足以讓三里屯成為商業地產開發的熱點區域。潘好龍認為“現在三里屯傳遞的信息已經不是娛樂中心，而是更國際化、商務化、娛樂化，整體功能更完善的商務新區。”三個大型商業項目的入駐將改變區域商業的原有屬性，使單一的酒吧商業區，變成一個集購物、酒店、酒吧、藝術等于一體的多功能的、立體的國際化商務區。

此外，以望京地區商業地產現狀而言，其真正迎來區域開發高峰期應該是在2008年。因為今年望京區域入市項目比較多，而且許多零售巨頭包括望京家樂福華彩店、沃爾瑪望京店、樂天收購萬客隆六佰本店、韓國易買得北京第一店、新世界百貨望京店等都集中在2008年開業。“這些項目的開業標志著望京地區整體開發將基本結束。屆時，望京將形成總規模約60萬平方米左右的四大商業聚集區。”潘好龍說道。