海南“地王”土地凝凍期的異類

就在全國各地土地市場土地招拍掛紛紛流標的大氣候下，2月24日，海南省三亞市三亞灣海坡開發區的一宗69.52畝的住宅用地，拍出11 429元/平方米、折合762萬元/畝的高價，輿論一時嘩然。這是不是預示房地產市場開始回暖了?

熟悉不動產估價的人士都知道，不論日常宗地地價評估，還是基準地價評估，一般都得先搜集樣本地價，不過，搜集得到的樣本地價，并不都是可用的，還得去除異常樣本。如果是無效樣本，還得分析無效的原因。

海南省三亞市最近拍出的新“地王”，究竟是有代表意義的有效樣本，還是沒有多少價值的異常樣本呢?必須認識到，單一樣本有時很難說明問題，單宗土地的成交價格有時并不能夠說明什么問題，關鍵還得看成交價格背后的東西，如這宗土地原先是建設用地還是農用地，如果是建設用地那么是工業用地拆遷而來還是住宅用地拆遷而得等等。

事實上，如果認真查閱三亞市這個新“地王”的出讓公告和有關資料，就會發現這個新“地王”誕生的背景是三亞市國土資源環境局為回收“換地權益書”的大膽嘗試，這在整個海南省也屬第一個“吃螃蟹”者。

“換地權益書”是海南為處置當年積壓的房地產、盤活閑置土地的產物。1999年12月10日頒布施行的《海南經濟特區換地權益書管理辦法》規定，換地權益書是政府收回土地使用權時，核發給土地權益人的法律憑證，其持有者可憑該證從政府那里換回與憑證面值等價的土地權益。然而由于種種原因，換地權益書出現了發放量大而回收量少的矛盾，進而導致換地權益書的嚴重貶值。

2007年10月15日，海南省人民政府辦公廳又發布了《關于印發處理土地糾紛歷史遺留問題工作方案的通知》，針對核發換地權益書存在的主要問題，通知要求各級政府全面查清發放的換地權益書價值總量和回收量，找出換地權益書發放量大而回收量少、發收矛盾突出的原因，以及換地權益書流通渠道不暢、貶值嚴重的原因，分析可能造成的后果，并要求到2011年基本完成換地權益書的回收工作，其中2008年回收換地權益書價值累計達到60％以上。

看了《三亞市國有建設用地使用權掛牌出讓公告》，就會知道三亞市這個新“地王”，其掛牌成交后，競得人可以貨幣方式，或以換地權益書付清全部成交價款。

既然可以以“貶值嚴重”的換地權益書交付地價款，那么自然沒有一個傻子會去動用“真金白銀”了。11429元/平方米，折合每畝762萬元的高價，自然也就飽含水份了。

那么，這水份究竟有多大呢?這確切的“水份”，應該只有新“地王”的競得者——南京龍昌置業集團“如魚飲水、冷暖自知”了。當然，對我們局外人來說，我們也并非不能尋得一些蜘絲馬跡。2004年4月16日“ST東海A(000613)2003年年度報告”對我們就有著重要的參考價值。

海南大東海旅游中心股份有限公司的這個2003年年度報告中有著這樣一段文字：由于市場的變化，公司持有的《換地權益書》嚴重貶值，依據《企業會計準則》和《企業會計制度》的有關要求，對于已經減值了的資產必須計提壞帳準備。因此，公司在2003年度對《換地權益書》計提了21，586，179.26元壞帳減值準備，計提的幅度達70％。

如果我們粗略地按照70％這一減值幅度計，則11429元/平方米，折合762萬元/畝的高價，其實際價格也就只有3428元/平方米，折合228萬元/畝。這宗土地的容積率≤1.0，此時相應的樓面地價也就是3428元/平方米。不論是3428元/平方米的樓面地價，還是228萬元/畝的土地單價，這在三亞應該都已經不再是令人驚駭的天價“地王”了。

早在2004年2月12日，三亞市就曾拍出過3810元/平方米的樓面地價。而在更早的上個世紀九十年代初，三亞地價就曾創下381萬元/畝的紀錄，只是許多土地當時拍出去后就一直閑置或建成了爛尾樓。

有媒體報道，三亞市常務副市長嚴之堯在2月24日海南誕生新“地王”后表示，海南省的土地從來沒有拍出如此高價，這表明商家對三亞發展的預期非常有信心；他同時表示，可以用換地權益書支付價款也是拍出如此高價的原因之一。

嚴之堯副市長所說的“海南省的土地從來沒有拍出如此高價”，并非歷史事實，而他說“可以用換地權益書支付價款也是拍出如此高價的原因之一”，倒是切中了問題的要害。

土地市場紛紛“流標”，說明在金融政策的緊縮之下，房地產市場的理性回歸已不可避免。海南新“地王”風光的背后，讓我們看到，直至今日，海南還在默默地為當年房地產的狂熱而“埋單”。這種“地王”和“流標”并存的奇異景象，更加呼喚我們要勇敢地直面房地產泡沫，而非自欺欺人地逃避，只有這樣才能減輕房地產泡沫帶給我們的危害。