星河灣上市猜想

已聘用瑞銀和摩根士丹利作為上市保薦入，并已于日前進行了上市聆訊的星河灣地產究竟有多少能力、可以跨過多少道檻，能否成功在新一年里H股上市成功，成為眾人猜測的焦點。

2月21日，新年剛剛結束，星河灣就在香港證券交易所進行了上市聆訊，這是自今年1月其正式遞交上市申請后的最新進展。假如進展順利，星河灣極有可能于今年4月在香港上市，最高募資額10億美元(約78億元港幣)，這也將會成為2008開年后第一支成功在香港上市的內地地產股。

當然，今年籌謀上市的房企并非星河灣一家，卓越地產、龍湖地產、方圓地產等60多家內地房企都在大排長隊候在港交所門外，無奈上市環境不容樂觀：股市振蕩、政策緊縮以及房價的不確定，使內地房地產企業面臨新的融資困境。業界口中的逆流上市，不免讓排隊者之一的星河灣上市命途變得撲朔迷離起來。

猜想1 能否跨過土地儲備這道檻?

2008年證監會實際已經加大了A股市場的監控力度，房企在A股上市越來越困難。而在海外上市，房企仍然要面臨多道門檻。從近幾年赴港上市的企業來看，成功通過審查的企業具備幾大明顯優勢：穩定的業績、強大的資本、受投資者認可的發展戰略及大量的土地儲備。

眾所周知，內地房企登陸港股，獲得投資者青睞的一個重要因素便是土地儲備，但這顯然是8年來只有區區兩三個項目的星河灣的弱項。雖然目前在上海多了兩幅面積加一起有93萬平方米的地塊，但比起那些擁有千萬平方米身家的儲地大戶，星河灣的土地儲備明顯“寒酸”了許多，終歸要成為眾人眼中的上市軟肋。

中信證券分析師王德勇曾公開表示對星河灣軟肋的擔憂：“依照星河灣現在的土地儲備情況，是絕對不可能上市的。不管星河灣的品牌有多好，土地都將限制其上市的成功。”

對于外間的議論，星河灣自己卻不以為然。星河灣地產副總裁梁上燕甚至直言，星河灣向來是一次只專心開發一個項目，決不做全國工程四處開花的事情，因此不會單純追求土地儲備的數量，因為土地擁有量不等于影響力與贏利能力。在她看來，現在的地產企業有許多不同的發展模式，所面對的目標消費群體、產品定位各自不同，而星河灣選擇的地產路線是一條小眾、精品的路線，要用有限的土地建成精品，實現單體價值最大化，而不是追求大量土地儲備。

事實上，因為土地儲備不足而馬失前蹄的準上市企業大有前例可循。去年6月SOHO中國再次傳出通過聆訊的消息后，卻將上市日期推后，據說，原因還是由于土地儲備不足，承銷商定價未達其心理預期。而此后SOHO中國能成功上市的關鍵恰恰在聆訊會之前順利地取得了前門大街的38個土地證，成功將上市路上最高門檻擊潰。前車可鑒，在土地儲備這道門檻面前，星河灣能否順利跨過，仍然很懸。

猜想2 贏利能力能否過頭

此前內地房企赴港上市，前期的審批過程相對都很順利，但到往后定價發行時卻面臨很大的挑戰，很多企業準備了很多年，往往到最后卻無法成功。這其中有很大一部分是栽倒在了贏利能力這一門檻上。

按照《公司法》規定，申請上市的公司要保證公司最近三年連續盈利。但在實際過程中，證監會還要考察申請企業是否具有連續3年穩定均衡贏利的能力。穩定持續的盈利能力是房地產企業上市的必備條件，也是投資者最為關注的內容。從這點看，星河灣目前擁有的品牌項目贏利情況始終很好。以北京為例，北京星河灣2005年半年銷售12.4億，2006為20.6億，2007年則達到32.8億，連續三年成為年度高端住宅銷售冠軍。

通過近幾年星河灣的良好銷售業績，可以推測，星河灣在建的廣州、北京兩個項目及在上海新拿的兩塊地，加上廣州星河灣的五星級酒店推出計劃，都為上市提供了有力支撐，也似乎暫時轉移了人們對其土地儲備不足的關注，極有可能會給其預期股東增加不少信心。

猜想3 品牌力量能否“加分”?

品牌力量的強大無疑是加重準上市房企印象分的關鍵，這可以使他們左右逢源，更容易與地方政府合作，更好地在資本市場運籌帷幄，也更能得到投資者追捧。

比之星河灣地產的前身廣州宏宇集團，星河灣系產品的名氣要遠高出很多。因此年初廣州宏宇更名為星河灣之舉也讓明眼人看出是借此整合公司資源，將“星河灣”由一個項目品牌轉化為一個企業品牌。而星河灣地產總裁黃文仔拿著這個鮮明又極具市場影響力的品牌赴港上市，勢必可以拿到更高的印象分。

業界普遍認為，無論是廣州的星河灣項目還是北京的星河灣項目，都在改變區域價值和提升產品內涵兩方面，給當地的地產業造成深遠影響。正因為如此，提及上市，很多熟悉星河灣的業內人士都認為，星河灣自身的品牌整合及其對盈利模式的詮釋是上市的關鍵步驟，而這道門檻對于星河灣而言無疑將會輕松跨越。

猜想4 離10億美元目標有多遠?

有證券分析師表示，由于近段時間資本市場波動較大，即使聆訊獲得通過，星河灣地產也不會立刻啟動路演，要到三四月份才推展招股程序。世邦魏理仕投資基金的一位執行董事也表示，目前全球股市和香港股市持續低迷、內地的宏觀調控持續進行，內地地產商近期在香港上市的企業難以實現很高的市盈率，招股價和募集的資金額也難以實現預期的目標。這無疑給星河灣的上市之路籠罩上了更多迷霧。加之土地儲備弱勢明顯，大多業內人士并不看好其募資能力。

雖然土地儲備問題確是星河灣上市募資的軟肋，有人評議，縱使上市成功，也不大可能完成10億美元的預期融資目標，但廣發證券的資深分析師徐子慶則認為這一目標存在可行性。因為募集金額多少關鍵要看這個公司上市后投資項目所需要的資金多少以及該公司的固定資產，“土地儲備并非唯一標準”。

當然，給股民強大的信心以促使其投入，也是增強募資能力的一大策略。當很多人質疑星河灣的土地儲備，認為僅憑幾個星河灣項目很難獲得股東的支持之時，正好與當年的SOHO中國上市面臨同一問題的星河灣向眾人推出了其精品品牌戰略。正如SOHO中國上市是向投資者推銷其“獨特的商業模式”一樣，星河灣也可以通過強大有影響力的品牌戰略給投資者以充分的理由來說服他們買自己的股票。

星河灣此次上市，通過單盤銷售過億的硬實力，及精品開發土地的戰略，最終形成一條“星河灣路線”來吸引股東，這是缺乏土地儲備的房地產開發企業必走的一條與眾不同的路線。而其“要用有限的土地來讓每一個星河灣都成為精品，在單體價值上發揮到最大”的品牌策略很難說不會打動股民。

而上市后能否如預期一樣募集到10億資金，很大程度上也取決于星河灣能否吸引主力海外資金為其買單。至于星河灣未來上市后的招股動向如何，目前還是未知之數。不過，據記者了解，接受聆訊的星河灣其實已完成了上市前的一輪私募，香港地產界三大巨頭和記黃埔、新鴻基地產、恒基地產或將以星河灣集團戰略股東的面貌出現。而有相關媒體報道，星河灣可能是全球第五大私募基金CVC大中華區負責人梁伯韜首個以私人身份投資的項目。而據了解，作為廣州地產知名企業，廣州相關政府部門也對其在稅收、財政等方面提供了大量的支持。這些想必已為星河灣實現融資目標增加了不少籌碼。

經濟學家巴曙松也指出，人們之所以對一些上市的企業給出比較高的PE，表明投資者對它是有期待的，即不僅僅是靠自身的盈利，也期待著企業通過整合獲得外延式的發展，所以在資：本市場迅速擴張的過程中，那些有比較強的能力與整合渠道的企業會獲得更多的資金。

不過有一個事實必須看到，當初SOHO中國在去年6月進行聆訊后，進入8月中旬，仍未按慣例在聆訊后一周展開市場推介，該公司的招股說明書也依然沒有像預料的那樣公布。當時，SOHO中國的上市保薦人高盛公司對公司給出的發行定價相對較低，達不到SOHO中國的預期。與SOHO中國擁有相似境況的星河灣離10億美元還有多遠，著實難測。

猜想5 10億英元往哪兒花?

去年底，上市剛滿月的SOHO中國便有了大舉動——以24.4億元人民幣完成了對“光華路SOHO²”和“SOHO北京公館”兩個新項目的收購，進一步加強了SOHO中國在北京中心高價值區域的土地儲備。當然，上市后老潘的舉措不止這些，以百億拿地的大手筆不得不讓眾人評議其在努力解救“土地荒”。

業內人士指出，“缺地”的SOHO中國，只有通過四下拿地，加大收購新項目力度，才能不斷給股民以信心。而今，與上市前的SOHO中國多少有些相似的“土地困難戶”星河灣，會不會也循著老潘這條路：假若上市成功，募到預期目標的10億美元后便四下展開土地攻堅戰?

徘徊股市十數載的老股民田先生告訴記者，假如星河灣真上了市，自己也不會輕易投錢進去，“畢竟星河灣現在的土地儲備情況是讓我們看不到太高希望的，我估計等他們真上市拿到了10億美元，肯定會像當初的SOHO中國那樣到處拿地吧，打進更多的城市，加強自己的實力，到那個時候，可能會有更多像我這樣的股民才有所信心，放心投給他更多錢，而有了更多的錢之后，他們也可以去拿更多的地。”

再者，僅僅在北京、廣州擁有三個成熟項目的星河灣目前未免還太單薄，如果成功上市，黃文仔必會帶領麾下猛將積極開發新項目。如今在上海剛剛斬獲的兩幅地塊，無疑會成為星河灣拓展上海戰場的利器，面對等待開發的兩個加起來有93萬平方米的新項目，加上其一直講求做高端產品，對成本投入有很高的要求，10億美元的募資將會為這兩個項目注入最強有力的資金血液。