次貸危機(jī)考驗(yàn)房企融資能力

國際注冊商業(yè)房地產(chǎn)投資師(CCIM)協(xié)會(huì)中國總會(huì)會(huì)員解讀當(dāng)前形勢

從2007年2月，美國次級抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)浮出水面，已經(jīng)歷了一年多的時(shí)間，金融行業(yè)的困境已愈演愈烈，投資者也愈發(fā)困惑：這只蝴蝶沉重的羽翼，掀起的風(fēng)暴究竟會(huì)波及到多大的范圍?而它將給中國帶來什么?

從美國眾多抵押貸款公司宣布破產(chǎn)，到美國成屋銷量下跌8.4％，從美股大幅下跌，到各大投行面臨巨額虧損，危機(jī)不斷惡化，猶如洪水猛獸般襲來，幾大金融市場都發(fā)生了大幅度的震動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，次貸危機(jī)造成損失已達(dá)6000億美元。這期間，幾大央行頻繁注資降息，美國政府積極推行總額為1680億美元的法案，以防止美國乃至全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退。

次貸危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)也造成了一定影響。一方面，近年來我國外匯儲(chǔ)備高速增長，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)融入國際市場，席卷全球的次級抵押貸款危機(jī)不可避免地給我國各家商業(yè)銀行帶來了損失。另一方面，次貸危機(jī)導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，我國出口下降，對我國金融資本市場也帶來不利影響。央行研究數(shù)據(jù)顯示，美國經(jīng)濟(jì)增長速度放緩1％，我國出口增速就放緩6％。

根據(jù)上述分析，時(shí)寶東博士，CCIM(CCIM協(xié)會(huì)中國總會(huì)金融委員會(huì)主席，北京國際信托投資有限公司總經(jīng)濟(jì)師)分析了次貸對我國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。我國盡管遭受直接損失較小，但隨著經(jīng)濟(jì)全球化步伐的進(jìn)一步加快，我國經(jīng)濟(jì)不可能獨(dú)善其身，外貿(mào)依賴度越來越高，外向型經(jīng)濟(jì)特征明顯，因此次貸危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的影響成為必然。

次貸引起美國商業(yè)地產(chǎn)市場低迷，前景不容樂觀。我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)的卻是不同問題。張紅，CCIM(CCIM協(xié)會(huì)中國總會(huì)北京商業(yè)推動(dòng)委員會(huì)委員，中國工藝美術(shù)(集團(tuán)公司副總裁、北京美羅城董事長)認(rèn)為，問題主要在于結(jié)構(gòu)和區(qū)域上。全國總需求仍存在，能支撐市場均衡發(fā)展。就北京而言，現(xiàn)在需要吸收過去兩三年的集中放量。而房價(jià)和租金水平與住宅定價(jià)機(jī)制不同，在商業(yè)地產(chǎn)中承租水平與租賃對象所在行業(yè)的盈利空間有極大的關(guān)系，其次是區(qū)位和物業(yè)本身等條件。時(shí)寶東博士認(rèn)為，目前的房價(jià)是否是階段性高點(diǎn)還有待檢驗(yàn)，但租金的上漲正在彌補(bǔ)前期房價(jià)過快上漲帶來的缺口。

由次貸引發(fā)的資本市場的猛烈反映，使得對我國房地產(chǎn)發(fā)展的融資也有了再次探討。時(shí)寶東博士針對我國的現(xiàn)狀，比較了融資的各種形式。他提到，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展需要資金來源多元化，僅依靠企業(yè)自身積累不能滿足快速發(fā)展的要求。外資、私募股權(quán)投資基金、上市以及上市房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)等渠道融通資金，加大權(quán)益型資本投入，是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。而外資、上市和增發(fā)由于政策限制，股權(quán)投資基金成為首選，但我國私募股權(quán)投資基金發(fā)展剛剛起步，相應(yīng)法律法規(guī)不健全，規(guī)模難以滿足市場需求，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需一個(gè)了解認(rèn)識(shí)的過程。而REITs作為新的金融產(chǎn)品，旨在解決成熟商業(yè)物業(yè)的變現(xiàn)能力，并非是針對房地產(chǎn)開發(fā)階段的金融產(chǎn)品。同樣，REITs的發(fā)展在我國還沒有起步，還處于探討研究階段。但REITs的推出對于我國商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展是十分必要的。張紅女士則提出，08—09年對商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)調(diào)整的時(shí)期，會(huì)有資金進(jìn)入。但相比前兩年，投資愈發(fā)理智，這有利于商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

次級抵押貸款帶給CCIM的思考很多，CCIM對商業(yè)地產(chǎn)也有了一次新的交流與溝通。CCIM協(xié)會(huì)中國總會(huì)，是一個(gè)日俱影響力的團(tuán)體，旨在匯集商業(yè)地產(chǎn)精英，搭建CCIM學(xué)員、會(huì)員共享的平臺(tái)，使其獲得資格、擁有資源、贏得資本。我們將會(huì)一如既往地洞察經(jīng)濟(jì)形勢，求知互通，成就商務(wù)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的理性健康發(fā)展!