萬科“降價”調(diào)查

短短幾個月內(nèi)，一場從珠三角蔓延至長三角，再到環(huán)渤海并以萬科為主傳染源的“房流感”兇猛襲來。萬科發(fā)起的“降價行動”迅速席卷了深圳、廣州、上海、北京、成都等諸多城市。萬科一次又一次讓買房人心動的折扣背后，究竟隱藏著怎樣的玄機(jī)？《樓市》針對萬科五大城市逾30個“降價”樓盤進(jìn)行了調(diào)查。

北京：平均銷售利潤率約31.7％

上海：八大樓盤均價漲幅為106.4％

深圳：平均銷售利潤率達(dá)57％

廣州：個案樓盤銷售利潤率高達(dá)79.1％

成都：比周邊樓盤房價平均高34.4％

北京 平均銷售利潤率約31.7％

萬科北京“降價”行動中，萬科中糧假日風(fēng)景，萬科紫臺，萬科四季花城爆出了九一折至九四折的最大折扣。然而，打折前，此三大樓盤現(xiàn)售價與開盤價相比，平均漲幅已高達(dá)61.3％

近日，萬科中糧假日風(fēng)景爆出最高九一折的優(yōu)惠。3月2日，《樓市》記者來到了豐臺區(qū)小屯路的萬科中糧假日風(fēng)景售樓現(xiàn)場，當(dāng)天是其最高折扣“九三”折的最后一天。盡管此折扣低于前兩天“九一”折的優(yōu)惠，但售樓處仍不時有聞訊而來的購房者前來咨詢。

2007年年底，萬科四季花城與萬科紫臺也曾陸續(xù)被爆“降價”。而萬科中糧假日風(fēng)景的超高折扣將萬科北京樓盤推上了“降價”新高。

“我們沒降價”

《樓市》記者在萬科中糧假日風(fēng)景銷售中心負(fù)責(zé)人處了解到，3月1日10號樓開盤，僅兩天優(yōu)惠，一次性付款九五折，按揭付款九八折，七天之內(nèi)簽約再增加兩個點(diǎn)的折扣。換言之，此次優(yōu)惠活動的最高折扣是九三折。而據(jù)《樓市》記者先前獲悉，2月28與29日兩天，萬科假日風(fēng)景8套特價房最大折扣幅度達(dá)到九一折。此外，萬科四季花城一次性付款九五折，而萬科金卡會員還可再優(yōu)惠一個百分點(diǎn)，最大折扣達(dá)九四折；此前萬科紫臺約10套尾房一次性付款九七折。

對于打折的原因，北京萬科的態(tài)度一如既往，對外堅(jiān)定表示北京萬科并沒有降價的計(jì)劃，目前的優(yōu)惠只是一種單一營銷手段，活動結(jié)束后還會恢復(fù)到先前的銷售價格水平上來。對此業(yè)內(nèi)人士北京東君房地產(chǎn)公司石生榮表示，萬科的行為其實(shí)是完成財(cái)務(wù)指標(biāo)，甚至有可能是想把尾房銷售出去。

《樓市》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬科的“降價”舉動讓京城的開發(fā)商迅速形成了跟風(fēng)派與靜觀其變兩派。前者，如位于西大望路的珠江帝景博悅部分樓盤優(yōu)惠了近3000元/平方米。

后者如位于萬科中糧假日風(fēng)景周邊的遠(yuǎn)洋山水，當(dāng)《樓市》記者談及如何看待萬科中糧假日風(fēng)景打折優(yōu)惠，該樓盤銷售人員卻表示，買房人最關(guān)心的應(yīng)該是地段，遠(yuǎn)洋山水緊臨地鐵站，暫時項(xiàng)目無比較大的優(yōu)惠活動。

另據(jù)相關(guān)人士透露，2008年2至3月，京城樓市只批準(zhǔn)了十個樓盤預(yù)售許可證，絕大多數(shù)樓盤卻沒有去領(lǐng)，開發(fā)商觀望等待的心態(tài)顯而易見。

先漲價后打折

香港太平洋國際集團(tuán)投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍?jiān)诮邮苡浾卟稍L時表示，萬科降價最重要的原因是其發(fā)展戰(zhàn)略從價值最大化調(diào)整為規(guī)模效益最大化。在前幾年房價高漲的時期里，萬科以其在行業(yè)和社會上的品牌影響力，其銷售的樓盤定價普遍比周邊項(xiàng)目要高10％～20％左右。而面對近期的宏觀調(diào)控，萬科的戰(zhàn)略思想發(fā)生了轉(zhuǎn)變，通過快速的規(guī)模擴(kuò)張來實(shí)現(xiàn)贏利目標(biāo)。

據(jù)《樓市》市場研究部對萬科北京三大樓盤長期跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，萬科四季花城平均銷售單價已從2006年開盤時的5000元跨越到了8000元；萬科紫臺平均銷售單價也從開盤時的10000元上揚(yáng)到16000元；萬科中糧假日風(fēng)景如今均價13900元/平方米，即便九一折后，仍達(dá)到12649元/平方米，而2007年3月，其開盤均價僅為9000元/平方米。(如圖1所示)

如今，萬科對京城三大樓盤售價進(jìn)行調(diào)整時，其現(xiàn)售價與開盤價相比，平均房價漲幅已高達(dá)61.3％。

就萬科北京樓盤的銷售利潤率而言，萬科紫臺與萬科中糧假日風(fēng)景是2006年北京萬科先后拿下的豐臺小屯附近的兩個地塊，其樓面地價分別為3600元/平方米與3986元/平方米。按行規(guī)單方面積土地成本取35％、建安工程費(fèi)取25％、前期費(fèi)用取1.5％、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用取5％、銷售管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地增值稅及不可預(yù)見費(fèi)用合計(jì)為33.5％，經(jīng)初步估算，萬科紫臺的銷售利潤率達(dá)到27.3％、成本利潤率為37.6％；萬科中糧假日風(fēng)景的銷售利潤率與成本利潤率則分別為36.1％與56.5％；兩樓盤的平均利潤率達(dá)31.7％。(如表1所示)

上海 八大樓盤均價漲幅為106.4％

萬科通過打折銷售尾盤的做法在上海此番降價行動中體現(xiàn)得尤為明顯。比北京“降價”行為早一周，2月21日元宵節(jié)，萬科“降價風(fēng)”正式登陸上海，上海萬科推出了由10個在售樓盤參與的95折特賣會。

“通過我們與上海萬科戰(zhàn)略部高層的溝通。萬科此次大幅度優(yōu)惠的目的有兩個，一是快速回籠資金，一是將優(yōu)質(zhì)房源留下來，將非優(yōu)質(zhì)房源快速銷售。”光大證券分析師翁非玉在接受《樓市》記者采訪時表示。

掃清“非優(yōu)質(zhì)”房源

2月21日，萬科在上海舉辦了由10個在售樓盤參與的95折特賣會。萬科240余套房九五折特賣會的反響不亞于其他城市的打折優(yōu)惠。有媒體如此描述，2月21日元宵節(jié)，上海人民不是忙于觀燈，而是忙著去趕萬科的特賣會。

據(jù)上海萬科辦公室主任許青川介紹，上海萬科特賣會一共推出了240余套房源，其中公寓占85％，別墅占10％，另外還有5％的商鋪。住宅類產(chǎn)品涉及萬科白馬花園、萬科花園小城、萬科四季花城、萬科新里程、萬科假日風(fēng)景、萬科城市花園、萬科藍(lán)山、萬科燕南N8個樓盤。

“我們樓盤當(dāng)時參與特賣會活動的房源不到10套，目前三期已基本銷售完畢。”萬科假日風(fēng)景銷售人員目前告訴記者。而萬科城市花園的情況是，參加特賣會的房源有10多套，截止3月初，仍有3-4套在售，甚至還包含有一套1994年的毛坯房。

《樓市》記者通過調(diào)查了解，參加萬科上海特賣會活動的10個樓盤并沒有提供所有的房型，數(shù)量也各有不同，并且多為萬科在上海已發(fā)售樓盤的剩余房源。

對此，光大證券分析師翁非玉對《樓市》記者表示，萬科通過打折銷售尾盤，既能降低樓市低迷期非優(yōu)質(zhì)房源銷售滯后的風(fēng)險，同時也加速了資金回籠。

回籠資金2.57億

據(jù)上海萬科透露，在特賣會上，累計(jì)成交170余套，占全部推出房源的70％以上，當(dāng)日銷售2.57億元。

成交量最多的樓盤包括萬科新里程，推出59套成交了23套、萬科假日風(fēng)景成交了所有推出的5套、萬科燕南園(別墅)由于其地理環(huán)境優(yōu)越，12套成交了5套。上海萬科辦公室主任許青川曾公開表示，這一數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期。

數(shù)據(jù)顯示，2月15日—21日上海商品住宅成交均價環(huán)比大幅下滑34.89％，為9767元/平方米。這是自去年4月以來，上海商品住宅成交均價10個月來首次跌破每平方米萬元大關(guān)。

在上海樓市成交量萎縮情況加劇、價格有所下滑的背景下，萬科的九五折特賣可謂一舉兩得：既回籠了資金，又掃清了尾盤。業(yè)內(nèi)人士推算，萬科九五折特賣比原價損失的部分大致約為0.13億元。也就是說萬科上海降價銷售只損失了1000多萬元的可能收入，卻獲得了巨大的機(jī)會利益。在萬科部分城市降價回籠資金之后，1月份，萬科就斥資29.94億元，在上海、東莞、成都獲取4塊土地。

而且，由于上海萬科九五折房源多是早在2003—2004年就已經(jīng)開盤的老盤或后期，其房價的上漲早已能彌補(bǔ)其損失。“萬科的樓盤三年漲幅近三倍，以萬科新里程為例，2006年其價格還在8600元/平方米左右，目前均價已達(dá)18000元/平方米，漲幅過快，調(diào)整在所難免。”上海浦東萬科新里程周邊一樓盤開發(fā)商不以為然地表示。

根據(jù)記者對萬科九五折特賣會八大住宅樓盤的房價分析，萬科在舉辦九五折特賣會之前，八個住宅樓盤的房價平均漲幅高達(dá)106.4％。(詳見圖2)

對于其他開發(fā)商是否會效仿萬科，易居房地產(chǎn)研究院研究中心指出，上海的開發(fā)商更大程度上采取了靜觀其變的做法，可能等到3月后樓市逐漸步入旺季才會有明確舉動。

深圳 平均銷售利潤率達(dá)57％

深圳是萬科的“根據(jù)地”，也是萬科爆出“降價”的第一站。然而由于規(guī)模開發(fā)以及房價近年爆漲，萬科深圳“降價”的背后，樓盤平均銷售利潤率仍達(dá)到了57％。

與北京、上海兩地多是已開樓盤在現(xiàn)售價基礎(chǔ)上打折不同的是，深圳萬科震驚業(yè)內(nèi)的“降價”策略則是新盤“低開”。2007年10月20日，萬科金域東郡以遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的均價7500元/平方米開盤，開盤當(dāng)日即告售罄，此舉被認(rèn)為是萬科“降價”行動的開始。

“低價”并非降價

與萬科金域東郡開盤時隔數(shù)月，其后期樓座目前尚未開始銷售，無法與其開盤價做對比。不過盡管萬科金域東郡“降價”之事傳遍全國各地，但當(dāng)記者對當(dāng)?shù)亻_發(fā)商進(jìn)行采訪時，卻很少有人認(rèn)同萬科是在降價。龍崗區(qū)一位樓盤營銷總監(jiān)對《樓市》記者表示，“該區(qū)域原房價水平在4500元/平方米左右，萬科金域東郡項(xiàng)目定價是與其定位、地段相符的。所謂的低價只是相對于之前開發(fā)商的預(yù)期價而言。所以，不能說明萬科降價，只能說明定價比以前稍微理性。”

對此，深圳業(yè)內(nèi)資深專家余一弘認(rèn)為，萬科金域東郡地處深圳東部新城行政商務(wù)區(qū)中心軸之上，從未來的規(guī)劃來說，借助坪山新城的發(fā)展帶動，前景應(yīng)該是向好的。但就目前來說，由于位置比較偏，所以出行成本相對較高。經(jīng)過該樓盤的來往公交車輛一般都是直達(dá)龍崗中心城和惠州淡水的，而直達(dá)深圳市中心的則極少。如果在市內(nèi)上班，則只有到中心城(或者龍崗汽車站)轉(zhuǎn)車，坐公交車從該項(xiàng)目到市區(qū)總耗時大約要兩個小時左右，自己開車則需要一個小時左右。

目前萬科深圳版圖上有萬科金域東郡、萬科東海岸四期、萬科城三期御小灣別墅、萬科東方尊峪、萬科第五園等樓盤。《樓市》記者對萬科金域東郡以外的其他幾個主要在售樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各個樓盤目前都分別有一些優(yōu)惠(詳見表2)，尤其是萬科東方尊峪，目前均價在25000元/平方米，其中90平方米和140多平方米兩種戶型送3400元/平方米的精裝修。不過這四個樓盤房價卻相對高得多，其中萬科城與萬科東海岸目前均價都達(dá)到40000元/平方米左右。

規(guī)模開發(fā)下的高利潤

然而，不論是萬科金域東郡的低價入市，或其他樓盤的系列優(yōu)惠措施，都不能撼動近年來萬科在深圳享受房價高增長的收益。深圳萬科將“造城”效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致：在萬科目前所售的主要樓盤中，其中，萬科東方尊峪來自于萬科以10.05億元競得深圳富春東方(集團(tuán))有限公司股權(quán)包，其他四個樓盤分別是萬科通過在同區(qū)域接二連三招拍掛競得土地而形成的規(guī)模開發(fā)。

2007年7月30日，萬科以總價4.78億取得龍崗坪山街道辦、大工業(yè)區(qū)行政一路兩幅地塊，加上2006年9月15日，萬科以1.67億元投得Gll204-0395宗地，深圳坪山三幅地塊上的建筑就是去年10月以7500元/平方米開盤被稱為低價入市的萬科金域東郡。對此，深圳地產(chǎn)研究專家半求感慨道“萬科輕取坪山霸盤”。萬科在深圳坂田的規(guī)模開發(fā)也令人驚嘆。萬科四季花城、萬科第五園、萬科城等項(xiàng)目占地達(dá)1平方公里，建面超過120萬平方米。地產(chǎn)評論專家半求表示，整個坂田可開發(fā)土地面積不足4平方公里，萬科已經(jīng)占有25％的份額，呈現(xiàn)準(zhǔn)壟斷的局面。

春節(jié)后的深圳樓市，依然春寒料峭。不過搭上近年房價上升的飆車，萬科在深圳規(guī)模開發(fā)中，萬科東海岸從2003年開盤時的6000—8000元/平方米上揚(yáng)到如今四期均價40000元/平方米，萬科城從2004年的5500元/平方米到現(xiàn)在的均價40000元/平方米；萬科園則實(shí)現(xiàn)了從均價5400元/平方米到14000元/平方米的跨越。

整體來看，按行規(guī)單方面積土地成本取35％、建安工程費(fèi)取25％、前期費(fèi)用取1.5％、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用取5％、銷售管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地增值稅及不可預(yù)見費(fèi)用合計(jì)為33.5％，經(jīng)初步估算，萬科深圳目前在售樓盤樓面均價約1831.7元/平方米，而平均銷售利潤率達(dá)到57％，平均成本利潤率達(dá)到190.7％。其中萬科金域東郡21.5％的銷售利潤與其他樓盤相比略低，符合王石曾經(jīng)說過的“萬科不做超過30％利潤樓盤”的承諾。而萬科第五園的銷售利潤率與成本利潤率分別高達(dá)79.4％與386.4％(詳見表3)。

廣州 個案樓盤銷售利潤率高達(dá)79.1％

2007年12月，深圳萬科“降價”舉動迅速轉(zhuǎn)移到廣州。尤其是萬科金色康苑純新盤以低于預(yù)期或同區(qū)域樓盤的價格入市，讓萬科廣州樓盤降價的消息有了事實(shí)的佐證，同時，繼深圳之后廣州成為珠三角貼上萬科“降價”標(biāo)簽的第二個城市。

新盤“低”開但利潤不低

如今，萬科金色康苑后期何時推出尚未確定，但曾轟動一時的萬科金色康苑首次：開盤“盛況”讓廣州業(yè)內(nèi)人士仍記憶猶新。去年12月9日，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤，均價在13000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于宣傳階段的20000元/平方米均價，也低于周邊樓盤富力盛悅居16000元/平方米的均價。

“從地鐵站到樓盤短短的幾百米距離中，站滿了荔灣、越秀其他樓盤的宣傳人員，導(dǎo)致所有從萬科金色康苑方向走來的市民手里，都被塞了3張以上的樓盤資料。”富力盛悅居銷售人員如此回憶當(dāng)時的情景。

據(jù)了解，不到兩個小時，萬科金色康苑首次推出的156套單元即全部售罄，銷售金額逾2.1億元。而當(dāng)時廣州市去年整體市場情況正處于一片冷淡之中，根據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)，廣州11月份一手房成交價格出現(xiàn)2007年以來的首次大幅下降，單月出現(xiàn)近兩位數(shù)降幅是廣州樓市近兩年前所未有的。

“低”價入市是否會影響到萬科的利潤?

國金證券分析師曹旭特分析認(rèn)為，萬科金色康苑的樓面地價約為3200元/平方米，建安成本預(yù)計(jì)3000元/平方米，加上2500元/平方米裝修成本，按目前價格計(jì)算，項(xiàng)目仍然能夠保證約38％的毛利率水平。

而廣州業(yè)內(nèi)人士還指出，萬科金色康苑與萬科在廣州的另一個新盤萬科金色荔苑相鄰，作為純新盤開盤“低”開，不排除在后市大勢轉(zhuǎn)好后兩盤聯(lián)動再“高”走。

限價房中的“機(jī)會”

萬科廣州部分樓盤“低價”還有另外一個原因，簡言之為“限價房中的機(jī)會”。

全國首批10個限價房項(xiàng)目在廣州一經(jīng)推出，立刻引來極大關(guān)注。2007年1月份，廣州萬科公司以最高房價6000元/平方米投標(biāo)取得的科學(xué)城KXC-H3地塊，即萬科新里程項(xiàng)目，由于與廣州萬科城項(xiàng)目相鄰，萬科新里程成為萬科城的其中一部分，萬科再次形成了連片開發(fā)效應(yīng)。

不僅如此，據(jù)廣州業(yè)內(nèi)資深人士透露，廣州限價房用地多按照配“自留地”的方式出讓，即開發(fā)商在拿到地塊后可以留有部分用來自由規(guī)劃開發(fā)，如可以做高檔公寓，甚至別墅。

而萬科新里程占地8.8萬平方米，限價房僅為6萬平方米，余下2萬平方米為聯(lián)排別墅，單價在2萬元/平方米左右，單套售價300萬至400萬元。

根據(jù)萬科地產(chǎn)內(nèi)部人士介紹，萬科新里程土地成本大概在2600元至2700元/平方米，建設(shè)成本2000元/平方米，總體而言，限價房銷售利潤率在10％以下，項(xiàng)目的利潤主要靠別墅支撐。

除萬科新里程為限房價外，廣州萬科金色家園、萬科金色康苑、金色荔苑、金域藍(lán)灣均為限戶型樓盤。以萬科金域藍(lán)灣為例，2006年9月，作為廣州首次推出的限戶型地塊之一，由萬科與中糧聯(lián)手競得項(xiàng)目用地。2007年12月，萬科金域藍(lán)灣均價原定1.1萬元/平方米左右，后來開盤9000多元—10000元/平方米，被認(rèn)為萬科廣州“降價”的典型樓盤之一，284套房在2小時被搶購一空。而實(shí)際上，萬科金域藍(lán)灣的產(chǎn)品還包括高層洋房和別墅單位等，當(dāng)時推出的只是75平方米的二房與95平方米的三房。如今，萬科金域藍(lán)灣正主推空中大宅和TOWNHOUSE，價格已經(jīng)飆升至16000—18000元/平方米以及21000—39000元/平方米。如果說去年底，萬科金域藍(lán)灣二房和三房“低價”入市會讓萬科利益有所損失的話，或許今年萬科會在金域藍(lán)灣的空中大宅和TOWNHOUSE中奪回來。

另據(jù)業(yè)內(nèi)熟悉萬科的資深人士向記者透露，萬科金色家園是萬科在土地二級市場上取得的，樓面地價為3000多元/平方米， 即使按折后價格24000元/平方米價格銷售，毛利率仍較為可觀。萬科天景花園由于位居花都區(qū)，樓面地價僅448元，按照目前的房價來看，銷售利潤率高達(dá)79.1％，成本利潤率高達(dá)381.0％(詳見表4)。

成都

比周邊樓盤房價平均高34.4％

成都是萬科在京滬深穗四大一線城市之外，“降價”風(fēng)所刮到的重點(diǎn)=三線城市之一。與其他城市不同。成都萬科主要是針對青年置業(yè)進(jìn)行優(yōu)惠。實(shí)際上參與萬科“08青年置業(yè)計(jì)劃”的成都樓盤比周邊樓盤房價平均高出34.4％。

2008年1月，萬科成都全線降價被各大媒體“揭批”。尤其是位于成都蜀都大道上的萬科魅力之城四期的電梯房，被爆料售樓處的報價4500-4600元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年12月前的6000元/平方米以上的價格，兩個月中，同一單元樓中住宅的降幅接近30％。

首付欺的“區(qū)域”優(yōu)勢

針對高達(dá)30％的降幅，萬科魅力之城銷售人員告訴記者，所謂總起價4500-4600元/平方米的房源，是一次性付款加上當(dāng)時所有的優(yōu)惠，套數(shù)不多，并不是每位買房人都能享受得到，該活動2月5日已經(jīng)結(jié)束，目前樓盤均價為5000-6000多元/平方米。

萬科魅力之城此次優(yōu)惠活動被稱為成都萬科“08青年置業(yè)計(jì)劃”。萬科目前在成都的版圖上有萬科金域西嶺、萬科魅力之城、萬科金域藍(lán)灣、萬科朗潤園、萬科雙水岸5個在售樓盤。據(jù)介紹，“青年置業(yè)計(jì)劃”是成都萬科自去年12月30日和5家銀行合作推出的一個置業(yè)計(jì)劃，截止時間是2月5日，凡符合條件并在其開發(fā)的萬科魅力之城、朗潤園等5個項(xiàng)目購房的首次購房人，可由萬科向銀行“擔(dān)保”，確保能辦理下只需要交兩成首付款、貸款利率下浮15％的房貸，且房貸手續(xù)由萬科協(xié)助辦理。實(shí)際上，根據(jù)央行有關(guān)規(guī)定，凡是符合條件的首次購房人，即便不用萬科“擔(dān)保”，按照規(guī)定，同樣能申請兩成首付并享受貸款利率下浮15％的優(yōu)惠利率房貸。

帶著疑問，記者對萬科金域西嶺周邊的樓盤熙城國際、西錦國際，萬科魅力之城周邊的FM365、水岸雅居，萬科金域藍(lán)灣周邊的龍湖三千里、蜜城等近10個樓盤進(jìn)行調(diào)查了解得知，在成都，房貸趨緊的政策下發(fā)后，購房人申請房貸條件日益“苛刻”，很多樓盤即便是符合條件的首次購房人，也只能申請到三成的首付，利率也不一定能享受到下浮15％的優(yōu)惠。而參加成都萬科的“青年置業(yè)計(jì)劃”，不僅可以確保符合條件的首次購房人能成功申請到兩成首付、享受15％利率優(yōu)惠，還能獲贈2萬元的置業(yè)基金。

個案樓盤銷售利潤率達(dá)55％

在對萬科項(xiàng)目周邊近10個樓盤調(diào)查后，《樓市》記者還發(fā)現(xiàn)，萬科在售樓盤房價普遍高于周邊樓盤。如，萬科金域西嶺目前均價為8200元/平方米，而周邊樓盤熙城國際售價為6700元/平方米；西錦國際緊追萬科魅力之城，均價為8000元/平方米；而優(yōu)派的均價僅4300元/平方米；萬科朗潤園起價5260元/平方米，而與其同處溫江區(qū)的尚西花郡均價為4800元/平方米，春江青龍灣均價則為3200元/平方米。

“萬科為房產(chǎn)行業(yè)龍頭老大，不論是品牌影響力還是樓盤品質(zhì)，進(jìn)入成都這樣的二線城市，在買房人的心目中都較有威信，因此，售價也相對較高”，熙城國際銷售人員坦言。

綜合比較萬科成都5大在售樓盤與周邊樓盤，萬科樓盤比周邊樓盤房價平均高34.4％。由于定價較高，萬科在成都的銷售利潤率也較高，一位不愿意透露姓名的成都業(yè)內(nèi)人士向《樓市》記者透露，萬科金域藍(lán)灣土地成本約為1360元/平方米，加上建安成本以及其他費(fèi)用，其銷售利潤率也會達(dá)到55％左右。而萬科金域西嶺土地成本為2295元/平方米，由于此樓盤為萬科在成都建設(shè)的第一個精裝修樓盤，即使含裝修成本，銷售利潤率也會達(dá)到20％以上。

[調(diào)查后記]

萬科“降價”背后的得與失

正值萬科在京滬深穗等城市的“降價”行動如火如荼開展之時，2月28日，萬科發(fā)布公告稱，在去年公開增發(fā)近100億元的專項(xiàng)募集資金中，將有9.8億元暫時不會投入到房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目上，而是在今年8月27日前轉(zhuǎn)用于補(bǔ)充流動資金。

優(yōu)惠促銷樓盤與補(bǔ)充流動資金遙相呼應(yīng)，萬科是否出現(xiàn)了現(xiàn)金流緊張?萬科降價的真正動機(jī)當(dāng)仁不讓成為業(yè)內(nèi)探討的熱門話題。

綜合記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家及開發(fā)商觀點(diǎn)，業(yè)內(nèi)關(guān)于萬科降價的觀點(diǎn)有以下六個主要方面：一，萬科發(fā)展模式和贏利模式的戰(zhàn)略調(diào)整，萬科由此前高定價的經(jīng)營價值最大化向規(guī)模效益最大化轉(zhuǎn)移。二，面對近期宏觀調(diào)控壓力，萬科討巧政府，獲得好名聲之時以爭取日后獲取保障性住房用地的有利條件。三，在房地產(chǎn)低迷時期降價銷售以帶給行業(yè)尤其是中小開發(fā)商壓力，借此時機(jī)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張。四，在國家貸幣緊縮、打擊囤地的大勢下，加快開發(fā)速度和資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度以快速回籠資金。五，在買房人觀望情緒蔓延的樓市低迷期，賺得眼球效應(yīng)并刺激市場購買欲。六，在王石“拐點(diǎn)”論的指引下，借機(jī)銷售非優(yōu)質(zhì)房源以降低風(fēng)險。

萬科在公開回應(yīng)“降價”事件的發(fā)言中，一再強(qiáng)調(diào)，并非降價，只是營銷。本文對五大城市的調(diào)查結(jié)果中，一個又一個關(guān)于銷售利潤率以及房價上漲的數(shù)據(jù)足以證明優(yōu)惠打折之損失或許相對于其利潤而言僅是九牛一毛。

然而萬科卻得到了很多，一方面在上海、成都等地打折促銷回籠資金，一方面將這些城市的土地再次攬入囊中。難怪業(yè)內(nèi)人士感慨，萬科看來并非不看好這些城市的市場前景而降價，否則何來動力，僅1月份就耗資29.94億元連獲4塊土地。

快速拿地、快速開發(fā)、降價回籠資金還貸款，再滾動開發(fā)，跑步前進(jìn)，萬科才有可能完成十年規(guī)劃中1000億銷售額的目標(biāo)。公開數(shù)據(jù)顯示，萬科在2003年、2004年及2006年獲取項(xiàng)目的平均樓面地價，分別為1078元/平方米、1126元/平方米和1861元/平方米，而在之前的主要收購中，平均樓面成本僅910元/平方米。在合適時機(jī)、選擇合適的對象更多地通過資源整合方式獲取項(xiàng)目資源或許也是 “降價”事件中萬科所能得到的對其最有利的方面之一。