年報飄紅“招保萬金”加速擴張進行時

截至目前，“招保萬金”房地產(chǎn)四大龍頭股，除萬科外，保利、招商、金地先后交出了優(yōu)秀的業(yè)績年報。從幾項主要指標來看，招商完成營業(yè)收入41.12億元，凈利潤11.58億元，同比分別增長46.4％、83.4％，每股收益1.616元；保利2007年營業(yè)收入81.15億元，同比增長101.3％，凈利潤14.9億元，同比增長12.8％，每股收益1.3元；金地營業(yè)收入74.2億元，凈利潤9.65億，分別比上年同期增長109％、103％，每股收益1.31元。整體保持了高增長的態(tài)勢。

全面報喜的年報背后是2007年樓市的火爆、狂熱的股市、飆升的房價以及房企不斷刷新的擴張。但2007年的紅火能否在充斥著“拐點”與“降價”的2008年樓市復制?

招商 異地拓展?jié)u入收獲期

2月20日，招商地產(chǎn)年報剛公布，股市和樓市即刻掀起了一股波瀾。起因不在于其年報，而是伴隨年報一起出爐的將募集80億元人民幣的增發(fā)方案。公告顯示，此次再融資募集資金，除一部分增發(fā)股票對老股東配售外，其余股票將面向二級市場公開發(fā)行。擬募集的80億元中，26億元將用來收購招商局旗下蛇口工業(yè)區(qū)的6宗土地，另外54億元投向14個房地產(chǎn)開發(fā)項目，這些項目以住宅為主，資金需求總額達到171億元。

58個項目同時建設

招商地產(chǎn)成為2008年春節(jié)后首家公開增發(fā)的房企。而再融資需求背后則是招商地產(chǎn)的逆市擴張和布局全國。

2007年，宏觀調控趨緊，招商地產(chǎn)在土地市場上仍然“霸氣十足”，先后在深圳、佛山、番禺、蘇州、上海、重慶以及漳州取得14個項目共447.53萬平方米的土地儲備。截至目前，招商地產(chǎn)土地儲備達到940萬平方米，未來將在12個城市同時發(fā)展，有58個項目同時進行。

“自2002年至2003年，招商地產(chǎn)開始了全國性擴張，深圳以外和深圳本地業(yè)務利潤逐漸平分，而未來將發(fā)展到珠三角、長三角和環(huán)渤海營運收入和業(yè)務構成平分秋色，這樣公司才能真正建立起全國性發(fā)展格局?！闭猩叹值禺a(chǎn)控股股份有限公司副總經(jīng)理賀建亞在接受《樓市》記者采訪時坦言。同時，他還透露，招商地產(chǎn)在京津地區(qū)份額還很小，未來會在京津地區(qū)繼續(xù)加大投資機會。

公園1872就是招商地產(chǎn)在京城布局的首個住宅項目。目前公園1872與1月26日開盤時相比，已上漲了3500元/平方米，均價達22000元/平方米。據(jù)記者了解，其9號樓將于2008年竣工，建筑面積超過2萬平方米，即使按照目前的成交價18463元/平方米計算，今年公園1872也將為招商地產(chǎn)帶來約4.2億元結算收入，成為招商地產(chǎn)布局北京乃至環(huán)渤海區(qū)域重要的一枚棋子。

2006年，招商地產(chǎn)在全國8個城市開發(fā)18個項目，標志著走向全國的戰(zhàn)略初步完成；2007年，繼續(xù)拓疆擴域，變身為完全意義上的全國性開發(fā)商，2008年，招商地產(chǎn)深圳以外的市場進入收獲期。中銀國際分析師田世欣預期招商地產(chǎn)2008年的可結算面積將非?？捎^。除深圳蘭溪谷2期、海月4期、龍崗項目和朝華曦城4個項目可以結算，深圳以外的南京仙林、天津西康路、北京公園1872和重慶董家溪等項目也將進入結算期。

開發(fā)周期或將縮短

與保利、萬科相比，招商地產(chǎn)以往取得的項目進展顯得相對緩慢，國金證券分析師曹旭特把招商地產(chǎn)的開發(fā)模式定義為“非功利性開發(fā)策略”。即一般房地產(chǎn)公司從拿地到形成收益大約需要兩年半到3年時間，招商地產(chǎn)則需要3年半左右。

根據(jù)公開資料顯示，招商地產(chǎn)深圳蘭溪谷2期樓面地價2000多元/平方米，如今售價達4萬元/平方米；上海的依云郡、蘇州的依云水岸、福建的依山海和珊瑚苑等多處樓盤拿地價均在每平方米2000元以內，目前售價普遍在1萬元/平方米以上。也就是說，招商地產(chǎn)的業(yè)績增長部分原因在于較長開發(fā)周期內房價上漲獲得。

這在2007年年報中非常明顯。2007年招商地產(chǎn)結算面積為25.7萬平方米，遠低于保利、萬科和金地，其結算均價卻達10230元/平方米。

然而始自深圳、廣州再蔓延到全國的樓市持續(xù)低迷，讓招商地產(chǎn)此種模式開始面臨挑戰(zhàn)。年報顯示，期末公司賬面現(xiàn)金36億元，但預售款較低，僅2億元?！肮窘衲晔杖雽崿F(xiàn)將依賴于2008年項目的銷售進展?！敝薪鸸狙芯坎扛呒壗?jīng)理白宏煒表示。

據(jù)記者了解，2007年年底，招商地產(chǎn)已經(jīng)推出了項目激勵試行辦法，以激勵各項目縮短開發(fā)周期、加快銷售資金回流、加速資產(chǎn)周轉、節(jié)約成本費用。

業(yè)績構成預計無大變動

招商地產(chǎn)的收入構成與其他三個公司相比具有差異性，除銷售收入外，投資性物業(yè)的經(jīng)營、物業(yè)管理、園區(qū)供電供水和房產(chǎn)中介服務也占據(jù)了一定的比例。2007年年報顯示，這四項業(yè)務的收入占公司營業(yè)收入的36％。另外，招商地產(chǎn)已開始嘗試進行科技地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

證券分析師一致認為，投資性物業(yè)以及公用事業(yè)收益穩(wěn)步提升，有助于招商地產(chǎn)掌握穩(wěn)定的現(xiàn)金流，增強抵御風險的能力。招商局地產(chǎn)控股股份有限公司副總經(jīng)理賀建亞對《樓市》記者表示，由于科技地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)目前都屬于嘗試性階段，對于2008年的業(yè)績影響不大。今年招商地產(chǎn)業(yè)績構成預計無大的變化。

由于新增加項目數(shù)量龐大，招商地產(chǎn)再融資仍然勢在必行。募集80億元人民幣即為2008年招商地產(chǎn)向資本市場拋出的第一枚橄欖枝。此前，招商地產(chǎn)剛剛獲得6.5億元信托投資；加上2007年23億元的定向增發(fā)、2006年底15.1億元可轉債——如果此次再融資成行，一年半間，招商地產(chǎn)將累計從資本市場獲得近125億元。基于公司現(xiàn)有項目進展預期，中金公司對2008年招商地產(chǎn)公司的每股凈資產(chǎn)值初步估算為36.7元、每股收益預計為2.07元。

保利 今年業(yè)績仍將翻倍

2007年的保利地產(chǎn)再度延續(xù)了自2005年以來的超高速增長。根據(jù)年報顯示，全年公司實現(xiàn)營業(yè)收入81.2億元，同比增長101.3％，凈利潤14.9億元，同比增長121.8％。

跨入2008年，保利地產(chǎn)似乎要將加速度進行到底!繼1月中旬在天津和長沙拿下兩幅地塊之后，最近保利地產(chǎn)又于上海、成都、長春和青島四個城市共斥資17億拍得5幅地塊。年報數(shù)據(jù)顯示，公司項目儲備已達60多個，2007年底保利地產(chǎn)土地儲備為2000萬平方米。

銷售收入將沖240億

“保利地產(chǎn)近期逆市而動，逢低吸納，加快了拿地節(jié)奏，去年底至今年初拍得的幾塊地大都是底價獲得，有較大的盈利空間?！?月29日，保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊胸有成竹地說。

據(jù)記者了解，2008年保利地產(chǎn)的總體經(jīng)營目標是：房地產(chǎn)直接投資300-350億元，新開工面積630萬平方米，竣工面積350萬平方米，全年實現(xiàn)銷售認購240億元。

今年，保利地產(chǎn)位居北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的百萬大盤保利西山林語將于4月開盤銷售。由于該項目總建筑面積達到120萬平方米，并且建筑類型為別墅，預計將為保利地產(chǎn)的銷售收入增色不少。根據(jù)中金公司研究部高級經(jīng)理白宏煒的統(tǒng)計，北京保利壟上別墅、北京保利薔薇苑、北京小營保利香檳花園2008年預計結算面積超67000平方米，銷售收入預計超11億。

由于2007年已售項目結算的滯后性，2008年保利地產(chǎn)有75％的結算業(yè)績已經(jīng)預售鎖定。各大券商紛紛預計公司2008年的業(yè)績增速仍將保持翻倍的高增速。

銷售策略不會調整

根據(jù)年報數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)2007年的結算均價增長34％達到6735元/平方米。面對萬科的全線降價，保利地產(chǎn)證券事務相關負責人公開表示保利地產(chǎn)不會降價。他進一步解釋說，“我們不會調整銷售策略，之前保利樓盤定價相對合理?！?/p>

不過，保利地產(chǎn)一貫堅持以中高端精品住宅開發(fā)為主，也受到了市場波動的影響。2008年1月份實現(xiàn)銷售面積7.75萬平方米，實現(xiàn)銷售認購金額8.63億元。與12月相比，銷售面積和銷售金額分別下降53％和45％。

股權融資先行

與招商、金地的年報數(shù)據(jù)相比，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率較高，達到68.6％。

不過由于2007年尤其是上半年整體樓市的火爆，保利地產(chǎn)項目預售良好，公司的預收房款超過了2006年的2倍達109.40億元，加上2007年增發(fā)募集的70億元使得公司目前資金比較充裕。相比較2006年，負債情況有所改善，但由于后續(xù)項目投入金額依然較大，資金壓力依然存在。

此前，保利地產(chǎn)董事會秘書岳勇堅曾公開表示，保利地產(chǎn)暫不會考慮通過風險資金和民間資本方式獲得資金支持，因為其成本較高，這種資金并非穩(wěn)定渠道，甚至成本不低的證券化產(chǎn)品也暫不在其考慮之列。安信證券分析師陶學明預測，為了降低資產(chǎn)負債率，公司可能會選擇進行股權融資。

盡管經(jīng)歷了股價下滑的波動，目前保利地產(chǎn)股價仍達到62元，遠高于招商、萬科和金地，并且市盈率也較高。中金公司對2008年保利地產(chǎn)公司的每股凈資產(chǎn)值初步估算為47元，每股收益預計為2.27元，估值處于板塊相對高端。

萬科 銷售收入預計同比增長逾五成

自2007年底至今，王石的“拐點論”與萬科的“降價行動”，讓萬科這位房地產(chǎn)行業(yè)老大變得更異常神秘與倍受爭議。

2月28日，萬科發(fā)布公告稱，在去年公開增發(fā)的近100億元的專項募集資金中，將有9.8億元暫時不會投入到房地產(chǎn)開發(fā)的項目上，而是在今年8月27日前轉用于補充流動資金。萬科9.8億資金“掉轉槍口”的公告與其全方位的打折促銷聯(lián)動進一步加大了業(yè)內對其現(xiàn)金流的質疑。

打折未帶來“開門紅”

萬科執(zhí)行副總裁肖莉申明，用專項募集資金補充流動資金主要是為了進一步提高資金的使用效率，加快公司的發(fā)展。對此，平安證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉細輝表示，“萬科調整所募資金投向，跟目前房地產(chǎn)行業(yè)情況也有關系?！彪S著房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金減少，在銷售又顯得較為清淡的時候，房企所擁有的資金首先要保證正常的運轉。另外，萬科的資產(chǎn)負債率相對較高，現(xiàn)金流比較緊張。

受市場整體影響，雖然萬科在全國范圍內大幅“降價”，但其2008年1月份的樓盤銷售金額僅為18.5億元，不足去年12月份的三成。2月份相比1月，銷售面積再度環(huán)比下降3.4萬平方米，銷售金額環(huán)比下降2.8億元?！拌b于2月份銷售業(yè)績繼續(xù)下滑，萬科繼續(xù)打折的可能性大大增加”，一位不愿意透露姓名的證券分析師表示，以目前的初步定價來看，上海萬科四季花城等未來新開樓盤價格已經(jīng)顯現(xiàn)出松動跡象。

全年50％業(yè)績已鎖定

萬科2008年的業(yè)績是否將下滑?對此，興業(yè)證券分析師王嘉認為，1—2月較低的銷售量并不會影響到萬科全年銷售的高速增長。

受益于2007年房地產(chǎn)市場的火爆，萬科2007年累計銷售面積613.7萬平方米，銷售金額合計523.6億元，銷售均價8530元/平米，分別同比增長90％、147％和30％。

“我們測算，2007年萬科開發(fā)規(guī)模在890萬平方米左右，同比增長78％，銷售規(guī)模的擴大和開工規(guī)模的增長確保了公司2008年業(yè)績有確定性增長。”據(jù)平安證券預測，今年萬科銷售金額將同比增加53％左右。

光大證券分析師趙強預期，2007年萬科全年結算面積應在400萬平米左右，年末的已售未結面積達330萬平米左右，未結金額將高達290億元左右。其2008年業(yè)績將有50％左右已經(jīng)鎖定。

另外，北京萬科預計5月份推出位居昌平區(qū)南環(huán)路的新盤——金隅萬科城，是由金隅嘉業(yè)和萬科聯(lián)手打造的大型社區(qū)，將助力萬科2008年在北京的銷售收入。趙強預計2008年萬科的結算面積將進一步加大到560萬平方米，結算收入將達到532億元。

預謀加速收購計劃

明浪暗潮，萬科似乎棋高一招。

“打折風”中，萬科逆市拿地的步伐并未放慢，1月份新增項目4個，總建筑面積107.75萬平米。中投證券分析師李少明分析認為，1月份，萬科獲取的儲備均通過收購獲取，具有明顯的成本優(yōu)勢。如成都海蓉廠項目每平方米的土地成本僅1380元，周邊房價目前在6000—7000元/平方米左右，保守估計項目毛利率在30％左右。

光大證券分析師翁非玉在接受《樓市》記者采訪時坦言：“我認為萬科的降價行動并非不看好市場，而是在樓市特殊時機銷售掉非優(yōu)質房源以控制風險，同時能夠幫助公司順利回款，在行業(yè)低谷期實現(xiàn)并購擴張?！?/p>

因為有較高比例的低成本用地，低價入市和降價并不會對萬科利潤率產(chǎn)生過多不利影響。對此，北京聯(lián)達四方地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理楊少鋒奉勸開發(fā)商秉持“現(xiàn)金為王”，快速回籠資金，防止地產(chǎn)大腕趁火打劫。

金地 32個項目滾動開發(fā)

作為華南實力房地產(chǎn)公司之一，金地也交出了2007年漂亮的成績單。年報顯示，全年完成營業(yè)收入74.2億元，同比增長109％，7年來復合增長率達到43.9％，實現(xiàn)利潤總額17.97億元，同比大增166.39％。基本每股收益1.31元。

大戰(zhàn)略布局成形

績優(yōu)的金地對2008年發(fā)展充滿信心。金地表示，2008年不僅通過參與政府土地招拍掛拿地，同時也將尋找合作并購等方式迅速擴大公司規(guī)模。

2007年金地斥資160億元在8個城市獲得14個項目計504萬平方米土地儲備，加權平均樓面地價3203元/平方米。新進入了南京、杭州兩個城市，基本完成長三角、珠三角、環(huán)渤海和三大城市沈陽、武漢、西安共14個城市的戰(zhàn)略布局。

2008年金地計劃竣工的面積主要分布在廣東、上海、武漢、北京，其中，廣東約67萬平方米，上海約29萬平方米，武漢約25萬平方米，北京約18.6萬平方米，其中，廣東、上海、北京等城市的竣工面積約占總竣工面積的62％。位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)四惠橋東北角的金地·名京即為金地2008年新盤之一，由于距1號線四惠地鐵站較近，該項目均價已達19000元/平方米，建筑面積約12萬平方米，成為今年金地集團在北京的重要樓盤之一。

未來資金需求較大

2008年，金地主要開發(fā)項目32個，計劃開工面積261萬平米，計劃竣工面積186萬平米，大規(guī)模開工的投資額對金地是一個不小的考驗。能否實現(xiàn)“多元化及時融資”將成為該公司持續(xù)發(fā)展的關鍵。

3月6日，金地發(fā)布公告稱，公司將于3月10日至3月12日向社會公開發(fā)行12億元公司債券。年報顯示，公司賬面資金25億元，預計2008年金地資本支出主要包括：未付土地款約60億元、項目建設約60億元及其它支出30億元。主要通過項目銷售回款(120億元以上)、銀行借貸(授信額度190億元，目前貸款余額85億元)以及資本市場融資(擬公開增發(fā)不超過3.6億股)等渠道解決。

“金地去年處于積極擴張態(tài)勢，買地款就達到161.61億元，超過了公司的銷售回款，導致經(jīng)營現(xiàn)金流較差。今年開工項目又比較集中，資金壓力肯定有，但資金面緊張與否還要取決于銷售回款情況和支出情況。金地目前土地已經(jīng)足夠未來幾年發(fā)展，只要買地較少或者不買地，資金壓力應該可控?！敝薪鸸狙芯坎扛呒壗?jīng)理白宏煒分析認為。

已鎖定超43億業(yè)績

目前該公司總土地儲備約1100萬平方米，權益土地儲備970萬平方米，可供未來3年以上發(fā)展所需。區(qū)域分布上看，珠三角占比35％，長三角28％，環(huán)渤海25％，其它區(qū)域12％，

2007年，公司實現(xiàn)銷售面積108.16萬平方米，同比增長39.5％；銷售金額97.46億元，同比增長63.4％。同時，該公司新增可結轉項目資源504萬平方米，合計可結轉項目資源1136萬平方米(其中該公司權益部分約為994萬平方米)。已售未結轉面積達49.88萬平方米，金額計43.16億元。這意味著，該公司已經(jīng)鎖定了2008年及以后的部分收入。預計新增的西安、沈陽等優(yōu)質項目資源2—3年后將會為公司的持續(xù)高速增長作出貢獻。

目前多位行業(yè)研究員對金地集團2008年的每股盈利預測均值為1.77～1.79元。