京城試水——公園１８７２

公園1872作為招商地產(chǎn)進京的第一個住宅項目，卻以略低于周邊同類產(chǎn)品的價格開盤，對此，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司副總經(jīng)理賀建亞給出了三點理由：首先公園1872的一期酒店式公寓和周邊項目的可比性不強，難說誰貴誰便宜；其次銷售應隨行就市，合理定價，過高會賣不出，過低又會帶來較大損失，性價比要合適；第三也與招商地產(chǎn)一貫的理念有關，在參考市場的同時給客戶留下購買物業(yè)的升值空間。

這幾點，也在《樓市》記者對話招商局地產(chǎn)(北京)有限公司總經(jīng)理吳良華時得到了更多的答案。

《樓市》：目前的銷售情況能否符合預期的目標?

吳良華：一期的305套小戶型酒店式公寓截止到2月27日已認購了243套，這和我們預期目標幾乎一致。選擇在1月這個傳統(tǒng)淡季、市場又比較低迷的情況下開盤，一是公司的整體戰(zhàn)略要求我們在一季度銷售酒店式公寓，二是長期以來關注這個項目以及我們招商地產(chǎn)本身的人較多，可以通過這個項目試水市場反映，并為二期積蓄客戶服務。雖然是逆市，但仍然取得了相對較好的成績。

《樓市》：如何看一期開盤價略低于周邊同類項目？

吳良華：一期酒店式公寓主要是一個投資品種，從策略上考慮我們不希望定價太高。這樣我們本身預留的溢價空間就比較高，相比周邊一些項目甚至很多二手房已經(jīng)攀至很高的房價，我們略低的價位無疑能增大投資價值。而且我們的價格并非一味求低，而是讓購買者感覺合適，這樣我們也能廣結善緣，廣交朋友。

定價只是公司的一個策略，在開盤前約1個月左右，我們就通過多種方式充分調研了北京市場。同時我們也想通過這樣的價格策略來測試市場反映，因為2萬平方米的酒店式公寓并非我們30萬總銷售面積的重頭戲，只是牛刀小試，即使價再高也賣不出多少利潤來。事實上，購買我們一期的客戶，大多都盯著二期的住宅。

《樓市》：公司資金狀況對北京市場的拓展支持如何?

吳良華：公園1872在前期投入了十幾個億源源不斷地拆遷，而一股的小開發(fā)商難以支撐，可見招商地產(chǎn)的實力，資金不會出現(xiàn)任何問題，也不會為了資金回籠以低價快速銷售，公司也將支持北京繼續(xù)拿地開發(fā)新項目。

《樓市》：對公園1872試水北京的結果，您如何評價，

吳良華：我剛來北京時，在一次策略報告中引用了一首詩，“千巖萬壑不辭勞，遠看方知出處高，溪間豈能留得住，終歸大海作波濤”，因為剛入京時這個項目相當艱難，有拆遷、政策問題，但在對北京市場充分調研、對產(chǎn)品下工夫研究后，終歸我們的項目在市場上即便不是翻江倒海，也會產(chǎn)生一定影響力，得到市場的認可。

《樓市》：您如何看北京市場目前的趨向以及，公司在整個環(huán)渤海區(qū)域的布局?

吳良華：我們比較看好北京市場，所謂困難、低迷我認為只是暫時的，因為以北京的容量來看，它不僅是一個區(qū)域市場，更是一個全國性市場，甚至是一個國際性市場，它確實存在著剛性需求。北京出現(xiàn)“拐點”并沒有太多道理，只能說2008年跟2007年不同，不會再持續(xù)2007年那種非理性的瘋漲，土地畢竟是稀缺資源，房地產(chǎn)市場長遠看肯定是個穩(wěn)步攀升的過程。可能去年漲得太猛，今年則回歸一部分，這是個正常的情況。

而放大到整個環(huán)渤海區(qū)域來看，我覺得公司在天津的規(guī)模大于北京，因為天津的市場與北京不大一樣，而且在天津拿地相對更容易些，北京拿地競爭太激烈，不過我們會一直尋找新的項目。

招商地產(chǎn)從深圳蛇口開發(fā)做起，包括酒店、公寓、廠房、福利房、別墅、寫字樓在內的幾乎所有產(chǎn)品都做過，而目前我們在北京會以住宅為主。今年公司要求整體銷售逾百億，可以說整個公司今年都屬于銷售年，如果前兩年是播種階段，那么今年則是收獲階段。