京城影院選址攻略

在過去的三年中，中國城市影院的數量一直保持快速增長的勢頭。據中國電影發行放映協會電影數據統計中心發布的數據顯示，2007年全國主流院線新增影院102家，新增銀幕493塊，平均每天誕生1.35塊新銀幕。 然而，現有銀幕數量和中國人口相比依然非常懸殊，影院數量的短缺從整體上看仍是如此。隨著近幾年國內院線票房的逐年增高，不少海外資本已把目光瞄準了影院投資這一潛在市場。而已經開業的影院也在積極尋求擴張，使得多個大型購物中心在招商時出現影院扎堆爭奪的局面。

對商業地產開發商而言，招商過程中已不能一味依靠餐飲、大賣場來吸引人氣，影院這一業態已被不少開發商所接受。在興建影院的過程中，越來越多的房地產商與院線有了密切的關系。一些房地產商直接成立了院線，一些則與院線建立了合作關系。

不過影院對物業條件要求非常苛刻。就層高而言，影院一般要求7到8米，而一般商鋪只需3到4米便足夠。因而，如何把握影院選址的核心訴求是影院和開發商實現雙贏的先決條件。同時，開發商能否以客觀心態來判斷北京影院的現狀和市場空間亦是實現雙贏的重要因素。

為此，《樓市》專訪了北京UME華星國際影城總經理陸遙、星美傳媒·星美影院發展有限公司總經理黃巍先生，以其商家的視角來看待影院和房地產之間內在的聯系。

黃巍：影院并非商業項目“救世主”

2008年被黃巍稱之為星美影院提惠年。據他透露，星美傳媒集團(下簡稱：星美)旗下的影院數量預計將在全國新增8—lO家，到2010年，星美將達到40家左右影院的規模。而在北京市場，星美國際影城亦在積極推進新影院的建設。“除了已經確定在今年4月份開業的回龍觀星美國際影城和上海松江影院等8家影城外，星美仍在和其它開發商密切商談明年和后年的影院開設的事宜。”黃巍說道。

面對多家內地及日、韓影院在新商業項目上演的爭奪戰，黃巍坦言，影院并非是商業項目的“救世主”，一個影院救活不了一個商業項目。作為商業項目的配套設施，影院只有在其所在物業具備一定商業基礎之后，才能起到良好的促進作用。

完備產業鏈贏取開發商

影院如何在競爭中獲得開發商青睞，實現雙方共贏?作為星美影院總經理，黃巍有著自己的看法。“影院和開發商之間的談判，實際上是雙方互相博弈的過程。星美影院更側重通過其已有影院的良好經營水準來贏得開發商對長遠利潤空間的看好，并非一味以高租金水平來讓開發商獲得一時的收益。”黃巍表示。

之所以星美能在談判過程中占據先機，黃巍認為星美完備的產業鏈是另一重要因素。星美已形成了從電影制片到中游的電影發行到下游的電影放映一條龍的產業架構。據黃巍透露，在制片領域，星美今年參額投資了影片《南京南京》、《左右》。在電影產業中游院線方面，星美在2002年中國院線改革之初和中影集團合資成立的院線公司，截至2007年底，已覆蓋全國22個省市，擁有107家影院和370塊銀幕，并以3.87億元票房成為中國院線票房之首。

“星美形成了上中下游一體化的經營模式，使得產品可以在不同的階段形成不同的價值，而且上中下游可以相互關聯、相互支撐。”黃巍表示，電影產業鏈條的相互支持為下游影院的建設提供了諸多隱性支持，包括片商支持、活動舉辦以及拷貝數量等方面都使得星美影院在很多策略和營銷安排上有很大的調整空間，為其影院的成功發揮了重要作用。

因此，擁有完備電影產業鏈的影院如果運用得當，其給商業項目帶來的效果將遠遠大于開發商的期望值。事實上，由影院經營的產品便可看出這是需要持續經營的行業。然而，如果某個影院在前期運營不好的話，日后便很難吸引人們的目光。

在目前星級影院提供給人們的硬件設施正趨于雷同的情況下，影院自身運營能力便成為競爭中的重要砝碼。“影院經營是一門學問，包括對電影場次的排放、場地選擇以及對影院生長周期的理性判斷等方面將成為影院經營者需要考慮的問題。”黃巍坦言。

四大利好因素

雖然影院并非是商業項目的“救世主”，但黃巍認為如果影院能有效融入所在物業的商業定位，將為其所在商業項目帶來以下幾個方面的利好因素。首先，影院將會給商業項目帶來強大的購物人群。與餐飲等業態不同，影院客流會隨著季節和上映影片的不同而有所差別。

當某個商業項目引入影院后，在業態上會形成與周邊項目的不同，很可能帶來很多潛在消費人群。例如，去年電影《變形金剛》的上映，讓很多之前不去影院的人走進了影院，從而為影院所在商場聚集了大量人流。雖然并不能說人們去看電影就會在商場里消費，但是這會增加潛在人群的消費幾率。

其次，影院吸引的客戶群體，絕大部分正是商業項目希望吸引過來的人流。因為影院賣的產品并非是日用消費品，觀影的主流人群大多是時尚人群，年齡段在18—35歲之間，具備較強的消費能力。這一點從很多廣告商愿意在影院投廣告的現象便可見一斑。而超市吸引的人流卻很少會去消費商場的其它店鋪，因為這類人群去超市采購的是日用消費品。

第三，影院能滿足商業要求的人群滯留時間。影院能把顧客的滯留時間延長至三小時左右。目前多數電影放映時間在兩小時左右，這客觀上增大商業消費的幾率。同時，由于影院經營的是時尚產品，電影的更新速度基本上保持2天有一部新電影，加上海報以及活動的推廣，客觀提升了商業項目的時尚性。

第四，影院自身宣傳一定程度上提升了商業項目的知名度。影院通過在媒體刊登影訊、首映式活動等形式間接也宣傳了所在物業。因此，影院與所在物業的關系不是簡單的租戶與租客的關系，其給商場帶來的更多的是潛在、附加的商業利益，這是其它業態所不能給予的。

選址核心訴求

在對北京整體影院統計時，不難發現，目前北京具備相當規模的星級影院不超過20家，且大多集中分布在北京的北側和東側，西側以及南側相對比較少。“對開發商而言，影院分布不合理加劇了市場需求。如果要引入影院這一業態，開發商應先對項目所在區域是否需要影院有所了解。”黃巍表示。

更為重要的是，由于影院對物業條件要求非常苛刻，如面積、層高、柱距、起坡、承重、銀幕大小、人流動線劃分等方面都有特定需求。(附：星級影院的基本技術要求)，由于不同城市、區域的影院規模是不一樣的，影院選址更為細化的標準應視情況而定。

“開發商在確定引入影院后，最好在前期規劃中讓影院經營者參與進來，以便影院能根據自身訴求來設計其建筑內部結構。如果在項目建成后才引入影院，通常會出現各種問題。即便在付出高昂的內部改造成本后，影院的進入也難以達到完美的效果。”黃巍說道。

此外，開發商應根據影院的功能和客流特點，合理安排影院周邊的業態布局。例如，如果將影院和超市放在一起，便會出現惡性競爭情況。如果把兒童城、餐飲、KTV等業態放在影院旁邊，將會實現商業業態的良性提升。

陸遙：2009年影院市場迎來洗牌

2008年，重慶、北京成為了香港UME電影管理集團(以下簡稱：UME集團)擴充影院數量的中心城市，重慶UME國際影城(九龍坡店)和北京UME國際影城(雙井店)將在年內相繼開業。陸遙向記者透露，在未來兩年內，UME集團將在成都、天津以及北京等城市新增六座影城。

UME集團的強勢擴張需要在全國尋求優質的商業物業，而目前影院建設在很多城市都存在盲目投資的現象，其背后自然是各種資本為爭奪市場而進行角逐。“在和各個地產商進行商業談判時發現，開發商給予影院進駐的商業條款越來越苛刻，影院利潤空間正逐步減少。”談及UME集團在京選址時，陸遙如是說道。

影院“圈地”提速

作為擁有港資背景的UME集團，已在北京、上海、重慶、廣州、杭州等城市投建影城。而在未來兩年內，UME旗下的影城數量將成倍增加。此前UME集團在中國市場開設新影城基本保持每年一家的速度，為何在此時提速影城建設?陸遙表示，目前國內影院良好的票房增長潛力刺激了各大影院的“圈地”擴張，多家內地以及日韓品牌影院想依托影院的開設搶奪市場份額。

多個大體量購物中心在招商時加重了娛樂業態的比重，在給影院創造了大肆“圈地”條件的同時，亦出現了影院扎堆爭奪進駐購物中心的情況。當初在華角川影業(香港)集團入駐大鐘寺國際廣場的簽約儀式上，開發商中坤集團董事長黃怒波便對院線系統競爭如此激烈的場面感到吃驚。根據協議，華角川影業集團將租用大鐘寺國際廣場三千余平方米商鋪用于其在北京的旗艦影院的經營。

對于北京市場而言，各大影院“跑馬圈地”的競爭局面仍將會持續一段時間。而北京整體影院數量并不能滿足人們的觀影需求，居住在城南、城西以及遠郊的人們可供選擇的影院數量并不多，市場對影院需求仍有很大空間。(見北京現有影院分布區域一覽表)

“目前來看，北京影院市場還處于依靠規模來推出品牌影院的時期，人們對電影院的品牌效應仍需要一個認知的過程。”陸遙指出。以華星影城為例，其開業之初大家也很陌生，經過5年時間后才逐漸被人們熟悉。據資料顯示，2007年華星單個影城的全年票房超過4000萬元，奪得全國票房首位。目前，華星影城還未形成品牌影院的規模，影院數量的缺少或許是因素之一。

“圈地”后遺癥

在影院大肆“圈地”的同時，亦出現了盲目投資的后遺癥。作為華星影城的總經理，陸遙在走訪很多城市后發現，不少地方已出現影院經營日益困難的現象。位于上海虹橋區域內的某個電影院，開業四年后瀕臨倒閉邊緣。在重慶解放碑附近一處開業不到一年的電影院，也關門停業。

事實上，在投資影院的眾多資本背后出現了房地產公司的身影。房地產項目對資金實力要求非常高，而投資影院花費的費用在開發商看來并不算多。受到市場的利潤預期，部分開發商以為只要投資影院就能賺錢，從而出現了盲目投資的現象。目前北京市場上就有開發商自身投資的影院經營不利而急于出手的情況。

“這很大程度歸結于開發商對影院票房的過高預期，而忽視競爭激烈的市場現狀。北京市場總票房雖然在全國排名靠前，但與在建電影院的數量和投資金額相比，應該是不成比例。如果過去一個億的票房由30塊銀幕產生，而如今發展到60塊銀幕是否就能產生2個億票房?”陸遙說道。

以華星影城所在的海淀區為例，現已成為電影院扎堆的區域。據不完全統計，在華星影城周邊不到5平方公里的距離，至少分布著50多塊銀幕。

“過去的影院往往是單廳單幕，如今多廳多幕的影院相當于過去七至八家影院的數量。海淀區整體影院市場已趨于飽和，影院之間的競爭將會變得非常激烈。”陸遙表示，“從觀影人數來看，在娛樂生活方式缺乏的80年代北京市場的觀影人數最多達到過2億人。如今人們消遣方式并非只有影院，觀眾人數在減少，而影院數量在不斷增加，這是市場必須面對的現實情況。”

“目前影院的大肆‘圈地’擴張顯示出整個行業還是一種粗放型的發展，預計到明年盲目投資影院的情況將會得到緩解。屆時，市場將會淘汰部分影院，整個行業將迎來新一輪洗牌。”對于未來影院市場的發展，陸遙仍充滿信心。