信托式物業(yè)管理試水朗琴園

信托式物業(yè)管理模式不僅是解決現(xiàn)有物業(yè)管理糾紛的一條新路，更是對(duì)糾紛產(chǎn)生根本原因的一次有力拷問(wèn)。

據(jù)消協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2007年，北京地區(qū)因小區(qū)業(yè)主不滿(mǎn)前期物業(yè)向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴上萬(wàn)起，其中1，3對(duì)簿公堂，然而即使法庭宣判過(guò)后，仍有不少小區(qū)面臨物業(yè)管理難題。

2007年11月，首個(gè)依據(jù)(信托法)制定的小區(qū)管理規(guī)約在朗琴園小區(qū)實(shí)施，在將合同制改為契約制之后，整個(gè)小區(qū)面貌煥然一新。由此可見(jiàn)。信托式物業(yè)管理模式。不失為解決現(xiàn)有物業(yè)管理難題的新嘗試。

物業(yè)三天順利“變臉”

11月18日一早，北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)人頭攢動(dòng)，在業(yè)主的歡呼聲中，該小區(qū)前期物業(yè)管理公司——中房恒通物業(yè)公司退出了辦公區(qū)，正式下崗，11月21日，被業(yè)主夾道歡迎的嘉浩物業(yè)管理有限公司正式接管朗琴園小區(qū)物業(yè)管理工作。自此，北京最快更換物業(yè)案例產(chǎn)生。

通過(guò)對(duì)更多業(yè)主的采訪(fǎng)，記者了解到，此次朗琴園小區(qū)更換物業(yè)的導(dǎo)火索是，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為四期工程朗琴?lài)?guó)際的建設(shè)，責(zé)成中房恒通物業(yè)公司在郎琴園小區(qū)內(nèi)打地下水水井，并且未通過(guò)業(yè)主大會(huì)同意，導(dǎo)致該小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間矛盾激化，

11月24日，家住朗琴園小區(qū)的退休老人劉先生(應(yīng)被采訪(fǎng)者要求采用化名)在嘉浩物業(yè)管理有限公司維修人員的工作下，終于解決了入住三年以來(lái)困擾其日常生活的室內(nèi)門(mén)窗下沉的問(wèn)題。

老先生激動(dòng)地對(duì)(樓市)記者表示那天僅僅是嘉浩物業(yè)管理有限公司人住期琴園的第三天，而在此之前居住的三年多時(shí)間里，我曾多次與原物業(yè)管理公司就門(mén)窗下沉問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商并要求其整改，然而始終未果，讓我已經(jīng)失去了希望，而現(xiàn)在新物業(yè)把問(wèn)題解決了讓我又對(duì)這個(gè)家，這個(gè)小區(qū)充滿(mǎn)了信心。

像劉老一樣，在記者走訪(fǎng)小區(qū)的兩天時(shí)間里，眾多業(yè)主表達(dá)了對(duì)新物業(yè)的滿(mǎn)意和對(duì)此次業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)公司決定的贊同。

以前的小區(qū)就像一個(gè)公園，外人隨便進(jìn)出，給小區(qū)生活造成了不安全因素，也確實(shí)導(dǎo)致了個(gè)別居民家發(fā)生盜竊事件。新物業(yè)來(lái)了以后，保安對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員管理非常嚴(yán)格，就連送飲用水的人進(jìn)出也要核實(shí)身份，這樣整個(gè)小區(qū)變成了一個(gè)真正意義上的花園！一位業(yè)主在面對(duì)《樓市》記者采訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)。

《樓市》記者從多條途徑曾試圖采訪(fǎng)中房恒通物業(yè)公司，以了解更多事實(shí)情況，但均未獲得答復(fù)。由此可見(jiàn)，此次物業(yè)公司更換過(guò)程中，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾尚未完全解決。

那么，為何從11月18日，老物業(yè)撤出，到11月21日新物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，朗琴園僅僅花費(fèi)了三天的光景，而并未像其他處在矛盾漩渦中的社區(qū)那樣經(jīng)歷漫長(zhǎng)的司法程序呢？

責(zé)權(quán)利更加明晰

朗琴園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任朱學(xué)軍認(rèn)為，此次小區(qū)更換物業(yè)管理公司的成功經(jīng)驗(yàn)在于，小區(qū)業(yè)委會(huì)在咨詢(xún)了建設(shè)部法律部門(mén)官員后確定，前期物業(yè)管理公司的解聘可以采用招標(biāo)和選聘兩種，而朗琴園正是選擇了后者，這樣來(lái)，避免了招標(biāo)時(shí)所需的政府審批和法律備案。從而省去了司法訴訟程序，以最快的速度確保了小區(qū)物業(yè)的順利交接。 對(duì)此，《信托式物業(yè)合同范本》的起草人之一，中國(guó)社會(huì)工作協(xié)會(huì)、社區(qū)服務(wù)工作委員會(huì)業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理工作部主任著名物業(yè)管理專(zhuān)家舒可心在接受《樓市》記者采訪(fǎng)時(shí)表示’信托式物管模式是基于《信托法》建立的種小區(qū)業(yè)主大會(huì)業(yè)主與物業(yè)公司之間的‘契約模式并非現(xiàn)行物業(yè)管理模式的合同關(guān)系，這就使業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系變成了《信托法》指出的信任。在朗琴園這個(gè)案例中只需要把《信托法》中的委托人看成業(yè)主大會(huì)把受益人看成業(yè)主把受托人理解為物業(yè)管理公司便可明確這種關(guān)系。

最早提出這種管理模式同時(shí)起草了《信托式物業(yè)合同范本》的北京仁和律師事務(wù)所副所長(zhǎng)孟憲生律師，從法律角度對(duì)《樓市》記者闡述道，朗琴園的信托契約依據(jù)《信托法》規(guī)定了委托人受益人共同對(duì)受托人負(fù)責(zé)的管理機(jī)制，明確了全體業(yè)主的法律地位每個(gè)業(yè)主和業(yè)委會(huì)的地位一樣，都可就小區(qū)公共領(lǐng)域內(nèi)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)公司提起訴訟。

同時(shí)，在這種契約關(guān)系中基于業(yè)主的信任，物業(yè)管理公司成為了小區(qū)物業(yè)財(cái)產(chǎn)管理的實(shí)施者，而不再是財(cái)產(chǎn)的“所有者”。這就明確了物業(yè)管理公司的責(zé)任范圍，即在小區(qū)業(yè)主的監(jiān)督和管理下，為小區(qū)的長(zhǎng)期維護(hù)保養(yǎng)提供服務(wù)，通過(guò)保障小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)安全保值，而獲取服務(wù)報(bào)酬。孟憲生強(qiáng)調(diào)指出。

基于此，舒可心進(jìn)一步指出，信托式物業(yè)管理模式較之以往實(shí)行的管理模式具備了三方面的優(yōu)勢(shì)。

第一，信托法規(guī)定如果業(yè)主大會(huì)沒(méi)有選聘新的受托人，物業(yè)公司不可以離任，因此用信托法簽署物業(yè)權(quán)信托契約，建立一種信托契約關(guān)系，有利于城市穩(wěn)定、社會(huì)和諧。

第二每一個(gè)業(yè)主都可以行使委托人的權(quán)利根據(jù)信托法賦予了每一個(gè)受益人，享有委托人的權(quán)利，單個(gè)業(yè)主覺(jué)得物業(yè)公司不好便可以行使業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，提出訴訟，而在傳統(tǒng)的信托模式中只有業(yè)主大會(huì)決議才可以跟物業(yè)公司抗?fàn)帯?/p>

第三，傳統(tǒng)合同法框架下，業(yè)主告物業(yè)公司需要業(yè)主自己舉證這既費(fèi)時(shí)間又花費(fèi)金錢(qián)，但在信托法框架下，要由物業(yè)管理公司來(lái)舉證。

因此，從以上三點(diǎn)可以看出，信托法從根本上增大了業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)限定了物業(yè)的義務(wù)。孟憲生總結(jié)表示。

孟律師進(jìn)而指出，信托式物管為什么讓每個(gè)業(yè)主都有權(quán)利了？因?yàn)樵谛磐嘘P(guān)系里面是三方當(dāng)事人，也就是委托人，受托人和受益人，在這三方當(dāng)事人里面，就把物業(yè)關(guān)系所有的民事參與的主體都鏈接起來(lái)了。

法律解讀仍存爭(zhēng)議

當(dāng)然，這種模式的產(chǎn)生依托于2007年10月1日開(kāi)始時(shí)的《物權(quán)法》，在<物權(quán)法)中，明確了業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)公共部分財(cái)產(chǎn)及設(shè)備的所有權(quán)，這就為“信托”的設(shè)立前提財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的劃分與明確提供了保障。孟憲生認(rèn)為，

然而就在朗琴園小區(qū)因此發(fā)生了翻天覆地改變的同時(shí)，法律界也出現(xiàn)了質(zhì)疑的聲音。日前，北京市理格豐律師事務(wù)所專(zhuān)職律師從事多年房地產(chǎn)法律研究的郭玉濤律師指出，在朗琴園的個(gè)例中規(guī)避了《物權(quán)法》，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在引入“信托”概念的同時(shí)，偷換了一部分法律概念。

首先，在物業(yè)管理活動(dòng)中，根本不存在所謂信托關(guān)系委托人。因?yàn)椤缎磐蟹ā返诙l規(guī)定本法所稱(chēng)信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。第七條規(guī)定。設(shè)立信托，必須有確定的信托財(cái)產(chǎn)，并且該信托財(cái)產(chǎn)必須是委托人合法所有的財(cái)產(chǎn)“。

“也就是說(shuō)，委托人，必須是對(duì)信托財(cái)產(chǎn)具有所有權(quán)的人或者機(jī)構(gòu)那么對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)而言業(yè)主大會(huì)享有這種權(quán)利嗎？《物權(quán)法》規(guī)定的很明確，其中第六章是。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，從來(lái)也沒(méi)有說(shuō)業(yè)主大會(huì)的建筑物區(qū)分所有權(quán)。即對(duì)于公共部位，只有一個(gè)個(gè)業(yè)主具有所有權(quán)，也只有一個(gè)個(gè)業(yè)主具有將該財(cái)產(chǎn)權(quán)利信托的資格。業(yè)主并沒(méi)有把自己的這個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，所以即便是業(yè)主大會(huì)也沒(méi)有享有業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。業(yè)主大會(huì)根本不具有財(cái)產(chǎn)權(quán)，就不能夠成為委托人，”他解釋道。

同時(shí)郭律師強(qiáng)調(diào)，如果要按照信托法規(guī)定進(jìn)行信托，那么就必須是100％的業(yè)主均同意按照一個(gè)法律文件規(guī)定，將全部的公共財(cái)產(chǎn)信托給物業(yè)管理公司，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。這與前面提到的100％業(yè)主同意的。規(guī)定是矛盾的。

其次他認(rèn)為+所謂“受益人”權(quán)利，也根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

《信托法》第四十五條規(guī)定。共同受益人按照信托文件的規(guī)定享受信托利益。信托文件對(duì)信托利益的分配比例或者分配方法未作規(guī)定的，各受益人按照均等的比例享受信托利益。

從受益人概念來(lái)分析，這種信托式物業(yè)管理的受益人是一個(gè)個(gè)業(yè)主。作為一個(gè)小區(qū)的業(yè)主如果非要把他們理解為是信托關(guān)系的受益人那么只能是共同受益人，單個(gè)業(yè)主不能是唯一受益人，原因在于財(cái)產(chǎn)是共同財(cái)產(chǎn)。

那么，作為共同受益人，每一個(gè)業(yè)主的權(quán)益一定是按比例的。譬如你有套房，小區(qū)共有1000套房，那么你作為—個(gè)業(yè)主，你的權(quán)益只能占共有權(quán)益的千分之一，那么你怎么能夠行使其他999個(gè)業(yè)主的權(quán)益呢，你一個(gè)人怎么就能替代1000個(gè)業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)呢？你一個(gè)人如果要解聘物業(yè)管理公司怎么就能對(duì)其他999個(gè)人發(fā)生作用呢？這是不現(xiàn)實(shí)不可能的。他向記者舉例道。

“管理”誤區(qū)亟需糾正

《樓市》記者在閱讀了此次實(shí)行的《信托式物業(yè)合同范本》之后發(fā)現(xiàn)，該契約依據(jù)業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)公共部分財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，規(guī)定了業(yè)主對(duì)這部分財(cái)產(chǎn)的管理職能，同時(shí)也指出，這種權(quán)利的行使前提是物業(yè)費(fèi)的按時(shí)，按量繳納。這在一定程度上確實(shí)可以解決目前物業(yè)管理中存在的諸多矛盾。

對(duì)此，孟憲生律師指出，此次在朗琴園試行的“信托式物業(yè)管理模式是基于多年“實(shí)戰(zhàn)”經(jīng)驗(yàn)，考慮到現(xiàn)實(shí)社會(huì)中存在的問(wèn)題以及廣大業(yè)主的心理因素，依托《物權(quán)法》賦予業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)依照《信托法》擬定的種模式。

它的產(chǎn)生頗為曲折，2004年，在成功運(yùn)用信托概念幫助一家國(guó)有企業(yè)改制之后，我認(rèn)為它在一定程度上確實(shí)能解決物業(yè)管理層面的問(wèn)題，于是便開(kāi)始提出這種思路。直到2005年，北京的NAGA上院的推廣時(shí)提出‘物業(yè)革命，才進(jìn)行第一次嘗試，然而在前期實(shí)行了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的股權(quán)行使信托制之后，實(shí)際操作層面的內(nèi)容并沒(méi)有進(jìn)行下去。

孟憲生對(duì)《樓市》獨(dú)家介紹道：“在今年朗琴園小區(qū)面對(duì)糾紛時(shí)，業(yè)委會(huì)主任找到我，看過(guò)他們的前期規(guī)約(物業(yè)管理公約)之后我認(rèn)為這個(gè)小區(qū)的情況可以，或者說(shuō)適合于信托模式便開(kāi)始實(shí)施。”

它確實(shí)仍存在一些不足，需要在今后的實(shí)踐中進(jìn)一步完善。孟憲生強(qiáng)調(diào)道，首先，這種模式尚不適用于體量較小的社區(qū)，我們認(rèn)為，在300戶(hù)以上的社區(qū)更加適合采用這種管理模式。其次它的施行時(shí)間節(jié)點(diǎn)為小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立，這就不能更好解決前期物業(yè)帶來(lái)的糾紛。

但是他同時(shí)指出，由于“契約”的簽訂是依據(jù)雙方約定，因此，在不同的條件下，業(yè)主與物業(yè)公司之間可以就自身情況對(duì)。合同范本進(jìn)行修改，并加以細(xì)化。同時(shí)，如果把開(kāi)發(fā)商進(jìn)入住前的最大業(yè)主理解為“委托人”，便可以在前期物業(yè)中實(shí)行方案。

經(jīng)歷了更換物業(yè)采用新模式的朗琴園業(yè)主委員會(huì)主任朱學(xué)軍認(rèn)為，在這個(gè)過(guò)程中感受最大的就是前期物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理的誤區(qū)。跟中房恒通一樣，認(rèn)為小區(qū)物業(yè)管理，就是對(duì)小區(qū)物業(yè)財(cái)產(chǎn)的占有，這樣的物業(yè)管理公司不在少數(shù)，因此我們才會(huì)看到上萬(wàn)起的物業(yè)糾紛和訴訟。在沒(méi)有意識(shí)到小區(qū)的財(cái)產(chǎn)所有者和管理者應(yīng)該是每一個(gè)業(yè)主，而妄自行使管理權(quán)的情況下，業(yè)主的利益受到了最大侵害，使得業(yè)主不得不采用拒交物業(yè)費(fèi)或更極端的方式進(jìn)行抗議。但到頭來(lái)，在物業(yè)公司因此虧損的情況下，小區(qū)的價(jià)值不能保證，業(yè)主的利益將徹底付諸東流。他感慨道。

因此他認(rèn)為，為了確保小區(qū)價(jià)值的持久和提升，業(yè)主需要明確自己的權(quán)利與義務(wù)，物業(yè)管理公司更需要清醒地知道。服務(wù)才是自己的職能所在。