京滬深穗“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)”

真相

2007年臨近年底的暖冬。對(duì)于樓市而言。卻是一個(gè)寒冷的季節(jié)。媒體相繼揭披一線城市商品住宅成交量大幅萎縮。并且主角正在隨時(shí)更換。深圳、廣州、北京、上海一個(gè)個(gè)昔日高熱的樓市似乎已雄風(fēng)不再，關(guān)于房?jī)r(jià)“跳水”的傳言不脛而走。12月中旬，萬(wàn)科樓盤(pán)帶頭降價(jià)事件以及王石的“樓市拐點(diǎn)說(shuō)”更讓樓市卷入了一場(chǎng)房?jī)r(jià)變局迷霧。

經(jīng)歷了2007年宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)手段的“無(wú)形之手”和行政手段的“有形之手”相互交錯(cuò)調(diào)控，房?jī)r(jià)以乎出現(xiàn)了“挺不住”的兆頭，然而多空博弈的敏感期后，樓市上漲的壓力依然很大。 《樓市》聯(lián)手中國(guó)地產(chǎn)雜志聯(lián)盟旗下的上海《租售情報(bào)》、深圳《房地產(chǎn)縱橫》，廣州《南方房地產(chǎn)》雜志對(duì)京滬深穗房?jī)r(jià)進(jìn)行聯(lián)合調(diào)查，深入解讀四大一線城市房?jī)r(jià)變局真相。還原真實(shí)的樓市。

京滬深穗房?jī)r(jià)調(diào)查

2007年一路攀升的房?jī)r(jià)終于在年底放緩了步伐，深圳、廣州、北京、上海……一個(gè)個(gè)昔日高熱的樓市相繼爆出住宅成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)“跳水”的傳言不脛而走。《樓市》聯(lián)手中國(guó)地產(chǎn)雜志聯(lián)盟旗下的上海《租售情報(bào)》、深圳《房地產(chǎn)縱橫》、廣州《南方房地產(chǎn)》雜志對(duì)京滬深穗房?jī)r(jià)進(jìn)行聯(lián)合深入調(diào)查。

北京：觀望籠罩下房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)“假象”

2007年12月17日針對(duì)有關(guān)媒體報(bào)道萬(wàn)科樓盤(pán)近日在深圳廣州等地降價(jià)15％～30％，萬(wàn)科首次作出回應(yīng)表示。樓盤(pán)價(jià)格是在當(dāng)前市場(chǎng)狀況下的合理定價(jià)，符合萬(wàn)科貫奉行快速開(kāi)發(fā)快速銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)策略。

就在同一天，王石在博客上形象地申明深圳廣州房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)是禿子頭上的虱子，還用爭(zhēng)論？同時(shí)，他表明。中國(guó)東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)城市處于不同的房市周期，不能一概而論。

萬(wàn)科樓盤(pán)的降價(jià)軌跡，明顯也是隨區(qū)域樓市而變，并非全國(guó)一起降。先是10月份深圳萬(wàn)科金域東郡以低于市場(chǎng)預(yù)期的7500元／平方米推出，繼而12月9日，廣州萬(wàn)科金色康苑以13000元／平方米的均價(jià)開(kāi)盤(pán)，比周邊樓盤(pán)低2000元／平方米。據(jù)了解廣州萬(wàn)科旗下5個(gè)項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)與市場(chǎng)預(yù)期相比普遍下調(diào)15％至20％。

或許樓市帶頭大哥‘萬(wàn)科旗下不同城市樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格的變局在某種程度上更是各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前狀況的縮影。

高檔房有價(jià)無(wú)市

11月份成交量環(huán)比降35％

12月19日《樓市》記者致電北京萬(wàn)科旗下萬(wàn)科紫臺(tái)萬(wàn)科金陽(yáng)居，萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景等北京樓盤(pán)，萬(wàn)科北京在售樓盤(pán)未出現(xiàn)全線降價(jià)。

北京從2000年到現(xiàn)在，還未出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的情況。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示。這與記者實(shí)際考察樓盤(pán)的結(jié)論一致。未來(lái)項(xiàng)目房?jī)r(jià)肯定還要漲在東亞上北中心The House等諸多樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)談及房?jī)r(jià)，銷(xiāo)售人員致對(duì)買(mǎi)房人如此表示。

北京昌平區(qū)東亞上北中心9月份開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)僅為8900元，平方米，而目前已上漲至10100元／平方米。海淀區(qū)花園洋房The House目前的房?jī)r(jià)也由8月份的14300元，平方米上漲至19000元／平方米。

房?jī)r(jià)居高不下，成交量卻迅速萎縮。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月份北京市商品住宅成交量為121.57萬(wàn)平方米，而11月份成交量卻只有79.01萬(wàn)平方米。

實(shí)際上，北京商品住宅成交量下降趨勢(shì)從9月份就開(kāi)始蔓延8月份全市商品住宅的成交量達(dá)到263.67萬(wàn)平方米，9月份下降到166.64萬(wàn)平方米隨之10月份再下降至121.57萬(wàn)平方米，11月份成交量繼續(xù)萎縮，相比較10月份成交量環(huán)比下降高達(dá)35％。

11月份，北京市土地儲(chǔ)備中心評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)斐蓡T之一劉新虎在一次開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的聚會(huì)上，半認(rèn)真半開(kāi)玩笑地說(shuō)到現(xiàn)在手里多余的房趕緊賣(mài)吧，以后可沒(méi)這么好的機(jī)會(huì)了，當(dāng)時(shí)，似乎并沒(méi)有太多開(kāi)發(fā)商認(rèn)同其觀點(diǎn)。

然而連續(xù)幾個(gè)月的有價(jià)無(wú)市加之深圳廣州相繼傳出房?jī)r(jià)回落的消息，北京開(kāi)發(fā)商也爭(zhēng)相開(kāi)始打折。東亞上北中心The House均打出了一次性付款9.4折的優(yōu)惠，臺(tái)生國(guó)際花園新近推出25000元/平方米的特價(jià)優(yōu)惠，若按其目前公布的均價(jià)27500元，平方米計(jì)算，每平方米便宜2500元，沿海賽洛城7期變名美利山，賽洛城6期的售價(jià)已接近17000元，平方米，而升級(jí)版的。美利山卻以14000元，平方米亮相。

北師大不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)黃興文對(duì)《樓市》記者表示開(kāi)發(fā)商在觀望蔓延的京城樓市中歸集為兩類(lèi)，一類(lèi)對(duì)于未來(lái)北京房?jī)r(jià)仍看好的開(kāi)發(fā)商繼續(xù)挺著，而一些資金實(shí)力不雄厚，或者對(duì)未來(lái)北京房?jī)r(jià)預(yù)期并不樂(lè)觀的開(kāi)發(fā)商則開(kāi)始優(yōu)惠打折刺激購(gòu)房需求。

不過(guò)京城各大開(kāi)發(fā)商的共識(shí)是京城房?jī)r(jià)盤(pán)整是正常的，但是與深圳廣州等地最近的房?jī)r(jià)波動(dòng)不同的是，北京房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)拐點(diǎn)。

成交價(jià)環(huán)比下跌1.6％

但單個(gè)樓房?jī)r(jià)未降

關(guān)于北京目前房?jī)r(jià)波動(dòng)的說(shuō)法有兩種：一是認(rèn)為目前房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)滑坡，甚至拐點(diǎn)出現(xiàn)。如媒體報(bào)道。北京房?jī)r(jià)真金白銀下跌11月開(kāi)盤(pán)均價(jià)下滑0.14％，北京房?jī)r(jià)半年來(lái)首次下降開(kāi)盤(pán)均價(jià)跌破15000元等，而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為房?jī)r(jià)根本沒(méi)有下降。如，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示北京從2000年到現(xiàn)在，還未出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的情況。也有媒體做了北京房?jī)r(jià)下降是誤讀7市民沒(méi)有感到降價(jià)的報(bào)道。

一時(shí)間輿論混雜，買(mǎi)房人不知所云。據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京樓市11月商品住宅成交均價(jià)的確出現(xiàn)了下跌，環(huán)比降幅為1.6％。然而針對(duì)30多個(gè)單價(jià)2萬(wàn)元以上的樓盤(pán)成交價(jià)環(huán)比監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，單個(gè)樓盤(pán)的成交價(jià)目前暫無(wú)下降跡象。

這究竟是為什么？北京整體房?jī)r(jià)上漲趨緩甚至下降，主要是因?yàn)槌山涣康南陆担貏e是高檔樓盤(pán)成交量的下降，導(dǎo)致成交樓盤(pán)里面的中低檔房比重上升，最終表現(xiàn)為成交價(jià)整體性的趨緩下降，中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)信息中心副主任曲衛(wèi)東在接受(樓市)記者采訪時(shí)表示。實(shí)際上，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上發(fā)生分化，15000元／平方米以下住宅仍然搶手；而20000元／平方米以上的高檔住宅出現(xiàn)明顯滯銷(xiāo)，也就是說(shuō)，單價(jià)2萬(wàn)元以上樓盤(pán)成交量下降，而單價(jià)15000元以下的樓盤(pán)依然成交活躍總體平均成交價(jià)自然下降。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，京城房?jī)r(jià)半年來(lái)首次下降，主要是決定房?jī)r(jià)上漲的供需矛盾在11月得到緩解。這是目前北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的另一個(gè)原因。

在《樓市》與焦點(diǎn)房地產(chǎn)推出的。房?jī)r(jià)拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)？的聯(lián)合調(diào)查中，40％人群認(rèn)為北京房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，而66％的人群認(rèn)為北京房?jī)r(jià)將要下跌。

在二套房貸新政和深圳廣州房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響下，北京樓市尤其是高檔房市場(chǎng)買(mǎi)房人觀望蔓延。買(mǎi)房人觀望造成的連續(xù)幾個(gè)月商品住宅成交量的下滑，又不得不讓京城開(kāi)發(fā)商如坐針氈。除了優(yōu)惠打折促銷(xiāo)外，以前捂盤(pán)惜售豪賭房?jī)r(jià)上漲的部分開(kāi)發(fā)商終于繃不住了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在延續(xù)了數(shù)月的捂盤(pán)惜售后，12月份京城開(kāi)始集中放量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有45個(gè)新盤(pán)上市，其中純新盤(pán)達(dá)到21個(gè)，并且近半數(shù)位于四環(huán)內(nèi)，達(dá)到2007年放量新高。供需的變動(dòng)一定程度上讓緊繃的京城房屋供求關(guān)系略有放松，而北京房?jī)r(jià)的波動(dòng)也就成為一種觀望下的假象。

愿望需求仍在

2008春節(jié)后房?jī)r(jià)可能反彈

2008年北京奧運(yùn)會(huì)即將舉辦，北京未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

從國(guó)家發(fā)改委國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格1—3季度及10月與11月的數(shù)據(jù)可以看出，盡管11月份北京房?jī)r(jià)漲幅有所回落，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2007年初的房?jī)r(jià)漲幅。

目前北京住房供應(yīng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，從2004年到現(xiàn)在，北京每年的供應(yīng)面積和套數(shù)以年30％的比例在減少。二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)使住房供應(yīng)嚴(yán)重依賴(lài)新建商品住宅市場(chǎng)雖然房貸新政會(huì)讓買(mǎi)房人產(chǎn)生一段時(shí)間的觀望但需求仍然存在，多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，觀望之后京城房?jī)r(jià)有可能在2008春節(jié)后反彈。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為2000年是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更好的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2008年北京市政府幾千億基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要全部完成，屆時(shí)它的價(jià)值和功能都會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，北京將變得更加快捷，更加有效率，同時(shí)更具競(jìng)爭(zhēng)力，從注意力來(lái)說(shuō)，2008年全世界都將關(guān)注北京，給北京更多更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。’潘石屹表示。

另外，資深地產(chǎn)評(píng)論專(zhuān)家蔡鴻巖指出北京房地產(chǎn)市場(chǎng)是面向全中國(guó)富有階層人群的市場(chǎng)，特別是作為政治中心，以此為趨向目的置業(yè)群體近年來(lái)逐步增多并且北京典型的攤大餅式規(guī)劃造成市區(qū)內(nèi)環(huán)境不斷惡化，買(mǎi)不起房的人不得不遷出城外，而有錢(qián)的人為了逃避惡劣的環(huán)境不得不在城里有房，還要在郊區(qū)置業(yè)，客觀上增大了市場(chǎng)的需求：另外北京的投資客多以長(zhǎng)線投資為目的，并非短線投機(jī)，所以加息提高首付比例等調(diào)控政策對(duì)北京的影響相對(duì)要弱。

從某種意義上講，北京現(xiàn)在所面臨的絕不是房?jī)r(jià)降不降的問(wèn)題，而是大量涌人的外來(lái)人口壓力如何有效解決，房?jī)r(jià)制造的。圍城現(xiàn)象。如何能夠破解，城市環(huán)境壓力如何從根本上進(jìn)行醫(yī)治等這些關(guān)乎城市如何能夠良性發(fā)展的問(wèn)題。

上海：2005年房?jī)r(jià)受創(chuàng)后再遭“溫柔一刀”

與北京稍顯不同的是，進(jìn)入11月份以后，隨年末調(diào)控政策密集出臺(tái)，上海樓市成交量持續(xù)萎縮的同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較低，并且11月份，供應(yīng)量在2007年首次超過(guò)成交量。

上海中環(huán)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)的董事長(zhǎng)周玉升與上海城建置業(yè)副總施嘉霖等知名開(kāi)發(fā)商均發(fā)現(xiàn)自己負(fù)責(zé)的樓盤(pán)11月份前后對(duì)比，銷(xiāo)售量明顯萎縮。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，11月，上海新建商品住宅成交量環(huán)比有所下降，全市新建住房成交1.9萬(wàn)余套，205余萬(wàn)平方米，分別較10月減少1762套26.4萬(wàn)平方米。

樓市突然的變化讓不少開(kāi)發(fā)商想起了2005年。2005年春節(jié)過(guò)后，上海樓市曾在短短幾個(gè)月內(nèi)暴漲30％，然而，不久以后以”國(guó)八條。為首的宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)，半年之內(nèi)，上海樓盤(pán)房?jī)r(jià)普遍下跌20％。

成交量持續(xù)下降

房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較低

如今，上海樓市的成交情況及成交價(jià)又出現(xiàn)了松動(dòng)。上海策源機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示，11月份上海公寓成交價(jià)為8598元，平方米，比10月份的9710元，平方米下降了11％，在供應(yīng)量比10月增加59萬(wàn)平方米的情況下，成變量卻下降了近18％。

經(jīng)過(guò)二三季度的瘋漲后，上海進(jìn)人四季度以來(lái)房?jī)r(jià)雖未明顯下降，但出現(xiàn)了小幅打折的情況，市場(chǎng)進(jìn)人盤(pán)整期上海易居研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《樓市》記者表示。

上海萬(wàn)科新里程金誼河畔閔行的夏朵小城都開(kāi)始了打折促銷(xiāo)活動(dòng)，而2007年新上市的濱江45項(xiàng)目單價(jià)每平方米優(yōu)惠500元促銷(xiāo)活動(dòng)中優(yōu)惠幅度最大的上海康城，購(gòu)買(mǎi)200平方米左右的頂層復(fù)式房，將享受每平方米8000元的優(yōu)惠價(jià)，

各樓盤(pán)爭(zhēng)先恐后的打折舉措并未改變樓市“低迷”態(tài)勢(shì)。上海一些樓盤(pán)出現(xiàn)大規(guī)模退訂的情況，如瑞仕花園10月份就有六十多買(mǎi)家退訂。進(jìn)人12月，上海樓市成交量持續(xù)下降。截止到12月20日，上海高檔公寓本月僅成交50.4萬(wàn)平方米比11月份下降了近68％，上海《租售情報(bào)》執(zhí)行主編邵振翔對(duì)《樓市》記者說(shuō)。

一手房成交量下降的同時(shí)，上海的二手房成交量也持續(xù)萎縮。根據(jù)中原的成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月成交量比10月減少10％左右，而且12月份依舊在減少，

據(jù)了解在成交量回落的同時(shí)，新建商品住宅的成交均價(jià)也有所下降，據(jù)上海房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月，上海商品住宅成交均價(jià)下跌達(dá)7個(gè)百分點(diǎn)，不過(guò)，有專(zhuān)家明確認(rèn)為，成交均價(jià)受階段性房源的影響，如目前出售房源大多集中在中外環(huán)，如此導(dǎo)致的均價(jià)下降，并不等于上海房?jī)r(jià)下跌，

對(duì)此，上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘認(rèn)為，12月份上海住房?jī)r(jià)格上漲速度大大減緩，相比較北京上海房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較低，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)，上海房?jī)r(jià)前三個(gè)季度幅度均在1％上下浮動(dòng)。楊紅旭表示，直到2008年3月份，上海樓市都將持續(xù)盤(pán)整。

同樣是量?jī)r(jià)波動(dòng)

但原因異于“2005”

上海樓市是否將重回2005？

曾經(jīng)2005年，上海樓市發(fā)生了重要轉(zhuǎn)折。當(dāng)時(shí)在相關(guān)媒體報(bào)道中。2005年，上海房?jī)r(jià)七年來(lái)第一次出現(xiàn)年終同比下降的報(bào)道可謂鋪天蓋地。

在90年代初，以上海為龍頭以江蘇和浙江為兩翼的長(zhǎng)三角形成了快速發(fā)展的局面。加之解放前上海就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，改革開(kāi)放后，當(dāng)?shù)赜衷O(shè)立了容易催生賭博心理和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的上海證券交易所和上海商品交易所，進(jìn)步強(qiáng)化了市民的投機(jī)心理和城市投機(jī)文化上海市民的市場(chǎng)意識(shí)較強(qiáng)投機(jī)心理普遍，形成了投機(jī)文化。在各方面因素影響下，2003年上海北京房?jī)r(jià)，開(kāi)始了快速發(fā)展。另外，在國(guó)際化大都市的效應(yīng)下，一些外資特別是港臺(tái)和東南亞外資到上海聯(lián)手炒房，大幅度抬升房?jī)r(jià)。由于當(dāng)時(shí)上海房地產(chǎn)投機(jī)性泡沫較大，在2005年3月國(guó)八條出臺(tái)后，深圳北京，廣州房?jī)r(jià)反而開(kāi)始進(jìn)入上升通道，而上海卻成為四大線城市中唯出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比回調(diào)的城市。

經(jīng)歷了2005年房?jī)r(jià)調(diào)整后，2006年，上海成為全國(guó)70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)漲幅最低的城市之一。不過(guò)在GDP CPl人民幣升值屢創(chuàng)新高的2007年經(jīng)濟(jì)因素影響下2007年第二季度開(kāi)始上海樓市成交量開(kāi)始激增，房?jī)r(jià)亦快速上揚(yáng)，眾多樓盤(pán)的漲幅達(dá)到50％-80％。然而到了9、10月份上海樓市又波動(dòng)了。

但是業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，此次上海樓市的波動(dòng)與2005年有著相同點(diǎn)，也有著本質(zhì)區(qū)別。相同點(diǎn)即，兩次都是在房?jī)r(jià)上漲速度較快時(shí)遭到了宏觀政策的系列調(diào)控。而不同的是，2005年上海房?jī)r(jià)屬于爆漲，是投機(jī)房引發(fā)了房?jī)r(jià)泡沫，而2007年的房?jī)r(jià)上漲雖然也有些增幅過(guò)大，但是由于曾經(jīng)歷了2005年一波下調(diào)所以相對(duì)珠三角目前上海及長(zhǎng)三角的泡沫并不明顯。

仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民認(rèn)為上海年銷(xiāo)售量在2000-3000萬(wàn)平米，但現(xiàn)在市中心幾乎沒(méi)有供地，可售房源只有550萬(wàn)平米，還多處在外郊環(huán)等邊緣地帶，市中心房源非常少。從供求來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌可能性并不大。

房?jī)r(jià)存在合理走高越勢(shì)

上漲壓力仍較大

在上海經(jīng)濟(jì)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，人口大量流入，新建住宅品質(zhì)快速提升這三個(gè)動(dòng)力的同時(shí)作用下，上海住宅消費(fèi)需求呈現(xiàn)擴(kuò)大之勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后消費(fèi)水平的提高，市政配套水平提高等增加了居住成本，再加上新建住宅自身品質(zhì)的提升也會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲。綜合以上因素，上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄預(yù)計(jì)2008年上海樓市將呈量低價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

2007年上海房?jī)r(jià)的大幅上漲，主要是2006年樓市低迷的補(bǔ)漲和2007年的自然上漲，加上部分透支，雖然有些漲幅過(guò)大的樓盤(pán)會(huì)在這個(gè)低迷的冬天里進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，但2008年房?jī)r(jià)仍然存在上漲的壓力。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為2008年上海手房新增供應(yīng)量將有所放大，在充足供應(yīng)量的前提下，成交量將會(huì)上升。但由于市場(chǎng)仍有較多購(gòu)房需求，即便是下調(diào)價(jià)格，也僅是“大漲小跌”，不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落。

上海與北京深圳等一線城市不同。2004、2005年的上海房?jī)r(jià)高出深圳40％左右，那時(shí)深圳房?jī)r(jià)并不高。2005年上海房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，北京深圳的房?jī)r(jià)才開(kāi)始漲。這就意味著，也許2008年其它一線城市或許進(jìn)^房?jī)r(jià)調(diào)整期但上海經(jīng)過(guò)2005年的調(diào)整，2006年的平穩(wěn)增長(zhǎng)，2007年2008年房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲是正常的。楊紅旭對(duì)《樓市》記者表示。

深圳：機(jī)客撤市致“市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)”

2007年此輪線城市房?jī)r(jià)波動(dòng)中，。房?jī)r(jià)下跌的消息最早是從深圳傳出的。早在10月份，萬(wàn)科在深圳率先掀起了波“優(yōu)惠潮”，位于深圳龍崗坪山的萬(wàn)科金域東郡以低于市場(chǎng)預(yù)期的7500元，平方米推出新單位，迫使11月份招商地產(chǎn)推出的龍崗依山郡花園，均價(jià)定在每平方米8500元。而2007年8月同一區(qū)域內(nèi)的微王府項(xiàng)目，同類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)11000元。

以萬(wàn)科招商地產(chǎn)等地產(chǎn)大哥的為首，經(jīng)歷了2007年上半年同比大漲22％，成為全國(guó)樓市漲價(jià)。冠軍的深圳房?jī)r(jià)在10月份之后走上了下坡路。

10月領(lǐng)跌全國(guó)房?jī)r(jià)

個(gè)案樓盤(pán)降幅達(dá)四成

與北京上海等城市屬于成交量萎縮迂回降價(jià)不同隨著10月首次成交價(jià)降幅近20％，深圳近三個(gè)月來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂”每況愈下。

第三季度深圳手住宅交易面積103萬(wàn)平方米，比第二季度下跌36％，比第一季度下跌44％。而接下來(lái)的10月，11月，12月三個(gè)月深圳商品住宅銷(xiāo)售成交面積分別是16萬(wàn)、15萬(wàn)、10萬(wàn)平方米是2007年成交量最低的三個(gè)月，也是近三年來(lái)非常罕見(jiàn)的低量，據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，就在2007年1月份，深圳住房銷(xiāo)售單月成交能達(dá)到8026萬(wàn)平方米11月份深圳一手住宅市場(chǎng)全月僅成交15萬(wàn)平方米，與去年相比則下降了81％其中一半以上集中在龍崗區(qū)，而11月龍崗區(qū)的成交均價(jià)環(huán)比10月下跌了20.43％。

“我們一部分單位特價(jià)銷(xiāo)售，降了十幾萬(wàn)”《樓市》記者致電深圳福田中心區(qū)高發(fā)城馳銷(xiāo)售部時(shí)售樓人員熱情地介紹說(shuō)套2室2廳55平方米的房子原價(jià)112萬(wàn)元現(xiàn)在降到99萬(wàn)元。

像高發(fā)城馳一樣主打降價(jià)牌的樓盤(pán)在深圳并不在少數(shù)，此前南山區(qū)的后海公館降價(jià)的幅度已經(jīng)高達(dá)33％以上，如果計(jì)算開(kāi)發(fā)商每平方米主動(dòng)降低的3000元，降價(jià)幅度高達(dá)43％而像佳兆業(yè)可園七期10月開(kāi)盤(pán)12000元／平方米到11月已悄然降了一千元的樓盤(pán)更是不在少數(shù)有些折后價(jià)，折后折等手段，甚至買(mǎi)三套返10萬(wàn)等措施更是屢見(jiàn)不鮮。

現(xiàn)在樓盤(pán)定價(jià)都參考周邊二手樓的定價(jià)，而不是像以前一樣攀比一手。世聯(lián)地產(chǎn)代理部副總經(jīng)理甘偉說(shuō)。中原地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理李耀智在接受《樓市》記者采訪時(shí)表示，10月份以后由于未來(lái)深圳房地產(chǎn)走勢(shì)不明朗，諸多房產(chǎn)投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)向股票，香港和內(nèi)地其它市場(chǎng)，或者干脆把資金暫留在手上，至于被套牢的投資客，目前也只能降價(jià)出售。

投機(jī)性買(mǎi)家撒市

樓市泡沫遭擠壓

深圳樓市的量?jī)r(jià)齊跌，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是必然的，非理性的上漲必然要出現(xiàn)回調(diào)。《樓市》與焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)推出的。房?jī)r(jià)拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)？”的聯(lián)合調(diào)查中的數(shù)據(jù)顯示，40％人群認(rèn)為投資及投機(jī)性買(mǎi)家大量致使深圳房?jī)r(jià)松動(dòng)。

深圳樓市如今比較迅速地滑坡，源于投機(jī)購(gòu)房行為介入導(dǎo)致的房?jī)r(jià)非理性爆漲。深圳市社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕認(rèn)為2005年是深圳樓市投資投機(jī)性購(gòu)房膨脹的開(kāi)始，宏觀調(diào)控對(duì)于上海房?jī)r(jià)快速上漲的調(diào)控本身應(yīng)該是一個(gè)警示作用但深圳卻似乎把上海當(dāng)成一個(gè)正面典型，看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)谿DP的刺激作用和對(duì)地方政府及個(gè)人的財(cái)富效應(yīng)。同時(shí)當(dāng)時(shí)從長(zhǎng)三角撤離的熱線也開(kāi)始涌入株三角。

實(shí)際上深圳是在2000年開(kāi)啟了自住需求的大門(mén)在1998年全國(guó)住房制度改革后，由于深圳作為沿海城市經(jīng)濟(jì)特區(qū)，在住房市場(chǎng)方面沒(méi)有歷史遺留問(wèn)題，住房市場(chǎng)化輕裝上陣。珠三角經(jīng)濟(jì)圈又是中國(guó)最早的經(jīng)濟(jì)圈，借港澳地區(qū)的優(yōu)勢(shì)，中國(guó)改革開(kāi)放前沿的政策開(kāi)始快速發(fā)展以及港人北上置業(yè)概念出現(xiàn)等因素，2000年深圳的房?jī)r(jià)已遙遙領(lǐng)先于北京、上海等國(guó)內(nèi)其他主要城市，穩(wěn)居榜首。但直到2004年深圳房?jī)r(jià)的上漲都比較穩(wěn)健，然而2005年以后，深圳房?jī)r(jià)步入了極速飆升的通道，投機(jī)投資需求迅速上升。

2006年8月初，深圳市香地房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理半求發(fā)表文章《深圳：投資客比例過(guò)高》指出，深圳樓市投資客比例已接近或達(dá)到20％警戒線的臨界點(diǎn)，成為深圳樓市的最大風(fēng)險(xiǎn)。到了2007年8月份深圳樓市轉(zhuǎn)折之初，據(jù)世華地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，深圳樓市投資型買(mǎi)家已占成交量的50％以上。深圳房?jī)r(jià)也在2c07年上半年同比大漲22％，成為全國(guó)樓市領(lǐng)頭羊。

據(jù)深圳一炒房團(tuán)內(nèi)知情人士向《樓市》爆料，由于2007深圳樓市房?jī)r(jià)漲得太猛炒家們擔(dān)心深圳各銀行全年的貸款額度可能在。十一黃金周之前用完，屆時(shí)二手房交易可能無(wú)法獲得貸款。早在2007年4月深圳炒家就開(kāi)始陸續(xù)出貨而直到6月下旬，深圳部分商業(yè)銀行悄然停止二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，緊接著9月27日，央行二套房貸新政推出，未能來(lái)得及逃離的深圳中小投機(jī)投資者在樓市價(jià)量齊跌中被套牢。

房?jī)r(jià)開(kāi)始回歸理性

調(diào)整周期較長(zhǎng)

深圳未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是四大一線城市中調(diào)整期較長(zhǎng)的城市，從國(guó)家發(fā)改委，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，盡管從10月份開(kāi)始，深圳房?jī)r(jià)漲度有所回落，但是在四大一線城市中仍居首位。中原集團(tuán)副主席兼中原(中國(guó))董事總經(jīng)理黎瞻楷表示隨著較多投資者大幅降價(jià)拋盤(pán)，以及深圳近期出臺(tái)的。限外“政策，深圳房?jī)r(jià)2068年將會(huì)下跌20％以上。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)雖然開(kāi)始下跌，但并不會(huì)像股市一樣太幅下跌。中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)持續(xù)向好人們的收入水平也在持續(xù)上升，人們的購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)持續(xù)增強(qiáng)買(mǎi)房自住的人很少會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)緊張而大量拋售畢竟地產(chǎn)類(lèi)的貸款仍然是各家銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在資金緊張得到緩解的情況下，銀行有可能再次放松貸款限制。深圳以前過(guò)份依靠商品房解決住房問(wèn)題，絕大部分市民被趕上了買(mǎi)房獨(dú)木橋，但現(xiàn)在，深圳市政府促進(jìn)保障性住房的增長(zhǎng)，會(huì)讓過(guò)于高昂的房?jī)r(jià)回歸理性。

廣州：明降暗升中的“降價(jià)秀”?

深圳房?jī)r(jià)下跌的波動(dòng)很快就傳到了相鄰的廣州。近期，廣州萬(wàn)科旗下共有5個(gè)項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)與市場(chǎng)預(yù)期相比普遍下調(diào)15％至20％，甚至低于同一樓盤(pán)前期產(chǎn)品的價(jià)格。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，萬(wàn)科率先降價(jià)后，對(duì)所在區(qū)域其他項(xiàng)目形成了銷(xiāo)售壓力，紛紛推出多個(gè)特惠單位跟進(jìn)，甚至激起了部分開(kāi)發(fā)商的抱怨。廣州市國(guó)土房管局近日向國(guó)務(wù)院檢查組提交的匯報(bào)材料表明，廣州11月份一手房成交價(jià)格出現(xiàn)2007年以來(lái)的首次大幅下降，單月出現(xiàn)近兩位數(shù)降幅是廣州樓市近兩年前所未有的。

2007年年初，廣州市市長(zhǎng)張廣寧關(guān)于政府會(huì)想辦法讓房?jī)r(jià)降下來(lái)的言論，讓他本人跟廣州房?jī)r(jià)一同成為矚目的焦點(diǎn)。然而廣州房?jī)r(jià)經(jīng)歷了從1月份7140元／平方米，一路飆升到10月份的11574元，平方米后，11月份，廣州樓市似乎朝著政府希望的方向扭轉(zhuǎn)。

開(kāi)發(fā)商價(jià)格大戰(zhàn)

樓市上演敦?fù)?jù)迷霧

據(jù)廣州國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份廣州一手房成交價(jià)格為10433元／平方米，比10月份下降了9.9％，為2007年以來(lái)的首次大幅下降。此前，廣州一手住宅成交面積下降也十分明顯，從平均每月70萬(wàn)平方米下降到57.74萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.9％，11月一手住宅成交面積也僅為57，86萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降了41.1％。

近期廣州的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了明顯降溫跡象。最近一次大規(guī)模土地出讓?zhuān)?0宗地中有5宗以底價(jià)成交，平均成交樓面地價(jià)3337元／平方米，相比2007年9月創(chuàng)造的地價(jià)。高峰下降了3717元／平方米，形成較強(qiáng)烈反差。

12月9日，位于廣州康王路的萬(wàn)科金色康苑正式開(kāi)盤(pán)，13000元／平方米的均價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前透露的20000元／平方米以上的價(jià)格，不到兩個(gè)小時(shí)，156套單位全部售罄；另 個(gè)廣州樓盤(pán)萬(wàn)科云山開(kāi)盤(pán)價(jià)12000元／平方米，在12月初，出現(xiàn)了部分單位7000元／平方米起的價(jià)格，還有萬(wàn)科金域藍(lán)灣，萬(wàn)科金色

事實(shí)上，早在10月中，廣州部分大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以9.5折甚至9折優(yōu)惠來(lái)吸引買(mǎi)家。萬(wàn)科開(kāi)始降價(jià)，更讓越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商紛紛打起價(jià)格戰(zhàn)。隨便拿起當(dāng)?shù)亍輬?bào)紙就會(huì)看到以降價(jià)，打折等為題的樓盤(pán)促銷(xiāo)廣告。各樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈，常常是你。單價(jià)7000元起我就打6800元／m2起，你促銷(xiāo)送車(chē)位，我就送精裝修、家電…價(jià)格戰(zhàn)硝煙四起。

年內(nèi)的各種宏觀調(diào)控政策，讓開(kāi)發(fā)商承受了巨大的資金和持續(xù)發(fā)展的壓力，若爭(zhēng)取不到買(mǎi)家，年底沖業(yè)績(jī)的任務(wù)可能難以完成。廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同分析說(shuō)。

隨著廣州各樓盤(pán)打起火熱的價(jià)格戰(zhàn)廣州樓市的房?jī)r(jià)還展開(kāi)了一場(chǎng)數(shù)據(jù)迷霧。’2月19日，《海峽都市報(bào)社》發(fā)表文章《廣州房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為何打架》，文章指出，“根據(jù)廣州市國(guó)土房管局提供的材料，廣州房?jī)r(jià)大跌已是不爭(zhēng)事實(shí)然而之前國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司司長(zhǎng)曹長(zhǎng)慶透露廣州11月房?jī)r(jià)仍在大幅上漲”廣州房?jī)r(jià)下跌遭到了輿論質(zhì)疑。

實(shí)際上，數(shù)據(jù)打架在廣州并不是第一次，繼2007年年初，廣州市市長(zhǎng)張廣寧做下。政府會(huì)想辦法讓房?jī)r(jià)降下來(lái)的承諾，廣州市國(guó)土房管局2007年4月曾公布，3月份廣州十區(qū)的一手房?jī)r(jià)創(chuàng)下2006年以來(lái)單月最大跌幅，新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比2月大幅度下降超過(guò)10％。一時(shí)間，市場(chǎng)一片叫好聲。然而廣州市國(guó)土房管局公布數(shù)據(jù)3天后，國(guó)家發(fā)改委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻指出：廣州3月份房?jī)r(jià)同比上漲7.7％環(huán)比上漲08％！

上市房企寡頭化

房?jī)r(jià)“明降暗升”

對(duì)于廣州樓市目前成交量萎縮房?jī)r(jià)回落，業(yè)內(nèi)人士分析其原因在于宏觀調(diào)控綜合發(fā)揮作用的同時(shí)，似乎還傾向于一場(chǎng)“做秀”。

。我與廣州業(yè)內(nèi)人士及開(kāi)發(fā)商最近做過(guò)溝通，廣州最近的價(jià)格波動(dòng)很多程度上是開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)手段。‘曾任北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)研究所的黃興文教授在接受《樓市》記者采訪時(shí)表示。

對(duì)此廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示廣州房地產(chǎn)已經(jīng)高度壟斷化寡頭化，且基本上大型開(kāi)發(fā)商均已上市。年末回籠資金拼業(yè)績(jī)出財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)都需要銷(xiāo)售指標(biāo)來(lái)體現(xiàn)。恰逢9.27房貸新政后銷(xiāo)售滯凝，一場(chǎng)廣州房地產(chǎn)的年末大促銷(xiāo)聲勢(shì)浩大地到來(lái)。根據(jù)《廣州樓市》雜志主編徐北嬰樓盤(pán)跟蹤數(shù)據(jù)，許多樓盤(pán)價(jià)格其實(shí)是明降暗升，有的樓盤(pán)國(guó)慶節(jié)是1.7萬(wàn)元，平方米，然后拼命拉價(jià)拉到2.2萬(wàn)元／平方米再贈(zèng)送加打折但實(shí)際房?jī)r(jià)比國(guó)慶節(jié)還高2000多元。

實(shí)際上，由于珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度相對(duì)均衡，區(qū)域內(nèi)人口向大城市流動(dòng)的現(xiàn)象并不特別突出，在全國(guó)大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中廣州的房?jī)r(jià)曾經(jīng)是“理性”的代名詞，10年前香港炒房客曾在廣州掀起一股巨大的泡沫，但最終他們賠得一塌糊涂。

然而2007年上半年在全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的誘惑下，廣州房?jī)r(jià)也開(kāi)始了狂飆廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2006年12月全市新建商品房成交價(jià)才7189元／平方米，到了2007年10月已上升到11574元／平方米，升幅高達(dá)61％。

其中2007年全國(guó)存在的股地拉扯帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲因素在廣州表現(xiàn)得更為突出。2006年曾被業(yè)界稱(chēng)為廣州房企的“上市年”，富力，保利雅居樂(lè)等多家企業(yè)成功在內(nèi)地和香港上市2007年碧桂園臺(tái)景泰富奧園等開(kāi)發(fā)商再成功登陸香港股市，元邦地產(chǎn)也在新加坡上市而恒大方圓，時(shí)代發(fā)展也將赴港上市。業(yè)內(nèi)所稱(chēng)廣州樓市的股市時(shí)代即將到來(lái)，而據(jù)《信息時(shí)報(bào)》報(bào)道，廣州幾乎每個(gè)月都有地王誕生，每次地王誕生都成為周邊樓盤(pán)升價(jià)的理由，有的提價(jià)幅度竟然高達(dá)近50％。由此，被稱(chēng)為股市時(shí)代的廣州樓市遭遇信貸緊縮后在有著特殊目的的萬(wàn)科降價(jià)秀帶動(dòng)下上演一場(chǎng)上市公司年底拼業(yè)績(jī)拼財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的價(jià)格戰(zhàn)似乎也不是不可能。

房?jī)r(jià)將高位盤(pán)整

2008仍將平穩(wěn)上漲

對(duì)于廣州房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，目前廣州樓價(jià)還遠(yuǎn)未到頂，2008年應(yīng)該還是處于上漲渠道，如果廉租房經(jīng)適房等供應(yīng)量夠大，也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有較大影響。由于2010年在廣州舉行的亞運(yùn)會(huì)等都會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)有力支撐。他預(yù)計(jì)，廣州市樓價(jià)要2010年才能到頂。

廣東房協(xié)市場(chǎng)研究部主任黃福新則認(rèn)為，這一輪周期的長(zhǎng)短無(wú)法預(yù)測(cè)只能拭目以待。但在目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和流動(dòng)性過(guò)剩的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有呈現(xiàn)出崩盤(pán)的跡象。黃福新指出，廣州房地產(chǎn)高位調(diào)整期要經(jīng)歷很長(zhǎng)一段時(shí)間。市場(chǎng)不再可能出現(xiàn)近期每個(gè)月漲幾千元的情況。

高位調(diào)整的意義在于，一方面開(kāi)發(fā)商不能像之前那樣盲目樂(lè)觀，一拍腦袋就提價(jià)一兩千元市場(chǎng)變得理性他們也必須理性。另外一方面，調(diào)整期的信號(hào)也向投資者和投機(jī)者發(fā)出警告：樓市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。在這個(gè)調(diào)整期擠掉一些非正常的市場(chǎng)需求，才能得以讓樓市繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展下去。