房價拐點之辯

媒體揭披房價“跳水”席卷著一個又一個城市，關(guān)于房價拐點的爭辯也一浪高于一浪，或許從政府高肓、業(yè)內(nèi)專家、開發(fā)商的“真知灼見”中，業(yè)內(nèi)能剖開房價的迷霧，認(rèn)清市場的真相。

原外經(jīng)貿(mào)部剮部長，博鱉亞洲論壇秘書長龍永圖

樓市只是局部降價 “拐點”并未真正到來

目前房價下跌是局部的偶然的。當(dāng)前中國大多數(shù)百姓是中低收入階層即便商品房價格在現(xiàn)在基礎(chǔ)上下降一半多數(shù)人仍無法買得起房。從香港和新加坡的經(jīng)驗來看除非中國政府推出的廉租房經(jīng)濟(jì)適用房占房屋數(shù)量的比例超過50％否則拐點是不會出現(xiàn)的。然而現(xiàn)實是，截至2007年10月北京廉租房僅15000套經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模僅僅不足2％。而人多地少又是基本國情也就是說要真正實現(xiàn)房價拐點，需要政府花大力氣才能實現(xiàn)否則房價仍將處于上漲通道。

引起房價上漲的原因是很復(fù)雜的現(xiàn)在總結(jié)起來，房改整體來看是對的，但是政府應(yīng)該反思當(dāng)初房改決策是否過急是否可以有緩和的過渡政策讓大家做好充分準(zhǔn)備。當(dāng)然也存在買房人的觀念問題，在買車等問題上中國人實際上都知道量力而行唯獨在買房問題上表現(xiàn)失靈。在高房價現(xiàn)實面前我只是提供條實際的建說租房市場對實現(xiàn)居者有其屋十分重要可以建議政府成立專門的租房管理局，整頓租房體系和市場。

國家發(fā)改委價格司司長 曹長慶

個別地區(qū)房價回落是否是趨勢有待觀察

深圳，廣州，上海甚至是北京原來銷售很旺的個別地段現(xiàn)在有價無市，銷量有所下降。當(dāng)然這到底是個趨勢還是一個暫時性的現(xiàn)象也有待觀察。但是隨著國家宏觀調(diào)控政策的落實住房供應(yīng)過于緊張的局面會逐步得到緩解。我們定要加強對房地產(chǎn)價格調(diào)控措施的研究分清輕重緩急有針對性地逐步解決住房問題。

首先要解決好低收入群體的住房困難問題國家也采取了很多的政策包括在廉租房經(jīng)濟(jì)適用住房方面進(jìn)行保障在這個基礎(chǔ)上還要努力滿足中等收入者的住房需求。國務(wù)院對此已經(jīng)做了明確的規(guī)定對中等收入者購房在限房價限套型的基礎(chǔ)上，通過競地價的方式降低住房價格。這些政策措施目前正在落實當(dāng)中從最近這一段時間來看，有部分原來房價漲得過高的城市已經(jīng)開始下調(diào)有的銷售量下降很大有的價格已經(jīng)開始下降比如深圳廣州等先期漲得很高的地方房價逐步在回落。

北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授 徐滇慶

房價上漲將伴隨金融結(jié)構(gòu)調(diào)整全過程

最近深圳房價下降是因為過度需求得到了抑制。房價說到底是金融問題，是資金流問題。只要中國的金融結(jié)構(gòu)不調(diào)整房價將繼續(xù)上漲。只要有負(fù)利率銀行的居民存款就會流動。根據(jù)2006年的數(shù)據(jù)中國老百姓除了日常消費投資之外購買商品房用了2萬億銀行存款是2萬億。2007年收入有增無減就算和去年是2萬億在負(fù)利率的情況下居民還會將錢存進(jìn)銀行嗎？這些錢不存銀行必然要投資。全國金融市場有5個部分證券市場債權(quán)市場，房地產(chǎn)市場期貨市場和外匯市場中國債權(quán)市場規(guī)模只有1200億，而且全部屬于國有企業(yè)美國債權(quán)市場等于GDP，另外中國的證券市場規(guī)模也很小只有1500家上市公司；期貨市場外匯市場基本都沒開放。所以在這種情況之下居民只有把錢要么投入證券股市，要么就是房地產(chǎn)市場。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長 聶梅生

樓市正進(jìn)入調(diào)整期

2007年全國各地房價路飆升在某種程度上是透支了2008年的房價增長預(yù)期因此2008年房價出現(xiàn)調(diào)整也可以理解。2007年股市和樓市第一次密切聯(lián)系起來對房地產(chǎn)市場的影響巨大這是始料未及的。因此2007年整體宏觀政策的重點也是金融和土地即“銀根”和“地根”。但我認(rèn)為如果繼續(xù)收緊地根和銀根，對于房地產(chǎn)企業(yè)的確是一個考驗很可能直接反映到住宅的成交量上。甚至不排除某些區(qū)域房價出現(xiàn)下降的可能性。

不過房價下跌并不是件好事，因為中國持有住宅的比例較高房價動蕩，就意味著占絕對大數(shù)人的房屋持有者及發(fā)放按揭抵押貸款的銀行的利益受損。這是政府不愿看到的事情。因此適度的國家宏觀調(diào)控就顯得十分重要。樓市正進(jìn)入調(diào)整期，但判斷房價出現(xiàn)拐點尚早。

萬科集團(tuán)董事長 王石

此次房價調(diào)整不同以往

房價上漲到讓中產(chǎn)階層感覺到買房非常吃力之時房市就快要出問題了。從去年到現(xiàn)在房價上漲到我感覺心驚肉跳，從萬科2007年以來的第一季度第二季度第三季度季報上可以看到，市場充滿激情和亢奮，已經(jīng)控制不了地往上漲這種趨勢繼續(xù)下去，一定會有問題的。

同行現(xiàn)在還有很多不同看法，很多人認(rèn)為中國大的層面需求還是非常硬性的所謂這種調(diào)整馬上會反彈，因為確實這兩年國家政策有這樣的情況調(diào)整價格上升一次，我覺得這次是不同的要清醒認(rèn)識，這個是兩方面原因，一個方面是消費者已經(jīng)承受不住了，這個要清醒的看到，第二個是國家的調(diào)整不僅僅是對房地產(chǎn)而是針對整個通貨膨脹的壓力房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。萬科房價的調(diào)整，一個是自己的反思，再一個是對宏觀調(diào)控政策最直接的回應(yīng)。

中房集團(tuán)理事長孟曉蘇

春節(jié)后房價會有劇烈反彈

我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)欠缺是助推房價上漲的大原因，這方面有購房需求旺盛的原因，也與這幾年施行的政策有關(guān)。

2006年全國商品房竣工率已經(jīng)下降了0.6％，2007年情況更加嚴(yán)重，現(xiàn)在商品房的銷售面積是竣工面積的2.17倍很多城市的竣工面積在下降土地供應(yīng)量明顯不足是個原因。現(xiàn)在深圳房價看起來降了其實這是房地產(chǎn)住房抵押貸款增長過猛銀行在年底已經(jīng)用完抵押貸款額度停止放貸的結(jié)果。年底之前不是提高首付率的問題，而是沒錢貸的問題所以目前購買力就暫時停止了。不過購買力不會萎縮春節(jié)后房價會有一個劇烈反彈這是每年周期性的表現(xiàn)。

華運集團(tuán)總裁 任志強

房價下跌是暫時現(xiàn)象

房價下跌只是暫時的局部的長遠(yuǎn)來看房價不會跌，目前從緊的貨幣政策不一定會使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點。房價王要受供求關(guān)系決定而從人口學(xué)城市化等角度來看目前還不能得出住房供應(yīng)已經(jīng)過剩的判斷也看不出目前市場上住房已經(jīng)滿足需求的信號即使房價下跌也只是局部的某個地區(qū)，而不可能是大范圍的全線下跌而目前北京房地產(chǎn)市場還是處于供不應(yīng)求狀況。如果繼續(xù)加息利率漲到了7％或8％是房企先垮還是別的企業(yè)先垮很難說。

利率提高了貸款緊縮了利潤率下降了開發(fā)商的生產(chǎn)量也會下降，那么消費者的購房能力會提高嗎？房價會讓消費者滿意嗎？冬天來了，一定是全民的冬天。如果開發(fā)商的利潤率低到了無法與貸款利息相平衡時，那么又有多少行業(yè)與企業(yè)會毫發(fā)無損呢！

SOHO中國有限公司董事長 潘石屹

深圳房價下降并不代表全國

由于城市的發(fā)展水平和人們收入水平差別較大只籠統(tǒng)地說中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點不夠正確2007年初深圳房價迅速上漲，一度超過香港相鄰地區(qū)的房價其中源于深圳居民以外的移民為主深圳城市建立時間較短收入水平不是呈金字塔結(jié)構(gòu)而是矩陣型結(jié)構(gòu)典型的窮富二元分離。在一般城市，不同價位的房子都有對應(yīng)的購房群體的情況在深圳則行不通。因此深圳房價下降之后才會出現(xiàn)成交量萎縮70％的現(xiàn)象。深圳不具有代表性并不能將其放大來看全國

2007年政府加大廉租房兩限房經(jīng)濟(jì)適用房等的建設(shè)導(dǎo)致某些地區(qū)住宅產(chǎn)品出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。此外，地價也是房地產(chǎn)市場過熱因素之一。

不過只要中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)增長，中國的房地產(chǎn)市場就有廣闊的發(fā)展空間，就不能排除局部地區(qū)局部品種上出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。但只要堅持用市場經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控全國各地不搞“一刀切”中國的房地產(chǎn)就不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。行業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，一定不會出現(xiàn)很多拐點。