房價下降并不表示是拐點

“房市”已進入拐點這似乎成了當今市場和媒體的主要觀點，并逐步趨于一致的一種看法，對此我并不贊同。

第二套房信貸政策的變化與中央經濟工作會議的從緊政策，確實讓個別城市與地區出現了銷量與價格的波動，但就全國而言絕不是拐點。個別城市無法代表整體情況，也無法代替說明全國的普遍情況。

什么是拐點也許是大家所關心的。衡量的標準大約應以代表全國房地產市場的指數是在上升還是在持續下降來判斷。標準值為100低于100的為冷點，而高于100則并非變冷并非進人冬天。11月的標準值是持續上升的并接近了110的高位又何來的冬天之說呢，

全國的情況相互之間有著巨大的差異用某幾個城市或熱點城市的情況去說明全國的情況顯然是沒有說服力的。

中國總體的經濟背景并未全國惡化通脹的情況則是帶有全球性的。油價不僅讓中國的CPI突破了預期也讓許多國家的CPI突破了預期。而通脹的時代中又有那個國家的房價不是同時在增長呢？通脹反映的是種幣值的變化，這種幣值的變化會面對所有的產品或資產價格，于是市場中的供求關系就決定了某一項產品或資產的漲落差別重要的在于這個產品或資產的供求關系。

目前最新的空置率情況尚未公布，但從歷史的數據看并不高，那么就意味著自住需求仍在市場中占主導地位，只有個別城市之中投資或投機的成份偏大，而從全國的情況看并非如此。

此輪調控的措施重點在控制投資過快增長的同時控制投資或投機的消費。控制投資無法解決供求關系但控制投資需求則可能讓部分城市或地區的銷量下降緩解供求矛盾但總體的數據并不表明扣除投資需求之后就解決了供求的矛盾。如果需求繼續存在則不管如何調控需求都是必須滿足的否則就沒有調控的必需了。

這次的第六次差別性調息恰恰最好地說明了這種情況政府在充分認識到必須盡到政府應滿足自住需求的住房要求的責任時，未繼續對合理購房需求的長期房貸加息，而只對第二套投資需求的住房信貸加息。如果政府的目的是為了打垮開發商讓房市大跌大可以同步信息或單獨加大住房信貸的利息甚至可以全面取消對第一套或所有住房的信貸。這也說明政府未來調控的底線仍是要提高居民改善生活質量的住房，而非扼殺整個市場。

明年的平均房價是會下跌的。當兩限房與經濟適用住房的價格在總銷售量中比重增加時，各地的平均住房價格都會下降但這并不表示是拐點商品房價格也未必會受影響，政府的保障性措施如果連這個平均房價都無法拉低，那么又出臺這些措施何用呢？更重要的是這些措施確實達到了解決相當一大批人住房困難的問題。

發展房市的目的是要解決住房困難與提高住房質量如果政府承擔起了解決住房困難的問題市場解決了提高生活質量的問題各有分工共同促進不正是我們想看到的局面嗎？市場化的障礙消除之后需求分層次解決之后不是更能促進市場化的進步嗎？

夢想讓房市進入拐點看樓市大跌的人確實大有人在但他們會失望的。大跌給市場與民眾并不能帶來財富與好處也不會給國家經濟的發展帶來好處，也許僅僅是滿足了那些預言家的個人偏好。但政府政策的調息告訴市場的信號是政府仍然想讓更多的人能借助于個貸合理地解決住房的需求問題。