樓市調控面臨九大問題

一系列政策能否真正起到“救市”作用？

作用不大，為什么呢？

因為根本問題沒解決。

目前，中國上至中央政府，下至地方，頻頻出臺針對房地產行業的“救市”舉措，而對于這些舉措帶來的實際意義和作用，究竟有多大？樓市能否在近期回暖？房價在未來的走勢又將如何？等等這一系列問題，成了目前業內關注的焦點。

我的基本觀點是：樓市調控的思路亟需根本改變。十六個字，增加供給、刺激消費、鼓勵投資、繁榮市場。

不是老百姓有錢不買房

現在的市場需求要恢復正?！，F在的問題不是老百姓有錢不買房，而是老百姓的信心沒有了。現在很簡單，頭腦里考慮兩個問題，第一個問題：美國的金融危機，現在又叫金融海嘯了，會不會引發美國的經濟危機？美國的經濟危機，會不會引發世界的經濟蕭條？接下來，美國的經濟危機，會不會引發中國經濟危機？如果說會引發的話，老百姓要考慮的是留點錢應付危機了，不是買房子的事情。收入增加，崗位穩定，工資增加，才考慮買房子。老百姓買房子，開發商買地。如果說像現在這種情況，對外出口方面，現在企業，倒閉的倒閉，停工的停工，減產的減產，崗位就裁員，在這種情況下，一批中產階層以下的人，他可能考慮的就是要應付金融危機的問題。這是一個，還有一個問題，即使有錢的，也要考慮，如果政府一定要把房價打壓下去，現在房價開始跌了，跌了5％、10％不過癮，如果現在買房后再跌到30％怎么辦，那么什么時候才是底呢。房地產是一種投資品，買漲不買跌的，一旦買了房也不希望再跌，因為家庭財產會“縮水”；而且現在的問題，地方政府“救市”，中央怎么辦？

中央現在也“變”了，也是在考慮了，最高層究竟是怎么想？否則怎么會出現央行跟銀監會的矛盾，央行發文說，房地產貸款要恢復， 讓商業銀行自己去面對風險、認識風險，讓商業銀行自己去分辨客戶是優質還是不優質，給商業銀行很大的自由裁量權。但銀監會又認為不行。央行出來兩條政策，一條是鼓勵老百姓自住需求，第二條是也要鼓勵你改善型需求，第一種是買普通商品房，第二種就不講了，它是改善型需求，但是它不講，因為中央沒講，原來中央是限制投資的，現在中央沒有改變，央行也不好講，但是“開了一條縫”。那么銀監會呢，還是堅持“第二套房”原來的政策，不放松。所以這里面，說明監管部門和領導部門，他的思路也不一樣。沒統一的關鍵是中央沒統一，中央統一了，你下面就沒話說了。所以像現在這種情況，樓市的尷尬局面，是多年來，盲目過度打壓的結果?，F在要拉動內需消費，對老百姓來說，衣食住行中買房子是最大的內需消費，一套房幾十萬、幾百萬甚至更多，既是消費又是投資。

調整政策首先要調整思路

以前對房地產的打壓是有思路的，你的思路沒有改，你如果思路改了，老百姓就有底了，現在叫“不得已而為之”，那就不行，現在中國的情況，經濟搞得不好，要有通貨緊縮的危險。

現在呢應該要調整政策，但首先要調整思路。原來樓市是好好的，即使說有問題出現，不難改，為什么后來房價會那么高，是因為政府把土地地價抬得太高，壓縮供給，緊縮銀根，然后再加稅加息，結果把房價搞上去的，政府給了市場一個錯誤的預期。上海有個不完全的統計，最近10年里房價漲了4倍多，地價漲了15倍，稅收加重的很厲害。我們都知道，土地是個稀缺資源，那么在稀缺的條件下，你放開招拍掛，面對面的競爭，肯定會哄抬地價，結果就會導致“面粉比面包貴”。這是政府的土地政策造成的！所以，現在房價為什么那么高，很大的一部分原因就是現在的緊縮地根、緊縮銀根、放開地價、加息加稅的政策造成的，接下來，你的調控政策也有問題，信貸也有問題。

比如，現在上海的高層小高層造價也就2500左右一個平方，那么怎么會賣到25000－30000一個平方呢？在土地資源稀缺的條件下，你放開招拍掛，而且是在緊縮地根情況下的招拍掛，這個價格放開，就是會哄抬地價。為什么會哄抬地價呢，因為這是地方政府最大的收入，如我們上海一些區一級的政府，財政45％左右都依靠土地出讓收入，江蘇浙江大約30％。另外中央把很多事情都下放到地方，讓你干，但是財政分配的格局沒有改變，搞分稅制時，當時是中央拿70％，地方30％，現在呢中央下放給地方要做的事情加起來有65％的事情，但只有30％的財政收入，地方政府沒法干，那么地方政府只有被逼著尋找第二財政來源，那么就是土地批租了，這里面來錢最快的就是生地毛地出讓了。毛地出讓，地上的房子也沒拆遷，動遷也沒有結束，然后，他30％拿走了，那么70％的成本，開發商最后也是交給政府搞，政府不“閉口”，我動遷花掉多少，你另外再付多少，我不管，然后就拖在那個地方，這個毛病都在這里。我們本來土地制度應該是熟地出讓，熟地按照現在的市場價出讓，如果價格上高的地，那個高出的部分，就應該拿出來，給窮人造廉租房，用于社會保障。但是現在是生地毛地出讓，需要幾年才動遷完呢，這個過程中，各方對土地追加投入產生的超額利潤，按理他應該變成級差地租二，由國家收回的，結果沒有，已經按毛地低價賣給人家了，你不能夠再加上去了，這都是制度缺陷造成的。很多問題不看深是不行的。

現在都在說房價為什么那么高，是投機倒把造成的，但是如果供求平衡了，誰會去搞投機呢，誰會去炒賣呢，是不是？這個供求不平衡才是內因，他現在不從內因著手，辯證唯物主義里講內因才起決定作用的。

新加坡、香港模式不能照搬

有一段時間，拼命要學香港、新加坡，這個可以借鑒，不能照搬。因為國情不同。新加坡是個城邦國家，一個城就是一個國家，人口有限，300多萬就那么多人，解決一戶就是一戶，然后剩下的就越來越少，而且他的人口不能流動的，海外的人不能隨便移民進去。但我們國家不是的，本來解放初期，像上海400萬人口，現在常住人口已經達到1800－2000萬，如果說我們這里房價便宜，又有很多優惠條件，什么經濟適用房啊都有，那上海人口會更多，放都放不下，這個不一樣的。香港也不一樣，原來1997之前，搞的土地批租制，地不是港英政府的，是中國的，97之后是要收回的，所以說他的情況也不一樣，而且他也是一個城市，是一個地區，不是國家。還有一點，他們都是“亞洲四小龍”，國際金融中心和國際航運中心，這就確定了他那個城市的地位，決定了他的政府有錢，所以有能力搞很多“公屋”。

但中國不是的，中國還是發展中國家，處在社會主義初級階段，我們的國力沒到那個程度，而且我們的城市是開放型的城市，不是封閉型的國家，因此，如果城市里邊福利過多的話，那么大家都涌過來了，而且城市與城市不一樣，像上海，本來人口就多了，如果沒有一個經濟門檻的話，那就糟糕了，所以地價房價是一個經濟門檻，上海這個地方就應該是高效率的工作，高素質的人才聚居的地方，他們是高工資，高消費水平，那么肯定是高物價、高房價、高地價。像這樣的中心城市，他是講效率的，另外我們是在打造國際性大都市，上海房價比紐約、倫敦、東京、新加坡、香港都低得多。

以前房價高，怪誰呢，怪投機倒把，怪開發商，怪以前的溫州人炒房，這個都不對的，溫州人炒房，反過來講，炒房就是投機，那么你股市是不是投機啊，期貨是不是投機啊，等等這些，你國家鼓勵這些投機，但買房不可以。其實買房倒很少投機，只有少數人過分利用經濟杠桿，買了房子后轉手倒賣套利，這種人、這種做法，我們本身可以限制他，怎么限制？很簡單，你一個人不可以從幾家銀行同時貸款，同時買幾套房，問題不就解決了嗎？我們上海就是這么做的。你為什么要從政治上面打壓，不從制度上搞好呢，這個不對的。我國修改刑法時已經刪除“投機倒把罪”，在市場經濟條件下，抓住機遇，進行投資，有何不可啊？短期長期我自己負責，政府只要把市場搞好就行了。你認為現在炒房的人多了，那你應該想辦法，因為房子供應緊張才會炒房，不緊張，誰會炒房呢？供大于求他會炒房嗎？不會的。政府應該考慮的是擴大有效供給，而我們采取的是銀根地根緊縮，壓縮供給，這個方向錯了。

應該堅持“效率優先”

一系列政策能否真正起到“救市”作用？作用不大，為什么呢？因為根本問題沒解決。比如現在，理論上面是不是承認了住房、商品住房、產權房，既是生活必需的耐用消費品，又是投資品？他不承認投資價值，這是不對的?，F在的所謂“打擊投機，抑制投資，限制消費”提法是不對的。那么，現在經濟要保增長，防止下滑太大，那么現在采取的措施是要改變，而我們上海從來沒這樣提，上海是“抑制投機，規范投資，滿足消費”不是限制消費，怎么能限制消費呢，以前我們學的政治經濟學，一直講社會主義基本經濟規律，要滿足不斷增長的物質文化需求，正常的需求你怎么能限制呢？為了打壓房價就限制需求，錯的啊。人家有條件，我要買大房子，你就抑制人家，不給人家買，利息要加1.1倍，沒道理。政府過多的干預，不是你政府該干的事，這是市場的事情，政府就應該是服務型政府，你做好你的事情，低收入人群的住房保障，有人說要市場解決窮人買不起房的問題，這本身就是錯的。市場經濟只滿足于有支付能力的人群的需求，你有需求，沒有支付能力，不是市場解決的。很多低收入人群，買不起房，怎么解決，很簡單——租房。租房也支付不起怎么辦？就低收入人群，享受政府保障，住廉租屋。這些人買什么房子呢，房子說“買”，就是一種長期性的投資行為，政府不應該鼓勵窮人買房，窮人買房是后患無窮啊，美國這次次貸危機就是因為窮人買房太多啊，沒有首付能力，沒有很多資產，就業崗位不穩定，收入不穩定，那么加上一些信用不太好的，讓他買房，首付5％，甚至于零首付。中國呢，沒有次貸的，這跟中國人的觀念有關系，中國人先存錢后消費。

房價高了，怎么能打壓下去呢，高了嘛說明什么？說明稀缺！稀缺你就要擴大有效供給，市場經濟很簡單，這問題很好解決的，低收入人群的一塊政府做好，高收入人群的讓價格自己調節，中等收入人群以上的你住房基本都有的，那么就是住得好不好問題，要住得好價格就高，有錢就買，沒錢就去賺錢，等有錢了再買。

現在有人說的正常的房價收入比4到6倍，按照最低的6倍標準，我們中國在上海在北京有十幾倍，這是不對的，人家講的是一個國家4到6倍，包括了最偏僻的城鎮，像美國2.8倍，他連阿拉斯加都在里邊了，那么你到紐約的話，就不是2.8倍的問題了，你看那里有多少剛畢業的研究生博士生買得起房啊，人家也是大多40歲以后才考慮買房，前面也都是租房。我們現在是，大家都要買房，否則就是財富分配不公，你們買了房，房子漲價了，貧富差距拉大了。按照這種邏輯，你不要去打工，不要去投資賺錢，否則貧富差距不是拉大了嘛。

我們現在提“效率與公平，更重視公平”，這不對的，中國是資源貧困的地方，我們國家地少人多，這種情況就是應該要堅持“效率優先”，這樣才能把蛋糕做大，這樣你才能把增長的那部分，用來兼顧公平，你現在把公平放在前面，搞得不好又會恢復到過去了“普遍貧窮”，吃大鍋飯了。

現在，應該讓富人安心地投資，他賺錢了，就雇傭工人了，就增加就業，而賺到錢，也要消費，又給你稅收，又給你內需拉動了。中國現在首先要解決勞動就業的問題，那么多農民工進城要提供就業崗位，你看看現在打壓房地產業，經濟又要不靈了，產業鏈又要不行了。首先影響建筑業，3、4千萬農民工，就沒崗位了，這個對社會安定團結是很大的沖擊。接下來影響到建材業，有的鋼廠也要關閉，工人下崗，那么還有化工行業、水泥石子行業也是啊，而這些都是貧困地區的資源，你現在把這些地區的財路斷了，水泥石子都賣不掉了，貧困地區經濟不是更困難了嗎。所以經濟問題是牽一發而動全身的，房地產業更是厲害，他要跟五、六十個部門相連，這樣一打壓，那么連鎖反應就來了，地方財政也沒錢了，因為地賣不出，稅收沒有了，接下來，銀行不行了，就像1994到1997年的情況了，一萬多個億壞賬，最后還是要國家來收拾。所以這種錯誤我們已經犯過了，為什么還要重犯呢！

政府不要把開發商當“對手”

市場心態會逐步好轉。時間一長，麻木了，而且這段時間，估計因為房地產影響很大，中央被迫地也要調整思路，不調整不行的，現在來看，這種思路調整部門一級的還不行，一定要中央最高層的。我不贊成打壓樓市，也不贊成救市，關鍵你要把這個產業，十七大已經承認了房地產業作為國民經濟的重要支柱產業之一，這是我第一個在1990年的書上就提出的。開發商要賺錢的，以盈利為目的，不盈利的那不是企業，那是福利事業，你要正確看待開發商賺錢，好像蜜蜂采蜜一樣，蜜蜂采蜜是為了自己，還要養蜂王蜂后，要傳宗接代，就這個目的，也是自利，但是他在客觀上，他必須要滿足市場需求才能夠得利。市場經濟就是這個，你房子得造好賣得掉才能得利。賣得掉本身就符合市場需求。因此，很簡單，開發商他像蜜蜂采蜜一樣，雖然他獲得了一部分利益，但是他能帶來，像蜜蜂一樣帶來農業大豐收。這樣才能帶來國民經濟的良性循環。開發商的利潤有五個來源，第一資金的無風險利潤，第二摩擦利潤（供不應求強烈摩擦），第三創新利潤，第四創業利潤，第五風險收益。它跟一般的工業品生產是不一樣的。

1990年我在上海房地產開發業發展戰略研究報告中首次明確提出，政府只要加以正確引導，房地產開發商可以成為協助政府建設城市發展經濟的有力助手，不要把他當成“對手”，不然對國家不利，對老百姓也沒好處。

市場回暖的依據，這個很難說。一般的說，經過一個挫折，中央開始在現實面前，要拉動內需，鼓勵消費了。那么現在的部門和地方出來的措施，還是力度有限的，一定要國家統一考慮出臺更有利的措施刺激消費拉動內需，重點是鼓勵民間投資和私人消費，當然，政府也可以按照凱恩斯所說的利用財政資源加大公共產品投資達到拉動內需刺激經濟，然而，中國現在的問題恰恰是公款投資公款消費太大太大，成本高效率低還容易產生腐敗，同時政府花錢多了就要多征稅多發國債加大財政赤字推動通貨膨脹，搞的不好又是老百姓受罪。我主張現在要多鼓勵民間投資，讓有錢人把錢拿出來投資，創造更多的就業崗位，而不要把資本抽調到海外去，為別人去提供就業崗位。

現在是變相的“休克”療法

中國現在情況，制度沒改變，信貸政策沒改變，現在是變相的“休克”療法，比1994年高明了一點，那時是下令不給開發商貸款，已經貸了的要限期收回，結果開發商倒掉很多，那時的開發商是國有為主的，少數是集體合作，民營的沒有。那么現在就不對了，現在是市場經濟啊，三分天下，國有經濟只占三分之一，另外三分之二一個是民營經濟，一個是外資經濟。那么現在的情況打壓的是誰呢，打壓的是民營經濟，國有的因為有政府背景，還是弄得到錢的，外資呢又有國外的金融體系國際資本支撐。所以最后受影響最重的還是民營企業。而民營的打壓下去，房價只會漲的更高，因為壟斷加強了嘛。只有競爭才會使房價穩定啊。

現在有幾點問題要弄明白的，第一不能跟供求規律對著干，第二不能跟價值規律對著干，拼命增加成本，房價怎么低呢？第三就是不能鼓勵壟斷，抑制競爭，比如像限制上市公司融資的錢不能用于買地，那么國際資本市場，也不是這樣的。開發商貸不到錢，土地只能流標。

接下來，如果是消費貸款放開的話，那么只要產品好，通過預售，開發商還可以資金周轉?，F在他又搞兩條，第一條一直想辦法要取消預售，取消期房預售，這樣開發商更糟糕了，本來開發商資金40％是靠預售的，30％靠貸款，還有30％自有資金。第二條就是針對不是普通商品房的，是建改善型住房，針對有錢人住房的，你的門檻又高了，貸款利息是1.1倍，那么就把那些人的需求給壓縮了。

任何一個產業，如果你承認它是一個重要的支柱產業，都需要金融資本在里面流動的，像血液循環啊。你把他斷血了，不行的。

現在倒閉的企業也很多了，還有另外一種形式，并購。賣項目賣股權的很多，項目轉讓的掛牌的很多。

浙江因為他民間資本運作的多，但是以后也可能問題更大。民間資本量充足的，但利率高得嚇人，借了高利貸，可能死得晚一點。小公司根本沒法跟基金掛鉤的，那么只能民間融資，25％以上的利率，如果是擔保公司36％一年，如果是典當行48％，如果浙江的地下錢莊，那就80％到90％一年。這樣搞的結果就是把房地產正常的資金的血液循環攪亂了，而且觀念上完全是錯誤的，既然是支柱產業，流動資金的貸款很正常，現在這塊不能放，那么購地貸款又不能放，那么你不是逼著開發商借高利貸嘛！如果你銀行資金緊張還可以說，你現在是流動性過剩啊，你還貸款貸不出去，商業銀行跟央行考慮的完全是兩回事，商業銀行我正常的貸款要貸出去，我才能賺到利差，我企業才有經濟效益，但央行是從官方考慮的，不讓你放貸款，逼著房價跌下來，但這樣不對的。你把房地產逼死了，房價大拍賣，跌的一塌糊涂，跌了30％-50％以后，一大批開發商從此退出房地產行業，那么下一輪誰來造房子啊？

政府投資拉動也要付代價

現在呢中央經濟工作會議要開了，我想有一個大的拉動內需的政策，投資這一塊，中央現在可能從政府角度，最方便的就是財政投資、公共產品投資，修建鐵路公路機場啊，大搞基本建設。那么我擔心的是什么呢，這個沒錯，凱恩斯主義，在經濟不景氣的情況下，通過政府的投資拉動來刺激消費，擴大內需，度過難關，可以的。但是呢這也是要付代價的，因為這就意味著政府的財政必須增加收入，那么就要加稅，我們現在稅收很重啊，稅拿不到的話他就要發國債，這樣的話財政赤字要增加，財政赤字過高的話，就很危險了，政府的金融風險更大，這是一；第二個，政府投資加大，在我們看來，由政府投資，他由于體制的原因，可能會導致腐敗。私人產品不好，消費者可以投訴，但公共產品沒人管。我們現在問題就是公款投資公款消費過度。所謂基本建設規模偏大，固定資產投資規模過大，房地產開發規模過大。一方面投資過大，規模過大你應該是供給增加，房價應該下來，結果房價反而上去，什么原因呢？你是體制性弊病，無效供給過大與有效供給不足同時并存。這是公款投資的主要問題。

現在看浙江，還有江蘇，許多城市新上的商業地產開發規模早就超過實際需求了，到處造商城。每一平米商業面積需要多少營業額才能保證正常運轉，而這個營業額需要多少人的消費才能達到，還有利潤的高低，這些都要考慮的。

那么開發商資金這一塊，希望2009年對房地產業資金供給的渠道要放開，信貸這一塊按照支柱產業的正常需求要滿足，不夠部分上市，發公司債都可以。當然我們還希望能成立民間私人的房產信托投資基金。公募之外，我們還要私募，私募30萬50萬都可以，就是共同基金，然后呢讓我們老百姓的錢，不都去存銀行，相當一部分有力量的去投資基金，然后基金分紅，基金的管理也要改掉過去的管理，過去是限定收益率達到6％就可以回購了，不對，真正按照基金的做法，就是基金的管理者只能拿管理費，其他的盈利絕大多數要分給人家，這樣呢就可以達到十七大說的增加居民的財產性收入。你看現在我們銀行的投資產品都是達到6％達到5％我就回購了，以后增加到15％的話，我拿你的錢做基金，最后增加的收益都讓銀行拿走了，這是不對的。

房價變動受多種要素影響

房價方面，現在我估計調整也就上下5％－10%左右，不會超過10％。有人說上海跌了30％，那是不正確的，9月底我們還比去年同期漲了3.5％。漲幅結構呢不一樣，地塊品種結構分布不一樣，有漲有跌，供不應求的地方漲，供過于求的地方要跌。質量好的要漲，質量差的要跌。相互抵消的結果只能在5％－10%的上下浮動。有漲有跌，跌得最多的也不過10%左右，這不是講個案。一個地塊，一個區域，整個一個城市也就5-10％的幅度。不會下降30%。因為什么？第一土地有價格，從城市發展來看，明年的土地供給更緊張，土地價格不可能大跌的，而現在的流標是制度的缺陷，現在的低價成交、流標是正?，F象，因為現在沒資金拿了，知道這塊地便宜但沒錢拿，簽字以后要付30%，3個月付清，現在沒有那么多現金，同時限外，我們有個項目老外中標了，跟內資公司合作的，內資公司去拍，中標了，外匯打到賬上，外匯管理局不讓你結匯，不讓你轉成人民幣，沒辦法結果退地。所以現在是，供給扭曲了，需求也扭曲了，而實際上你可以看到，因為價格是對稀缺性的反映?，F在我們看上海，正常年份，我們住房在2000－2500萬方的成交量，而可供量在2500－3000萬方之間，因為供給要略大于需求，要造成有限過剩，才能供消費者挑選，有利于企業競爭，有利用于穩定房價。如果供給與需求相等，那樣不行，價格不可能降下去，還要上去，因為總有一部分無效供給，要去掉無效供給，所以要略大于20-30%，這是很正常的，那么城市越大，這個份額越大，因為可能郊外的土地沒有成熟，房子造好了，但是沒有人去，市區內的不夠，房價還是會上去。

漲跌互現，有漲有跌。現在上海也是這樣。有跌的例如三林地區，那里經濟適用房和動遷房很多，大量的低收入人群聚集，土地供給過量，房價怎么可能會漲，以后那里還可能會形成新的貧民窟，有那么多人愿意去嗎？

我們的政策還沒有搞清楚，究竟是要讓窮人還是富人誰去住郊區？發達國家都是富人住在郊區，把公寓房騰出來，給下一個層次的，市區留給低收入者，增加就業機會，富人到郊區去空氣好、有別墅，且有車方便。中國現在是把窮人趕到郊區。這是不對的，第一，遠離市區，就業機會少；第二，路遠，交通成本大，時間耗得多；第三，窮人舉債買房會擠掉正常必要的消費，降低生活質量，心態會更不健康；第四，大量的低收入人群聚集，會形成社會問題。這些地區的房價是很難抗跌的。

當然現在上海也有漲的地方，比如軌道交通新造的地區，像上海七寶地區，顧村這些地方，前兩年5000多，現在好的賣到9000多，也在漲。

所以，可能有個別樓盤發展上由于資金周轉不過來，被迫拿出來低價賣掉，解決企業生存問題，但這是個別案例，不是全面的情況。全面的情況，現在還能忍受，所以不會出現大幅度降價。

像北京這樣的一線城市房價就是高，這與城市的地位有關。廣西北海2000多，成都、重慶比較低。

上海有些人買兩套房，一套自己住，一套出租，租金還貸款，等著升值，升值到一定程度拋掉，把貸款還掉，白賺一套房，它就成為投資品了，不光是消費品。當住房由福利品轉化為商品供自己消費的時候，房價變動的第一個階段，一般由成本和供求關系來調節，從自己使用的角度來考慮；第二階段，當商品住房成為家庭的金融資產的時候，要從資產定價的角度考慮，更多的受市場預期的影響，形成投資品價格；第三階段，當經濟趨向全球化的時候，尤其像上海北京這樣的一線城市，房價變動會受國際國內要素價格變動的更大影響，一線房市就與國際市場其他要素價格變動有關，利率、匯率、稅率、油價、股價“五價”聯動，對房價走向影響越來越大。一般股市好了，樓市也好了，油價高了，樓市下去了，利率高了，也要影響房價，這些基礎理論很重要的。學經濟的和學理工的不同，屬于開放性思維，一加一可以大于二，也可以小于零，不懂市場經濟城市經濟和房地產經濟問題就看不透。

研究房地產業四個基本觀點

市場經濟條件下研究房地產業要有四個基本觀點：

第一個觀點：市場經濟觀點。

市場經濟中供求有矛盾是正常的，要么供過于求，要么供不應求，不要絕對的靜止地看，有時看看，現在啊供大于求，商品房積壓的不得了，空置房不得了，最后呢，很快就供不應求了。短期看不出問題來，要一段時間才能看的清楚，上海原本2500-3000萬平米新房可供量，現在只有五六百萬、六七百萬，大多還在外環線外?，F在消費壓掉了，信心打掉了，如果信心恢復，基本面一好轉，中心城區還要供不應求，而且比過去更嚴重！

現在我們說正確的政策有四句話：一是，擴大有效供求?，F在所謂商品房積壓的地方，大多為無效供給，交通沒有搞好的地方，我們現在的新區、開發區造了多少房子??？一個新區的形成要5-10年以上，交通、就業都沒有，人去干什么？那么統計的就是商品房空置的。所以開始決策的時候就有毛病。二是，疏導過度需求。窮人也要買房子，這是過度的需求，美國出問題就是窮人買房，要使窮人買得起房，零首付，5%的首付，然后浮動利率，開始低利率，越還越高，結果成了高利貸，次貸就是對不具備正常購房條件的人發放高利貸。我們現在鼓勵窮人買房是不對的，應該把租賃市場搞上去，租購并舉，鼓勵百姓自住其力，不要依賴政府，然后社會保障用房要排隊。中國的國力，沒有那么多的財力提供那么多的“公屋”。三是，降低成本費用。政府出臺的政策應該減稅、減息、減費。減少流通環節的費用。四是，壓縮利潤空間。鼓勵競爭，反對壟斷。企業要競爭，在供求平衡的條件下，利潤空間他會自我壓縮的。政府也要壓縮利潤（如土地出讓方面），讓利于民。

第二個觀點：發展階段觀點。

我們現在還處在社會主義初級階段，沒有力量像新加坡那樣大搞“公屋”，我們還是要多搞“廉租屋”。過去搞的安居房，動機雖好，效果很差，所以我不贊成大搞“只賣不租”的經濟適用房，但是可以搞經濟適用租房和少量雙限房，以解決“夾心層”的買房和租房問題。

第三個觀點：中國特色觀點。

不能照搬國外的模式，一定要注意中國特色的情況。不要一刀切。房地產本身屬于部門經濟，不是宏觀經濟，應該以地方政府的調控為主。現在中國首先要解決廣大人民的就業問題。我們跟別的國家不一樣，像瑞典，人家是享受型的。中國人多地少，資源緊張，我們要根據自己的情況，找一條合適的道路，不能照搬西方的經驗。

第四個觀點：統籌兼顧的觀點

對房地產做出重大決策，一定要考慮“統籌兼顧，綜合平衡”。千萬不能“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。這是因為我們房地產產業的特殊性。這不僅僅牽扯到政府、開發商與群眾的利益分配問題，還牽扯到就業、財政稅收、城市發展、投資環境等等各個方面。如果你打壓房地產就會造成建筑業衰退，建材業衰退，各種相關行業衰退。五十幾個工業部門就失去很大一塊市場。這樣的結果，地方政府沒有錢了，那么社會保障從何談起，我們一定要考慮統籌兼顧，綜合平衡。

而市場經濟里的泡沫問題，供求摩擦產生泡沫很正常。因為市場經濟不可能供求絕對平衡，它是動態中謀求平衡。那么所謂泡沫，房價高，無非就是供給不能滿足需求，價格上去，這符合價值規律的嘛。吸引要素涌入，供給擴大，供求恢復平衡，泡沫就會自行消退。

市場經濟只解決有支付能力的住房問題，沒有支付能力的，他的生活上必需的，要由社會保障來解決。

經濟泡沫跟泡沫經濟是兩回事，前者是正常情況，在我國目前的條件下經濟泡沫不會轉變成泡沫經濟。美國經濟危機它最先出問題是金融系統，給那些不具備還款能力的人貸款。而且美國的住房基本飽和了，城市化已經完成了，我們國家還遠遠沒有，才達到45％，現在目標是60％。

我們還處在住房短缺階段，美國現在家庭是每戶平均165平米的住房，像上海一、二手房存量加上去每套平均才90平米左右。所以房價不會大跌。

（印堃華：上海威斯頓不動產管理學院院長、上海財經大學教授。本文系搜房網采訪整理而成）