李戰(zhàn)軍：保增長就要救房地產(chǎn)

救中國經(jīng)濟(jì)之市，就是救包含房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的中國經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)各市場，救房地產(chǎn)就肯定會救了開發(fā)商和房價。

一個誰都不滿意的調(diào)控就該結(jié)束

《財富地產(chǎn)》：對于這幾年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，您始終持有保留意見。請談?wù)勀闹饕捶ā?/p>

李戰(zhàn)軍：過去三五年，我國對房地產(chǎn)實(shí)行調(diào)控，出發(fā)點(diǎn)不錯，但存在著四個方面的問題。

第一是形勢判斷有誤。中國的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的確存在不少深層次的問題，需要我們花大力氣去解決。比如增長方式過于依賴投資，投資和消費(fèi)不平衡，外貿(mào)和內(nèi)需不平衡，中國龐大的企業(yè)儲蓄和個人儲蓄沒有更多的分流渠道，中國的行政性消費(fèi)比重太大，中國的社會保障制度還沒有建立成形，中國的能源和礦產(chǎn)資源還不穩(wěn)定，中國的貨幣價格還不能真實(shí)地反映出其內(nèi)涵價值，東部和中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，貧富差距有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢……

但是我們卻將房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控作為國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容，似乎房地產(chǎn)的價格的漲跌是衡量宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控成效的主要標(biāo)尺。整個社會輿論長期圍繞著商品房價格問題爭論，過于嚴(yán)重地認(rèn)為房地產(chǎn)價格問題給我國金融業(yè)帶來巨大的風(fēng)險，關(guān)系到整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的安全和社會的穩(wěn)定。其實(shí)房地產(chǎn)價格高、價格上漲快，這些都是現(xiàn)象和結(jié)果。房地產(chǎn)市場上的價格問題充其量只是我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)當(dāng)中一個產(chǎn)業(yè)的問題，是關(guān)系民生的一個重要分支問題。

第二是決策過程不科學(xué)。當(dāng)上海及其長三角地區(qū)房價連續(xù)上漲，投機(jī)行為充斥市場，脫離正常的理性軌道之后，我們將局部問題和階段性的問題嚴(yán)重性放大了。在對房地產(chǎn)市場情況總體把握不夠、科學(xué)分析不足、調(diào)查和試驗(yàn)不多、與地方政府和地方行業(yè)協(xié)會協(xié)商溝通基本欠缺的情況下，頒發(fā)了連續(xù)性的、組合拳式的全國房地產(chǎn)調(diào)控政策。整個房地產(chǎn)市場就是一個政策主導(dǎo)市。其結(jié)果越調(diào)價格越漲，從局部地區(qū)演變成到全國。誤導(dǎo)了群眾對政策的預(yù)期，多次錯失進(jìn)入市場的機(jī)會。到現(xiàn)在由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下滑的因素，導(dǎo)致人們持幣觀望，對房地產(chǎn)市場缺乏信心，并波及影響到其它產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。

第三是調(diào)控政策失當(dāng)。用不斷提高稅率、利率、增加稅種、提高貸款門檻、縮減貸款規(guī)模的辦法，希望能把過高的購房需求壓下去，從而使房價能夠降下來。殊不知，用這一類壓縮需求的辦法去對付在總體上供給還不能滿足需求的商品，是很難導(dǎo)致該商品的價格真正下跌的。中外的經(jīng)濟(jì)實(shí)踐都是如此。在我國利稅增加和動遷成本增加，在房地產(chǎn)市場上都能通過賣方向買方進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁。中國任何一個城市都無法做到商品住宅供應(yīng)量的70％達(dá)到單套90平方米以下。累進(jìn)制、追溯型的土地增值稅根本無法操作實(shí)施。用公積金管理的增值部分去建設(shè)廉租房，更是公權(quán)對私權(quán)的侵占。

第四是調(diào)控的結(jié)果不好。上述這些失當(dāng)?shù)男袨橹苯訉?dǎo)致了調(diào)控結(jié)果與目標(biāo)的背離。現(xiàn)在中國的老百姓購買商品住宅的成本要比調(diào)控前大得多、難得多。一些調(diào)控措施直接導(dǎo)致中低收入的購房人往往因?yàn)閹兹f元的預(yù)算不足，就將購房再次推遲，等待到的卻是下一輪房子的再漲價。長時期的嚴(yán)格推行房地產(chǎn)調(diào)控政策，結(jié)果則是成交量大幅度的萎縮，市場價格搖搖欲墜，市場信心喪失。

過去幾年推行的房地產(chǎn)調(diào)控政策，開發(fā)商不滿意，弱勢群體和夾心層不滿意，中央政府不滿意，地方政府不滿意……一個大家都不滿意的調(diào)控，現(xiàn)在是總結(jié)反思的時候了。

我國不存在著美國次貸危機(jī)風(fēng)險生成機(jī)制

《財富地產(chǎn)》：但對于眼下這場源于華爾街的全球性金融風(fēng)暴，許多學(xué)者的解讀是共和黨政府過于迷信市場，監(jiān)管不力才導(dǎo)致了這場危機(jī)，因此在芝加哥學(xué)派大行其道十年后，凱恩斯主義重新回到了主流的視野。這個轉(zhuǎn)變，是否也能從另一個側(cè)面說明中國前幾年的我國經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控還是有一定的合理性？

李戰(zhàn)軍：不能這么簡單的類比，我們的經(jīng)濟(jì)問題和美國的經(jīng)濟(jì)問題不是一回事兒。我們政府對經(jīng)濟(jì)的干預(yù)程度和美國政府對經(jīng)濟(jì)的干預(yù)程度也是不一樣的。

美國金融危機(jī)發(fā)端于次貸危機(jī)。是美國的銀行壯著膽子、敞開口子、幾近無門檻地向美國購房者發(fā)放按揭。是那些本身還款能力就差的次貸對象從銀行獲得了大量住房貸款。美國國民偏偏天性就是不愛儲蓄專好提前消費(fèi)。

為什么美國銀行可以不顧還貸風(fēng)險這么干，是因?yàn)榉坷馈⒎康孛肋@兩家住房擔(dān)保企業(yè)可以全額收購美國銀行的購房按揭貸款的債權(quán)，銀行的風(fēng)險由擔(dān)保企業(yè)兜著呢。

那么房利美房地美憑什么本事承接美國銀行的購房貸款債權(quán)呢？是這兩家公司能夠向全世界發(fā)行由美國政府信譽(yù)擔(dān)保的企業(yè)債券。兩家企業(yè)能夠?qū)⒆杂匈Y金放大25倍以后向世界各國兜售他們的企業(yè)債券，圈回的是貨真價實(shí)的流通美元。

在房價穩(wěn)定和不斷上漲的條件下，這種游戲是可以順利玩下去的。但一旦美國商品房屋價格回落購房人斷供，而同時又要支付到期債券還款，這兩家企業(yè)的金融游戲就表現(xiàn)為爆倉、穿幫、見光死。這給一大批購買這兩家企業(yè)債券的投資者帶來了巨大的回收風(fēng)險。

如果說美國的問題是監(jiān)管不力，是風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁，是金融衍生品發(fā)行門檻太低，那么我們的問題正好相反。我國根本不存在著美國次貸危機(jī)那樣的生成機(jī)制。

中國房地產(chǎn)依然保有相對穩(wěn)定的資產(chǎn)價格

《財富地產(chǎn)》：美國金融風(fēng)暴發(fā)生后，一些學(xué)者將其視為房地產(chǎn)綁架銀行，造成金融危機(jī)，威脅國家經(jīng)濟(jì)安全的有力佐證，再一次對中國的房地產(chǎn)業(yè)提出了批判，您怎么看待這個問題？

李戰(zhàn)軍：直到現(xiàn)在我都不認(rèn)為我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)給金融安全和社會穩(wěn)定帶來負(fù)面沖擊。而相反，中國金融業(yè)特別是中國的銀行業(yè)，其賴以生存的優(yōu)質(zhì)貸款業(yè)務(wù)之一是房地產(chǎn)開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，貸款額高，貸款期限長短兼具，具有實(shí)物抵押，管理方便，壞帳率非常低，貸款成本低。

中國銀行業(yè)在執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策時的表態(tài)和它實(shí)際上大力開拓發(fā)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，使人們看到了中國銀行業(yè)的兩面角色。目前情況是中國的房地產(chǎn)業(yè)離不開中國的金融業(yè)，中國的金融業(yè)也絕對離不開中國的房地產(chǎn)業(yè)。金融業(yè)在每一次對房地產(chǎn)業(yè)的批評中都維護(hù)和抬高了自己的利益，增加了對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展障礙。

我國老百姓投資股票，從來就不存在著股票上漲了而老百姓不高興的情況。但我國存在著老百姓投資商品房，房價上漲了而老百姓卻不高興的神話和思潮。我國每個城市的戶籍人口中，擁有自己商品住房產(chǎn)權(quán)的人都占到了70-80％以上。約有15％左右的人是租住在非完全市場租金的住宅中，另約有15％以下的人是租住在完全市場租金的住宅中（在常住流動性人口比重大的城市，上述比例會有一些差異）。現(xiàn)實(shí)是我國每一個城市的房價上漲，大多數(shù)人內(nèi)心是高興接受這一市場現(xiàn)象的。現(xiàn)階段房價上漲對社會穩(wěn)定的影響面總體上大于負(fù)面沖擊。

我知道今天深圳的房地產(chǎn)價格相對于中國其他地方可能是跌幅最大的城市，我也知道今年8、9月份上海的商品住宅價格指數(shù)出現(xiàn)了負(fù)數(shù)據(jù)，我還知道全國商品房屋價格今年以來增幅是逐月下跌快到臨界點(diǎn)了，我更知道很多的需要購房的老百姓在等待中國房價的進(jìn)一步下跌的過程中準(zhǔn)備入市。但是經(jīng)過比較以后我仍然認(rèn)為，中國房地產(chǎn)價格是當(dāng)今世界穩(wěn)定程度最高的資產(chǎn)價格。

環(huán)顧今天的世界，由于華爾街的金融危機(jī)，引發(fā)了世界的經(jīng)濟(jì)波動，虛擬經(jīng)濟(jì)正沖擊著實(shí)體經(jīng)濟(jì)。原先世界上最牛氣的那么幾個華爾街投資銀行，要么倒閉破產(chǎn)，要么委身賤賣，要么茍延殘喘。原先一方面買銀行房屋貸款債權(quán)，另一方面又大肆發(fā)行企業(yè)債券的房利美和房地美兩家公司，被美國政府收購掌控。我們還看到了做期貨投資的輸個爆倉精光，玩基金生意的財產(chǎn)歸零，一國又一國的股票價格呈現(xiàn)了多年以來的歷史新低。冰島居然能夠出現(xiàn)國家信用和資產(chǎn)破產(chǎn)。我們也見證了石油價格從140到50美元的大跌，鐵礦石價格的回落使礦山主幾年來首次俯首稱臣，黃金價格的連續(xù)走低，加上糧食價格的不斷回落，還伴隨著一批經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)倒退。

在危機(jī)中我們看到，相對而言投資中國房地產(chǎn)是幸運(yùn)的，風(fēng)險是最小的，抵抗銀行負(fù)利率和貨幣貶值是最有效的。

在房地產(chǎn)調(diào)控過程當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)地方政府房地產(chǎn)管理部門很少發(fā)表看法意見，絕大多數(shù)開發(fā)商也不對政策表達(dá)什么公開情緒。倒是一批沒在房地產(chǎn)務(wù)實(shí)部門工作過的人，也不參與地方房地產(chǎn)管理工作的人，甚至也不是科班出身的房地產(chǎn)研究工作者，在那里憑著一腔熱血為民鼓與呼，批判土地和住房制度改革，大引歷史和海外風(fēng)險泡沫案例、預(yù)判市場價格走勢。書生膽大是因?yàn)樗麄兲幵谔貏e部門，意氣用事是因?yàn)樗麄兊挠^點(diǎn)不受評審。

那么幾個超百萬點(diǎn)擊數(shù)的房地產(chǎn)博客作者的立場、觀點(diǎn)我們是看到了。同時我們也看到了他們且戰(zhàn)且退，永遠(yuǎn)正確、永不認(rèn)錯的學(xué)術(shù)品格。

早幾年他們中有人預(yù)言，上海北京的房價在短期內(nèi)要下跌個30％到50％。結(jié)果全國各地的房價都至少漲了個翻倍。

這幾年他們中有的人繼續(xù)預(yù)言，他們將見證中國房地產(chǎn)市場崩潰，見證開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，見證某個時間是中國房價的拐點(diǎn)，歷數(shù)中國房地產(chǎn)業(yè)的種種不良行為，號召老百姓不買房、不入市。結(jié)果倒是中國整個經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了下滑的拐點(diǎn)，但房地產(chǎn)的從業(yè)者們像“豬堅強(qiáng)”那樣還活著堅守著崗位。

這些人自詡?cè)鮿萑后w的化身和代言人，理念至上，觀點(diǎn)領(lǐng)先，嘩眾取寵，用民粹取代民生，經(jīng)濟(jì)問題道德化政治化，住房需要當(dāng)作市場有效需求，寧要社會主義的草而不要資本主義的苗，充當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)體制改革的不二法官。不鉆研經(jīng)濟(jì)規(guī)律和市場法則，只挑戰(zhàn)真理引燃自己吸引眼球。

救市一定會救到房地產(chǎn)業(yè)和開發(fā)商

《財富地產(chǎn)》：從9月開始，18個城市的地方政府陸續(xù)出臺了一些刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策，10月22日，中央也開始向外界釋放同樣的信號，對此媒體稱之為“救市”，您認(rèn)同這樣的提法嗎？在您看來，在目前的形勢下，我們應(yīng)該怎樣救市？

李戰(zhàn)軍：在這場救市中，我們發(fā)現(xiàn)了三個奇特的現(xiàn)象。

第一個奇特現(xiàn)象是從來標(biāo)榜自由資本主義的美國經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在也崇尚政府干預(yù)了，也實(shí)行社會主義的某些經(jīng)濟(jì)政策了。難怪委內(nèi)瑞拉的查維斯總統(tǒng)稱美國總統(tǒng)布什為同行和同志。反觀我國在股市和樓市大跌和走落的時候，我國虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到負(fù)面因素嚴(yán)重沖擊的時候，一大批原先力主行政干預(yù)的同胞，這時反倒主張無為而治，堅決反對政府的任何救市行為。

第二個奇特現(xiàn)象是這幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策頻發(fā)的時候，中央政府的聲音很大，而地方政府聲音很小，絕大多數(shù)場合都是沉默的；由于美國金融危機(jī)和我國房地產(chǎn)正趨向衰退和蕭條，早期卻是地方政府救房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌，政策措施頻發(fā)，而中央政府的聲音很小，動作不大。

第三個奇特現(xiàn)象是近幾年來大力支持政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的那些專家和媒體，現(xiàn)在都用非常激烈的語言和異常勇猛的行為反對地方政府拯救和維護(hù)房地產(chǎn)市場的各項舉措，甚至不惜責(zé)問中央政府。而那些一貫反對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的人們現(xiàn)在心態(tài)奇好，語言平和平穩(wěn)，支持政府的現(xiàn)行措施，他們終于等到了這一天。

“救市”是一種現(xiàn)象，其背后的本質(zhì)倒是關(guān)鍵所在。拋開中央政府和地方政府的不同表現(xiàn)，拋開外國歷史經(jīng)驗(yàn)和中國房地產(chǎn)市場的種種預(yù)測，我以為“救市”現(xiàn)象的本質(zhì)問題有下面幾點(diǎn)：

首先，“救市”是對原先房地產(chǎn)調(diào)控政策的修正調(diào)整。現(xiàn)在我們看到的所有地方政府“救市”舉措，都是這幾年頒布執(zhí)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面松綁和反向操作。

其次，“救市”反映出原先的房地產(chǎn)調(diào)控政策不符合科學(xué)發(fā)展觀。如果這幾年頒布的房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，能夠使中央政府、地方政府和老百姓都滿意，能夠隔離外國金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)對中國的沖擊影響，那么就不會出現(xiàn)如此之多的城市“膽大妄為”地進(jìn)行房地產(chǎn)救市。

“救市”就是拯救穩(wěn)定中國的經(jīng)濟(jì)，就必然會拯救穩(wěn)定中國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場，也必然導(dǎo)致穩(wěn)定成交量和穩(wěn)定房價。不救房地產(chǎn)就不能保中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展（當(dāng)然包括各地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展）。“救市是救中國經(jīng)濟(jì)之市而不是救中國房地產(chǎn)，不是救房地產(chǎn)市場價格，不是救開發(fā)商”，“救市臭不可聞”，“救市沒有必要也無可能”，“救市坑百姓毀市場”，“救市是短視”，“救市是螳臂當(dāng)車”等，這樣的呼聲現(xiàn)在越來越大。但很可惜真理不在這邊，國家降息、減稅、促成交、增投資、削準(zhǔn)備金率、放首付門檻、取消開發(fā)和消費(fèi)貸款額度，不都是救了房地產(chǎn)嗎？中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展了，中國房地產(chǎn)市場交易興旺了，難道還會出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)倒閉、開發(fā)商跳樓、商品房價格下跌嗎？救中國經(jīng)濟(jì)之市，就是救包含房地產(chǎn)業(yè)的中國經(jīng)濟(jì)各個產(chǎn)業(yè)和各個市場，救中國房地產(chǎn)，肯定會救了中國的房地產(chǎn)開發(fā)商和商品房市場價格，這是一個多么淺顯的道理！

住房需要不是住房需求。保中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須保股市、必須保樓市、必須保企業(yè)、必須保中國老百姓的收入和財產(chǎn)不縮水。保中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須有效擴(kuò)大中國的內(nèi)需，而中國最大的內(nèi)需就是中國老百姓不斷改善自己居住條件的內(nèi)需。都說越來越多的中國老百姓買不起房，但哪一個城市老百姓的私房擁有率不在80％上下？哪一個國家能造就一個老百姓都能買得起的房地產(chǎn)市場？

問題不在經(jīng)濟(jì)本身而在經(jīng)濟(jì)政策

《財富地產(chǎn)》：11月10日，中國政府宣布了4萬億的投資計劃，外電將其解讀為“中國參與全球救市行動”，您認(rèn)為在這場世界性的金融危機(jī)中中國還將面臨怎樣的挑戰(zhàn)？

李戰(zhàn)軍：在這一輪由美國金融危機(jī)引發(fā)的對我國經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊和影響，是和發(fā)源地美國經(jīng)濟(jì)的受沖擊程度完全不一樣的，是兩種類型的不同特征的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。美國的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是金融鏈斷裂、金融企業(yè)信用破產(chǎn)、相關(guān)企業(yè)連鎖倒閉。我們的風(fēng)險是美國欠我們的錢太多，應(yīng)收欠款恐怕不能足額及時拿回來，這是一。其二是美國金融危機(jī)危及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，美國市場對中國的出口商品需求量大減，已出口商品回款受損，導(dǎo)致以出口為導(dǎo)向的中國加工制造業(yè)企業(yè)蒙受巨大的困難。

在這場全球危機(jī)中，我們還是存在著巨大希望的，是存在著擺脫危機(jī)、隔離危機(jī)、恢復(fù)生機(jī)的客觀條件和發(fā)展機(jī)遇的。關(guān)鍵是我們的經(jīng)濟(jì)政策要對頭，要果斷、要明晰。

但在過去的幾年當(dāng)中遺憾的是恰恰是我們的經(jīng)濟(jì)政策出現(xiàn)了問題，從而在外部不確定因素影響中國經(jīng)濟(jì)的時候，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)運(yùn)行越來越明顯地出現(xiàn)了硬著陸的征兆。

正是我們所推行的三項宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，直接導(dǎo)致了今天的這種局面。

首先是過于嚴(yán)厲和長久的貨幣緊縮政策。

這一輪的CPI上漲起始于07年的3、4月份，高點(diǎn)是08年的4、5月份。觸發(fā)成因是世界糧食價格和能源價格的連續(xù)拉升。國內(nèi)主流的宣傳解釋口徑早期是“季節(jié)性”價格上漲；中期是“結(jié)構(gòu)性”價格上漲；后期是存在“長期高位”運(yùn)行的可能。政策決策者們早期似乎有點(diǎn)輕描淡寫，不以為然；中期感到比較茫然，感覺把握不明朗；后期是慌張失當(dāng)，痛下決心采取了少見的非常嚴(yán)厲緊縮的貨幣對策。到了現(xiàn)在央行似乎意猶未盡，不甘認(rèn)錯，又有自我辯解的心境語態(tài)。他們從“央行貨幣政策就是針對通貨膨脹”， 退到“經(jīng)濟(jì)滑坡和通貨膨脹是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期交替存在的基本現(xiàn)象”，再退到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展“長期防通脹，短期防通縮”。面對各地的拯救穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的舉措，央行和銀監(jiān)會依然堅定地不斷發(fā)出“不放松對購買第二套房貸款嚴(yán)控”的聲音。

其實(shí)正是央行對國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢判斷有誤，拿捏不準(zhǔn)，對策生硬，預(yù)調(diào)失機(jī)。沒有預(yù)料到世界糧食價格和能源價格非理性快速上升，是難以中期維持的；沒有記住短期內(nèi)上升越快必然出現(xiàn)短期內(nèi)下滑越快的商品市場價格波動的規(guī)律。窒息式的貨幣緊縮政策導(dǎo)致民間借貸資本的大量涌現(xiàn)，市場實(shí)際利息的驚人攀升，企業(yè)流動性資金的奇缺。緊縮的貨幣政策快步頻繁地提高銀行準(zhǔn)備金率和利率，最終是在全世界的人都看明白導(dǎo)致嚴(yán)重通貨膨脹的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件已經(jīng)完全改變的時候，才遲緩地改變準(zhǔn)備金率、利率和貸款的貨幣政策方向。被動到家了。根子就在于把通貨膨脹問題在判斷上長期化、嚴(yán)重化。

其次是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

2004年的四季度和2005年的一季度，上海房地產(chǎn)市場在多重因素匯聚下市場價格失控，市民瘋狂搶購商品房屋，市場交易秩序混亂。上海市政府率先踩了政策剎車以后，中央政府更為堅決地又踩了一腳政策剎車。上海房地產(chǎn)市場的非正常局面迅速得到扭轉(zhuǎn)。

但是當(dāng)時地房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅治了上海的“病”，又給全國的房地產(chǎn)市場統(tǒng)一發(fā)了“藥”。后來的全國房地產(chǎn)市場實(shí)踐卻表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策越多越嚴(yán)厲，商品房市場價格的上漲卻像傳染病一樣由上海和長三角波及全國各地。現(xiàn)在盡管商品房價格漲了好多，但并沒有實(shí)質(zhì)影響我國金融業(yè)的壯大發(fā)展，帶來的只不過是潛在風(fēng)險。也并沒有影響到我國經(jīng)濟(jì)的安全運(yùn)行和社會穩(wěn)定大局，形成的只不過是不確定的因素。

我國房地產(chǎn)調(diào)控的各項政策作用短期化、操作難以落地、效果適得其反，是政策決策人史料不及的。以壓縮住房市場需求為手段來希翼住房市場價格下跌，無論從理論上和實(shí)踐上都是錯誤的。正是房地產(chǎn)業(yè)的衰退和房地產(chǎn)市場的萎縮，直接影響到國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定。

第三是時機(jī)和內(nèi)容都存疑的勞動合同工資福利保障政策。

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，勞動者的工資收入和社會保障水平的提高是理所當(dāng)然的。農(nóng)民工進(jìn)城打工逐步取得和城市勞動者相一致的工資待遇和社會保障，從方向上講也是正確的。也只有如此才能真正構(gòu)建我國的和諧社會。但也必須明白這是一個長期性的逐步實(shí)現(xiàn)的基本任務(wù)，而不能夠指望一蹴而就，或者在短期內(nèi)有一個迅猛的提高。

考慮到我國處于社會主義初級階段，人均的社會產(chǎn)出和收入保障，在世界范圍內(nèi)相比都不算高，客觀講我們還不具備大幅度提高我國勞動者收入和保障水平的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。但是今年初大力貫徹推行的勞動合同法，在勞動用工合同期限上、在勞動者保障性基金繳交上、在最低工資標(biāo)準(zhǔn)提高和強(qiáng)行推行上，都形成了某些理想化和超前性的特點(diǎn)，沒有把勞動工資社會保障的水平提高和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高有機(jī)聯(lián)動起來。

全國企業(yè)的勞動成本今年大幅度提高，提高比例還不算小。結(jié)果一大批企業(yè)遇到了訂單萎縮、原材料成本上升和勞動成本上升三碰頭的局面，一下子就把一大批企業(yè)給壓垮了。原先想讓勞動者收入和保障水平提高的愿望，結(jié)果得到的卻是數(shù)以千萬人計的勞動者失業(yè)下崗。僅今年上半年就有6.7萬家規(guī)模以上的中小企業(yè)關(guān)門，其背后是兩千萬農(nóng)民工的失業(yè)。最近各地的勞動人事部門又趕忙發(fā)出通知，暫停企業(yè)職工工資和保障水平提高的工作，以便應(yīng)對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的衰退局面。

按需分配到共產(chǎn)主義也行不通

《財富地產(chǎn)》：在中國經(jīng)濟(jì)的新一輪增長中，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用是不爭的事實(shí)，但房價的快速增長，給普通人的工作和生活帶來了極大的壓力和困擾也是不爭的事實(shí)，您怎么解讀這對矛盾？

李戰(zhàn)軍：首先需要指出的是中國的房地產(chǎn)市場在總體上并不像有些人指責(zé)的那樣，是一個充滿著投機(jī)、投資和泡沫的市場。中國房地產(chǎn)市場總體上卻是一個中國老百姓不斷地改善自住條件的合理正常的市場。

進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國的商品住宅價格快速上漲，的確造成了越來越多的中國老百姓憑著自己的勞動收入承受不了房價的高企，這是不可否認(rèn)的事實(shí)。但也不可否認(rèn)的是：這并不是事實(shí)的全部，并不是真理的全部。如果我們的政策出發(fā)點(diǎn)看不到這一點(diǎn)，我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策將不能夠建立在正確的基礎(chǔ)之上，這種政策也是不能夠長期貫徹執(zhí)行的，這種政策也不是符合科學(xué)發(fā)展觀的。

就中國老百姓中的某個確定個人來說，他可能過去、現(xiàn)在和將來都買不起所居城鎮(zhèn)的商品住宅。但就中國老百姓的整個群體來說，買不起商品住房的結(jié)論是不能成立的。因?yàn)檫@不符合事實(shí)。

事實(shí)是現(xiàn)在的中國城鎮(zhèn)居民戶中，各地基本上都是70％到80％的居民戶擁有了私有產(chǎn)權(quán)的商品住宅。各地還有比例高低不等的大量住戶擁有兩套以上的房屋。他們中有的一部分人直接購買的是含有土地長期使用權(quán)價格的增量商品住宅，付出了相對較高的房屋市場價格；他們中的另一部分人是通過住房制度改革購買了并不含有土地長期使用權(quán)價格的自住公房，付出了相對較低的房屋優(yōu)惠價格，這種房屋也變成了產(chǎn)權(quán)私有的住房；他們中的還有一部分人是直接在存量房市場購買產(chǎn)權(quán)商品住宅，盡管這種產(chǎn)權(quán)商品住宅有的包含土地長期使用權(quán)價格，有的并不包含土地長期使用權(quán)價格。就上述情況而言，中國城鎮(zhèn)老百姓大多數(shù)都在過去和現(xiàn)在買上了私有產(chǎn)權(quán)的住宅。這是一個基本事實(shí)。這是我們政策制定的應(yīng)有判斷基礎(chǔ)。

毋需否認(rèn)，如果脫離了現(xiàn)成的以提高中國人“自住其力”為目的的公積金制度，如果脫離了現(xiàn)成的商業(yè)銀行住房消費(fèi)貸款機(jī)制，中國老百姓買不起城鎮(zhèn)房屋的人將會更多。但正是有了這兩種機(jī)制體制，大大地助長了中國老百姓的購房能力。住房消費(fèi)支付能力不夠，但由于有了公積金和商業(yè)銀行住房消費(fèi)貸款，它們好像兩個翅膀一樣提高了老百姓的住房消費(fèi)水平。這是又一個基本事實(shí)。

任何一個聲稱買不起房的中國老百姓，你今天買不起房，并不等于你昨天沒有買過房，更不等于你明天沒有能力買房。退一萬步講，即便你終生買不起房，也不等于你身邊的其他中國老百姓同胞買不起房。雖然現(xiàn)在很多人買不起商品住宅，但這么多年來房地產(chǎn)投資企業(yè)開發(fā)出來的數(shù)以億計的商品住宅不基本上都是被中國老百姓買去了嗎（當(dāng)然有少部分被海外華裔和老外購買了）？這也是一個基本事實(shí)。

由于今天我國社會上存在著兩種對房地產(chǎn)截然不同的思想認(rèn)識，這使我得出了一個結(jié)論：絕對的“按需分配”即便到了共產(chǎn)主義時代也完全做不到，因?yàn)槲覀兊牡厍蛸Y源根本滿足不了人們各種各樣的愿望和需要。

中國有著自己的房地產(chǎn)發(fā)展模式

《財富地產(chǎn)》：在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的十年間，我們一直試圖歸納它的發(fā)展模式，期間人們用香港模式、臺灣模式、新加坡模式對其進(jìn)行詮釋，但迄今為止似乎還沒有哪一種現(xiàn)成的模式可以被直接套用或借鑒，是否中國的特殊國情意味著中國的房地產(chǎn)市場無法借用任何一種現(xiàn)有已經(jīng)成熟的發(fā)展模式？

李戰(zhàn)軍：我不同意這樣的說法。中國的房地產(chǎn)市場本身就是在充分吸收了成熟地區(qū)的做法發(fā)展起來的，比如我們的公積金制度學(xué)的是新加坡，我們的土地出讓制度學(xué)的是香港，而我們的營銷代理業(yè)務(wù)學(xué)的是臺灣，我們的融資業(yè)務(wù)學(xué)的是美國……而且我們已經(jīng)在此基礎(chǔ)上逐漸摸索出了符合中國房地產(chǎn)業(yè)自身特點(diǎn)的發(fā)展模式和成功之路，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式就是博采眾長，自成一格的實(shí)用主義模式。

中國的房地產(chǎn)發(fā)展模式可以由八個方面表現(xiàn)出來

產(chǎn)業(yè)：堅持走“市場化”、“商品化”的發(fā)展道路，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，以滿足市場消費(fèi)需求和推進(jìn)城市化進(jìn)程為根本目的，努力培育和鞏固在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位。

行業(yè)：堅持走“開放”、“競爭”的發(fā)展道路，允許多種所有制、境內(nèi)外資本共同參與，形成具有行業(yè)自律、行業(yè)協(xié)調(diào)、內(nèi)部良性競爭功能的新興行業(yè)。

企業(yè)：堅持走“專業(yè)化”、“產(chǎn)業(yè)化”的發(fā)展道路，以自有資本、銀行貸款和預(yù)售回款為主形成投資資本構(gòu)成，逐步實(shí)行跨區(qū)域拓展。

改革：堅持走“土地制度”、“住房制度”的改革道路，通過土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓和取消福利性無償分房的辦法，讓市場決定資源的有效配置。

市場：貫徹“一級市場壟斷”、“二三級市場放開”的總體思路，尊重價值規(guī)律和供求關(guān)系，通過市場聯(lián)動和交易規(guī)范的辦法，努力營造公開、公平、公正的市場環(huán)境。

空間：堅持以中國城鎮(zhèn)為主戰(zhàn)場，實(shí)行新城拓展和舊城改造相結(jié)合的辦法，逐步推動城市形態(tài)重構(gòu)、產(chǎn)業(yè)功能結(jié)構(gòu)再塑和居民居住條件梯度改善。

保障：堅持政府主導(dǎo)政策保障性住房的建設(shè)、分配和管理的發(fā)展道路，形成以廉租房為主體的救濟(jì)性住房保障、以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的援助性住房保障、以公積金為主體的互助性住房保障，逐步完善中國特色住房保障體系。

管理：堅持分級管理的原則，中央政府負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針政策和稅收信貸調(diào)控手段，地方政府負(fù)責(zé)區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和市場監(jiān)管，形成權(quán)、責(zé)、利統(tǒng)分結(jié)合的管理體制。