楊建平：目光瞄向工業地產

楊建平國際房地產投資師；北京中關村科學城建設股份公司副總裁，北京澳林房地產開發公司董事長；北京經濟管理學院客座教授，中國人民大學土地管理系客座教授，北京對外經貿大學國際金融房地產研究中心客座教授；國家土地管理學會北京分會理事，中國生態環境研究會理事，北京中關村不動產商會會長，美國房地產投資師協會北京分會會長。

“2008年，如果沒有奧運，也是特殊的一年：改革開放30周年，中關村科技園區海淀園成立20周年。”北京中關村科學城建設股份公司副總裁、北京澳林房地產開發公司董事長、北京中關村不動產商會會長楊建平站在他辦公室的落地窗前，俯瞰著中關村的核心區。"

1988年8月5日，“北京市新技術產業開發試驗區新聞發布會”在人民大會堂召開，宣布第一個國家級高新技術產業開發區成立。中關村由此從一片城鄉結合部的平民窟，迅速發展成為“最貼近世界的投資開發區”。20年的變遷，幾代人的心血，往日的窯坑、冰窖、下洼子、老虎洞不見了，換來的是快速公路、寫字樓群、商業大廈、現代廠房、生態公園。如今，這里生活著50多所大專院校的來自世界各地的30多萬優秀學子，運營著包括世界500強在內的3萬多間高科技企業和公司，每年為國家創造著近萬億的經營和生產總值。它的增長之快堪稱世界之最，它的創新之舉倍受全世界矚目。

中關村高新技術產業開發區是中國對外開放地區重要的組成部分，是中國經濟走向市場開放的實驗基地，這種實驗集合了由于10年文化革命封閉而積存的無窮能量，聚集了中國最優秀的科研院所的科技成果，匯集了國家給予的最寬松的開放政策，在100多平方公里的土地上，經過20年的耕耘，開放出璀璨的現代經濟花朵。1999年國務院再次提出《加快中關村科技園區建設》的重要指示，并將中關村這個時代和科技的代名詞延展至北京市其他區域，形成一區多園兩軸多輻射的城市發展格局，同時批準實施中國第一個地區性法規條例《中關村科技園區管理條例》，條例中大膽提出“法無明文不為過”的開放理念。一系列的努力帶來一系列的成果，一系列的創新造就一系列的城池。現在，中關村已經成為北京市眾多的具有科技產業集群、知識人才集中的衛星城市。

但是，我們不能停留在目前的成績面前，“中國特色”“與時懼進”“和諧發展”這一系列發展中國的理論體系，不是要我們回頭看成績，而是要我們放下成績的包袱，重新審視自己，發揮20年前的勇敢和激情，改變固有的、陳舊的、過時的習慣，再次向一個嶄新的創新形態跨越，要在社會形態、制度形態、經濟形態上再來一次創新與飛躍，再次引領中關村走向多極化世界的前列。楊建平對中關村的發展有一些獨特的想法。

開發區模式應再次創新

在今天競爭慘烈的世界經濟面前，沒有創新的路是一條倒退的開發區之路。

應該靠創新拉動進步，靠創新推動發展，守在固有的問題面前論證，不如向前走，在行進中去發現解決問題的辦法。

在我國開發區經過長期的試驗與實踐后，逐漸形成了一套固定的模式，對此，楊建平有自己的看法。他說：“我們的許多開發區已經存在管理疲勞癥，模式和格式基本相同。在國家紀念開發區試驗20周年的今天，我們有必要反省自己，如何再次創新開發模式，包括管理模式和投資模式的創新，在今天競爭慘烈的世界經濟面前，沒有創新的路是一條倒退的開發區之路。”

20年來，尤其是開發區初創階段，很多地區是以粗獷的土地開發加特惠的招商政策搶到投資和企業。這種開發首先是浪費土地。經過近10年的房地產業的發展，我們深知土地作為一種不可再生資源和優質資本的難得可貴，甚至是以逐年10%－15%的增值速度發展，我們為了一時的政績和榮耀，喪失土地（資本）所有權，對后人來說是一種浪費。其次是兄弟之間的惡性競爭。楊建平清楚地記得，在建設初期幾家同屬北京市的開發區，為了爭取一家國外500強投資客戶，爭相降價、攀比政策，其結果是這個外國企業在我們自己的相互爭斗中得利。第三是規劃問題。不科學及不合理的規劃，導致開發區建設和發展的失敗。目前我國在審查開發區規劃中有不成文的規定，住宅不能在開發區里面立項。發展到今天的結果，在北京周邊不是睡城（純住宅大社區）就是鬼城（純工業開發區），而且還造成城市之間的物流和人流的擁擠，造成資源和時間的浪費。

在產業發展方面也有不成熟的地方，一是產學研的模式尚未形成；二是產業發展依然面臨結構升級和空間優化的挑戰，持續發展能力不強，體制機制創新不足，政府服務創新能力有待提高。

楊建平認為，在區域化經濟已經趨向比較成熟的狀況下，應該靠創新拉動進步，靠創新推動發展，守在固有的問題面前論證，不如向前走，在行進中去發現解決問題的辦法。就像我們念書，上了中學看小學的問題不是問題，上了大學看中學的問題也不是什么問題的道理一樣。

創新開發模式就是要在土地利用、主體管理、招商引資、城市試點等模式上采取科學、現代、相互和諧的方法和措施。比如：土地利用模式主張用集約利用（增加部分土地容積率）和生態建設（可循環利用土地）的制度進行開發；開發主體建議擺脫一味的政府運行機制，可以讓已經發展起來的企業按照政府的規劃如期建設，或者對已經形成定向產業規模的開發區采取基金管理加團隊聘用模式進入開發，利用最成熟的經驗、最簡捷的投資、最有效的管理進行園區建設；在招商模式上可變政府招商為企業招商，變間接招商為直接招商，即引進行業企業集團或聯盟，規定規模和投資強度，讓產業的龍頭自己組織團隊進入開發區；在城市化方面，許多開發區已經成為一定的城市化基礎，不要再歸類為傳統的城市管理模式，讓開發區已有的市場經濟化管理發揮作用，興辦一批衛星城市，在這些城市里可以有自己的管理條例、有自己的免費教育政策、有自己的免費醫療保障等等，只要是符合人類健康、快速、和諧發展的行為和措施在這里都給予寬松的支持政策。再過20年，今日的開發區一定是引領中國又一次走出特色社會主義的里程碑。

工業地產——中國地產業的未來

開發區經歷了20年，走過了初創期、實驗期，現如今它已經成熟了，成為支撐和承載中國經濟發展的新興城市。

“開發區的成功案例，也可使我們重新認識中國工業地產的發展。”在楊建平看來，全國開發區的發展已經不再是當初計劃體制向市場體制的突破需要，而今它的作用將承載中國工業地產的未來。

“中國國家在冊的開發區共有1481個：其中經濟技術開發區54家、科學技術開發區53家、保稅區15家、出口加工區15家、邊界貿易區13家，各省經國家認可的各類開發區1331家。”楊建平談到開發區，大量的數據隨口說來，足見其對中國開發區動態的關注。他說：“國家最小的開發區幾個平方公里，較大的一二百平方公里，平均以20平方公里計算，全國就有3萬平方公里土地的工業開發面積，按照容積率一比一計算，就有3億平方米建筑，再按照不動產每平方米平均1萬元價值計算，全國開發區就有3萬億資產。這還不算工業產值。以中關村為例，平均每畝土地產值達億元，也就是說開發區每平方米建筑每年產值15萬元。大家可以算一算，1萬元價值的固定資產，年產值15萬元是一個多大的資產增量。”

據楊建平介紹，中國工業地產作為一門產業，有其獨有的商業模式，包括工業房地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業房地產產業與服務等一系列活動。工業房地產業的盈余體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出，并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業房地產的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”四大特性。如果用金融管理的眼光看待開發區工業地產發展，將是一個巨大的金融不動產投資產業。

對此，楊建平給出了他的建議。他說：“如今，當投資人雙眼已經在商業地產、住宅地產等火熱領域飽嘗煎熬的時候，不妨在舒適、生態、綠色的幾萬平方公里的開發區瀏覽幾眼，你會發現，你的投資贏利不但舒服，而且長久。”

楊建平說：“開發區經歷了20年，走過了初創期、實驗期，現如今它已經成熟了，成為支撐和承載中國經濟發展的新興城市，我們要給它命名，并要賦予它新的動力和特點，讓它帶領我們，帶領中國經濟走得更遠，飛得更高……”