房地產商盯上借“債”融資

眼下，資金拮據的房地產商正在盯上另一根獲得資金的救命稻草，那就是發行公司債。

7月21日，保利地產2008年第一期43億元的公司債券“08保利債”正式掛牌交易。而就在保利地產發債的前三天，北辰實業已于7月18日完成了17億元公司債的發行。

據統計，自去年底至今，萬科、金地集團、中糧地產、新湖中寶、保利地產、北辰實業等6家房地產上市公司啟動了債券融資計劃，其融資金額上限合計達到157億元。

關專家表示，證監會對房地產商再融資的態度正在發生轉變，也讓市場看到了房地產商下半年再融資的曙光。然而，國家放行公司債并不意味著對房地產商融資緊縮政策有了松動，房地產商融資之困并沒有根本解除。

房地產商爭相發債

7月14日，中國人民銀行發布金融統計數據顯示，6月份貨幣信貸增速雙雙回落。在從緊貨幣政策的大背景下，發行債券成為企業融資的重要渠道。

據統計，自從2007年下半年推出公司債的發行試點以來，公司債的首發陣容主要以電力和能源企業為主。不過這種情況自今年下半年以來開始有所變化，公司債的發行主體基本上變成了房地產商。

今年上半年股市行情的大幅回落，直接影響了選擇再融資的上市公司數量，同時整體的融資規模也出現了大幅下降。

資金是房地產業的“血液”，而今年以來房地產商已經處于嚴重供血不足的境地。國泰君安的分析報告稱，假設2008年商品房銷售額同比下降10%，銀行貸款同比既不增長也不下降，房地產商自有資金同比增長36%，則2008年房地產行業資金缺口7100億元。

值得關注的是，正是資金壓力大促使房地產商積極尋找新的融資途徑。進入7月，發行公司債券成為低迷金融市場的新焦點，而在這一群淘金大軍中，正經受資金鏈考驗的房地產企業倍受關注。

繼今年3月12日金地集團12億元公司債券發行獲證監會批準后，近日房地產商公司債發行提速，先后有新湖中寶、北辰實業、保利地產集中在半個多月的時間內，成功發行了總額為74億元的公司債，占上半年所有公司債總額的64%。

7月2日，新湖中寶不超過人民幣14億元的公司債開始發行，債券期限8年，票面利率9%，創下公司債發行利率新高，但網上發行不到幾分鐘就被投資者搶購一空。

7月18日公告的北辰實業也加入這一行列。據公告，北辰實業本期債券(“08北辰債”)票面利率詢價區間會在7.5%-8.6%，遠遠高于最近發行的2008年憑證式國債。

7月21日，保利地產也發行了5年期、票面利率為7%的公司債，總額為43億元，網上發行同樣得到超額認購。可見，盡管房地產公司面臨資金鏈的考驗，但其發行公司債券的市場反應仍得到投資者青睞。

公開資料顯示，2007年北辰實業的收入為43.54億元，其中投資物業和零售商業收入合計14.32億元，占比32.89%，作為房地產綜合運營企業，公司的抗風險能力優于其他純粹性房地產開發企業。截至2007年底，公司經營的北京亞運村總建筑面積達47萬平方米的大型綜合物業群，包括2家酒店、2個寫字樓、1個國際會議中心、1個公寓群和1個購物中心。

隨著國家會議中心、北辰時代大廈及周邊物業的逐步投入運營，2009年公司的投資物業及零售商業持有并經營的面積將達到120萬平方米。隨著投資物業和零售商業持有并經營的規模快速擴張，公司上述兩個業務板塊的收入也將大幅增加至36億元以上。

據稱，“08北辰債”發行情況“相當不錯”。“08北辰債”的利率詢價區間為7.5%-8.6%，雖不及新湖中寶的9%，但其期限短，風險更小，并有北京市國資委100%控股的北辰集團做無條件不可撤銷的連帶責任擔保。同比5年期的保利債，“08北辰債”不僅票面利率較高，還附帶贖回條款，對投資者更有吸引力。

截至目前，監管部門批準的房地產公司債已達133億元，這是監管層對房地產企業強勢宏觀調控下的一次大輸血。

有關專家指出，房地產商公司債的頻頻出手，對于目前的房地產市場意味著什么呢？房地產行業正面臨著銀行信貸緊縮下融資渠道的迅速收窄。目前房地產公司資金鏈普遍比較緊張，對于資金的渴求使得公司債成為地產商尋找資金的一個渠道。

分析人士認為，相比股權融資，發行公司債盡管會增加公司財務負擔，提高公司負債率，且從短期來看，發行公司債不如銀行貸款直接，還要涉及到推演及公司信用評級等，然而，相對于銀行貸款而言，發行公司債還有操作方面的優勢。據悉，房地產單個項目的開發期通常要2-3年，而商業銀行提供的開發貸款時間短，并且常受到宏觀調控的影響。而公司債期限一般為3-7年，周期長，且利率鎖定，在通脹持續的情況下，成本更低，使用靈活性更強。因此，在股權融資存在阻力的情況下，發行公司債自然是一個很好的選擇。

調控政策出現松動

一些房地產商公司債的集體獲批釋放出政策回暖的信號。在房地產商發行公司債申請獲批背后，顯現出監管層對房地產企業以后的融資方式選擇的指導意義：嚴格審核股權融資，放行債權融資。

對于2008年國內的房地產商來說，最困難的一件事是融資找錢。隨著各項房地產金融新政的落地及中央經濟工作會議決策的出臺，政策上實行金融從緊、貨幣總量壓縮控制，使得銀行貸款規模相比此前大為減少。與此同時，房地產商從資本市場“圈錢”也日益困難。

分析人士指出，發行公司債已經成為房地產商獲得資金的一個好辦法。從幾家房地產商發債獲批的背后，市場可以初步嗅出監管層對房地產商以后融資方式選擇的指導意義：收緊信貸，放行公司債。

消息面信息顯示，在目前的市況及地產行業現狀下，證監會對房地產公司再融資的態度正在發生轉變。

有分析認為，房地產行業占國民經濟比重大，如果景氣度大幅下滑，對GDP的殺傷力相當大。證監會也是看到了這種狀況，適度放松了融資限制，包括增發股票及發行公司債券等手段在內的地產公司再融資屢屢獲得證監會的核準。

有趣的是，證監會似乎在用行動鼓勵上市公司發行公司債，而且公司債審批比增發來得簡單、快速，對募資用途的要求也要寬松一些。根據此前保利地產的聲明，本次發行公司債所募資金將主要用于優化公司債務結構和補充公司流動資金。不約而同的是，新湖中寶也聲稱募集資金將用于償還銀行貸款及補充流動資金。

此次，一些房地產商公司債的集體獲批釋放出政策回暖的信號。對房地產商而言，公司債開閘意義頗為重大。

不過，政策回暖背后的更重要的一個信號在于，在房地產商發行公司債申請獲批背后，顯現出監管層對房地產企業以后的融資方式選擇的指導意義：嚴格審核股權融資，放行債權融資。這是監管層對房地產企業再融資的一條全新管理思路。

截至目前，對于招商地產、泛海建設等公司的股權融資方案，監管層一直沒有松口，而對于萬科、金地、保利等公司的債權融資方案卻幾乎以一種“照單全收”的姿態審核通過。

淺層次的理解是，相比債權融資，股權方式的融資額更為巨大，對市場的沖擊更大，獲批的難度自然更大。更深一層的解釋在于，當房價處在一個下跌的風險中時，監管層無疑會將對銀行的風險考量放在一個更高的地位。

在這個時候推出公司債，能夠在一定程度降低房地產行業對銀行信貸的依賴，給房地產商開辟一條符合當前的宏觀政策導向的融資渠道。

事實上，政策面上的支持也推動了房地產商采用發行公司債的融資手段。去年6月，銀監會相關人士即表示，今后房地產商融資應避免走“銀行貸款”、“上市股權售讓”兩個極端，而應該更多選擇一些中間產品如公司債等。

監管思路變化還存在更為重要的意義。將此次房地產商公司債集體獲批放在一個更為寬闊的宏觀大背景下，公司債的放行不僅僅意味著房地產商多了一個融資工具，它還承載著重構資本市場、確保金融安全的歷史使命。

再融資政策的松動，無疑讓房地產商切實感受到了一絲“暖意”，也有意將其解讀為救市的信號。

近日，“救市”呼聲已傳到了樓市，深圳官方已發布的報告顯示深圳房價已跌回一年前，且交易量今年很有可能退回十年前。面對樓市衰退，有關部門已提出“救市”建議。

不過，地產界對此也有不同的看法，認為這樣的信號似乎并不能說明問題。業內人士稱，監管層對房地產上市公司融資一直持謹慎態度，再融資的閘門松動是有條件的，主要針對經營狀況較好的大型房地產商。

分析人士指出，房價的回落目前仍具有區域性，公司發債也僅是一個小口子，通脹壓力下，全面緊縮政策不會放開。

事實上，房地產商融資一直未停，大規模批準房地產商發債不足為奇。并不能由此推斷，央行從緊信貸政策下半年會出現明顯放松。況且多數企業發債融資主要用途均并非用于購進土地，這與此前大規模擴大土地儲備已大相徑庭。

多位業內人士表示，目前在經濟形勢內外部困擾因素較多，特別是通脹壓力下，相關政策不明朗前，整個市場變數仍很多。而公開全面的放開政策或許不會，但局部的政策放松操作起來將更容易，正所謂“外緊內松”。