商鋪的選址一些注意事項(xiàng)

“做生意，第一是選址，第二是選址，第三還是選址。”都知道選址的重要性，但怎么去選，選在那一個(gè)商圈，商圈里到底選哪一棟物業(yè)，選哪一塊位置最好，最能夠保障我們的投資收益？這里面有很多問題。

選定商圈及商鋪的標(biāo)準(zhǔn)

首先說的是投資方向，也就是確定投資的類型，這是很難預(yù)估的，我們希望小業(yè)主投資的時(shí)候，選擇好自己投資的方向，就是投資之前，知道我投資的地方做什么？如果我沒有選擇投資方向的時(shí)候，我選擇全能的，我可以做任何的東西，可以做銀行、餐飲等等，第二就是了解一個(gè)環(huán)境，做一個(gè)商圈的調(diào)查，下面我會(huì)詳細(xì)的講。第三就是市場的分析，第四就是新址評(píng)估，還有就是投資回報(bào)，這個(gè)對(duì)大家來說比較關(guān)心的問題。我投資的錢多長時(shí)間能夠賺回來，并且是否穩(wěn)定。

下面我講選址要素，首先是確定商圈的類型，大家知道，所有的商業(yè)都有一個(gè)商圈，商圈是指什么，就是商業(yè)覆蓋的范圍；其次，有聚客點(diǎn)類型的商圈，比如商場、超市、廣場、娛樂場所；第三就是你所選的物業(yè)，在這個(gè)商圈內(nèi)的位置，一個(gè)商圈里面，我們評(píng)估一個(gè)范圍，可能面積三平方公里，里面有七八棟物業(yè)都可以做投資，這個(gè)投資到底哪一個(gè)好，我們也有一個(gè)選擇；第四就是看這個(gè)商圈有沒有天然障礙，就是說不可越過的空間，比如不可跨越的道路、河流；第五就是人流動(dòng)向，人從哪過來的，從商圈怎么出去。

商圈的類型，我們大概分全市的購物中心，拿北京來說，就是指王府井、西單，拿重慶來說就是解放碑，全市的人都會(huì)去；第二就是以區(qū)域消費(fèi)為主的購物中心，比如說海淀區(qū)的雙安、當(dāng)代，西邊的公主墳就是區(qū)域的購物中心，重慶江北區(qū)的觀音橋，沙坪壩的的三峽廣場；第三就商業(yè)居民區(qū)，商圈內(nèi)有大量的居民，也有明顯的零售商業(yè)行為，但主要吸引附近居民。例如：天通苑社區(qū)；第四就是居民區(qū)，商圈里有大量居民但明顯缺少商業(yè)行為，例如：北京草橋，重慶加州；第五種就是商業(yè)區(qū)，商業(yè)區(qū)像CBD，中關(guān)村都是商業(yè)區(qū)，金融街也是商業(yè)區(qū)，一個(gè)是高科技、一個(gè)是金融，一個(gè)是商務(wù)；第六種就是特殊的商圈，例如：體育館、展覽館之類的。我分這幾項(xiàng)，只要符合這些商圈的特性我們認(rèn)為大家可以重點(diǎn)選擇。

第三，我們說店址的問題，選擇一定物業(yè)業(yè)態(tài)的時(shí)候，要考慮這個(gè)位置的展示面是什么樣的，最好在十米以上。所以，你買這個(gè)商鋪的時(shí)候，最低門面不能低于一跨，也就是一個(gè)柱間距。另外就是能見度，我們所說的能見度是兩方面，一個(gè)是店鋪的能見度，二是店鋪所能做到展示的能見度，就是店鋪的招牌的能見度，這個(gè)能見度給大家一個(gè)參考，為什么？這個(gè)能見度不但大家去看，租戶也需要去看，顧客更需要看。一般來說一樓的位置能見度在100米左右雙方向，就是說一百米以外能不能看到它或者招牌，如果是在廣場或在比較空曠的地方定位在200米。如果在商場里面，在超市里面，或者說在一些商業(yè)街里面，是不是在聚客點(diǎn)的出入口就很重要，聚客點(diǎn)的出入口就是指商城(或其他商業(yè))的出口和入口，第三就是如果是店中店做的，所選擇的位置一個(gè)是出入口，一個(gè)是中庭，也就是大堂，還有就是人流主動(dòng)線上，就是說顧客走出去看得到。我們看一個(gè)商場，顧客怎樣進(jìn)出，我們所選擇的位置是不是能一進(jìn)一出可以看到，如果能夠看到，說明你的位置選擇的正確。

聚客點(diǎn)是方便大家選擇投資物業(yè)的一個(gè)幫助大家做做決定的東西。界定地理范圍并按優(yōu)秀次序開展商業(yè)圈調(diào)查，什么是聚客店？百貨商場、大賣場、大型公園、地鐵、輕軌各交匯站、例如：國貿(mào)，交通樞紐，例如：動(dòng)物園、展覽館和表演會(huì)場，還有運(yùn)動(dòng)場館，這些都算是一類，展覽館，包括運(yùn)動(dòng)場館，我們要考慮它使用的頻率，一年使用多少，沒有界定的標(biāo)準(zhǔn)，但是使用頻率決定了人流量，比如說國展來說，做展覽的時(shí)候人非常多，家樂福的人也非常多，如果沒有展覽，家樂福的相對(duì)就人比較少。第三就是大型的公園和標(biāo)志性的廣場，還有商業(yè)街，目前在北京商業(yè)街不是很多，但是以后會(huì)越來越多，商業(yè)街就要有選擇性，怎么選擇最好的位置，是選擇兩邊的街角還是路中？還有就是旅游景點(diǎn)。

影響店鋪投資回報(bào)的因素

所有的上面的都集中在一點(diǎn)，就是人流量是考慮的最重要的因素。不管怎么來講，人流量是非常重要的，沒有人流就沒有商機(jī)。通常多少人最好呢？通常周流量在十五萬左右是最好的。考慮到大家的時(shí)間，測人流可以在一天中抽三個(gè)時(shí)間段，早中晚。可以選擇抽時(shí)間段的測。

下面我講一下怎樣了解環(huán)境做什么樣的商圈調(diào)查。大家要了解目前的市場，了解商圈，了解一些東西，這些東西非常重要。另外，你選擇一個(gè)地址之后，我建議去規(guī)劃院查一下資料，在規(guī)劃院基本上五年中的規(guī)劃都有，你可以知道你選擇的區(qū)域里什么時(shí)候拆，蓋什么樣的樓，包括它的容積率、限高、用途都可以知道，這些東西方便你掌握周邊的變化，你投資一個(gè)房子，商業(yè)是五十年，居住是七十年，你必須了解以后的規(guī)劃，不能說現(xiàn)在很好，有一個(gè)大商場，周圍有很多的居民就好，實(shí)際上商場可能會(huì)搬遷，居民也可能會(huì)遷移。所以掌握這些資料可以讓我們的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

基本的資料包括商業(yè)體量，就是指聚客點(diǎn)的凝聚力，就是商場的凝聚力，在于它的營業(yè)額，一個(gè)很好的商場，年?duì)I業(yè)額在八億以上，如果營業(yè)額高，人流量非常大，那樣的話，我們做任何的商業(yè)的捕獲率非常高，這樣才會(huì)選擇這個(gè)區(qū)域來租。第二就是市政的規(guī)劃，我說大家需要注意的東西，周邊有沒有新的聚客點(diǎn)進(jìn)來，如果你想馬上掙錢的話這個(gè)觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，投資是長期的東西，所以有些需要大家多分析，就是這個(gè)商圈，以后會(huì)不會(huì)有其他的業(yè)態(tài)進(jìn)來，以后的規(guī)劃是什么樣，以后是以什么東西為主。我們有一些東西，可能需要大家去做評(píng)估，大家認(rèn)為這個(gè)區(qū)域有沒有發(fā)展，這個(gè)商業(yè)會(huì)不會(huì)做的很好。第三就是市場信息，我們從一些渠道得到的一些資料，包括報(bào)紙、電臺(tái)或者其他的方面。

第二，就是實(shí)地調(diào)查。在我們確定一個(gè)區(qū)域，比如說中關(guān)村這個(gè)區(qū)域，有幾個(gè)商圈，第一商圈最好的是雙安、當(dāng)代商圈，這個(gè)商圈最好的。第二個(gè)商圈是海龍為中心的商圈，電子商場為中心的商圈。第三就是硅谷為中心的商圈。蘇州街也是一個(gè)商圈，但是蘇州街不是一個(gè)成功的商圈，因?yàn)楸旧淼臓I業(yè)額不是那么大，另外就是方便程度。方便程度就是說我選擇這個(gè)區(qū)域，你來人方便不方便，不管是開車還是騎自行車，過來方便不方便，這并不是為大家自己來想的，是為誰想的，是為租戶或消費(fèi)者來想的。

能見度對(duì)于商業(yè)來說，對(duì)各行各業(yè)的零售業(yè)來說，都是非常重要的因素。很簡單的東西，能見度差五十米，在商業(yè)里面就是很大的差距，方便程度是非常重要的因素，我們所選的物業(yè)最好在主要道路上，不在主路線上的最好離開主要路線不超過五十米。

最后就是人流動(dòng)向，就是出和入的地方，我們希望每個(gè)人都看到這個(gè)商鋪，所有的商業(yè)的選址都有一條，要他的店的一個(gè)展示程度，一個(gè)形象。投資的回報(bào)方面大家比較關(guān)心。關(guān)于投資回報(bào)，我們想，投進(jìn)去的錢要回來，實(shí)際上投資回報(bào)不象大家想的，每個(gè)人的計(jì)算方式不一樣，從經(jīng)驗(yàn)來說，一般正常的一個(gè)業(yè)態(tài)的話，拿餐飲來說，一般投資回報(bào)率是在12年到13年左右，租金是大家最關(guān)心的問題，排行來說，應(yīng)該說證券類、金融類、銀行類，租金相對(duì)來說比較高，也比較穩(wěn)定，但是大家都不會(huì)說都有銀行做，一棟物業(yè)最多有一家銀行，餐飲類可能比較多，其次就是服裝類的品牌，它的租金可能也很高，但是它的穩(wěn)定性較差。 ■

編輯：舒歌 E-mail：cqshuge@sohu.com