房價下調的民生愿景

簽訂購房合同剛10天，房價就降了14.7萬元。近日，北京首起房屋降價案開庭引得市民普遍關注。民生面對高昂的房價，除了無奈，還能有什么？

房價太高，進行房產交易的人少之又少。于是，房產交易大廳也變得冷清了，這里的冷清也許更能代表民生對當前高房價“用腳投票”的消極心態。另外，與此相關的銀行，沒有還清的房貸在慢慢增加，它們還能放心大膽地放貸嗎？種種現象是否說明房價的泡沫有待擠去？

冷清的房產交易大廳

今年10月，已經把全部房貸都還清的小張，再次來到北京海淀區的一個房產交易大廳辦理房產解押，現場著實讓他吃了一驚。

整個房產交易大廳很冷清，大廳的椅子大部分是空的。

負責咨詢的工作人員幫助小張查看需要辦理房產解押的資料是否齊全，之后為其取號。同時，辦理房產解押柜臺的電子牌顯示小張手中拿的號，隨后，小張在辦理房產解押的柜臺前坐下，不到2分鐘的時間，房產解押業務完成。

據小張回憶，2006年他在中介購買房子之后，來房產交易大廳辦理過戶。當時，這里人多得只能用人頭攢動來形容，大廳里幾百張座位上全坐滿了人，還有很多人是站著的。

那會兒，小張來房產交易大廳共辦理了4項業務，取了3個號，從9點多一點一直忙到近12點才算是辦完了過戶的全部手續。

而這樣的交易速度在當時已經算是很快的。因為，所用的3個號全是中介事先派專人排隊取來的。每辦理一項業務之前，中介都會把最先排到的號給小張。

那時候，在房產交易大廳開門前，每個中介都會派出很多人負責取號。這些已經成為一種習慣了。

一直在房產交易大廳外從事復印業務的老邢更有深刻體會。自從去年10月份開始，來房產交易大廳辦理業務的人越來越少，老邢的收入也日趨下降，以身份證復印為例，去年10月份之前，每份復印價２元，而門口等待復印的人還必須排老長的隊。但之后呢，每份只要１元，也很少有人問津了。因為辦理交易的人很少，很多業務在中介那兒就被全負責了。老邢說，直到近日，這種低迷的情況依然沒有得到改變。

根據北京房地產交易管理網公布的數據，今年上半年北京商品住宅網上簽約總量為40，600套，比2007年同期的65，004套下降了38%。7月份，北京商品住宅期房網上簽約面積595，642平方米，同比下降62.7%，環比下降33%。 北京存量房網上簽約8月統計面積是140，568平方米。

據有關數據分析，今年8月份，北京商品房日均成交套數287套，比7月份的319套下降了10.03%；較去年同期的635套則下降了54.8%。

二手房交易也出現了明顯滑坡。據監測數據顯示，7月份北京二手房買賣市場成交量環比下降10.9%，與此同時交易價格也開始回調，北京二手房市場自2005年以來首次出現“價量齊跌”。

中國社科院金融所研究員易憲容說，“中國房地產市場已進入大的調整周期，這種調整并不是一年半載可結束的，而是要經歷一個漫長的時期，香港上一輪的房地產市場就經歷了1997年—2004年這樣長的時間。”

銀行收縮房貸業務

業內人士都知道：在銀行中長期貸款中，40%以上是房地產貸款，這就涉及到資金的流動性和期限匹配問題，是銀行資產配置中的風險和隱患。

房地產產業鏈條中任何一個環節出了問題，都可能對銀行的經營造成致命一擊，如果房價急劇下跌，銀行以前從房地產行業獲得的收益將會全部喪失殆盡。所以銀行在房價還在往下走時，收縮房貸業務更是不敢放松。

在整個行業面臨深度調整的時期，銀行大多收縮房貸業務，有些銀行甚至從去年上半年就暫停了貸款發放。

去年6月底，一家大型銀行通知各大地產中介，暫不受理所有房貸的審批、贖樓以及放款，原因就是該行7月份貸款額度已用完。

早在今年4月份，民生銀行董事長董文標公開表示：民生銀行出于信貸資產安全的考慮，北京4環以外區域的按揭貸款項目不做。此后，深發展高層也公開表示：已經將深圳地區列為房貸的“紅色區域”，停止發放該區域的開發貸款。

據有關部門統計：2007年，房貸在銀行新增貸款中的比重更高，但同時，房產貸款壞賬率也由2006年年底的3%上升至5%。

面對這個問題，只能用最近流行在網上某論壇中的一個帖子來反襯此時銀行的心理。生活在深圳金地梅隴鎮小區一位網名為“煙快滅了”的業主在論壇上寫道：“去年花170萬買了一期的房子，按三期的價格，現在只值110萬。要減少損失，最好的辦法就是立即斷供，讓銀行收回房子。”

這個帖子也許有點聳人聽聞的感覺。但已經有人斷供了：去年7、8月份，一位業主以單價8000元購入位于深圳寶安30區前泰華大廈一套50多平方米的物業。今年6月，該樓盤掛牌出售的兩套70余平方米的二手房，一套開價41萬元，另一套開價44萬元，單價僅為5600元左右，跌幅剛好30%。就在今年1月份，這位買家當機立斷停止還貸，并明確告知銀行不再續供。

繽紛復雜的房地產市場

面對一個民生已經承受不起的房價，合理降階又何嘗不是市場更健康的表現呢？

在樓市所謂的金九銀十之時，萬科旗下在上海的8個樓盤全部搞起了促銷，折扣平均在九五折左右。其中，此前已調整過2次價格的浦東金色雅筑最受市場關注，該盤剩余房源為90平方米小三房，銷售人員表示，活動期間售價將較前期價格打八折，還可享受總價10萬元的優惠，折算下來起價不到1.2萬元/平方米；白馬花園也打出“余量清盤”的旗號，花園洋房和小高層可一次性優惠7萬至8萬元；而另一些樓盤還推出送禮抽獎活動等。

促銷很快就讓這個曾經是有價無市的領地得到了豐碩的成果：推出的240多套優惠房源在約8個小時的促銷活動中共賣出了170多套，總銷售額達2.57億元。

而此前，8月18日，上海中遠兩灣城的29套房源集中成交，均價13842元／平方米，比上半年21049元／平方米跌了7200多元／平方米。

據北京市房地產交易管理網統計數據，8月份北京樓市供應大幅下挫，僅23個項目開盤，且開盤價格的漲幅也創下今年新低。

在樓市需求呈現出持續低迷的狀況下，開發商陷入觀望，不敢貿然推出新房源。8月份北京樓市新增供應3446套，項目開盤整體均價為13584元/平方米。環比今年7月，開盤項目個數減少了49%，供應套數、面積分別下降了69%和66%。

同比2007年7月，開盤項目個數減少了53%，供應套數、面積分別下降了65%和67%。新增供應項目的開盤均價上漲2%。

而更早的降價從今年剛開始的幾個月就處于萌芽狀態，這時北京的房地產市場就已經出現種種明折、暗折的促銷方式。之后，有的還送車、送裝修，還有的干脆減首付。更有甚者，有很多樓盤都拿出了直接的折扣，有的甚至達到了七五折。

去年11月，就在所有購房者都感覺到房價要降時，一家中介突然在12月從發出的大量文章來分析二手房在猛漲的“事實”。他們統計的“數據”表明：11月全款購買二手房客戶增多；公積金批貸緩慢，客戶轉移商貸；元旦后貸款容易。

而此后很長一段時間的二手房市場還原了這個市場的本來面目，二手房在降，中介們玩的游戲只是想“救市”，但卻沒有達到他們想要“漲房價”的目標。

北京市中介行業協會發布了8月份存量房(二手房)網上簽約數據：8月份北京二手房網上簽約套數為1687套，環比下降24%，同比下降34%。這是今年以來，北京二手房市場連續第二個月出現成交量大幅萎縮。在市場持續低迷的情況下，北京的中介公司也開始悄然進行著戰略轉型，從之前的大舉擴張開店，轉為收縮戰線加強內功。

2008年9月，全市二手房掛牌量激增，達到歷史高峰。然而，成交量卻不斷萎縮，粗略計算就上海1萬多家二手房中介門店，平均每月大約成交僅為1套，必定有大量門店存在月度“零成交”，虧損已是必然。

總總跡象顯示，當人們已經鎖定房價必降的時候，整個房地場市場卻變得更加繽紛復雜了。