房?jī)r(jià)下調(diào)的民生愿景

簽訂購(gòu)房合同剛10天，房?jī)r(jià)就降了14.7萬(wàn)元。近日，北京首起房屋降價(jià)案開(kāi)庭引得市民普遍關(guān)注。民生面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，除了無(wú)奈，還能有什么？

房?jī)r(jià)太高，進(jìn)行房產(chǎn)交易的人少之又少。于是，房產(chǎn)交易大廳也變得冷清了，這里的冷清也許更能代表民生對(duì)當(dāng)前高房?jī)r(jià)“用腳投票”的消極心態(tài)。另外，與此相關(guān)的銀行，沒(méi)有還清的房貸在慢慢增加，它們還能放心大膽地放貸嗎？種種現(xiàn)象是否說(shuō)明房?jī)r(jià)的泡沫有待擠去？

冷清的房產(chǎn)交易大廳

今年10月，已經(jīng)把全部房貸都還清的小張，再次來(lái)到北京海淀區(qū)的一個(gè)房產(chǎn)交易大廳辦理房產(chǎn)解押，現(xiàn)場(chǎng)著實(shí)讓他吃了一驚。

整個(gè)房產(chǎn)交易大廳很冷清，大廳的椅子大部分是空的。

負(fù)責(zé)咨詢(xún)的工作人員幫助小張查看需要辦理房產(chǎn)解押的資料是否齊全，之后為其取號(hào)。同時(shí)，辦理房產(chǎn)解押柜臺(tái)的電子牌顯示小張手中拿的號(hào)，隨后，小張?jiān)谵k理房產(chǎn)解押的柜臺(tái)前坐下，不到2分鐘的時(shí)間，房產(chǎn)解押業(yè)務(wù)完成。

據(jù)小張回憶，2006年他在中介購(gòu)買(mǎi)房子之后，來(lái)房產(chǎn)交易大廳辦理過(guò)戶(hù)。當(dāng)時(shí)，這里人多得只能用人頭攢動(dòng)來(lái)形容，大廳里幾百?gòu)堊簧先鴿M(mǎn)了人，還有很多人是站著的。

那會(huì)兒，小張來(lái)房產(chǎn)交易大廳共辦理了4項(xiàng)業(yè)務(wù)，取了3個(gè)號(hào)，從9點(diǎn)多一點(diǎn)一直忙到近12點(diǎn)才算是辦完了過(guò)戶(hù)的全部手續(xù)。

而這樣的交易速度在當(dāng)時(shí)已經(jīng)算是很快的。因?yàn)椋玫?個(gè)號(hào)全是中介事先派專(zhuān)人排隊(duì)取來(lái)的。每辦理一項(xiàng)業(yè)務(wù)之前，中介都會(huì)把最先排到的號(hào)給小張。

那時(shí)候，在房產(chǎn)交易大廳開(kāi)門(mén)前，每個(gè)中介都會(huì)派出很多人負(fù)責(zé)取號(hào)。這些已經(jīng)成為一種習(xí)慣了。

一直在房產(chǎn)交易大廳外從事復(fù)印業(yè)務(wù)的老邢更有深刻體會(huì)。自從去年10月份開(kāi)始，來(lái)房產(chǎn)交易大廳辦理業(yè)務(wù)的人越來(lái)越少，老邢的收入也日趨下降，以身份證復(fù)印為例，去年10月份之前，每份復(fù)印價(jià)２元，而門(mén)口等待復(fù)印的人還必須排老長(zhǎng)的隊(duì)。但之后呢，每份只要１元，也很少有人問(wèn)津了。因?yàn)檗k理交易的人很少，很多業(yè)務(wù)在中介那兒就被全負(fù)責(zé)了。老邢說(shuō)，直到近日，這種低迷的情況依然沒(méi)有得到改變。

根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，今年上半年北京商品住宅網(wǎng)上簽約總量為40，600套，比2007年同期的65，004套下降了38%。7月份，北京商品住宅期房網(wǎng)上簽約面積595，642平方米，同比下降62.7%，環(huán)比下降33%。 北京存量房網(wǎng)上簽約8月統(tǒng)計(jì)面積是140，568平方米。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析，今年8月份，北京商品房日均成交套數(shù)287套，比7月份的319套下降了10.03%；較去年同期的635套則下降了54.8%。

二手房交易也出現(xiàn)了明顯滑坡。據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月份北京二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)成交量環(huán)比下降10.9%，與此同時(shí)交易價(jià)格也開(kāi)始回調(diào)，北京二手房市場(chǎng)自2005年以來(lái)首次出現(xiàn)“價(jià)量齊跌”。

中國(guó)社科院金融所研究員易憲容說(shuō)，“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入大的調(diào)整周期，這種調(diào)整并不是一年半載可結(jié)束的，而是要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)期，香港上一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)就經(jīng)歷了1997年—2004年這樣長(zhǎng)的時(shí)間。”

銀行收縮房貸業(yè)務(wù)

業(yè)內(nèi)人士都知道：在銀行中長(zhǎng)期貸款中，40%以上是房地產(chǎn)貸款，這就涉及到資金的流動(dòng)性和期限匹配問(wèn)題，是銀行資產(chǎn)配置中的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，都可能對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)造成致命一擊，如果房?jī)r(jià)急劇下跌，銀行以前從房地產(chǎn)行業(yè)獲得的收益將會(huì)全部喪失殆盡。所以銀行在房?jī)r(jià)還在往下走時(shí)，收縮房貸業(yè)務(wù)更是不敢放松。

在整個(gè)行業(yè)面臨深度調(diào)整的時(shí)期，銀行大多收縮房貸業(yè)務(wù)，有些銀行甚至從去年上半年就暫停了貸款發(fā)放。

去年6月底，一家大型銀行通知各大地產(chǎn)中介，暫不受理所有房貸的審批、贖樓以及放款，原因就是該行7月份貸款額度已用完。

早在今年4月份，民生銀行董事長(zhǎng)董文標(biāo)公開(kāi)表示：民生銀行出于信貸資產(chǎn)安全的考慮，北京4環(huán)以外區(qū)域的按揭貸款項(xiàng)目不做。此后，深發(fā)展高層也公開(kāi)表示：已經(jīng)將深圳地區(qū)列為房貸的“紅色區(qū)域”，停止發(fā)放該區(qū)域的開(kāi)發(fā)貸款。

據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)：2007年，房貸在銀行新增貸款中的比重更高，但同時(shí)，房產(chǎn)貸款壞賬率也由2006年年底的3%上升至5%。

面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，只能用最近流行在網(wǎng)上某論壇中的一個(gè)帖子來(lái)反襯此時(shí)銀行的心理。生活在深圳金地梅隴鎮(zhèn)小區(qū)一位網(wǎng)名為“煙快滅了”的業(yè)主在論壇上寫(xiě)道：“去年花170萬(wàn)買(mǎi)了一期的房子，按三期的價(jià)格，現(xiàn)在只值110萬(wàn)。要減少損失，最好的辦法就是立即斷供，讓銀行收回房子。”

這個(gè)帖子也許有點(diǎn)聳人聽(tīng)聞的感覺(jué)。但已經(jīng)有人斷供了：去年7、8月份，一位業(yè)主以單價(jià)8000元購(gòu)入位于深圳寶安30區(qū)前泰華大廈一套50多平方米的物業(yè)。今年6月，該樓盤(pán)掛牌出售的兩套70余平方米的二手房，一套開(kāi)價(jià)41萬(wàn)元，另一套開(kāi)價(jià)44萬(wàn)元，單價(jià)僅為5600元左右，跌幅剛好30%。就在今年1月份，這位買(mǎi)家當(dāng)機(jī)立斷停止還貸，并明確告知銀行不再續(xù)供。

繽紛復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)

面對(duì)一個(gè)民生已經(jīng)承受不起的房?jī)r(jià)，合理降階又何嘗不是市場(chǎng)更健康的表現(xiàn)呢？

在樓市所謂的金九銀十之時(shí)，萬(wàn)科旗下在上海的8個(gè)樓盤(pán)全部搞起了促銷(xiāo)，折扣平均在九五折左右。其中，此前已調(diào)整過(guò)2次價(jià)格的浦東金色雅筑最受市場(chǎng)關(guān)注，該盤(pán)剩余房源為90平方米小三房，銷(xiāo)售人員表示，活動(dòng)期間售價(jià)將較前期價(jià)格打八折，還可享受總價(jià)10萬(wàn)元的優(yōu)惠，折算下來(lái)起價(jià)不到1.2萬(wàn)元/平方米；白馬花園也打出“余量清盤(pán)”的旗號(hào)，花園洋房和小高層可一次性?xún)?yōu)惠7萬(wàn)至8萬(wàn)元；而另一些樓盤(pán)還推出送禮抽獎(jiǎng)活動(dòng)等。

促銷(xiāo)很快就讓這個(gè)曾經(jīng)是有價(jià)無(wú)市的領(lǐng)地得到了豐碩的成果：推出的240多套優(yōu)惠房源在約8個(gè)小時(shí)的促銷(xiāo)活動(dòng)中共賣(mài)出了170多套，總銷(xiāo)售額達(dá)2.57億元。

而此前，8月18日，上海中遠(yuǎn)兩灣城的29套房源集中成交，均價(jià)13842元／平方米，比上半年21049元／平方米跌了7200多元／平方米。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月份北京樓市供應(yīng)大幅下挫，僅23個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，且開(kāi)盤(pán)價(jià)格的漲幅也創(chuàng)下今年新低。

在樓市需求呈現(xiàn)出持續(xù)低迷的狀況下，開(kāi)發(fā)商陷入觀望，不敢貿(mào)然推出新房源。8月份北京樓市新增供應(yīng)3446套，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)為13584元/平方米。環(huán)比今年7月，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少了49%，供應(yīng)套數(shù)、面積分別下降了69%和66%。

同比2007年7月，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少了53%，供應(yīng)套數(shù)、面積分別下降了65%和67%。新增供應(yīng)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)均價(jià)上漲2%。

而更早的降價(jià)從今年剛開(kāi)始的幾個(gè)月就處于萌芽狀態(tài)，這時(shí)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)出現(xiàn)種種明折、暗折的促銷(xiāo)方式。之后，有的還送車(chē)、送裝修，還有的干脆減首付。更有甚者，有很多樓盤(pán)都拿出了直接的折扣，有的甚至達(dá)到了七五折。

去年11月，就在所有購(gòu)房者都感覺(jué)到房?jī)r(jià)要降時(shí)，一家中介突然在12月從發(fā)出的大量文章來(lái)分析二手房在猛漲的“事實(shí)”。他們統(tǒng)計(jì)的“數(shù)據(jù)”表明：11月全款購(gòu)買(mǎi)二手房客戶(hù)增多；公積金批貸緩慢，客戶(hù)轉(zhuǎn)移商貸；元旦后貸款容易。

而此后很長(zhǎng)一段時(shí)間的二手房市場(chǎng)還原了這個(gè)市場(chǎng)的本來(lái)面目，二手房在降，中介們玩的游戲只是想“救市”，但卻沒(méi)有達(dá)到他們想要“漲房?jī)r(jià)”的目標(biāo)。

北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了8月份存量房(二手房)網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)：8月份北京二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)為1687套，環(huán)比下降24%，同比下降34%。這是今年以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)成交量大幅萎縮。在市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，北京的中介公司也開(kāi)始悄然進(jìn)行著戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從之前的大舉擴(kuò)張開(kāi)店，轉(zhuǎn)為收縮戰(zhàn)線加強(qiáng)內(nèi)功。

2008年9月，全市二手房掛牌量激增，達(dá)到歷史高峰。然而，成交量卻不斷萎縮，粗略計(jì)算就上海1萬(wàn)多家二手房中介門(mén)店，平均每月大約成交僅為1套，必定有大量門(mén)店存在月度“零成交”，虧損已是必然。

總總跡象顯示，當(dāng)人們已經(jīng)鎖定房?jī)r(jià)必降的時(shí)候，整個(gè)房地場(chǎng)市場(chǎng)卻變得更加繽紛復(fù)雜了。