大災(zāi)之后的房地產(chǎn)危機

投資的本質(zhì)，就是“貨幣戰(zhàn)爭”。誰控制了不動產(chǎn)價格，誰就能控制金融資產(chǎn)的價格；換句話說，誰控制了投資品市場，誰就控制了政治權(quán)力中最重要的部分——貧困人口的就業(yè)和工作熱情

汶川地震是一場巨大自然災(zāi)害。它對我們國家經(jīng)濟的整體影響，可能并不很大，但是它對于一些行業(yè)，比如房地產(chǎn)業(yè)的地區(qū)性分化，卻有相當(dāng)深遠的影響。特別是，這種自然災(zāi)害將對投資者的長期投資不動產(chǎn)、甚至長期持有不動產(chǎn)的信心，形成一定的沖擊。

一場事先毫無征兆的自然災(zāi)害，到目前公布的死傷數(shù)字已經(jīng)達到數(shù)十萬人，毀滅的社會財富達到數(shù)千億元。房子倒了，可以再建，但是災(zāi)難過后的精神陰影，需要很長的時間，才能令置業(yè)者的需求與投資心態(tài)恢復(fù)到震災(zāi)之前的水平。

房地產(chǎn)市場還有投資價值嗎？我們的房子，正在居住的和正在建設(shè)中的，未來的價值趨勢，將會如何？

首先，從金融支持的角度來看待不動產(chǎn)市場，當(dāng)“房子倒了，房貸還在”現(xiàn)象逐漸成為一個公眾關(guān)注的焦點話題，那么，我們就必須承認，不動產(chǎn)的套現(xiàn)方式將受到一定的制約。

其次，從土地環(huán)境的角度來看待不動產(chǎn)市場，那么我們也必須承認，不動產(chǎn)的土地環(huán)境資源，包括環(huán)境污染以及環(huán)境的不穩(wěn)定的威脅，也會影響不動產(chǎn)的投資價值以及消費價值。

其三，從產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量要求和安全系數(shù)的角度來看待不動產(chǎn)市場，我們將會越發(fā)迷茫。自然已經(jīng)給過我們足夠的警示了，但是我們從來沒有認真地審視過我們自己的內(nèi)心，以及大都市必然過度發(fā)展的歷史宿命。

也許，有些地區(qū)的空曠與荒涼，只是自然的規(guī)律，是根本不可能在短期之內(nèi)或者說通過我們幾千年的人類歷史所能改變的自然選擇——既然是這樣，在新興的城市得以“集中發(fā)展”的同時，我們可能就有更多的內(nèi)容可以深入地思考。

問題不僅如此。

災(zāi)難過后，我們還必須看到的是，房地產(chǎn)市場，仍然是我們國家在現(xiàn)在這個發(fā)展階段完全不可替代的投資品市場，而且在相當(dāng)長時間內(nèi)，都會是最重要的市場之一。

不動產(chǎn)是相當(dāng)穩(wěn)定的投資品。人總要有的住，當(dāng)?shù)卣鸢l(fā)生，某地不能住了，但是這塊“需求”，卻是剛性的，永遠不會消失。

也許，近期的自然災(zāi)害導(dǎo)致我們對于不動產(chǎn)市場產(chǎn)生了從未有過的不安感，這包括整個金融業(yè)、證券市場，甚至某些地方政府，也包括千千萬萬的投資者們。

我們至少應(yīng)當(dāng)重視一個現(xiàn)象，這就是那些失去了住宅的災(zāi)區(qū)群眾（無論他是窮人，還是富人），他們的損失，已經(jīng)超出了個人能夠承擔(dān)的可能。對此，政府有責(zé)任考慮相應(yīng)的減災(zāi)措施，防止大家發(fā)生無端的生存危機與生存恐懼——的房地產(chǎn)市場，還有沒有投資價值，也許并不重要，真正殘忍的不是“房子倒了”，更不是“房貸還在”，而是生活保障制度“缺位”之后，所形成的新的社會公眾的心理負擔(dān)。

最后，我們不要忘記股票市場。證券市場的統(tǒng)計，住宅類企業(yè)的市凈率約為9倍左右，商業(yè)地產(chǎn)市凈率只有6倍。截至汶川地震之前，房地產(chǎn)企業(yè)市值一直是意向地增長，地產(chǎn)板塊總市值目前大約1萬億元，較之于去年同期的水平上漲約250%。

可以這樣說，以“雙防（把防止經(jīng)濟由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)）”作為調(diào)控的基本手段，是當(dāng)前我們無法放棄的前提。更高、更多的目標(biāo)，也只有在這個目標(biāo)之后，才有可能去實現(xiàn)。

一般而言，對于資本市場，不動產(chǎn)的價格才是最基礎(chǔ)的價格——誰控制了不動產(chǎn)價格，誰就能控制金融資產(chǎn)的價格；換句話說，誰控制了投資品市場，誰就控制了政治權(quán)力中最重要的部分——貧困人口的就業(yè)和工作熱情。

我們當(dāng)前的困境在于，首先是銀根的過度緊縮(且金融資源已經(jīng)高度集中)，然后是CPI運行在8%以上(且已經(jīng)連續(xù)運行了4個月)，然后是基礎(chǔ)產(chǎn)能急劇縮減，然后是地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流極度緊張（保利地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為－7.65元即為一例）。

至今為止，央行統(tǒng)計的結(jié)果是，2008年的新增貸款規(guī)模與2007年的絕對數(shù)相差不多，但是研究年報后我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前企業(yè)實際貸款的財務(wù)成本，2006年平均不到6%，2007年上升到8%－10%，至少上升了50%問題在于，由于金融緊縮，2007年決不會是企業(yè)財務(wù)成本“最高”的一年，真正不容我們樂觀看待的緊張時刻，可能仍在未來的某一天。投資的本質(zhì)就是“貨幣戰(zhàn)爭”，那么，防范地產(chǎn)市場（社會的主要防衛(wèi)體系之一）“過度調(diào)整”，已經(jīng)迫在眉睫。

我們的國家，是一個有著悠久歷史和文明史的東方大國：人口世界第一，經(jīng)濟總量世界第二；市場的轉(zhuǎn)型成本，存在極大的不確定性；大災(zāi)過后，為了經(jīng)濟發(fā)展，為了社會穩(wěn)定，國家精神的重振，民族精神的重振，這一切的一切，均應(yīng)以“重建信心”作為新的開端。