兩限房的最后賭局

沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的政府能夠讓弱勢(shì)群體買得起房，政府要做的是讓弱勢(shì)群體住得上房，而不是買得起房

兩限房作為一個(gè)中國(guó)特有的住房模式，初衷是為了緩解當(dāng)下房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，給高危的樓市一個(gè)下探的緩沖。同時(shí)，在住房保障體系建立一個(gè)探索。相對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，它的誕生顯得突然，然而，由于恰逢中國(guó)樓市沸騰得如火如荼，所以，它的出現(xiàn)，給樓市繃緊的神經(jīng)彈出了無(wú)限漣漪。太多希望的寄予，讓還沒(méi)有發(fā)展壯大的它就背負(fù)了太多的重負(fù)，能否負(fù)重前行，還有很多不確定的因素。兩限房從孕育，到誕生，到發(fā)展，到結(jié)局，都充滿了太多的變數(shù)。

調(diào)控之果

1998年，為完善住房保障體制，提出了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房相結(jié)合的住房體制，也拉開(kāi)了我國(guó)住房體制改革的大幕，這三種住房方式，覆蓋各個(gè)層次的人群，通過(guò)保障性住房緩解低收入者的住房壓力，用商品房來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求。同時(shí)，保障性住房還有一個(gè)功能，就是希望能和商品房相互作用相互依存，使樓市健康平穩(wěn)地增長(zhǎng)。但是結(jié)果如何呢？遠(yuǎn)的不說(shuō)，什么開(kāi)寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房別墅化，低收入者買不起等等弊端顯現(xiàn)；就說(shuō)現(xiàn)在，嚴(yán)重脫離購(gòu)買能力的樓市已經(jīng)如走在鋼絲上的獨(dú)輪車，上也不容易，下也很艱難。可見(jiàn)，保障性的住房只能去完成保障功能，賦予它太多的功能，反而消弱了它的本來(lái)意義，結(jié)果是弄成四不像。

隨著房?jī)r(jià)的居高不下，老百姓的住房問(wèn)題越來(lái)越突出，這時(shí)候，政府逐步意識(shí)到完善保障性住房的必要性，于是，兩限房就被提了出來(lái)。按照建設(shè)部的構(gòu)思，限價(jià)房的主要任務(wù)是滿足中低收入家庭自住需求，即解決一部分無(wú)能力購(gòu)買普通商品房、又超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件的“夾心層”，從而形成商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房四個(gè)層面的住房供應(yīng)體系。

這次我們同樣能看出，推出兩限房，目的一個(gè)是完善保障功能，還有一個(gè)就是在這個(gè)高溫不下的樓市，能起到分流需求，降低房?jī)r(jià)的目的。這樣的定位，很容易讓人想到開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)適用房。保障性的東西，總希望能夠?qū)κ袌?chǎng)起到重要的作用，這就超越了它的功能范圍。政府將兩限房的定位為過(guò)渡性的保障性的商品房，其實(shí)它就是一個(gè)商品房的變種，只不過(guò)其定語(yǔ)是“過(guò)渡性”和“保障性”，“過(guò)渡性”決定了它不會(huì)長(zhǎng)久，是過(guò)渡到保障體系里面去還是過(guò)渡到市場(chǎng)里去，這要看政府的決策及行為；“保障性”說(shuō)明它現(xiàn)在的功能還是起保障的作用。這就讓本應(yīng)是由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)的商品房，背負(fù)了雙重的功能，所謂期望越高，失望也越大，現(xiàn)在兩限房好比一個(gè)精心培養(yǎng)的孩子，即想讓它做一個(gè)科學(xué)家，還想讓它在商場(chǎng)上大顯身手，這種培養(yǎng)，本身就有期望過(guò)高的問(wèn)題，最后可能得不償失。

體制之痛

轟轟烈烈的兩限房確實(shí)給一些處于住房“夾心層”的人帶來(lái)了住房夢(mèng)即將實(shí)現(xiàn)的期望，正當(dāng)人們?cè)跓o(wú)限憧憬地分析自己是否符合購(gòu)買兩限房的條件時(shí)，卻出現(xiàn)了不和諧的聲音。據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，國(guó)內(nèi)目前為止最大的一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——廣州“風(fēng)神公社”項(xiàng)目，竟然是優(yōu)先甚至定向銷售給東風(fēng)日產(chǎn)花都廠的員工們，且有著與限價(jià)房相左的豪華程度。部分限價(jià)房項(xiàng)目存在變相單位自建房、成為特定群體“福利房”的嫌疑，影響了限價(jià)房的公平性。雖然，后來(lái)我們也聽(tīng)到廣州相關(guān)部門(mén)針對(duì)此事出來(lái)辟謠，但是，無(wú)論事情是否真實(shí)，卻引發(fā)了我們從體制上對(duì)兩限房的進(jìn)一步思考。

北京兩限房的政策規(guī)定銷售對(duì)象是中等收入家庭，具體落實(shí)到數(shù)字上，就是年收入為8.8萬(wàn)元及以下，而這部分人包括政府公務(wù)員、青年教師、部分高科技人才等。中國(guó)現(xiàn)階段的社會(huì)收入階層構(gòu)成是個(gè)橄欖型，也就是高收入者和低收入者都占小頭，而位于中間的大部分都是中等收入者。讓一個(gè)臨時(shí)性的兩限房來(lái)解決中國(guó)社會(huì)如此龐大的社會(huì)階層的住房問(wèn)題，這本身就是一個(gè)難題。以北京為例，2007年北京市共開(kāi)工建設(shè)了480萬(wàn)平米的兩限房建設(shè)工程。但有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，上述480萬(wàn)平米在完成后能流入到公開(kāi)銷售環(huán)節(jié)的數(shù)量將非常少。因?yàn)閮上薹恳矊?yōu)先安置拆遷戶、危改、奧運(yùn)工程等群體，其他符合條件的人群將很難在2007年這輪建設(shè)中獲得配售的機(jī)會(huì)。

這樣的結(jié)果是眾多的等待兩限房的人不愿意看到的，但是事實(shí)就是這樣的，從商品房市場(chǎng)剝離出來(lái)的有限的兩限房房源，就像久旱的大地落下的幾滴同情的眼淚，滋潤(rùn)不了大多數(shù)人的心田。

如何監(jiān)管

兩限房的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于限定了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，所以，在同等的成本條件下，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)肯定要比商品房低，對(duì)于如何吸引有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商去開(kāi)發(fā)兩限房，調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)積極性，這需要很好的協(xié)調(diào)，讓開(kāi)發(fā)商有利可圖，但也不能讓開(kāi)發(fā)商借著開(kāi)發(fā)兩限房的幌子去謀求更多利益?！渡虾ＷC券報(bào)》曾調(diào)查廣州的兩限房開(kāi)發(fā)企業(yè)，據(jù)說(shuō)，幾乎所有的兩限房開(kāi)發(fā)企業(yè)都被允許按一定的比例開(kāi)發(fā)普通商品房甚至是高檔公寓和別墅。而且該報(bào)表示，廣州限價(jià)項(xiàng)目的利潤(rùn)率高達(dá)240%。

當(dāng)然，針對(duì)這種說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商方面也做了回應(yīng)，某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人這樣說(shuō)?！安糠窒迌r(jià)項(xiàng)目的出讓協(xié)議中，的確允許按一定比例開(kāi)發(fā)普通商品住宅，但這些普通住宅所占的比例并不大，基本只占項(xiàng)目的20%，而且這些產(chǎn)品的利潤(rùn)最多與市場(chǎng)商品住宅接軌，“何來(lái)240%之說(shuō)？”。

在一個(gè)沒(méi)有明確的法律法規(guī)界定的時(shí)候，當(dāng)然是公說(shuō)公有理婆說(shuō)婆有理，因?yàn)?，每個(gè)利益集團(tuán)，都能在存有漏洞的規(guī)定中找到自己的突破口，就像破漏的魚(yú)網(wǎng)，魚(yú)兒是可以自由出入的。但是，長(zhǎng)此以往，必定給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的幕后交易，不公平越多，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)越混亂，帶來(lái)的后果越是嚴(yán)重。

品質(zhì)底線

兩限房具有保障功能，是開(kāi)發(fā)商在降低利潤(rùn)的前提下開(kāi)發(fā)的，那么我們就會(huì)考慮，在周邊房?jī)r(jià)都達(dá)到12000元的時(shí)候，我們住進(jìn)只有6000多的兩限房里，這樣的房子，除了政府的一些政策補(bǔ)貼，開(kāi)發(fā)商真的滿足那么一點(diǎn)利益嗎？如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為節(jié)約成本，不惜偷工減料，以次充好，那么如果兩限房成為以后問(wèn)題頻出的“雞肋”，那將會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)和政府權(quán)威方面帶來(lái)很大的挑戰(zhàn)。如何在企業(yè)單獨(dú)開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)其所用的建筑材料，建筑質(zhì)量做嚴(yán)格的監(jiān)管是一個(gè)細(xì)節(jié)性的問(wèn)題。

兩限房的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資格銷售兩限房，而由政府統(tǒng)一銷售。兩限房的認(rèn)購(gòu)都有嚴(yán)格的申購(gòu)條件，但是這些條件的審核，需要政府各個(gè)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，最后統(tǒng)一到一起，以搖號(hào)的方式配售?？墒牵谶@個(gè)過(guò)程中，如果某個(gè)細(xì)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，那么就可能產(chǎn)生不公。而且，如此眾多的符合兩限房購(gòu)買條件的人群，這個(gè)人群中，也有經(jīng)濟(jì)條件好與不好之分，如果相對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況好的人第一批就能夠解決住房問(wèn)題，而經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)不好的人，即使輪售了三次都沒(méi)搖號(hào)成功，那也會(huì)產(chǎn)生部分人的心理不平衡，這也有悖于社會(huì)保障制度。

應(yīng)景“之作”

兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫表示，“雖然從整體來(lái)看，政府推行的限價(jià)房政策是對(duì)的，不過(guò)我個(gè)人認(rèn)為政府可以更多考慮經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的推廣。”

政府推行住房保障制度，讓更多無(wú)房居住的人能夠住進(jìn)新房，這是政府以民為本的執(zhí)政理念之所在，但是，面向占社會(huì)大多數(shù)人群的中等收入者的兩限房的推出顯得倉(cāng)促而不成熟，如此龐大的社會(huì)群體應(yīng)該走市場(chǎng)調(diào)節(jié)的路子，而政府真正應(yīng)該保障的是小部分的低收入者。這樣，低收入者走保障路子，用稅收平衡高收入者，而占社會(huì)多數(shù)的中等收入者用市場(chǎng)調(diào)節(jié)供需，政府更多的是做一個(gè)指導(dǎo)平衡的服務(wù)者，通過(guò)全面調(diào)控國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)供需平衡，這樣，房?jī)r(jià)也會(huì)在一個(gè)合理的范圍內(nèi)滿足所需。