房市：這個春天有點冷

田　宇

降價成為2008年即將出現的“集體現象”。

經濟學家郭建波認為：“目前還沒有實質性全方面的大規模降價行為，我們懷疑四五月份會有這樣的行為。開發商尤其是大開發商，要維持現金流和開發計劃，必須要保持銷售速度，四五月份會是清盤和在售樓盤價格體系最公開最透明的時候。房價中樞將下探到明朗位置。擠掉泡沫后，一年就會起穩，調整到一定價格后，投資熱得到控制，就達到政府調控的目的。”

目前，面對融資困難和政策收緊，中國地主型地產公司開始拋出拐點論，力求降價促銷，爭取迅速回籠資金開發囤積土地。這樣一來，帶動周邊房價下挫，就難免沖擊了為數眾多的中小地產商的既得利益。大地產商地大物博，房價降了，總體利潤尚可集腋成裘，但中小地產商則沒有規模優勢，拐點論一但流行起來，利潤就大打折扣了。現在看來，房價是否真的出現拐點，其實開發商心里都未必愿意，利潤的得失沖突造就了這場拐點之爭。

住房是一種商品，有賣有買

王石“無奈賣拐” “拐點論不是我先提出來的，是一個記者先提出來的，我只不過回應了他的觀點，”盡管從去年12月份開始，“拐點論”引發的一輪激烈爭論已經持續了將近4個月，然而3月20日，王石回憶起此間故事時仍然有些耿耿于懷。

緣起“答非所問” 2007年12月13日下午，清華大學紫光國際交流中心召開“海螺行動II”新聞發布會。王石作為主辦方負責人參加。媒體答問環節，有記者問，“10月以來，廣州、深圳城市的樓市普遍遇冷，新建商品房的銷售量下降嚴重，作為開發商代表之一的王石是否認同樓市出現拐點的說法？”王石認為問題不扣新聞發布會的主題，簡單回答：“同意出現拐點的說法。”

實屬“斷章取義”雖然回答簡單，但觀點明確：深圳、廣州的樓市出現了拐點。王石隨后補充，“中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區城市處于不同的樓市周期，不能一概而論。”之后他回答的第一句話被媒體大量引用，而第二句話卻沒人提了。

按照王石的理解，2006年第四季度到2007年一、二季度的房價上升，有其階段性的原因，但2007年下半年以來的房價快速上升，只能說是一種慣性上漲，但剛性需求、供給方面看不到可以長期支撐這種上漲速度的理由，所以市場出現調整是正常的。王石判斷高檔住宅的漲幅過快依然存在風險。他并不認為普通住宅市場面臨較大的價格下滑風險。當然，所有的判斷都需要建立在對每個區域的分析基礎之上。

矯正“拐點論”之一界定拐點

近期被“拐點說”纏身的王石，昨天終于忍不住站出來詳細闡述一下他對目前房價的看法。王石在其博客上承認，內地房價走勢正處在一個拐點上。但他同時表示，自己所稱的拐點不是指房價從上漲到下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點，而是從快速上漲到理性調整的拐點。他不得不因此一次又一次的解釋，他認為樓市拐點并不是房價的大起大落，也不意味著樓市從牛市轉向熊市，而只是價格的理性回歸。

矯正“拐點論”之二區域拐點

在王石看來，今年房價快速上漲是階段性事件，并且不可能長期持續，市場必然需要一個調整階段。“房地產還不出現拐點才是咄咄怪事。”王石并不認為日前被問及珠三角樓市時認同樓市出現拐點是自己說錯話了，只是“中國幅員遼闊，各地區所處的樓市周期不同，（房價）調整的幅度也不同，不能一概而論。”

矯正“拐點論”之三不是向政府“擺POSE”

“拐點論并不是萬科突然拋出的觀點。”近日，萬科董事長王石在其博客上發文，為之前所拋出的拐點論“打補丁”，他一再強調拐點論的出發點并非“向政府表態，避免更嚴厲的政策出臺”。

矯正“拐點論”之四無心“借拐打人”

“同樣，萬科也絕對沒有想要清理門戶，我們對兼并小開發商沒有興趣，從效率上來講，兼并小公司根本不劃算。”王石解釋。

王石說：“暴利是不可取的，暴利會來報復你。市場是非常公平的，如果你從市場賺來的是暴利，最后市場還會讓你吐回去，甚至讓你多吐。”王石認為自己所說的“拐點”是指亢奮、非理性的市場瘋漲進行理性的回歸，這是必然的市場經濟規律。

潘石屹：不是我不明白，這樓市環境變化快

1月11日“我并不擔心2008年北京的房地產市場。”

2月15日“我看不出房地產要出現拐點的趨勢。”

2月28日“恒大能否成功上市具有標志性意義”

3月 7 日“北京樓市的春天和春天一起來了，北京房地產市場的觀望現在就結束了。”

3月13日“如果恒大上市不成功或者出現問題，對整個中國房地產市場都會引發特別大的波動。”

3月22日“3月20日發生的恒大IPO叫停，是2008年中國房產界最具標志性的事件，未來100天是很多房地產公司發生劇變的100天。”

3月29日“大部分房地產公司的財務狀況不容樂觀。”

賣拐的樓市“也有春天”

不擔心樓市向左拐，向右拐的SOHO中國總裁潘石屹在一次網絡聊天中回答記者的提問：

《中國經營報》的記者謝紅玲問潘總，北京樓市的春天來了嗎？潘石屹：來了，和北京的春天一起來了。

《21世紀經濟報道》的記者袁一泓問，您認為樓市的觀望態度最快什么時候結束？最悲觀的預測又會持續多久？潘石屹：外地的情況我還是不了解，北京房地產市場的觀望狀態現在就結束了。

風云樓市“百日巨變”

潘石屹在接受上海證券報記者采訪時坦言，受國際資本市場“慘淡”和國內宏觀調控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變反映，并進入前所未有的融資艱難期。3月20日發生的恒大IPO擱置，潘認為是2008年中國房地產界最具標志性的事件，跟在恒大后面要在國際資本市場上市的中國房地產公司大約有40多家，準備募集的資金有200億美金，這次恒大的IPO擱置對這40多家房地產公司而言，無論是資金上還是心理上都將會造成巨大的影響。現在中國國內是從緊的貨幣政策，國際資本市場這條路又被堵死了，所以潘石屹認為未來100天是很多房地產公司發生劇變的100天。

早前,潘總曾說“樓市的春天和北京的春天一起到來；時至今日，潘總又大聲疾呼“未來100天內中國房地產企業將發生劇變”，對此我們不禁疑惑重重——樓市的春天是否就產生在這場劇變之中或之后呢？而這樣的春天又屬于誰呢？是開發商？還是老百姓？

對自己觀點的變化，潘石屹說，“我們總是通過了解市場的信息不斷修正自己的觀點，在去年年底，對房地產市場有無拐點進行討論時，根本不知道會發生貝爾斯登的收購事件，也無法預測恒大地產的IPO會擱置。”但他同時強調，“中國經濟、中國房地產發展的大趨勢并沒有改變。在未來幾個月，調整和變化主要會發生在房地產企業之間，房地產企業之間需要重整，需要調整他們各自的規模。”

潘石屹再次堅定自己的判斷。他表示，房地產行業是一個對資金要求很高的行業，任何一個國家的房地產市場都無一例外地需要大量資金的支持。因此，它的調整與宏觀經濟的變化密切相關，“在很高的通貨膨脹壓力下，政府一定會繼續實行從緊的貨幣政策。所以我認為房地產企業的調整已經近在眼前。市場會通過股價、房價、地價等方式，來獎勵或者懲罰那些在決策中做對或者做錯的企業”。

購房者的困惑：拐與不拐PK買與不買

近期，中國青年報與新浪網合作推出了“中國房價是否出現拐點”的調查，截止到記者發稿時，有3787人參與。結果顯示，普通人對2008年房價拐點是否會出現并無一致看法。對今年房價出現拐點表示“不太相信”或“完全不相信”的比例為45.4％，表示“比較相信”或“完全相信”的比例為38.7％，還有15.9％的人對此“不確定”。

面對高不可攀的房價，面對無從判斷的市場，普通人的購房意愿還是出現了變化。調查中，從購房打算上看，有46.5％的人認為“家里需要買房，但還是觀望一兩年再說”，32.5％的人則明確“家里有房住了，不再買”，這就是說，觀望和不再買的比例合計達到了79％。

北京：高位下的首次回落，政策成為“拐點”變量

北京市統計局、國家統計局北京調查總隊最新發布的統計數據稱，今年1月至2月，北京市新建住宅銷售價格漲幅比上月回落0.7個百分點，住宅銷售價格漲幅首次出現回落跡象。

地產開發商的打折促銷潮雖然在京城引來不少關注，但依然沒能改變北京去年以來持續低迷的房地產市場現狀。1-2月，全市商品房現房和期房銷售面積分別比上年同期下降15.9%和64%。全市住宅現房銷售1229套，期房銷售4248套，分別比上年下降41%和51.1%。與上年12月份相比，今年1-2月現房和期房銷售套數僅占上年12月份的38.5%和35.9%。市統計局發布統計數據時，將目前北京商品房和住宅市場的現狀概括為“持續低迷”，但同時表示北京房價仍維持高位運行。

藍皮書指出北京商品房價格止漲回落的“拐點”必將來臨，它到來的早晚取決于中央和北京市政府調控房價的力度，取決于保障性住房投入使用的規模與速度。需要重視的是，今年下半年北京市大量的保障性住宅將陸續供應市場，預計總供應量將達600萬平方米、7萬套，與此同時，今年新增供應市場的普通住宅面積大約1800萬平方米，15萬套，市場新建住宅總供應量為22萬套，新增22萬套住宅，加上截至4月2日23724套的現房，北京08年期房現房總供應量將達到歷史高峰，預計超過25萬套，對比10萬套的預計成交量，北京住宅不是供不應求，而是嚴重供過于求！

上海：股市聯動此消彼長，“假拐”樓市蠢蠢欲動

從不久前剛閉幕的“上海之春”房展會上，為期四天的展會，參展的房地產公司不過70來家，雖然今年的參展樓盤比去年多出約20個，但現場包括意向成交在內的成交金額不足2億元，與去年3億元的成交額相比下降了逾三成。顯而易見，前期房價漲幅過快、近期的宏觀調控和“拐點論”，都加劇了購房者持幣觀望心態。

然而沉寂數月后，上海樓市在3月中旬突然啟動，商品住宅供應量飆升，成交量和成交價格大幅上漲。此時作為房地產界“大腕”的萬科管理層突然改口放言：地產市場在逐步回暖，房價不具備深幅下跌空間。這和其先前的房價“拐點論”形成了極其鮮明的反差。

“萬科董事長王石的拐點論出來之后，深圳是真拐點，房價跌了20％－30％；但上海卻是假拐點。”上海社科院房地產研究中心副研究員顧建發，將目前的上海樓市形容為“蠢蠢欲動”。

事實上，他認為上海房價現在難言“拐點”的一個重要原因是，投資客仍然很多，剛性需求也仍然較高。自去年“5·30”股災之后，中國股市大起大落，很多人轉而投資房產，推動了房價的飆升；今年股市更是“跌跌”不休，投資者信心受嚴重打擊，于是寧愿投資具有保值增值功能的不動產。

另一方面，在人民幣升值背景下，一些海外投資基金蜂擁而來，它們以整體收購辦公樓物業及整棟住宅為主要投資手段，今年仍將對中國市場保持興趣。此外，一些華僑以及相當一部分香港人、臺灣人和韓國人也成為上海購房主力。銀行的信貸緊縮方面也開始出現一些“靈活性”也對金融之都的上海產生著積極影響。

深圳：虛高房價主動回調，資金鏈下的“拐點”鞭笞

近段時間，深圳各大樓盤紛紛以各種名目的優惠——降價、加大折扣力度、推出特價房、送裝修等以吸引購房者。在房價大幅下降的同時，近期深圳樓市“集體退房”也開始蔓延。

“現在可以說無論大小開發商，資金鏈都吃緊。”深圳一開發商在接受采訪時表示。長期的資金緊張開始讓開發商和炒房者吃不消。房地產是資金密集型產業，炒房者更玩的是資金騰挪游戲，目前政府提高了二手房的首付比例，房貸也主要針對自住型客戶，刻意打擊投資性需求，這直接導致了很多炒房者的資金鏈斷裂。

深圳房價虛高有很大回調的空間。前兩年，深圳等城市房價飛漲，很大程度上是炒房者的投機行為推動的，缺乏扎實的社會購買力支撐。深圳滿堂紅地產的有關人士告訴記者，去年很多香港人到深圳一起炒樓，高峰時期三個月就能循環一次，資產能夠迅速地翻番，由此可見樓市泡沫之大。

廣州：囚徒博弈造“拐點”，住有所居正是關心

今年年初，廣州樓價跌破了萬元，成交量萎縮至日常成交量的一半左右。2月份廣州10區一手住宅的成交均價，已經回落到去年第三季度的水平。價格的回落，卻只帶來“量價齊跌”的效果，1月份成交面積創下34.95萬平方米的歷史低位，1個月后再度被刷新。目前，廣州樓市觀望氣氛較濃，缺乏成交量支撐的廣州樓市還沒有找到價格支撐點。

自去年10月樓市轉淡以來，銷聲匿跡多年的降低首付的促銷方式重現廣州市場，與之相伴的是樓價的持續下調。據了解，近期推出新貨的樓盤中，部分樓盤采用了既降價又降首付雙管齊下的促銷方式。

記者：很多人說廣州市的房價出現了拐點，你們感覺到這個拐點出現了嗎？廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：“所謂拐點不拐點，我覺得是開發企業關心的問題，我不關心這個問題，我只關心我們通過我們的努力，能夠真正達到住有所居的問題。”

信貸緊縮導致開發商資金緊張，為了獲得充足周轉資金，開發商不得不降價銷售。像萬科這樣的市場先知先覺者，帶頭降價出售樓盤，說明市場環境的確發生了變化。賣房，降價賣房，就是開發商最好的選擇。為什么會降價賣房？因為大家遇到了同樣的難題，都得靠賣房獲得資金。而經濟學的囚徒困境理論告訴我們，每個開發商的最優選擇就是先跑。而萬科的突然出手也將其他房地產企業置于兩難的被動局面——跟還是不跟，跟則要看有無足夠的降價資本，不跟則房子可能變存貨，把自己套牢。

老百姓的壓力就是社會的壓力，同樣是政府的壓力。房價快速上升，連續幾年成為市民最關心、最直接、最現實的重大社會問題。在2007年度北京市社科院對市民的調查中，有68%的受訪者“擔心”或“非常擔心”房價上漲對自己生活造成影響。

房地產行業主管部門的建設部被改組為住房和城鄉建設部。這個名稱上的微調，委婉地回答了業界和社會上爭議已久的問題：住房是一種公共產品。地產商們恐怕要重新適應一下游戲規則了。因為當住房變為一種公共產品，住房政策變為公共政策的時候，出臺任何被認定“有悖市場規律”的政策或許將成為常態，因為公共政策首先需要遵循的前提是社會公共利益，而非市場規律。

住房是一種公共產品，于是政府伸出“關鍵”的手

“以往政府工作報告中關于房地產政策都歸在關于宏觀調控和經濟發展的部分，這次政府工作報告把它調整到了民生部分。”全國政協委員許雷說，“位置的變化傳遞出一個重要信號，房地產調控正在從經濟指標轉向民生指標。”他說：“房地產有兩種屬性，它既是商品，也是保障品。市場化的住房供應機制無法完全解決社會公平問題。”

政府對“房子的認識”

1997年房改全面啟動以來，有關住房的政策，基本是以“市場化、私有化”為導向的，這是當時刺激內需以抵御東南亞金融危機影響的策略之一。但正是在這種政策思路的導引下，住房公共產品的屬性被最大限度的模糊了，市場化的政策思路代替了公共政策的思路占據主流。但高房價下的公眾安居問題也凸顯了出來。

雖然中央政府自2005年開始，便專門針對房地產行業開展調控，但其核心在于“維護房地產行業健康、平穩發展”，畢竟，地產行業牽涉金融、土地等多個敏感領域。雖然解決公眾住房問題每次都被提出，但卻一直被置于“副產品”地位。這其中的邏輯是，只要房地產行業健康穩定發展，遏制房價快速上漲勢頭，公眾的住房問題自然就會解決。

直到2007年，國務院下發了24號文件，強調住房保障工作的若干問題，調控的這種目的性才漸漸清晰起來。以“住房”而非“房地產”前置的住房和城鄉建設部最終組建，實際上明確了住房作為社會公共產品的屬性。在《國務院機構改革說明》當中，“建立并完善住房保障體系”成為了這個部門的基本職能之一。

發改委在《2007年一季度房地產市場運行情況》報告中直陳樓市存在的五大問題，并再次要求各地方、部門要認真抓好37號文的落實工作，按照溫家寶總理在《政府工作報告》中提出的四點宏觀調控要求，確保房地產宏觀調控目標的實現。這五大問題是：

一、部分中心城市房價仍然偏高，且上漲較快；

二、90平方米以下普通商品住房投資占比較小；

三、住房保障制度還不完善；

四、市場供應體系不完善；

五、房地產市場調控體系還不完善。

“如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題。” 中國國務院總理溫家寶

“中國改革開放３０年來居民住房的條件有很大的改善，現在城鄉居民住房面積人均超過２０平方米，但是分布不均，特別是近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見。”溫總理在新加坡國立大學發表演講后回答提問時說，解決房地產問題，溫家寶談了四點考慮：

首先，政府的職責最重要的是要搞好廉租房，讓那些買不起房或者進城打工的農民工能夠租得起房、住得上房；其次，是建設經濟適用房。他說，經濟適用房大多數是面向中產階級的，他們中有許多工資也不是很高。在中國，經濟適用房戶均面積９０平方米是比較適當的，因為中國人多地少，“對廉租房和經濟適用房，政府應提供和保障土地的需要，當然（這些）土地也要節約和集約使用”；對于高檔住房，主要靠市場調節，“但是也必須有國家的宏觀調控，防止利用房地產進行炒作造成市場混亂”；溫家寶指出，要讓全國人民懂得中國的國情，中國是有13億人口的國家，要守住18億畝耕地的“紅線”才能養活中國人。中國每年新生人口要超過1000萬，每年由農村進入城市需要解決住房的進城人員達到1800萬，還有2100萬流動農民工，也需要居住條件。所有這些問題，政府都要統籌兼顧。

今年兩會，溫總理在政府工作報告中，再次專門用539個字談到了住房保障體系建設，這是前所未有的。“兩會”傳達的一個重要信息就是政府更加重視住房保障。“抓緊建立住房保障體系，堅定不移地推進住房改革和建設，讓人民群眾安居樂業。

過去10年里，政府推行的住房制度改革，就是從住房供給的大包大攬中退出來，把房子交給市場；如果10年后，政府再次出面，以行政手段強行控制房價，苦心經營多年的“市場”會慘遭傷害。問題并不出在“市場化”本身，而在政府的角色錯位。一方面，政府沒有完全從市場中退出，權錢交易、利益勾結等“合謀”行為依然存在；另一方面，沒能真正擔負起“保障”的職責。任何市場和任何調控，都不可能保證人人買得起房，良好合理的住房保障體系，要比單純控制房價管用。

業內專家建議，政府解決住房問題，應首先著手解決三個不平衡：

有效供給與市場需求的不平衡

盡管商品住宅投資大幅度增長，但并沒有緩解市場供不應求的矛盾。據40個重點城市2007年1—12月統計數據，商品住宅批準預售面積同比增長約10%，登記銷售面積同比增長24%，需求類指標的增幅依然明顯高于供應類指標的增幅，相差近14個百分點，有效供給依然不足。專家認為，供應不足首先與一些開發商取得土地后沒有按期開發有關。去年全國土地購置面積實現了較大幅度增長，但一些企業在取得土地后，開發建設進程明顯減慢。有些開發企業2004年“8·31”以來取得的開發用地，竟有一半以上還未動工開發。

商品房和保障房之間存在著不平衡

國家的政策也發生了非常大的調整，現在搞清楚了，是民生問題。全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生分析認為，從最低收入家庭、低收入家庭、中低收入家庭，到所謂的“夾心層”以及高收入家庭，政府有針對性地采取不同的政策，實際上使房地產市場形成了兩個板塊，即高收入家庭通過市場購買商品房，其他（中低收入）家庭通過保障性住房解決住房問題，這種格局將使市場更加趨于平衡和理性。

房屋買賣市場和租賃市場之間的不平衡

二手房交易市場和租賃市場不夠活躍，也是造成住房市場有效供給不足的重要原因。據40個重點城市2007年統計數據，二手住房成交面積僅為新建商品住房登記銷售面積的40%。租房住是城市中低收入家庭、外來人口和剛就業的大學畢業生希望選擇的一種重要居住方式。但是，我國目前租賃市場發展也明顯滯后，不少擁有兩套以上住房的家庭，住房閑置。不僅浪費了資源，而且不利于改變目前住房市場供不應求的局面。

全國政協委員、建設部科學技術司司長賴明說：“穩定房價，促進房地產業健康發展，不僅是經濟社會發展的主題，更是社會和諧的基礎。把人民群眾的根本利益放在首位，以科學發展觀為指導去破解老百姓住房難題，保障占人口絕大多數的中低收入者的住房權利，體現社會公平，不斷促進社會和諧，這不光考驗著各級政府領導的執政能力，更是涉及執政基礎的大事。”