“退地”背后的風險

殷冬明

一個行業的調整，受傷最重的是那個不能退貨的環節。

開發商拿了一塊地，玩不轉，認虧，退了，賠了一個多億。每個人都在心疼那一個多億，畢竟，誰掙一個多億都不是容易的事，結果灰飛煙滅了。套用陶淵明的詩，可道是“同行或余悲，他人心亦驚”。那個“同行”，我本想寫成“同事”，再一想，其實房屋價格下跌，那些手上還攥著高價地甚至天價地的開發商，有誰不是如枕荊棘，如坐火爐，甚至如抱炸彈？雖說同行是冤家，但是那也不過是平日里鄉里鄉親的斗個嘴兒，白個眼珠什么的。一旦黃河決堤，須臾沒頂的時候，那點兒過節又算什么呢？

因為開發商一直不招人待見，公眾形象在全國行業排行榜里大概能夠名列“負三甲”，所以很多人把這件事視為開發商悲慘世界來臨的標志，甚至認為“中國的房地產業是不是要就此崩盤”，他們倒并不怎么悲傷，甚至還有一點兒幸災樂禍的味道。

但是最糟糕的其實還不是開發商。既然是產業性調整，花大價錢買地的開發商固然是倒了霉的，可是他們畢竟還可以退地，還有人能夠收回去。這正如我們去買電視機，結果到家了發現有線電視漲到每天收費5萬元，看不起了，這固然晦氣，但是我們至少7天之內還可以退貨，我們不過虧一個運費。真正慘的是電視機廠，因為他們不能把電視機拆散了退給原材料供應商。一個行業的調整，受傷最重的是那個不能退貨的環節。而在房地產行業中，開發商顯然是可以退貨的。誰不能退貨呢？是地方政府。

地方政府在中國的行政財政收入體系里面處于一個非常尷尬的位置。1994年分稅制以后我國財權的集中度不斷提高，中央財政收入占全國財政收入的比重從1993 年的22%大幅提高到2002 年的54.9%。省級政府的財力也從1994 年的16.8%提高的2000 年的28.8%。省級以下地方政府的財權只有余下不到20%的水平。可是，城市建設，土地開發，哪一樣都不是省錢的事。如果沒有高企的房價作為土地一級開發成本的支撐，恐怕中國城市土地的開發速度還不到現在的10%。

政府花錢開發，開發商埋單；開發商拿地蓋了房子，老百姓埋單。當房價回落，開發商高價拿的地成為燙手山芋時，人們都愉快地說，開發商要不行了。可是開發商還可以退貨。當政府的手上拿著開發商退掉的土地，他們該怎么辦呢？

當然，對于上海這座城市來說，土地總是不愁消化的，至多是價格問題。但是對于那些曾在兩三年前的總體規劃浪潮中大幅度圈地開發的二三線城市來說，那一塊塊即將被開發商退回的土地，如果土地出讓金還沒有全部到手（而這幾乎是一定的），那才是一場真正深刻的地方金融危機。（作者為易居中國?上海克而瑞信息技術有限公司戰略規劃總監，清華大學客座教師）