“斷供門”的反思與意義

易憲容

“斷供門”也就是早幾個星期傳說的，深圳用住房按揭貸款購買住房的居民由于房價下跌得太快而不再歸還的銀行按揭貸款的事件。根據這種傳說，由于深圳出現“斷供潮”，如果這種“斷供潮”阻止并讓其全國蔓延，那么不僅會危及國內商業銀行的安全，也會造成中國金融市場的危機及中國經濟的危機，因此，政府應該迅速調整當前的房地產市場政策，阻止這種“斷供潮”在全國蔓延，以此來保衛中國三十年來經濟改革的成果。

但是，“斷供”是什么？“斷供潮”是不是真正的發生了？如果發生了對居民本身、對國內房地產市場及對國內銀行體系的影響如何？其實，大家基本上不了解，媒體也只是根據一兩個案例而大肆地渲染。實際上，斷供潮并沒有在深圳發生，更不會蔓延到全國。

一是因為今年上半年全國的房價仍然上漲了10.2%。6月份，全國70個大中城市房價格同比上漲8.2%，其中，一手房價格同比上漲9.2%，二手住房銷售價格同比上漲7.5%。而6月份深圳一手房下降為-1.3%。也就是說，除非商業銀行惡意要貸給那些完全沒有能力還款的人，否則，在全國房價普遍上漲，哪里來的個人按揭斷供呢？即使銀行貸款給那些完全沒有還款能力的人，如果房價上漲，這些人同樣可以把住房賣掉把貸款轉讓給他人來還。因此，在目前國內房價上漲的情況下，斷供情況是不容易發生的。既然斷供都不容易發生，如何出現“斷供潮”？

二是假定房價快速下跌，跌到個人歸還銀行的貸款大于個人所按揭住房的市值，也不是個人想斷供就可以斷供的。在中國還沒有《個人破產法》的情況下，個人負債是無限責任的，并不是把這些價值較低的房子還給銀行就可一了百了，即使個人覺得劃不來把這些房子還給銀行，也是沒有一家商業銀行會輕易地允許個人這樣斷供。如果個人交給銀行的房子不足抵償其債務，商業銀行一定會繼續對個人追討其沒有償還的債務。商業銀行一定會要求斷供的個人用其他財產來抵償其債務。如果個人有能力還款而惡意不還款，那么他一定會受到商業銀行對他的法律訴訟。再加上個人首付款的損失、購買住房時交易費用的損失、已還按揭款的損失、法律訴訟費用損失、個人信用損失等等，在如此巨大的損失面前，哪一個個人會輕易地斷供的呢？1997年至2003年，香港的房價下跌67%，曾出現過負資產的個人15萬戶，但是，并沒有看到任何一個香港人惡意斷供的。可見，個人斷供的負面影響有多大。

三是整個深圳商業銀行的個人按揭貸款余額只是2200多億，個人按揭貸款不良率僅0.67%，但是為什么有人出來說，如果“斷供潮”不阻止會讓銀行受到1000億以上的損失？

斷供的問題為什么能夠在短時間內引起國內各類媒密切關注？其問題的根本點就在于，大家都在關注如果房價真的下跌并下跌得很厲害時，有沒有一種規避其風險的辦法呢？如果“斷供”能夠把個人購買住房的風險降低到最小的程度，也不失是一種可選擇的辦法。特別是那些炒房者更會這樣想。這樣，斷供問題自然會吸引用按揭貸款購買住房的人的密切關注。

同時，當房地產的銷售迅速下降，而房地產開發商又想維持其暴利而不愿意調整價格時，在房地產市場為政策市的情況下，房地產開發商也自然會尋找或制造一些概念來要求政府來改變當前的房地產市場政策。而“斷供門”的出現則正好成了房地產開發商借題發揮的機會（更公平地說，“斷供門”的發生更可能是炒房者的杰作）。如果把“斷供門”事件炒得越大，政府改變現行的房地產政策機率就越高。但是，實際上這是個根本不存在的問題。

“斷供門”也給商業銀行更多的警示：盡管房地產的個人住房按揭貸款是商業銀行的優質資產，但是這是有條件的，即在房價上漲時才是這樣。如果房價下跌，個人住房按揭貸款同樣會給商業銀行帶來巨大的風險。面臨這些風險，無論是銀行監管機構還是商業銀行都得對現在這樣風險管理制度與規則進行全面評估與檢討，以便來完善其個人住房按揭貸款風險管理規則。否則，中國銀行業也會步美國次貸危機之后塵。