恒大ＩＰＯ受阻　“地王”風光不再？

　　3月20日，恒大地產（3333.HK）集團（下稱“恒大”）在香港全球公開發售（IPO）遭受冷遇而擱淺，該公司主席許家印也因此與“中國新首富”的頭銜失之交臂。
　　在恒大主席許家印向各界發布的公告中稱：“有鑒于國際資本市場現時持續波動不定及市況不明朗，本公司決定不會根據原有時間表進行全球發售。”
　　3月21日，SOHO中國董事長潘石屹即毫不諱言地稱恒大融資受阻是“2008年中國房地產界最具標志性的事件”。他稱：“這次恒大的IPO擱置對（即將上市的）40多家房地產公司而言，無論是資金上還是心理上都將會造成巨大的影響。”
　　《中國經濟周刊》在調查采訪中了解到，正遭遇融資難的廣東大型房地產商并非恒大一家，伴隨著樓市逐漸轉涼，以及國家宏觀調控政策趨緊，包括碧桂園、富力地產在內的廣東地產猛虎均已感受到政策面和市場面所傳達出的絲絲涼意。
　　
　　恒大出不去 富力回歸難
　　
　　長期以來，廣東一直被視為房地產開發商的“虎踞龍蟠”之地，除了萬科（000002.SZ）這一內地最大房地產龍頭企業之外，近年來，伴隨著廣東五家房地產開放商在全國虎視眈眈地攻城略地，“地產五虎”的名聲也逐漸在全國聞名起來。
　　廣東“地產五虎”是指：碧桂園（2007.HK）、雅居樂（3383.HK）、合生創展（0754.HK）及富力地產（2777.HK）和恒大地產（3333.HK）。除恒大之外，其余“四虎”已全部在香港聯交所上市。
　　今年3月初，一位恒大內部人士就向《中國經濟周刊》表示：“恒大為了上市已經準備了足足一年多的時間。為了這次上市能夠完滿成功，我們還冠名贊助第49屆世乒賽，以希望在國內外打響品牌。”
　　而在3月28日，恒大鐵定不能如期上市之后，該人士再次向記者表示：“面對這次不能夠IPO成功，集團內不少人都很失望，但我們會像許主席所說的‘檢討情況’，再擇上市時機。”
　　與恒大頗為同命相憐的要數富力地產（下稱“富力”）。只不過與恒大無法出境上市相比，富力遭遇的是“回歸難”，即無法回歸A股上市。
　　3月26日，富力公關部負責人葉穎文接受《中國經濟周刊》采訪時表示：“現在媒體問富力什么時候才能回歸A股的也已經不多了。最近市場都不太好，特別是內地對于IPO、再融資的字眼已經很敏感了……但我們還是要回A股的。”
　　葉穎文還稱，富力董事長李思廉在3月24日已經明確表示，富力已向中國證監會提交了申請發行A股所需文件，正等待有關部門審批，期望兩個月內可落實。
　　其實，早在2007年11月，李思廉在接受《中國經濟周刊》采訪時就曾信心滿滿地表示：“富力將于今年（2007年）年底前回歸上證A股市場。”時至今日，距當時希望的上市日期已經過去了3個月，富力能否在今年上半年上市依然存在變數。
　　
　　“地王”不再受青睞
　　
　　3月20日，中國證監會發行部審核三處負責人習龍生明確向記者表示：“中國證監會支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強。但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。”
　　而李思廉在3月24日卻稱：“倘若未成功發行A股籌資，那么公司可能暫停增購土地儲備。”顯而易見，李思廉講話揭示了富力回歸A股與增購土地的必然關系，而他似乎對目前證監會的政策意向表示出了“后知后覺”。
　　記者在采訪中也了解到，不少房地產商對證監會官員表態感到不解。有房地產商認為：“房地產企業上市融資之后，不去購買土地又能夠干什么呢？而且碧桂園不正是這樣做的嗎？”
　　記者在查閱曾被稱為“中國最大儲地王”的碧桂園相關資料時發現，碧桂園在其2007年報中十分清楚地表達了2007年完成上市與大規模購地之間的必然關系。
　　碧桂園在其2007年年報中稱：“隨著本公司于2007年4月因首次公開發售而籌得資金后，本集團在市場上更具競爭力，為本集團在中國市場擴張土地儲備帶來新的機遇。截至2007年12月31日，本集團土地儲備建筑面積由2007年4月上市時的約1900萬平方米增加至約3840萬平方米。”
　　以其數據分析，在碧桂園在香港成功上市之后，其土地儲備在短短8個月時間內足足翻了一倍，從1900萬平方米增長至3840萬平方米。
　　與碧桂Ih1LMJ2TuhoXFD2PCO2nqH1JfBoFUVMnLsHcqB4xz4E=園相比，富力在土地儲備上也表現出十分迅猛的態勢。富力在其2007年業績報告中稱：“2007年年內，我們收購的土地共達20幅，合計1030萬平方米，令目前的總土地儲備增加至 2620萬平方米，預期足夠應付我們未來三至五年發展所需。”
　　但比起恒大，這兩家的囤地速度顯然有點“小巫見大巫”，讓碧桂園、富力，甚至萬科都無法企及的是恒大在2007年“瘋狂”的囤地速度。記者發現，在恒大為在港上市所公布的招股說明書中顯示，2007年年末，恒大的土地儲備達到了驚人的4580萬平方米。而這個數字在2006年末僅是不足600萬平方米。
　　也就是說，在2007年一年，恒大土地儲備極速膨脹了8倍，這一數字不僅僅是萬科的兩倍，還超越了此前的地主碧桂園成為內地“最大地主”。
　　一位香港地產分析師告訴《中國經濟周刊》：“之所以恒大受到資本冷遇，可能正是由于恒大囤地太多。現在土地已經不再是‘王’，而持有更多的現金才能在變幻莫測的內地樓市中最終成‘王’。”
　　“找死”的地產商們
　　2007年12月13日，萬科董事長王石語出驚人稱：“我承認樓市拐點確實已經出現了。”這被房地產界普遍視為房地產界“拐點論”論爭的起始點。
　　在2007年11月，富力董事長李思廉所持的“廣州房價已超出市場承受力”的觀點一經本刊報道披露之后（詳見2007年第49期《李思廉：“廣州房價已超出市場承受力”》），即被廣泛轉載，并視為王石“拐點論”的注腳。
　　而此前一直與王石拐點論爭鋒相對的SOHO中國董事長潘石屹卻在今年3月21日拋出了“未來100天是很多房地產公司發生劇變的100天”的觀點，被認為是與王石比“賣拐”。
　　對于拐點新論，一位資深的房地產業內人士是這樣向《中國經濟周刊》解讀的：“一些中小型房地產商正在‘找死’，而一些大型房地產商也正在‘找死’。前者是自己由于盲目擴張，受宏觀調控影響，資金鏈斷裂必須面對企業破產，而后者是要尋找即將破產的企業進行收購。”
　　據《中國經濟周刊》了解，房地產界目前對于資金的緊缺擔憂甚深，即使大型房地產商亦難不有所警惕。
　　根據各公司公布的業績，截至去年底，恒大的現金及現金等值物只有11.53億元；而碧桂園的現金只有約10.13億港元；富力稍好，現金近23億港元。
　　記者在富力去年業績報告中看到的一段話頗讓人回味。該報告稱：“房地產市場的價格波動和緊張氣氛在近月漸增，我們預期這種情況將會于來年持續……在富力而言，該等市場心理和市況變動卻構成我們的重大商機。”
　　報告繼續說：“我們相信，累積的壓力將迫使行業整合和鞏固。部分從事房地產業務的中小型公司由于無法在緊縮市況下繼續經營，并需出售其項目予具備充裕資產和資源的較大型公司以完成項目。作為一家發展完善的大型公司，富力預期可尋求新的機會擴大旗下組合。”