論業主委員會的性質

　　 業主委員會是房屋管理體制改革中的新生事物，關于其性質和法律地位的問題，在房地產法律研究中一直是一個受到關注的領域，關于業主委員會是不是一個獨立的法人，有沒有獨立的民事權利義務，可不可以成為獨立的訴訟主體，行使民事訴訟權利的問題。
　　
　　一、 業主委員會的概述
　　
　　(一)業主委員會的概念
　　 業主委員會是經過業主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。它是一個物業管理區域中長期存在的、代表業主行使業主自治管理權的機構。
　　(二)業主委員會與業主代表大會的區別
　　1.聯系：都是由業主選舉出的業主代表組成的業主自治機構，都是對物業區域實行業主的自治管理。
　　2.區別：業主代表大會是與業主大會等同的一個概念，是由于一個物業管理區域內業主過多，由全體業主組成大會較為不便，才由業主選出代表組成大會性質的機構。它并不是一個常設機構，只在業主公約規定的時間召開會議，平時并不持續行使職權。而業主委員會是它的常設機構，二者有上下級關系，業主委員會應當向業主代表大會負責并報告工作，業主委員會應當接受房地產行政主管部門的監督、指導和管理。
　　(三)業主委員會與物業管理公司的關系
　　兩者之間是一個委托代理關系，除了他們之間有監督關系外，仍應對其二者之間相互關系的實質進行分析，以準確定位二者的地位，處理好在日常的物業區域管理中業主自治管理機制與物業管理公司委托管理、服務機制之間的協調共存。
　　沒有業主委員會，缺少了物業管理的主體，物業管理也失去了生存和發展基礎，也就談不到發揮物業管理新體制和市場機制的作用和效能。因此，建立業主委員會，明確業主委員會的法律地位，是我國建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的新體制的基礎，也是培育和規范物業管理市場的必然要求。
　　
　　二、國外對業主委員會性質的界定
　　
　　(一)德國模式：不具有法人資格
　　該模式認為業主委員會只是業主大會的執行機構，它沒有獨立的責任財產，不是獨立的民事主體。此團體是住宅所有權人共同體，不具備權利能力，因而不具有法人資格。權利義務主體為單個的住宅所有權人，而非住宅所有權人共同體。立法以德國的《住宅所有權法》為代表。但德國學術界認為，該住宅所有29c74ba033d46945c5e47967f71b2e26權人團體性質上屬于具有部分權利能力的特別團體，即該團體可以借區分所有權人會議與管理人而成為有行為能力的組織體，可以從事訴訟行為。德國現行住宅所有權法規定，住宅所有人通過契約結成住宅所有人共同體即管理團體，而非法律強制成立。
　　(二)法國、新加坡模式：具有法人資格，與法人無區別
　　該模式賦予其依法享有法人資格，具有民事行為能力和民事權利能力，依法獨立享有民事權利承擔民事義務。在實體權利能力、行為能力和當事人能力方面與法人均無區別。
　　《法國住宅分居所有權法》規定，如果有兩名以上擁有建筑物不同部分的區分所有者，即應存在區分所有權人管理團體。而且，該兩名以上區分所有權人全體于法律上系當然構成團體，并各自成為該管理團體的構成員。該團體性質上屬于享有法人資格的團體。其與公司相同，有法律上的行為能力，能實施法律行為，并能進行訴訟活動。依此可知，法國在立法上認為，全體業主當然構成具有法人資格的業主團體。
　　據新加坡現行法的規定，區分所有權人管理團體在登記官的“區分所有權一覽書”上登記的同時就自動設立。該管理團體性質上屬于具有法人資格的實體，且具有永續性。該管理團體可以締結任何契約，或就有關涉及共同所有財產的任何問題，承擔訴訟的原告或被告。
　　(三)美國模式：具有判例實務的法人資格
　　美國傳統法律及現行法制并不承認業主委員會具有法人資格，但隨著形勢發展及法律學說的推動，美國法院在20世紀70年代通過判例承認該組織具有法人資格。至今，業主委員會的法人資格已于美國判例實務上獲得普遍承認。
　　從世界各國立法及實務的情勢看，業主委員會具有明顯的法人化共同傾向。可得出如下結論：一是立法上大多數國家或地區都承認和支持成立業主委員會來解決區分所有權人有效管理其共有財產的問題；二是不論業主委員會是否具有法人資格，它都是作為一個民事主體存在的，具有當事人能力，能以自己的名義起訴或應訴。而筆者更偏向于美國模式，它能夠使業主委員會行使職權與維護業主合法權益在理論和實踐中達到平衡。
　　
　　三、我國關于業主委員會性質的爭論
　　
　　我國理論界和實務界一直存在著爭議，歸納起來，主要有三種不同觀點：
　　(一)業主委員會屬于獨立的社團法人
　　具體理由如下：
　　1.按照《物業管理條例》和其他相關規定，業主委員會是經過房地產管理部門注冊登記的有形實體組織，它有自己的章程。
　　2.現實中我國絕大多數業主委員會都有相當數量的財產和活動經費。
　　3.業主委員會完全獨立于各個業主，享有擬制資格，能夠獨立行使民事權利，承擔民事責任，如對外簽訂合同、進行訴訟等等。其行為和決策的后果應由自己承擔，其效果不能直接歸于各個業主。
　　(二)業主委員會屬于享有獨立訴訟主體資格的非法人組織
　　具體理由如下：
　　1.業主委員會經過業主大會或業主代表大會選舉產生，是經房地產行政管理部門核準登記成立的，具有合法的地位，有一定的組織機構和運營財產，應該屬于《民事訴訟法》所說的“其他組織”。
　　2.業主委員會雖然不具有法人資格，但作為一個合法組織，并非各個業主的簡單聚合，有一定的組織性和穩定性，并且長期固定存在，就應可以行使民事權利，承擔民事責任，在民事糾紛、爭議中應享有獨立的訴訟權利，有獨立的訴訟主體資格。
　　3.業主委員會不是法人，沒有獨立的擬制資格，其行為的后果、責任應由全體業主共同承擔。
　　(三)業主委員會是既非法人，也無獨立訴訟主體資格的一般組織
　　具體理由如下：
　　1.業主委員會既不從事經營活動，業主也不繳納款項交給業主委員會運作。所以業主委員會并沒有自己獨立的財產，不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨立訴訟主體資格，更不能成為法人。
　　2.當在實踐中涉及糾紛訴訟事務時，應由全體業主授權于業主委員會，由其作為全體業主代表參加民事訴訟活動，行使訴訟的權利，其訴訟活動的結果也直接歸于全體業主。
　　以筆者之拙見，觀點一依據我國現行法律關于法人制度的規定不能成立。原因是雖然各地的物業管理法規都規定了業主委員會必須進行必要的登記，有穩定的組織性，但是這種登記一般是由房地產行政主管部門做出，即此登記為行政登記而非民事登記。而且，根據社會團體登記管理的法律規定，在同一行政區域內，不得重復成立相同或相似的社會團體。而一般來說，一個物業管理區域就應設立一個業主委員會，一個大中型城市可以劃分出許多的物業管理區域，從而存在著少則幾百家，多則數千家的業主委員會。如此一來，若將業主委員會視為一種社會團體，將使得同一個行政區域內充斥著相類似的某某業主委員會的社會團體。因此，將業主委員會視為有法人資格的社會團體或者沒有法人資格的社會團體都頗為不妥。
　　觀點二，從我國目前的法學理論和司法實踐的發展來看過于保守。至于將業主委員會僅視為被委托人，沒有獨立訴訟主體資格的看法，在實踐中也有諸多麻煩，最終仍由業主委員會進行訴訟活動，因而并無將其作此區別的現實必要。
　　
　　綜上，筆者同意第二種觀點，即業主委員會屬于有獨立訴訟主體資格的非法人組織。具體理由如下所述。
　　
　　四、業主委員會屬于享有獨立訴訟主體資格的非法人組織
　　
　　(一)業主委員會屬于非營利性的非法人組織
　　1.非法人組織的含義
　　非法人組織常被法學界稱為非法人團體。一般認為是指不具有法人資格但以自己的名義進行民事活動的團體。盡管對非法人組織在實體法上的權利能力和行為能力仍存有爭議，但正如上文所述，各國立法或實務上都肯定了其具有當事人能力，具有訴訟主體資格。而業主委員會的宗旨是維護全體業主的合法權益，它與外界并不從事經營行為，是純粹的非營利性的組織。
　　2.非法人組織與法人的區別
　　在我國，一般認為，非法人組織與法人最實質的不同在于而且只在于，它可以沒有自己獨立享有所有權的財產或經費，它不具備完全的責任能力，其對外從事活動所產生的權利義務由其創辦人承擔法律后果。法人能夠獨立承擔民事責任，是它擁有獨立財產的必然反映和結果。正因為法人有獨立的財產，所以它理所當然地要獨立負擔由自己活動所產生的財產責任。既然法人的財產與法人成員的財產以及創立人的財產是相互獨立的，因此除法律另有規定外，法人的成員或創立人個人對法人的債務不承擔責任，而應由法人以自己的財產承擔民事責任。但是非法人組織都不能獨立承擔民事責任，其成員或創立人通常要對其他組織的債務承擔無限責任。
　　3.業主委員會符合非法人組織的法律特征：
　　⑴非法人組織是依法成立并具有一定目的的組織體，其存在是全體構成人員或上級單位為實現該組織總體目的和利益的法律形式。 新《物權法》第75條規定：“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。”業主委員會成立的目的是使業主對物業自治管理權能有一個常設的機構來行使，使得各業主意見能夠得到統一，并貫徹于具體物業管理事項中，它代表并維護全體業主的合法權益。
　　⑵非法人組織是具有一定穩定性的組織體，有自己的名稱、組織機構和組織規則，并設有代表人或管理人。業主委員會應由業主大會(業主代表大會)選舉產生。業主委員會是業主大會的常設機構和執行機構，其行為應向業主大會負責。業主大會經房地產行政主管部門登記，它并不是業主自行組建的閑散組織，它有自己的法律地位和法律意義，是一個固定的、有具體法定職責的法律上的組織。
　　⑶非法人組織是具有相應的民事權利能力和民事行為能力的組織體。但這種民事權利能力和民事行為能力的享有是受到一定限制的。業主委員會在履行職責時代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，并且監督和協助物業管理企業履行物業服務合同。其要在規定的權限內做出決定，不應該由業主委員會做出決定，如《物權法》第76條所規定的事項，業主委員會無權做出決定。
　　⑷非法人組織是不能完全獨立承擔民事責任的組織體，因其所支配財產的非獨立性及其民事責任能力的不完整性，需要由與其有法定責任關系的單位或個人負補充連帶責任。
　　法人承擔民事責任的前提和基礎便是擁有獨立的財產和經費，但是業主委員會自身享有的財產并不獨立，它只是在某一期限內由業主共同繳納相關的物業維修費用和其他經費，所以業主委員會只是暫時的有相對獨立的支配管理權，因此在分擔責任時由全體業主共同承擔。
　　(二)業主委員會屬于民事訴訟法規定的“其他組織”
　　 1.《中華人民共和國民事訴訟法》第49條規定：“公民、法人或其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條規定：“其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。”其作為民事訴訟當事人時，應由其主要負責人進行訴訟。
　　 2.其他組織雖然可以以自己的名義從事民事活動，但它們本身不是民事主體，并不能獨立承擔民事責任，而只能由其成員承擔民事責任。民事訴訟法之所以認為是民事訴訟主體，有當事人地位，主要是出于方便訴訟的目的。
　　3.由此可知，業主委員會既非自然人，也非法人，應歸屬于其他組織，即符合法學理論上所講的非法人組織的特征和構成要件。具體而言，業主委員會具備“其他組織”的以下構成要件：
　　⑴合法成立
　　 《物業管理條例》第10條規定：“同一個物業管理區域的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。”此述說明業主委員會是依法成立的組織。
　　⑵有一定的組織機構
　　 《物業管理條例》第15條規定：“業主委員會是業主大會的執行機構。”同時，《業主大會規程》以及一些地方物業管理法規、規章還對相關內容作了詳細規定，因此業主委員會的組織機構是健全與完備的。
　　⑶有一定的財產
　　依照目前我國法律對業主委員會的規定，業主委員會除了少量的辦公和活動經費外，并沒有自己獨立享有所有權的財產。而業主委員會的財產主要來源于以下三個部分：
　　①物業的共用部位、共用設施、設備和物業管理辦公、經營用房及由此產生的收益。以上物業及其收益由業主委員會代表全體業主進行監督管理。
　　②住宅共用部位、共用設施、設備的維修資金，其屬于全體業主所有。
　　③業主委員會的辦公活動經費。其可以從物業公共設施經營取得中提取，也可按業主大會或業主代表大會的決議向業主籌集。
　　綜上所述，筆者認為我國應完善各個區域的立法狀況，建立健全物業管理方面的特別法律規定，促使業主委員會在理論和實踐中都能得到統一的定論，防止出現過多的分歧與爭議，維護業主的合法權益，給予業主委員會一個準確合理的法律定位，并使我國的房地產事業能夠在一個法律的環境下有序地發展生存，并且擴大和規范民事主體的種類，為業主委員會法律地位的確立奠定法律基礎，將業主委員會納入其他組織的范疇，讓業主委員會與其他不具有法人資格的組織一樣享有獨立的民事主體地位和訴訟主體地位。同時，亦應協調好相關組織的法律關系。
　　(西北政法大學)