市場壟斷是引起高房價的根本原因

　　摘要：我國房價在已經大大超出普通居民購買能力的情況下房價仍然持續高漲，我國政府在土地供應量、房屋銷售環節、供應結構以及稅收、銀行利率等方面進行了宏觀調控，但大多城市的房價仍然逆勢上漲。自從停止集資建房后房地產開發的權利就逐漸集中于房地產開發商；同時我國的土地出讓政策和加強銀行貸款管理政策淘汰了中小房地產開發公司，形成了我國房地產開發的市場壟斷，從而使得房地產價格越來越高。
　　關鍵詞：市場壟斷；住宅房價；供給彈性；土地出讓；房地產開發
　　
　　自從1998年我國實行住房分配貨幣化以來，在需求沖擊、政策沖擊、宏觀經濟的沖擊下，房地產價格一路上漲，從最初的一平米幾百元到現在的幾千元，甚至十幾萬元每平米的房價。房價已遠遠超出了普通居民的購買力，雖然我國政府在土地供應量、房屋銷售環節、供應結構、稅收及銀行利率等方面進行了宏觀調控，但大多城市的房價仍然逆勢上漲。造成房價上漲更多的原因是深層的制度因素，即房地產開發的市場壟斷。
　　土地出讓和房地產開發相關政策是對房地產開發市場的規范，或者是為住房建設提供一個專業的房地產開發隊伍。但是這種政策已經成為房地產市場壟斷的根本原因。這種政策把房地產開發的權利就集中到少數大的房地產開發商手里，壟斷的商品房供應方式減少了供應彈性，從而使價格越漲越高。
　　
　　一、停止集資建房政策
　　
　　建設部、監察部、國土資源部三部委2006年聯合發出通知，要求自2006年8月14日起，政府一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。
　　嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義任何方式搞集資合作建房。政府出臺該政策是為了公平合理的配置資源，但其把住宅房地產開發的權利集中了少數開發商的手里，而沒有出臺相關政策防范房地產市場壟斷。我國的城市人口由于城市化在大量增加，城鎮人口比重從1995年的29.04%提高到2007年的44.94%，加之生活水平的提高，人均住房面積在增大，總的住宅的需求量很大。由此，這種壟斷的供應方式減少了供應彈性，從而使商品住房價格越漲越高。
　　
　　二、收緊房地產企業貸款閥門
　　
　　2007年9月，央行、銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，收緊房地產企業貸款閥門。房地產開發企業貸款收緊之后小的開發公司想要發展必須有大量的自有資金用于開發建設，而小的開發公司的資金有限，勢必會被淘汰，房地產開發權集中到少數房地產開發商手里。
　　
　　三、土地出讓政策
　　
　　（一）土地出讓的壟斷和受讓的半壟斷
　　我國的土地所有權是國家所有和全民所有，而作為城市的土地歸國家所有。一方面各級地方政府在受國務院委托壟斷的出讓土地所有權，壟斷出讓所帶來的巨額收益為地方政府所熱衷。另一方面在地方政府有計劃的供應土地時，批租土地的單位宗地面積越來越大，少數資金雄厚的企業壟斷了出讓的土地，致使客觀上排擠了中小房地產企業和其他市場主體介入土地的取得，從而把房地產開發權集中到少數開發商手里。開發商非常熱衷于大面積擁有土地：開發商能獲得很多的利潤；開發商能夠在大規模的土地開發中形成區域性的壟斷。在一個中等城市的房地產開發可能是由幾個開發商控制，他們完全控制價格。雖然開發商早期建的房子價格比較低，但價格會逐漸地上升，這種半壟斷狀態使得房價越來越高。
　?。ǘ┩恋爻鲎尳鹨淮胃肚逭?br/>　　2007年11月1日正式實施的國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，其中首次明確受讓人必須付清全部土地出讓金后方能領取土地使用權證書。未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。同樣導致了自有資金有限的小開發公司被淘汰。
　　（三）土地出讓方式
　　我國土地供應2004年面實行招標、拍賣，取消了協議出讓的土地出讓方式。這一壟斷的土地出讓方式使得土地價格越賣越高。
　　2007年6月28日，深圳福田區一塊5000平方米的居住用地拍出1.66億元的天價，該樓面地價為1.0375萬元/平方米，如此高的地價房價自然不會低。
　　目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。再加上大宗土地進入具有壟斷地位的有限的房地產開發企業，企業就能夠按照自己對價格和利潤的預期安排房屋供應，從而利用市場的支配地位控制房屋供給量，操縱房地產市場市場價格。
　　
　　參考文獻：
　　1、陳勁超.對癥下藥是宏觀調控的關鍵[J].城