舊城中心區(qū)改造與更新模式探討

　　摘要：文章通過對(duì)日本東京及其周邊地區(qū)改造與更新策略的分析，結(jié)合傳統(tǒng)資本主義國家舊城改造與更新的方法進(jìn)行綜合分析，提出了舊城中心區(qū)改造與更新應(yīng)注重歷史建筑的保護(hù)與城市歷史文化保護(hù)，加強(qiáng)對(duì)人的活動(dòng)空間的重視，注重商業(yè)與旅游開發(fā)，開展居住區(qū)與社區(qū)環(huán)境改善等模式進(jìn)行舊城中心區(qū)改造的觀點(diǎn)。
　　關(guān)鍵詞：舊城；中心區(qū)；改造與更新
　　
　　傳統(tǒng)資本主義國家的城市化進(jìn)程目前已達(dá)到了一個(gè)相對(duì)較高的階段，城市傳統(tǒng)中心由于受傳統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)等各方面原因的影響，城市發(fā)展進(jìn)入到了一個(gè)相對(duì)衰落的階段。高昂的改造費(fèi)用以及越來越惡化的交通條件，讓舊城的改造與復(fù)興成為了現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家城市發(fā)展的一個(gè)難題。我國目前正處在城市高速發(fā)展的階段，很多城市正在或即將面臨如同歐美、日本等發(fā)達(dá)國家相同的舊城中心區(qū)復(fù)興的階段。研究外國舊城中心區(qū)的改造與更新模式，對(duì)我國的舊城改造與更新具有相當(dāng)重要的啟發(fā)意義。
　　目前日本舊城中心區(qū)的改造與更新一般針對(duì)不同的地區(qū)采用了兩種不同的策略，主要是針對(duì)大都市和中小城市發(fā)展提出了兩種不同的策略，以下將從這兩個(gè)層次分別進(jìn)行闡述。
　　
　　一、大都市舊城改造經(jīng)驗(yàn)
　　
　　東京地鐵站作為歷史超過百年的建筑，是東京歷史文化傳承的重要載體，但由于地處東京市中心，地段商業(yè)價(jià)值極大，經(jīng)濟(jì)效益與歷史文化傳承之間存在著巨大的矛盾。如果保留東京地鐵站，將對(duì)物權(quán)所有者造成巨大的經(jīng)濟(jì)利益的損失，不符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律；但如果完全重建，由于該區(qū)的容積率控制上限10，傳統(tǒng)建筑改造無法達(dá)到這一高值，勢(shì)必會(huì)使業(yè)主方直接推倒現(xiàn)有火車站新建高層建筑，這一情況是城市規(guī)劃管理部門所不愿意看到的。因此如何取得雙贏的結(jié)果，成為了該地區(qū)改造成功與否的關(guān)鍵性因素。日本大學(xué)在此做出了有益的探索，具體方法為：
　　（一）區(qū)域整體開發(fā)策略
　　將火車站地塊與周邊地區(qū)進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，以現(xiàn)有建筑作為區(qū)域內(nèi)景觀及視線的核心，利用傳統(tǒng)建筑給人的親和力及良好景觀感受，作為人們今后的場(chǎng)所記憶，保留人們對(duì)于舊建筑及舊地塊是傳統(tǒng)中心的記憶，并通過這種記憶，強(qiáng)化城市中心區(qū)的概念，維持人們對(duì)于周邊地塊的興趣與信心，繼而推動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展。
　　（二）容積率補(bǔ)償策略
　　傳統(tǒng)歷史性建筑為塑造傳統(tǒng)城市中心做出了相當(dāng)?shù)呢暙I(xiàn)，其自身的利益也應(yīng)得到城市的保護(hù)，因此，該地塊在進(jìn)行區(qū)域開發(fā)的時(shí)候，日本大學(xué)提出了容積率補(bǔ)償?shù)母拍睿磳F(xiàn)有地塊的剩余容積率作為一種空間商品，出售給相鄰地塊，即保證該區(qū)域的整體容積率與規(guī)劃控制相符合，又保證火車站地塊的業(yè)主在出售容積率指標(biāo)時(shí)獲得足夠的補(bǔ)償，不失為一種優(yōu)秀的處理方式。
　　（三）地下空間的利用
　　由于火車站地塊的低容積率開發(fā)，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)其他地塊的開發(fā)容積率會(huì)超過10，達(dá)到13-15左右。這一容積率數(shù)值過高，會(huì)導(dǎo)致周邊地塊公共空間過少，過多的人流集中在建筑周邊，對(duì)該地塊的交通影響相當(dāng)大；同時(shí)，從火車站下車的人流，即使只在周邊地區(qū)進(jìn)行工作，也會(huì)對(duì)周邊地區(qū)的地上交通造成相當(dāng)大的影響。因此，在該地塊開發(fā)的時(shí)候，對(duì)于區(qū)域的地下空間進(jìn)行了綜合性的開發(fā)，對(duì)從火車站到周邊辦公樓及商業(yè)空間的人流通過地下
　　通道進(jìn)行疏導(dǎo)，極大地減少了地面交通的壓力。
　　
　　二、中小城市舊城改造與更新
　　
　　對(duì)于中小城市，由于目前人口處于負(fù)增長(zhǎng)階段，單純地以推動(dòng)建筑增量來推動(dòng)區(qū)域的復(fù)興方法是不合適的。因此，對(duì)于中小城市的舊城中心區(qū)改造，日本采用了和大都市改造完全不同的策略，具體如下：
　　（一）政府統(tǒng)籌規(guī)劃
　　由于中小城市的商業(yè)市場(chǎng)有限，如果依靠大量增加建筑的絕對(duì)數(shù)量來挽救日益落敗的舊城商業(yè)企業(yè)，無異于雪上加霜。因此，日本大學(xué)的建議是采用依靠政策行政力，引導(dǎo)商業(yè)集中改造及發(fā)展，策劃城市中心的原商業(yè)氛圍較濃的地區(qū)作為今后發(fā)展的中心，逐步對(duì)該街區(qū)進(jìn)行發(fā)展引導(dǎo)，最終在不增加大量建筑量的情況下，提升商業(yè)氣氛，使商業(yè)企業(yè)受益，同時(shí)也獲得較為繁榮的城市商業(yè)中心區(qū)形象。
　　（二）商業(yè)建筑改造
　　對(duì)于原商業(yè)街區(qū)和大型商業(yè)建筑，采用連廊等設(shè)施形成整體感，以使人群在使用原有設(shè)施的時(shí)候，也能獲得進(jìn)入新的大型商業(yè)街區(qū)的感覺。這一感覺對(duì)于激發(fā)人們對(duì)于商業(yè)街區(qū)的熱情具有重要意義。
　　同時(shí)，由于劃定商業(yè)中心區(qū)，不采用連續(xù)線狀的平均主義進(jìn)行發(fā)展，而是利用原來大型商業(yè)設(shè)施作為核心，形成多個(gè)節(jié)點(diǎn)，既利用現(xiàn)有資源，又可以兼顧遠(yuǎn)期，形成以點(diǎn)帶面的發(fā)展趨勢(shì)，具有很強(qiáng)的彈性，不失為一種可持續(xù)發(fā)展的模式。
　　
　　三、舊城改造與更新應(yīng)對(duì)策略
　　
　　通過對(duì)日本東京及周邊地區(qū)的改造與更新策略的研究，可以了解日本在近些年舊城中心區(qū)復(fù)興方面（特別是商業(yè)中心區(qū)方面）的探索，對(duì)此，本文提出以下方法及策略。
　　（一）保護(hù)歷史建筑與城市歷史文化
　　大部分城市中心都存在大量有吸引力的優(yōu)秀古建筑，歷史保護(hù)作為復(fù)興中心區(qū)的策略在許多城市得以采用。人們重新認(rèn)識(shí)到歷史建筑的價(jià)值，采取城市保護(hù)性更新活動(dòng)，確定文物建筑保護(hù)等級(jí)，維修歷史文物建筑。同時(shí)有節(jié)制地進(jìn)行城市骨架和街道網(wǎng)絡(luò)的改造，使大多數(shù)新建筑在尺度和形式上尋求與原有建筑的協(xié)調(diào)，達(dá)到視覺上的連續(xù)性。再結(jié)合步行區(qū)建設(shè)保護(hù)歷史建筑，維護(hù)原有的商業(yè)服務(wù)設(shè)施和舊建筑傳統(tǒng)風(fēng)格外貌，進(jìn)行內(nèi)部更新，滿足現(xiàn)代使用要求。這種做法既維修、保護(hù)了歷史建筑，又增加了中心地區(qū)的吸引力。具體辦法為：
　　1、充分利用和改造舊建筑。為了保護(hù)城市歷史文化，許多國家采取鼓勵(lì)措施支持改造、利用老建筑，將銀行改成飯館，小學(xué)校改成技術(shù)辦公室，老別墅改成文化中心，廢棄的監(jiān)獄改成酒吧，甚至賦予無用的煤氣站以新的內(nèi)容，將其改成高質(zhì)量的旅店。
　　2、積極保護(hù)城市歷史文化。城市中心區(qū)的復(fù)興是建立在對(duì)歷史城市的整體保護(hù)的基礎(chǔ)之上的，國外尤其是歐洲許多古城的新區(qū)開發(fā)建設(shè)，為了減少對(duì)舊城的破壞，普遍采取與舊城脫離的發(fā)展政策。
　　（二）重視與開發(fā)人的活動(dòng)空間
　　復(fù)興城市中心區(qū)的一個(gè)重要措施是積極營造以人為中心的環(huán)境和空間，以人性化的街道景觀增加城市中心區(qū)公共空間的魅力，提高城市中心區(qū)的吸引力和活力。具體辦法為：
　　1、設(shè)置步行街區(qū)。二次大戰(zhàn)后，由于城市中心區(qū)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑跇I(yè)、零售業(yè)和其他服務(wù)業(yè)的商業(yè)區(qū)，私人小汽車大大增加，因而那些缺少足夠路網(wǎng)的中心區(qū)變得異常擁擠。規(guī)劃者逐漸認(rèn)識(shí)到需要?jiǎng)?chuàng)造以人為中心的高質(zhì)量步行空間，提高步行街的質(zhì)量和舒適性，步行街區(qū)的建設(shè)成為20世紀(jì)70年代初期環(huán)境整治的主要內(nèi)容，曾經(jīng)一度為汽車交通所破壞的老城傳統(tǒng)的城市生活空間——城市的“客廳”重新得到恢復(fù)，真正成為親切宜人、充滿活力的城市心臟。
　　2、提供公共活動(dòng)空間。規(guī)劃者重新認(rèn)識(shí)到公共空間的作用和吸引力，在環(huán)境整治中為人們提供步行街、露天廣場(chǎng)、有頂街道、中庭等一系列公共空間，希望重新振興城市公共空間、聚集人流、增強(qiáng)城市活力。他們重視建筑與人的相互聯(lián)系和步行空間的連續(xù)性，轉(zhuǎn)變沿街建筑底層的功能，對(duì)社會(huì)和街道開放，營造環(huán)境舒適的公共活動(dòng)場(chǎng)所，為社會(huì)交往和活動(dòng)的開展提供便利，同時(shí)借助公共空間吸引足夠的客流獲得商業(yè)效益。
　　3、整治綠色開放空間。通過整治綠化和水等開放空間，設(shè)置多樣的休息、綠化和美化設(shè)施，創(chuàng)造舒適宜人的空間環(huán)境。從20世紀(jì)70年代初日本城市規(guī)劃開始制定加強(qiáng)改善地區(qū)環(huán)境的戰(zhàn)略，通過形成綠色的開放空間等途徑進(jìn)行環(huán)境整治，實(shí)現(xiàn)公共空間的美化，注重景觀塑造。
　　
　　4、創(chuàng)造城市濱水景觀。許多城市選擇濱水區(qū)作為環(huán)境整治的重點(diǎn)，建設(shè)濱水散步道等公共空間；改造海軍、造船業(yè)廢棄的碼頭，開發(fā)假日購物廣場(chǎng)等商業(yè)娛樂設(shè)施；或者結(jié)合飯店、公寓、療養(yǎng)院和歷史資源，創(chuàng)造娛樂、休閑的公共空間，利用水濱的舒適性吸引更多的人光顧。日本進(jìn)行的“河川和綠色自然環(huán)境”調(diào)查，通過“水和綠色的城市建設(shè)”的整治政策，對(duì)城市資源中的水環(huán)境加以保護(hù)和利用。
　　5、改建基礎(chǔ)設(shè)施。城市交通問題，特別是公共交通的改善是城市中心區(qū)復(fù)興的契機(jī)和關(guān)鍵，是改善空間環(huán)境的基礎(chǔ)保障。資本主義國家在整治中利用城市地下鐵道和市郊快速列車的建設(shè)，緩解道路緊張狀況和停車場(chǎng)的壓力，同時(shí)結(jié)合城市公共汽車、有軌電車，組成覆蓋全城的高效快速的公共服務(wù)體系，提高中心區(qū)的可接近度，大大緩和了城市中心的交通矛盾，為老城中心區(qū)的步行商業(yè)街改造建設(shè)創(chuàng)造了條件。
　　（三）大力發(fā)展商業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)
　　日本許多城市從20世紀(jì)60～70年代起，結(jié)合具有良好環(huán)境設(shè)計(jì)和設(shè)施完善的購物中心建設(shè)，對(duì)舊有街道型商業(yè)街進(jìn)行步行化的環(huán)境整治，形成集購物、休閑、娛樂、辦公于一體的中心商業(yè)區(qū)，通過提供舒適宜人的空間環(huán)境，復(fù)興城市中心區(qū)。商業(yè)建筑與公共空間結(jié)合使用，形成城市空間中最有活力的地方，環(huán)境整治使中心區(qū)的商業(yè)得到很大發(fā)展，促進(jìn)了環(huán)境更新和旅游發(fā)展。具體的整治措施中常常通過增加沿街的商業(yè)用房，創(chuàng)造街道的生活氣氛，積極引導(dǎo)舊建筑的改建，將不適用的辦公樓改造為旅館、商業(yè)和娛樂等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設(shè)施或住宅，改變了舊城缺乏城市活力的景象。具體辦法為：
　　1、調(diào)整功能，發(fā)展三產(chǎn)。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，西方城市出現(xiàn)“后工業(yè)化”趨勢(shì)，大量工業(yè)制造業(yè)外遷至城市邊緣和郊區(qū)，以金融、商業(yè)、服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)城市經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位和城市中心區(qū)。整治中將已經(jīng)廢棄的工業(yè)運(yùn)輸碼頭、工廠拆除或者重新開發(fā)成新的用途，改造成博物館、展覽館、商業(yè)綜合體等，將其被賦予新的功能并加以再利用。
　　2、發(fā)展旅游業(yè)。環(huán)境整治的一個(gè)重要措施是通過塑造城市景觀和特色環(huán)境，發(fā)掘旅游資源，保護(hù)歷史性建筑和充分利用舊建筑，建立區(qū)域性休閑旅游中心，通過發(fā)展旅游復(fù)興中心區(qū)的活力。
　　3、舉辦博覽會(huì)。利用城市中心區(qū)的集會(huì)中心、競(jìng)技場(chǎng)和體育場(chǎng)等大型活動(dòng)設(shè)施，吸引大量的參觀者和游客，創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，同時(shí)通過舉辦博覽會(huì)實(shí)施城市整治，更新基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大城市旅游。
　　（四）改善居住區(qū)與社區(qū)條件
　　城市中心區(qū)失去活力，很大一部分原因在于中心區(qū)居民的減少。戰(zhàn)后隨著郊區(qū)化的出現(xiàn)，城市中心區(qū)人口外遷，造成內(nèi)城衰敗。為了增強(qiáng)城市活力，許多城市采取積極的整治措施進(jìn)行城市中心區(qū)的社區(qū)改善。西德戰(zhàn)后采取新的保護(hù)性整治政策，住宅發(fā)展轉(zhuǎn)向加強(qiáng)對(duì)中心區(qū)舊建筑的改造利用，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)重新轉(zhuǎn)向19世紀(jì)城市規(guī)劃中注重空間構(gòu)圖，實(shí)現(xiàn)城市景觀目標(biāo)。美國在社區(qū)改善中，通常由政府出資改建低層、多層單元式住宅，使居民歸屬感增強(qiáng)，有助于促成良好的鄰里關(guān)系，改善社區(qū)環(huán)境和恢復(fù)城市中心區(qū)活力。
　　
　　四、結(jié)束語
　　
　　通過對(duì)國外舊城改造及更新的成功經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，我們獲得了很多感性的認(rèn)識(shí)和理性的經(jīng)驗(yàn)，在我國今后的舊城中心區(qū)環(huán)境改造與更新項(xiàng)目中，應(yīng)該遵循循序漸進(jìn)的中心區(qū)環(huán)境改造與更新的思路，兼顧保護(hù)與發(fā)展，采用市場(chǎng)和規(guī)劃并舉的城市改造策略，兼顧效益與公平，促進(jìn)我國城市和諧高效的發(fā)展。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、徐康.論舊城改造與城市土地資源利用[J].資源與人