淺析投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前在西方國家的企業(yè)中，房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點。為了順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日發(fā)布了第3號準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在對該資產(chǎn)計量中引入了公允價值。然而在實際應(yīng)用中，企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計量的相關(guān)技術(shù)難題。本文通過分析采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的優(yōu)缺點，來分析其中存在的問題以及解決的辦法。
　　
　　一、投資性房地產(chǎn)與公允價值計量方式簡述
　　
　　（一）投資性房地產(chǎn)的概念
　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，房地產(chǎn)作為國內(nèi)僅有的幾種保值增值的投資品種，越來越受到一些公司的歡迎。但是，在新準(zhǔn)則頒布之前的會計處理中，企業(yè)投資房地產(chǎn)都被作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計的使用年限提取折舊，這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值，因為數(shù)年后房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。
　　投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。
　　（二）公允價值的概念
　　我國的會計準(zhǔn)則對公允價值所下定義是：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。公允價值應(yīng)該按以下原則確定：存在活躍市場的資產(chǎn)或負(fù)債，活躍市場中的報價應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價值；不存在活躍市場的，參考熟悉情況及自愿交易的各方最近進(jìn)行的市場交易中使用的價格或參照實質(zhì)上相同的其他資產(chǎn)或負(fù)債的當(dāng)前公允價值；不存在活躍市場，且不滿足上述兩個條件的，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)等確定資產(chǎn)或負(fù)債的公允價值。
　　
QxeiWbp0Ac2QGo40StWQDMhYgfiMjeXqONtdioTAosI=　　二、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的優(yōu)缺點
　　
　　（一）采用公允價值計量的優(yōu)點
　　新準(zhǔn)則引入公允價值的計量模式，是我國會計準(zhǔn)則的一個飛躍，它對我國的會計準(zhǔn)則變更的歷史意義是不可估量的。
　　1、公允價值計量能更真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的真正價值，更真實地滿足信息使用者的決策需求。以前的會計要素的計量，強(qiáng)調(diào)以歷史成本為基礎(chǔ)進(jìn)行計量，但是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，各種投資品種層出不窮，再以歷史成本計價已經(jīng)不能真正反映公司資產(chǎn)真正價值，投資性房地產(chǎn)的持有目的就是為了增值或者賺取租金，而不是用于出售和其他生產(chǎn)目的，并且取得這些資產(chǎn)的成本通常非常低，后來由于土地、資源的局限性，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等原因，資產(chǎn)的價格大幅度上漲，此時引入公允價值的計量模式可以反映其在市場上的真正價值，更確切地反映企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力及所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險，更有助于信息使用者更好地做出正確的決策。
　　2、公允價值計量的引入反映了中國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的趨同，滿足了與國際接軌的需要。由于國際會計計量普遍采用公允價值，如果我們的會計準(zhǔn)則仍然采用過去的賬面價值的方法，不僅不利于我國會計業(yè)與國際接軌，也不利于我國會計業(yè)的發(fā)展。市場經(jīng)濟(jì)在本質(zhì)上是公允經(jīng)濟(jì)，對公允原則的偏離，必然會給整個國民經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。
　　3、采用公允價值計量模式可以增強(qiáng)企業(yè)融資能力。由于目前資金緊張，各家企業(yè)尤其是房地產(chǎn)公司的資金需求量巨大，目前大部分房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均在70%左右，如果采用公允價值計量模式，將大大增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使被低估的房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，同時增加了凈資產(chǎn)后，企業(yè)通過股權(quán)融資的金額也將大大增加，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。
　　4、公允價值計量模式可以在使企業(yè)在增加利潤的同時不增加企業(yè)的實質(zhì)性稅賦。根據(jù)財稅（2007）80號的規(guī)定，企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。在采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)的實際稅負(fù)并沒有增加，這有利于節(jié)約公司的資金。
　　（二）采用公允價值計量的缺點
　　公允價值的應(yīng)用雖然有很多的優(yōu)點，但是在我國應(yīng)用中仍然存在著很多問題。
　　1、采用公允價值計量可能成為調(diào)節(jié)利潤的工具。由于我國相關(guān)市場的發(fā)展還不成熟，公允價值可能難以達(dá)到公允，并有可能成為利潤操縱的工具。尤其是投資性房地產(chǎn)的公允價值的認(rèn)定，如計算現(xiàn)金流量折算值時，現(xiàn)金流量的估計、折現(xiàn)率的估計甚至折現(xiàn)期的估計等，都需要加上人為的判斷——這就在客觀上存在操縱利潤的可能。
　　2、相關(guān)資產(chǎn)的公允價值難以取得。在發(fā)達(dá)的國家的市場上，各種生產(chǎn)要素的市場交易都十分活躍，公允價值比較容易確認(rèn)，而在我國，產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場不很活躍、中介機(jī)構(gòu)公信度低、市場執(zhí)法和管理不嚴(yán)、會計人員素質(zhì)較低等，相關(guān)的公允價值均難以取得。
　　3、公允價值計量易導(dǎo)致價格波動頻繁。在歷史成本的計量體系下，資產(chǎn)的價值一般是固定不變的，但是公允價值是隨市場價格的變化而變化的，這樣固然能夠合理地反映資產(chǎn)的當(dāng)時價值，但是若該項資產(chǎn)價格總是頻繁地變動，必然會導(dǎo)致財務(wù)狀況和盈利能力的波動性變化，給投資者的感覺是公司財務(wù)發(fā)展不穩(wěn)定。
　　
　　三、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量實際應(yīng)用中存在的問題及解決辦法
　　
　　（一）采用公允價值計量實際應(yīng)用中存在的問題
　　據(jù)統(tǒng)計，從2007年開始實施新準(zhǔn)則以來，存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，但是這些公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式。僅有18家上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。2007年度投資性房地產(chǎn)公允價值計量產(chǎn)生的公允價值變動凈收益為22.79億元，占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤的2.61%，占所有上市公司凈利潤的0.23%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)公司并沒有采用能使上市公司相關(guān)投資業(yè)務(wù)的業(yè)績獲得提升的公允價值模式，卻更鐘情于繼續(xù)選用歷史成本計量模式，這是值得關(guān)注的現(xiàn)象。為什么這個與國際接軌的洋模式從引入至今卻坐在冷板凳上？主要存在以下方面的問題：
　　1、管理層處于謹(jǐn)慎性的考慮。雖然財政部在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價值的計價方式，但是可以看出監(jiān)管層是不鼓勵使用公允價值計價的，這樣公司管理層也不愿意當(dāng)“出頭鳥”，以避免被監(jiān)管層一直“盯著”。
　　2、國內(nèi)的投資性房地產(chǎn)的公允價值難以確定。正如前文所述，國內(nèi)的評估機(jī)制不完善，難以確定一個合理的公允價值。從已經(jīng)采用公允價值計價的上市公司來看，大部分上市公司其投資性房地產(chǎn)公允價值的確定采用的是專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估價格，還有幾家上市公司選擇投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)查報告，但是由于評估水平的參差不齊，和評估方法及參數(shù)的可選擇性太大，導(dǎo)致實際的公允價值并不可靠。所以大部分公司仍然采用的是成本模式計價。
　　3、對上市公司的業(yè)績波動影響較大。當(dāng)房地產(chǎn)市場較為繁榮的情況下，房地產(chǎn)的價格不斷上漲，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)可以給企業(yè)帶來較多的利潤，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響較大，在房地產(chǎn)市場蕭條時，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的價值將會大幅縮水，從而導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績大幅下滑，這樣會使得上市公司的業(yè)績波動較大，因此，企業(yè)對采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度。
　　
　　4、按照現(xiàn)有的評估模式，投資性房地產(chǎn)的增值金額不會太高。一般對投資性房地產(chǎn)評估，一是采用未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，而在現(xiàn)在租售比達(dá)到300-400倍的情況下，以租金作為未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)而計算出來的現(xiàn)值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場價值的；還有一種方式就是參照市場價值，但是由于目前我國房地產(chǎn)市場的稅費相當(dāng)繁重，包括營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等等，如果按市場價值作為售價扣除相關(guān)稅費后得到的評估價格往往比實際的市場價格低一半多，增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有想象中的那么高。
　　5、使用公允價值計量模式的后續(xù)成本較高。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，那么上市公司需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等，這將大大增加使用公允價值計量模式的后續(xù)成本。
　　（二）應(yīng)對策略
　　盡管采用公允價值存在著眾多的困難，但是使用公允價值計量模式與國際接軌的趨勢是不會改變的，主要應(yīng)該做好以下幾點：
　　1、盡快制定和完善公允價值制定的標(biāo)準(zhǔn)。一是發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的公開交易市場。對于已經(jīng)存在活躍、公開的交易市場的，應(yīng)由國家監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會明確其中符合公允價值確定標(biāo)準(zhǔn)的市場，其交易價格可以直接使用，從而形成國家、行業(yè)的統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的公允價值信息平臺，保證公允價值的合理。二是制定和完善公允價值計量的具體指南。要提高會計計量的可操作性，就要研究市場體制、市場資產(chǎn)或負(fù)債的估價系統(tǒng)，在會計準(zhǔn)則中給予明確的有利于具體實務(wù)操作的規(guī)范要求，由國家各監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會指定研發(fā)機(jī)構(gòu)，制定標(biāo)準(zhǔn)的估值模型系統(tǒng)，集中采集有效的市場數(shù)據(jù)，及時對模型進(jìn)行修正，同時簡化系統(tǒng)使用者所能調(diào)控的要素，盡可能地降低主觀因素對估值的影響。三是由政府出面建立市場信息數(shù)據(jù)庫。政府部門應(yīng)該利用政府資源，結(jié)合各種情況，搜集各類市場數(shù)據(jù)，建立信息庫，儲存市場信息數(shù)據(jù)，這樣既有利于企業(yè)公允價值的確定，也有利于審計人員、相關(guān)監(jiān)管部門考察企業(yè)的公允價值是否合理、恰當(dāng)。
　　2、建立健全的法律環(huán)境，加強(qiáng)證券市場的監(jiān)管。建立健全的法律環(huán)境是保證公允價值會計順利應(yīng)用的法律保障。我國會計造假現(xiàn)象的原因之一是企業(yè)的會計造假成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于造假收益，使得不少企業(yè)敢于鋌而走險，提供虛假的會計信息。公允價值的使用本身就是一把雙刃劍，在促進(jìn)會計信息公允性、相關(guān)性的同時，也為投機(jī)者提供了操縱利潤的可能。因此必須加強(qiáng)監(jiān)管，對實施中的主觀差錯予以糾正，對公允價值惡意操縱者及獲益主體予以認(rèn)定、懲罰，我們的監(jiān)管者要不斷提升自身管理水平、管理技術(shù)，完善管理政策，監(jiān)控風(fēng)險。
　　3、大力發(fā)展資產(chǎn)評估行業(yè)，完善相關(guān)的市場環(huán)境。情況下，公允價值的確定離不開評估技術(shù)。只有評估業(yè)務(wù)規(guī)范，評估質(zhì)量提高，評估人員素質(zhì)高，才能保證公允價值計量的真實性和可靠性。因此要大力發(fā)展資產(chǎn)評估行業(yè)，定期由監(jiān)管部門核準(zhǔn)資質(zhì)。
　　4、提高全體會計人員的職業(yè)水平。公允價值在實務(wù)操作過程中首先需要會計人員的職業(yè)判斷，如果會計人員的職業(yè)水平薄弱，將無法為準(zhǔn)則的實施提供強(qiáng)有力的支撐，而職業(yè)水平的參差不齊也將給公允價值帶來不同的結(jié)果。因此，要不斷加強(qiáng)會計人員的知識更新，擴(kuò)大其知識面，同時要加強(qiáng)會計人員的職業(yè)道德意識，增強(qiáng)會計人員職業(yè)責(zé)任，從而使采用公允價值計量屬性所產(chǎn)生的會計信息更加可靠。
　　2007年度大部分上市公司沒有采用公允價值計價，但到了2008年，已經(jīng)有金融界和昆百大兩家上市公司變更了會計政策采用公允價值計價。希望相關(guān)部門、企業(yè)能夠?qū)彆r度勢，循序漸進(jìn)，扎扎實實地落實相關(guān)基礎(chǔ)工作。在完善目前公允價值計量模式存在的各種問題后，相信會有更多的上市公司采用公允價值計價。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、財政部.業(yè)會計準(zhǔn)則[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)