淺議《物權法》之建筑物區分所有權

　　摘要：2007年10月我國第一部《物權法》開始施行，并在第六章中對建筑物區分所有權進行了專章的規定，但其在立法中存在著不完善的地方。文章從建筑物區分所有權的概念出發，通過分析《物權法》條文，指出其中一些缺陷，并提出部分改正建議。
　　關鍵詞：物權法；建筑物區分所有權；缺陷
　　
　　隨著現代高層建筑物的出現和規模化住宅區的形成，在原先單一的所有權形式外，產生了新的所有權形式，
　　各業主除了對住宅等專有部分享有所有權外，對電梯等公共設施、綠地等公共場所共有部分也享有共有以及共同管理的權利。建筑物區分所有權是隨著城市化的發展、人口大量向城市集中、土地立體化利用的加劇而產生的一
　　種特殊的所有權形態，《物權法》在第六章中對此進行了專章的敘述。
　　
　　一、建筑物區分所有權
　　
　　建筑物區分所有權制度是近現代各國物權法上的一項非常重要的制度。西方國家很早就對建筑物區分所有權制度從立法上給予了承認，也進行了建筑物區分所有權制度的理論研究。各國對其稱謂不同，法國稱為“區分各階層不動產的共有”和“住宅分層所有權”。德國、奧地利稱為“住宅所有權”。意大利、英國稱為“公所有權”。美國則有“公寓所有權”、“單位所有權”和“水平財產權”等稱謂。瑞士稱為“樓層所有權”。日本和我國臺灣地區則稱為“區分所有權”。加拿大、澳大利亞稱之為“單元住宅所有權”而我國物權法稱之為“業主的建筑物區分所有權”。盡管表述方式不同，但它們所包含的內涵卻基本相同。
　　學界中對于“建筑物區分所有權”有狹義、廣義、最廣義等三種不同的觀點。狹義的觀點認為，建筑物區分所有權專指由區分建筑物專有部分構成的所有權，不包括共有部分，為日本立法所采納。在狹義的觀點中，還有的人認為區分所有包括區分所有人對建筑物的持份共有，《瑞士民法典》采取了這種學說；廣義的觀點認為，區分所有權是由專有部分所有權與共有部分所有權共同組合而形成的一種“復合物權”，我國的臺灣地區民法就采用了這種學說。最廣義的觀點認為，區分所有權應當由專有部分所有權，共有部分的權利以及因共同關系而形成的成員權組成的，德國采取這種學說。建筑物區分所有權應包括三個組成部分：一是專有部分的所有權。所謂專有部分，是指在構造上及使用上具有獨立性，并且能夠成為所有權客體的部分，如一棟住宅樓中的某一套房屋。二是共有權，指所有人依據法律、合同以及全體所有人之間的規約，對建筑物的基本構造部分、建筑物的共用部分、土地使用權及設施等共同享有的財產權利。三是成員權，當整棟建筑物或整個小區的全體所有人成立管理組織以便有效管理相關事務時，各個所有人即享有成員權，包括對重要管理事項的表決權、參與訂立規約的權利、選舉管理者的權利、解除管理者的權利、請求停止違反共同利益行為的權利等。建筑物區分所有權具有以下特征：建筑物區分所有權具有整體性和不可分割性；建筑物區分所有權的專有權具有主導性；權利主體的多樣性和權利義務內容的復雜性。
　　
　　二、《物權法》中建筑物區分所有規定的缺陷
　　
　　正因為建筑物區分所有權具有不同于傳統單一物權的復雜性特征及其在現代物權中具有及其重要的地位。《物權法》第六章第七十至八十三條對其做出規定，揭開了我國對建筑物區分所有權保護的篇章。
　　孟德斯鳩說過：“法律總是遇到立法者的感情和成見的。有時候法律走過了關，而只染上了感情和成見的色彩；有時候就停留下來，和感情、成見混合在一起。”法律的制定和實施是一種集體的主觀行動，這使法律對公共利益的實現并不具有必然性，它會受到諸多因素的制約。如果主觀不能正確地反映客觀存在，則法治對秩序和效率的追求就會受到損害。
　　因此，客觀上說，我國《物權法》中對建筑物區分所有權的規定充分反映了立法者與民法學家近年來潛心研究和社會調研的成果，正確、合理地運用了法律移植技術，其先進性、科學性和社會作用是不言而喻的。但由于立法過程中不可避免遇到的主觀客觀化的難題，《物權法》關于建筑物區分所有權制度設計和安排上存在以下幾個方面的不足：
　　（一）使用法律概念不明，應該對重要概念的定義明確，統一稱謂
　　法律上的概念是對各種法律事實進行概括，抽象出它們的共同特征而形成的權威性范疇。在法律體系中，概念的特點和功能在于：它是對法律事實進行定性的分析，既明確事件、行為和物品等的“自然性質”和“社會性質”，又確定事件、行為和物品等的“法律性質”，因而為人們認識和評價法律事實提供必要的結構。因此，法律使用的概念“必須是明確的，即內涵和外延都是明確的，能夠切實傳達立法意圖；必須是規范的，即在語言學上和法學上都是標準的；必須是統一的，即在同一法律、法規、規章乃至整個法律體系中其意義是一致的。對那些其法律意義與普遍語義有區別的概念，容易引80cb09c8f4451d7ec952d04328191761起誤解和歧義的概念，在立法中首次使用的概念，法律、法規或規章必須給予定義或做出解釋。”如果法律概念不明確，人們就無法對涉法實踐、行為和物品做出法律評價和法律處理。《物權法》第六章第七十條規定業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。用“業主”指代“建筑物區分所有權人”確有不準確的問題，但法律已經做此規定，需要的是對此概念做出界定，防止與其他“業主”發生混同，造成法律概念的不明確。應當明確業主大會和業主委員會的團體性，確認其性質。在合同法和訴訟法領域，其具有民事主體和民事訴訟主體的地位，有權對外簽訂與業主整體利益有關的合同，有權代表全體業主起訴和應訴，維護全體業主的合法權益，對外代表業主大會行使日常管理權利。
　　（二）權屬規定不明
　　1、《物權法》第七十三條規定建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。在本條款中對確定的共有部分沒有進行全部界定，而僅僅規定了五種情況。沒有明確規定“明示屬于個人的綠地”，究竟指哪些，綠地的權屬不明。在建筑區劃內的綠地上，有三個權利：（1）土地所有權，也就是區分建筑物的地基的建設用地權。城市的土地歸國家所有；（2）土地使用權；（3）綠地上植物的所有權。按照本條規定第（2）、第（3）權利處于不確定的狀態，完全有可能由開發商或建設單位固有。小區綠地可能成為開發商或建設單位用來獲取商業利益的一項稀有專有資源，業主將無法正常地使用與管理與其生活密切相關的綠地，自然也就不能擁有合理的、符合現代居住要求的居住環境。開發商或建設單位一旦取得綠地的土地使用權和植物所有權后，就可以限制或禁止業主對綠地的合理使用，甚至可以對綠地的合理使用進行收費，業主既無法合理享受小區的自然環境，也無法保障居住環境的安全和寧靜。
　　2、第七十四條規定建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。這樣的規定，一方面將建筑物區分所有權的制度設計推向復雜化，使得車位、車庫是專有還是共有的性質無法明朗，與同作為附屬設施的綠地、道路等共有部分的性質發生制度設計裂痕。另一方面，在實踐中可能出現的弊病顯而易見：開發商極可能將本已計入房屋成本的車庫、車位另行析出，而重新賣給業主——對于房屋成本的計算，并沒有統一適用的考核方法和制度。而且，也使得開發商本人由于主張對車位、車庫的所有權而成為業主，進而給他們在物業管理、業主大會和業主委員會中的主導地位再加籌碼。開發商也可能將車庫、車位出租給非業主者，使得本來屬于私權領域、相對封閉的生活環境為外人所隨意出入。這也是對私權界限的有意模糊。我國《物權法》關于建筑物區分所有權中的停車位的規定，應當明確以下具體規則：區分所有的建筑物的建設，必須保證設置足夠區分所有權人使用的停車位。在立法中，應當明確規定，房產開發商在開發建設區分所有建筑物時，必須建立足夠的停車位，禁止開發商將區分所有建筑物的停車位建設納入自己的所有權范圍單獨開發。條文中“首先滿足”應當理解為：只要業主需要，就不能將車庫車位賣給非業主，而不是業主享有優先購買權，因為業主享有優先購買權并不能保障業主的權益。但是，“首先滿足”應當規定適當的期限，例如規定為“三年”或者“五年”。
　　
　　3、在建筑物區分所有權的內容中對相鄰權的規定過于簡單。第八十四條規定不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。在建筑物區分所有的情況下，是否存在相鄰關系，理論上有不同看法。有一種觀點認為，在建筑物區分所有的情況下，為調整相鄰或相近的不動產權利人之間的關系，應設獨立的不動產役權制度，輔之有關相鄰關系的法律規范。在建筑物區分所有的情況下，各區分所有人之間的相鄰關系還是客觀存在的。而且較之一般相鄰關系更為復雜。在一般相鄰關系中，相鄰各方彼此間有一定間隔，且人數較少，不像大廈中各區分所有人之間空間聯系密切，居住人數眾多。尤其是在一般相鄰關系中各方沒有較多的共有財產，而區分所有人之間會因共有部分的使用而發生各種相鄰關系。在區分所有的情況下，更容易發生各種相鄰關系的糾紛。在建筑物區分所有的情況下，相鄰關系主要發生在以下幾個方面：不正當使用專有部分而導致鄰人所有權的行使障礙；各區分所有人行使其專有部分權利時，應為鄰人專有部分的權利的行使提供必要的便利，并應為提供此便利而使自己的權利受到限制；在必要的情況下，為方便鄰人維護、修繕其專有部分，允許鄰人使用自己的專有部分和不屬于該人所有的共有部分；各區分所有人因使用和維護共有部分而發生的相鄰關系。
　　4、建筑物區分所有的專有所有權和共有所有權的概念和權利義務規定不明確。《物權法》條款中沒有明確規定“專有部分”的范圍是什么以及其界限是如何確定的問題。業主在行使專有權時往往無法把握其專有部分的界限。并且對專有權人的權利和義務內容幾乎沒有規定。在實務操作中無法認定業主在專有權問題上究竟享有哪些權利，負擔哪些義務。對共有權的性質，沒有做出明確的界定，對共有權人的權利義務內容也沒有具體規定。對確定的共有部分沒有進行全部界定，而僅僅規定QDDWXzehCkuRd/ul6cPhWC2MGNrq+Ro+IrcosCAgbgU=了綠地、道路、建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房五種情況。
　　建筑物區分的專有部分，是指在構造上和使用上能夠獨立，并且可以單獨作為所有權標的物的建筑物部分。專有所有權人，享有一定的權利并承擔相應的義務，區分所有權人既可以自己對專有部分進行直接占有和使用，也可以授權他人使用，并且可以對專有部分進行法律上的處分。所有權人應承擔按照專有部分本來的用途使用專有部分的義務，對專有部分進行維修和必要改良，承擔維護建筑物的安全和外觀的義務和區分所有權人之間相互容忍的義務。對區分所有共有部分的性質不應一概而論，應根據具體的使用情況來確定。如果共有財產是各區分所有人共同使用的財產，不能具體將哪一部分的財產確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用范圍，只能認為該財產為共同共有的財產。物權法應對共有部分的性質予以規定。并規定共有權人享有使用權、收益的共享權、處分權和物上追及權等權利，承擔維護現狀的義務、不得侵占的義務、按照共用部分的用途使用的義務、維護建筑物安全的義務和費用負擔義務等義務。
　　
　　三、結束語
　　
　　《物權法》中對建筑物區分所有權雖然給予了高度的關注，并用專章給予規定，但其在許多方面仍存在著不完善的地方，必須通過頒布司法解釋等途徑使之不斷完善，以適應各種新舊的建筑物區分所有的情況，滿足社會發展的需要。
　　
　　參考文獻：
　　1、王利明.物權法研究[M].中國人民大學