投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的國際比較及在我國的應(yīng)用

　　【摘要】 本文通過對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價值模式的國際比較，著重探討了公允價值定義的表述、應(yīng)用條件、確定依據(jù)等方面的差異，并就公允價值模式在我國的應(yīng)用及影響作了深入分析。
　　【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)；公允價值；后續(xù)計量；國際比較
　　
　　投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資觀念的改變，目前在西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益、高風(fēng)險的特征，為了順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006 年2 月發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》第3號專門對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會計規(guī)范（以下簡稱CAS3），并適度、有條件地引入了公允價值計量模式。本文就投資性房地產(chǎn)的公允價值模式進(jìn)行國際比較，明確差異，以期為我國公允價值模式的應(yīng)用提供啟示與借鑒。
　　
　　一、公允價值定義的表述
　　
　　在我國新會計準(zhǔn)則體系中，對于公允價值計量屬性的定義規(guī)范僅僅出現(xiàn)于《基本準(zhǔn)則》第42條第（四）點(diǎn)，即：資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者清償債務(wù)的金額計量。筆者認(rèn)為，這一表述與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則（以下簡稱IFRS）術(shù)語匯編中對公允價值的定義基本一致，即：公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。然而，美國財務(wù)會計準(zhǔn)則公告《公允價值計量》（以下簡稱FAS 157）對公允價值的定義表述為：在計量日，市場參與者之間進(jìn)行的有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)時所收到的或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)債務(wù)時應(yīng)支付的價格。FAS157強(qiáng)調(diào)的公允價值計量目標(biāo)是從資產(chǎn)出售中收到的或轉(zhuǎn)移債務(wù)支付的價格，即表達(dá)了“脫手價格”的觀點(diǎn)。而我國會計準(zhǔn)則（以下簡稱CAS）及IFRS并沒有明確提及脫手價格觀點(diǎn)，甚至IFRS中某些準(zhǔn)則的計量目標(biāo)與脫手價格目標(biāo)也并不一致，比如《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第3號——企業(yè)合并》規(guī)定，對于分配企業(yè)合并中購買方承擔(dān)的負(fù)債及或有負(fù)債（如果有的話）的計量，按照初始確認(rèn)時的公允價值計量。
　　2008年2~3月，國際會計準(zhǔn)則理事會（以下簡稱IASB）公允價值計量項(xiàng)目組通過我國財政部以問卷調(diào)查的形式就公允價值計量目標(biāo)這一問題對企業(yè)進(jìn)行調(diào)研，旨在了解IFRS中使用的“公允價值”術(shù)語在會計實(shí)務(wù)中是被理解或運(yùn)用為“進(jìn)入價（entry price）”還是“脫手價（exit price）”或其他的計量基礎(chǔ)，以及公允價值表述是否能被這些計量基礎(chǔ)所替代等問題。可見，對于公允價值定義如何更精確的表述或被更準(zhǔn)確的理解，國際上也正開展討論、尋求意見。
　　筆者認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)的公允價值應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)的脫手價格為目標(biāo)，但公允價值這一表述不能以脫手價格來替代。投資性房地產(chǎn)的公允價值應(yīng)以脫手價格而非進(jìn)入價格為計量目標(biāo)，不僅因?yàn)檫@一目標(biāo)體現(xiàn)了從房地產(chǎn)市場交易者角度對資產(chǎn)未來流入和對負(fù)債未來流出的當(dāng)前預(yù)期，與IASB在《財務(wù)報表的編制和列報框架》第49段中以及FASB第6號概念公告《財務(wù)報表要素》中對資產(chǎn)和負(fù)債的定義一致，同時，從財務(wù)報告的角度上講，脫手價格目標(biāo)也更為合理。另外，從概念上講，進(jìn)入價和脫手價是不同的，某一房地產(chǎn)的市場價格，對出售者來說是脫手價，對購買者來說卻是進(jìn)入價。交易主體可能在一個市場購買房地產(chǎn)，而到另外的市場去出售或轉(zhuǎn)讓。財務(wù)報告應(yīng)當(dāng)致力于對主體當(dāng)前持有房地產(chǎn)而不是欲購置房地產(chǎn)的情況進(jìn)行“公允表述”，從而從出售者或轉(zhuǎn)讓者的角度考慮投資性房地產(chǎn)的公允價值計量。但是，“公允價值”又不能完全被“脫手價”替代。因?yàn)楣蕛r值計量的適用性可以是非常廣泛的，在當(dāng)前市場條件受到限制時，應(yīng)當(dāng)接受符合公允價值計量目標(biāo)的其他計量屬性或某些估價技術(shù)的計量結(jié)果作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。然而，若使用“脫手價格”這一表述，計量屬性的應(yīng)用范圍就會受到較大限制。
　　綜上所述，筆者認(rèn)為CAS可借鑒FAS 157中公允價值的表述，對我國準(zhǔn)則中的公允價值的定義表述作進(jìn)一步改善，明確計量目標(biāo)，并就其定義內(nèi)容補(bǔ)充更多相關(guān)的解釋說明。
　　
　　二、公允價值模式的應(yīng)用條件
　　
　　我國CAS3允許企業(yè)在兩種后續(xù)計量模式中做出選擇，并在第10條中提出，采用公允價值模式計量應(yīng)當(dāng)同時滿足下列兩個條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。由于我國整體資本市場還欠成熟，CAS3雖然引入了公允價值，但對公允價值模式的應(yīng)用有嚴(yán)格的限制。
　　盡管美國會計在公允價值計量方面的研究走在世界的前列，但是美國一般公認(rèn)會計原則（US GAAP）并沒有將公允價值計量模式應(yīng)用到投資性房地產(chǎn)中，只是要求企業(yè)采用歷史成本法，同時提取折舊和減值。
　　《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱IAS40）中則允許企業(yè)在成本模式與公允價值模式之間做出選擇，從而擴(kuò)展了公允價值會計的新領(lǐng)域，促進(jìn)了公允價值會計在其他非金融資產(chǎn)中的應(yīng)用。IAS40采用公允價值模式以企業(yè)能夠持續(xù)獲得公允價值為條件，并鼓勵企業(yè)優(yōu)先采用此計量模式。這一優(yōu)先選擇性在IAS40 2003年修訂的結(jié)論基礎(chǔ)第12段中可見一斑。第12段指出，IASB保留了對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式或成本模式核算的選擇，一方面是給編制者和使用者時間以獲得使用公允價值模式的經(jīng)驗(yàn)，另一方面也是給房地產(chǎn)市場和評估行業(yè)不發(fā)達(dá)的國家留出時間以發(fā)展成熟。
　　
　　三、公允價值模式的涵蓋范圍
　　
　　CAS3中公允價值模式所適用的范圍包括三類：一是已出租的土地使用權(quán)（我國土地歸國家所有，因此企業(yè)僅擁有土地使用權(quán)，IAS40中的土地指土地所有權(quán)）；二是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；三是已經(jīng)出租的建筑物。而IAS40規(guī)定，除包括上述內(nèi)容外，還包括承租人融資租賃方式租入再以經(jīng)營性租賃的方式租出的建筑物、閑置的以備出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)的將用作投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是可以獨(dú)立產(chǎn)生現(xiàn)金流量。我國會計實(shí)務(wù)中，融資租賃的對象主要是動產(chǎn)，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的融資租賃很少見。但是，隨著我國銀行業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展及市場主體投融資方式的漸變，我國會計準(zhǔn)則將與國際準(zhǔn)則進(jìn)一步趨同。
　　
　　四、公允價值的確定依據(jù)
　　
　　以公允價值作為會計計量屬性，首先要解決的問題就是公允價值的確定問題。我國CAS3對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定規(guī)范就比較簡單。雖然CAS3也提出了“企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他價格信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計”，但是筆者認(rèn)為，準(zhǔn)則對“其他價格信息”的表述是模糊的，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)給出一些便于理解的舉例，并且，準(zhǔn)則也沒有詳細(xì)介紹會計人員應(yīng)如何運(yùn)用這些價格信息去做出所謂的合理的估計。
　　
　　IAS40第38段明確提出，投資性房地產(chǎn)的公允價值應(yīng)反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場狀況，即從市場角度確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。第45段闡明公允價值最好的證據(jù)是活躍市場中具備相同地理位置和相同條件資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，或者類似的租賃合同和其他合同中確定資產(chǎn)的現(xiàn)時價格。第39至55段詳細(xì)規(guī)范了確定投資性房地產(chǎn)公允價值時需要考慮的各種情況或注意事項(xiàng)，包括對公允價值定義中“熟悉情況的、自愿的當(dāng)事人”及“公平交易”等的解釋分析、缺乏活躍市場的現(xiàn)時價格情況下可選擇的信息、不應(yīng)對某些單項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行重復(fù)計量的舉例以及對處于無法可靠確定公允價值情況下的處理等等。可以說，IAS40這些詳細(xì)、具體、周全的規(guī)范條款對于實(shí)務(wù)操作有較大的指導(dǎo)性。此外，IAS40允許對公允價值采用預(yù)測現(xiàn)金流量如未來取得租金等的折現(xiàn)等方法的估價；而CAS3則規(guī)定不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。總而言之，筆者認(rèn)為，我國會計準(zhǔn)則應(yīng)借鑒國際財務(wù)報告準(zhǔn)則，在公允價值的確定問題上提供更具體、更全面的操作規(guī)范。
　　
　　
　　五、公允價值模式與成本模式的轉(zhuǎn)化
　　
　　CAS3第12條規(guī)定“已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。”IAS40中對相關(guān)轉(zhuǎn)換的規(guī)定體現(xiàn)在《國際會計準(zhǔn)則第8號——當(dāng)期凈損益、重大差錯和會計政策變更》中：“只有能夠在企業(yè)財務(wù)報表中對事項(xiàng)或交易進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)牧袌蟮那闆r下，才能自愿變更會計政策。”IASB認(rèn)為，“從公允價值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌蟆保梢奍ASB并沒有完全禁止企業(yè)進(jìn)行這種變更，“不大可能”的表述留有余地。
　　
　　六、轉(zhuǎn)化為公允價值模式投資性房地產(chǎn)的會計處理
　　
　　CAS3規(guī)定，無論是將自用房地產(chǎn)還是將存貨轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。 見圖1。
　　IAS40中對非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的會計規(guī)范，區(qū)分被轉(zhuǎn)換對象是存貨還是自用房地產(chǎn)進(jìn)行不同處理：（1）將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)化日公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益；（2）將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)在用途改變之日，對根據(jù)《國際會計準(zhǔn)則第16號》核算的該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面金額與其公允價值之間的任何差額，采用與《國際會計準(zhǔn)則第16號》中價值重估相同的方式進(jìn)行處理，見圖2。
　　從圖2可以看出，IAS40充分考慮了資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的商業(yè)實(shí)質(zhì)，認(rèn)為非同類轉(zhuǎn)換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，可以視同銷售實(shí)現(xiàn)和確認(rèn)資產(chǎn)價值的實(shí)現(xiàn)，從而將轉(zhuǎn)換產(chǎn)生的差額全部計入當(dāng)期損益。IAS40對會計實(shí)務(wù)處理的嚴(yán)密性和周全性可見一斑；而CAS3則是“一刀切”，不管非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，只要產(chǎn)生增值額就全部記入所有者權(quán)益，不過這樣的會計處理杜絕了企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來粉飾報表、虛增賬面利潤或每股收益的可能。
　　
　　七、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在我國的應(yīng)用及影響
　　
　　對我國來講，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中采用公允價值計量模式，是會計實(shí)務(wù)發(fā)展的一大進(jìn)步。但作為一項(xiàng)新興事物，企業(yè)會如何選擇，并將帶來怎樣的影響，都是值得關(guān)注的問題。
　　（一）投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇
　　 企業(yè)在決定是否對投資性房地產(chǎn)選擇公允價值模式時，考慮的主要因素包括：
　　1．準(zhǔn)則所規(guī)定公允價值計量模式的適用條件。主要是前面所述的準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的適用條件是否滿足。由于我國目前許多地方還缺乏活躍的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)難以持續(xù)取得投資性房地產(chǎn)的公允價值信息。
　　2．企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的。投資性房地產(chǎn)的持有目的主要是賺取租金和資本增值。筆者認(rèn)為，以賺取租金或賺取租金與資本增值兼有的投資性房地產(chǎn)，因其受益期較長，屬于非流動資產(chǎn)，資產(chǎn)價值可以通過租賃政策來實(shí)現(xiàn)，其后續(xù)計量可以比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的方法而采用成本模式；以資本增值為目的的投資性房地產(chǎn)具有一般金融資產(chǎn)投資的性質(zhì)，則可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，公允價值變動計入當(dāng)期損益。
　　3．公司管理層的意圖。這包括：（1）規(guī)避市場管制。近年來房地產(chǎn)價格一漲再漲，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式調(diào)增賬面利潤，已成為一些經(jīng)營不善被“ST”的上市公司避免退市的“救命稻草”。（2）防止政策應(yīng)用出錯。CAS3對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式的條件有嚴(yán)格的規(guī)定，盡管新準(zhǔn)則應(yīng)用指南中對“同類或類似的房地產(chǎn)”做了補(bǔ)充說明，但由于地段、樓層、朝向不盡相同，上市公司要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場，實(shí)屬不易，或者即使已找到這樣的價格，也不知道是否可以使用，為了避免在政策運(yùn)用中出現(xiàn)偏差，往往對新政策不予考慮。此外，公允價值模式是條“單行道”，新準(zhǔn)則規(guī)定，一旦某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用了公允價值模式，就不能再轉(zhuǎn)回成本模式，也使上市公司管理層對公允價值模式持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。
　　（二）采用公允價值模式對企業(yè)的影響分析
　　1．對會計信息的影響。投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式后，利潤的信息含量更加豐富。對于上市公司而言，不僅增強(qiáng)了會計信息的相關(guān)性，也大大提高了A股企業(yè)的會計信息與境外市場的可比性，從而更有利于境外投資機(jī)構(gòu)對國內(nèi)上市公司投資價值的評判與認(rèn)可。此外，對于上市公司股東而言，豐富的利潤信息也可以反映企業(yè)管理層受托責(zé)任的履行情況，檢驗(yàn)其做出持有和處置房地產(chǎn)決策的適當(dāng)性。
　　2．對財務(wù)指標(biāo)的影響。公允價值模式下房地產(chǎn)的市場價格變動將成為利潤波動的決定性因素，加大企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險，同時也會影響到許多重要的財務(wù)指標(biāo)的變化，尤其是涉及評定企業(yè)盈利能力的指標(biāo)。這些都會影響報表使用者對企業(yè)價值變化的判斷，增加其分析財務(wù)報告的難度。公允價值上升對企業(yè)重要財務(wù)指標(biāo)的影響，見表1。
　　筆者選取了房地產(chǎn)類 “A+H 公司”——北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司2007年度境內(nèi)外財務(wù)報告中的數(shù)據(jù)加以比較。該公司在按境外會計準(zhǔn)則所編制的財務(wù)報告中對投資物業(yè)按“公平值”列賬，“公平值收益”計入當(dāng)期收益，而在境內(nèi)執(zhí)行新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》后，境內(nèi)財務(wù)報告中仍然采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。通過比較可以明顯看出，在公司按境外會計準(zhǔn)則編報即對投資物業(yè)按“公平值”列示的情況下，“投資性房地產(chǎn)”、“凈利潤”、“股東權(quán)益”三個項(xiàng)目所披露的金額都較按境內(nèi)會計準(zhǔn)則編報即采用成本模式的情況下所披露的各個項(xiàng)目的金額大，見圖3。
　　
　　
　　3．對融資的影響。公允價值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮，使企業(yè)的總體賬面價值上升，使企業(yè)報表中反映的會計信息更為樂觀。例如資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)負(fù)債率降低，有利于企業(yè)在資本市場獲得正確的定價，大大增強(qiáng)了債權(quán)人或投資者對于企業(yè)償債能力的肯定和信心，有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。
　　4．對經(jīng)營決策的影響。這主要體現(xiàn)在：（1）稅盾效應(yīng)弱。與成本模式下抵稅的效果相比，由于投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式不再計提折舊或進(jìn)行攤銷，不能享受稅前扣除。（2）信息成本高。確定投資性房地產(chǎn)公允價值的首選條件是活躍的公開市場報價，但由于我國房地產(chǎn)市場的不完全和不成熟，公開市場報價難以取得，為此上市公司需要每年聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這無疑要花費(fèi)更多的代價，在很大程度上抑制了企業(yè)選擇公允價值模式的積極性。（3）分紅政策難。公允價值