對當前房地產市場形勢的幾點分析和建議

　　總體看，2008年1－9月房地產市場整體繼續向下調整。繼2季度70大中城市二手住宅銷售價格同比下降之后，70大中城市房屋銷售價格和新建商品住宅銷售價格在8月份和9月份連續出現環比下降局面，房地產開發投資意愿持續下降。從周期分析的角度看，我國房地產市場現在已經進入了一次尚未見底、可能持續2－3年的衰退。
　　
　　一、2008年1－9月房地產市場運行狀況
　　
　　(一)房地產市場銷量增長連續12個月維持下行
　　2008年房地產市場繼續去年4季度的下行態勢，在未來收入預期顯著下降，以及資產價格暴跌帶來負的財富效應背景下，民眾購房意愿普遍下降。1－9月商品房屋銷售面積同比負增長14.9％。商品住宅、辦公樓、商業用房等各種主要類型物業的銷售面積均同比下降。商品房屋空置面積迅速增加，2008年8月末同比增加8.7％。
　　購房者“觀望”態勢從珠三角區域已經逐步蔓延到全國范圍。40個重點城市中有15個城市商品房屋銷售面積比去年減少30％以上，北京、深圳、寧波等城市商品房屋銷售面積甚至同比下降50％左右。
　　
　　(二)70個大中城市房價出現絕對下降
　　2008年1－9月，70大中城市房屋銷售價格同比漲幅逐月快速回落，環比價格小幅波動。房屋銷售價格環比漲幅由2007年3季度的4.36％降為4季度的2.62％，繼而又降為2008年l季度的0.8％和2季度的0.3％，7月為0.1％，8月和9月則為-0.1％。其中，商品住宅銷售價格環比漲幅由2007年3季度的4.77％降為4季度的3.23％、2008年1季度的0.8％和2季度的0.4％，7月為0.1％，8月則為一0.1％，9月為-0.3％；二手住宅銷售價格環比漲幅由2007年3季度的5.19％降為4季度的1.81％和2008年1季度的0.4％，2季度則為-0.1％，7月為0.1％，8月則不升不降，9月為0.3％。
　　2008年上半年，70大中城市中有20％的城市住房價格出現下降，7月和8月這些城市住房價格繼續下降。其中，珠三角地區主要城市房價出現較大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅銷售價格比年初分別下降了10％和15％，90平方米以下商品住宅銷售價格比年初下降了15％；廣州、惠州商品住宅和二手住宅銷售價格均比年初下降5％左右。此外，長三角地區中的上海住房價格上半年保持小幅上漲，7月和8月則開始絕對下降，杭州和寧波住宅價格出現下降。前8個月，東北地區中的沈陽、黃河中游地區中的鄭州和包頭、長江中游地區中的南昌、大西南地區中的重慶、成都、遵義等城市的商品住宅或二手住宅價格出現不同程度的下降。北京住房價格仍保持小幅上漲。
　　
　　(三)房地產開發投資意愿持續下降
　　2008年1－9月，房地產開發完成投資同比增長26.5％，增幅比去年同期減少3.8個百分點，而上半年房地產開發投資增幅比去年同期增加5個百分點，說明7－9月房地產開發投資增長出現快速下降。
　　今年1－8月，房地產開發企業購置土地面積增幅比去年同期減少12.5個百分點；前8個月商品房新開工面積、施工面積增幅分別比去年同期減少8.5個和1個百分點。從不同物業類型看，商品住宅、辦公樓、商業用房1季度的各項建設指標增幅均同比增加，2季度以后多數指標則出現同比下降。國房景氣指數自去年11月份以來連續10個月持續下降。
　　
　　(四)房地產開發企業資金鏈條日趨緊張
　　我國房地產開發企業融資渠道單一，2007年，與房屋需求相關的定金及預收款、個人按揭貸款的比重之和占到了42％、銀行貸款占比為17％，二者之和占到了房地產開發企業資金來源的60％。
　　2008年1－8月，受從緊貨幣政策影響，房地產開發資金來源中的國內貸款增幅逐步下降，由1－2月的36.9％逐月降至1－8月的11.5％，其中，銀行貸款的增幅由1－2月的38.3％逐月降至1－8月的10.5％。2008年前8個月，受房地產市場需求增長減緩的影響，定金及預收款和個人按揭貸款的增幅均逐月下降。個人按揭貸款增幅由1－2月的30.1％逐月降至1－8月負增長10.1％，1－8月增幅同比減少了80個百分點。
　　
　　二、對當前房地產市場形勢的幾點判斷
　　
　　(一)房地產市場已經進入一次尚未見底、可能持續2－3年的衰退
　　嚴格地說，“市場觀望態勢”已經不能反映當前房地產市場的局勢。人們已經清楚地看到了“國民經濟以及收入增長下行周期”的到來，開始顯著地、大幅地減少住房、汽車等耐用品的支出。
　　房地產市場的起伏最終由宏觀經濟形勢變動所決定。例如，超常的外部需求拉動經濟偏熱、外匯儲備猛增和流動性過剩等宏觀經濟環境，決定了近年、特別是2007年包括房地產市場的火爆，以及整個資產市場價格的全面暴漲。同樣，始自2007年4季度的宏觀經濟下行，疊加一系列房地產政策帶來的不確定性影響，決定了本輪房地產市場的大幅調整。
　　從長期的、經濟周期階段分析角度看，我國的房地產市場在2005－2007年期間處于繁榮期，即周期的頂部區域。其特征是量、價的持續上行，市場中投機者活躍，房地產商利潤率較高。進入2008年，房地產市場開始呈現銷售量急劇下降，但房價還保持相對穩定、市場上新增樓盤逐漸減少的特征，這實際上標志著房地產市場已從周期的繁榮階段進入到衰退階段。
　　我國房地產業從1998年才開始初步形成，人們還沒有真正經歷過一個完整的房地產市場周期，缺乏對我國房地產周期特征的認識，因此還很難判斷這到一個衰退期有多長，底部有多深。另外，房地產周期與整個宏觀經濟周期密切相關，而后者的發展趨勢又決定于國內外多種因素的變化，目前前景還不十分明朗，這也增加了對房地產市場發展趨勢進行判斷的難度。
　　
　　(二)房地產價格較大幅度普跌將難以避免
　　第一，8月份數據表明，全國70個大中城市房屋銷售價格環比漲幅為-0.1％，即環比價格指數在100以下，已經出現絕對下降。這是多年以來的第一次，很可能是具有標志性意義的轉折點。
　　第二，許多開發商的價格策略是“明穩暗降”，即表面上保持價格不變，實際上通過各種優惠措施，如送裝修、送車位、減免物業管理費甚至買房送車等刺激購房，其價格實際上已早開始下調而不是穩定。由于在我國現行統計體系下這種價格下降并不能反映出來，因此現在關于房價的統計數據很可能低估了房價實際下降的幅度，而且滯后了一段時間。
　　第三，據我們對寧波、武漢的調查判斷，隨著臨近年底各項結算壓力的顯現，如支付建筑商工程款、支付銀行到期貸款本息和支付各項相關稅款，一些本來資金鏈就十分脆弱的房地產開發企業(包括部分較大的企業)在流動性方面將面臨更嚴重的考驗。對當前同比房價的繼續上升，實際上還是“翹尾”因素在起作用，這種情況不會持續很長時間。
　　第四，根據我們對國外本輪房地產市場調整過程中“量價關系”的研究借鑒，我們認為，在銷售量大幅下滑的背景下，房價必將會對銷售量的劇烈變動做出反應，國內房地產市場價格較大幅度(即較最高價出現10％以上的跌幅)的普跌恐難以避免。
　　美、英兩國房地產市場“交易量”與“價格”時間序列關系呈現以下兩點特征：其一，房屋銷售量和價格指數(年度環比)變化趨勢基本一致，二者的相關系數達到了0.88；其二，銷售量的變動領先于價格指數的變動，當銷售量開始下降后，同比價格指數仍在100以上，持續膠著一段時期之后，價格指數才開始出現下降。也就是說，價格變動滯后于交易量變動。在本輪全球性房地產市場調整中，美英兩國市場價格下行滯后于交易量下行的時間長度有些差別。美國房地產價格指數跌到100以下的時間，滯后交易量變動時間長達6個季度，英國市場的價格變動滯后期則為2－4個季度之間。
　　事實上，8月份數據全國70個大中城市房價已經出現絕對下降(價格指數在100以下)。也就是說，本輪衰退中，我國房地產價格下降相對交易量變動(指數在100以下)的滯后期約為3個季度。
　　
　　(三)房地產開發投資增幅將顯著下滑
　　應強調的是，房地產開發投資增幅降速度比預計得還要快。今年上半年各月增幅均在30％以上，7月大幅下降到19.6％，8月進一步下降到18.9％。我們認為，由于建設周期較長，“建設慣性”可能使得房地產投資在2008年保持20％以上的增長速度。但是房地產業投資意愿下降的影響仍將會在年底或2009年初顯現，明年呈負增長的概率很大。據我們最近在武漢調查，由于前景不明，一些房地產開發企業對新開工項目都采取建到正負零就停下來的策略。
　　由于房地產投資占全社會總投資的比重較大，將會拖曳整個固定資產投資增幅的進一步下降，增加宏觀經濟過度下滑的風險。如果2009年住宅開發投資增速下降到0－20％之間，大約導致全社會總投資增速下降5－8個百分點。加上制造業投資增速的回落，明年初全社會固定資產投資名義增速也將在20％以下。
　　
　　(四)我國房地產市場下滑不會對金融體系造成嚴重損害
　　從直接原因分析，當前美國的金融體系危機是由房地產危機引發的，因此人們高度關注我國房地產市場變動對金融體系的影響。從各方面情況看，我們認為，盡管我國房地產市場已進入衰退并還將繼續走低，但因房地產貸款在整個貸款余額中比例較小，商業銀行對房地產金融可能導致的風險一直控制較嚴，居民儲蓄率較高，這與美國購房零首付、家庭高負債、超前消費的情況完全不同，因此并不會對金融體系造成嚴重損害。在我們調查中，一些金融界人士指出相關房地產貸款的質量還是比較好的，不良率很低，因此具有較強的風險承受能力。即使房價再進一步走低至30％的幅度，銀行依然可以承受。
　　
　　三、端正對房地產業的認識，促進房地產市場健康發展
　　
　　一是不宜再反復抑制房地產投資。住宅本身是耐用消費品，在購置時被納入投資統計，而且將在此后50－70年的使用中，或以出租租金、或以折舊作為“虛擬房租”被計人每年的消費統計。此外，伴隨購房還會發生一系列的消費支出。應該說，如果沒有住宅投資，會更深刻、更長期地抑制我國消費增長。
　　二是不宜把“住房保障”泛化為普遍的“社會福利”。住房保障是社會保障體系的一個組成部分，因而與社會保障一樣，不能將之泛化為一種普遍化的、多數人分享的福利。目前的經濟適用房、限價房、以及現實中繁衍出的“定向兩限房”，均是變相福利房，是在向“廣大的中等收入者”進行資產補貼，實際上偏離了對低收入者救助的本質含義。此外，含補貼的物品將永遠供不應求。政策性住房供給比例的過分擴大，只會帶來對市場正常需求的抑制，進而帶來對市場的破壞。鑒于經濟適用房已經在全社會鋪開，建議嚴格限制其轉讓、出租經營等行為。
　　三是正確認識高房價問題的根源。一方面從長期看，稀缺而供給剛性更強的土地價格注定會伴隨國民經濟增長而持續上漲，而且其上漲速度會快于供給彈性較大的要素報酬(如勞動報酬)的上漲速度；另一方面，在我國現行城鄉土地配置制度，“政府總量控制農地征用規模+部分領域實行招牌掛”的環境下，土地無法完全根據收益進行有效配置，會對房價上升產生進一步的推動作用。這個問題的破解需要決策層統一認識和下決心。
　　
　　四、幾點對策建議
　　
　　當前房地產調控政策的目標可定位為力爭實現一個溫和的周期，減弱市場震蕩的幅度和蕭條階段的長度。但由于我國還沒有經歷過一次真正市場意義上的房地產周期，缺乏經驗和借鑒，影響房地產市場的因素又非常復雜，對當前的房地產市場發展趨勢還很難正確把握。在這種情況下，僅提出以下建議供參考：
　　第一，當前應一步加強對房地產市場運行態勢的監測和監控，完善各種調控政策預案。
　　第二，要明確提出防止高保障傾向，同時盡早確定住房保障范圍。如果政策明確了，將有利于提高政策和市場的透明度，穩定購房者和房地產開發企業的預期，這對穩定市場至關重要。
　　第三，對地方政府提出的調控房地產市場的政策措施，我們傾向于采取默認甚至鼓勵的態度，同時應進一步密切觀察其效果。
　　第四，降低交易環節稅費，尤其是二手房交易環節稅費。目前二手房交易中所涉及的各項稅費多達9項，各項稅費合計稅費率最高可達10％左右(房屋交易個人所得稅1％、營業稅5.8％、契稅2％、維修基金1.5％)。如果降低交易環節稅費，可減輕居民購房負擔，提高其購房意愿，對穩定房地產市場甚至激勵購房需求將能起到積極的作用。
　　第五，調整“二套房”政策，弱化對居民購買第二套房的政策限制。如可考慮對一戶家庭中年滿18周歲的子女所購買的首套住房，不再界定為家庭第二套住房，不受第二套住房首付比例40％和貸款利率上浮10％的限制。又如還可進一步考慮將二套房政策的解釋權下放給商業銀行，由其根據各行、各地具體情況確定。央行和銀監會主要從風險控制角度扮演監督者角色。
　　第六，調整房地產信貸政策。可以考慮給各商業銀行在房地產信貸方面更多的自主權。如可考慮弱化以至取消具有較強行政干預色彩的行業規模管理，讓各商業銀行根據自己的經營情況和判斷調整其房地產信貸政策；對從事政府鼓勵的“保障房建設”項目，可考慮放寬資本金要求，加大信貸支持力度；對資質好的房地產開發企業放寬信貸條件；對購買首套住房的居民，允許商業銀行在首付比例和貸款利率方面給予優惠。當然，這樣做的前提條件是進一步加強銀行體系風險管