誰占領了我們的居住空間？

發改委日前公布的一季度房地產開發投資加速的消息后，引起了多方關注。住房結構調整任務艱巨、住房保障制度仍不完善等現實問題令相關部門和市場人士憂心忡忡。而各大城市房地產市場卻持續走高。

杭州

投資熱度依然不減

房價的悄然一路攀升，一直牽動著房產開發投資商、銷售商和市民的心。面對4月18日國家發改委、國家統計局發布的新數據——全國70個大中城市房屋銷售價格指數同比上漲5.3個點，漲幅比上月低0.3個點；環比上漲0.6點，漲幅與上月持平，杭州房地產的投資商、銷售商和市民們各有盤算。

盡管與去年同期相比，今年第一季度杭州房地產市場的開發投資指標表現基本平穩，增幅小幅下降，處于一個相對穩定、理性的增長區間。但在不斷上浮的樓市價格利潤空間的誘惑下，諸多企業對房地產的向往似乎依然熱情不減。

據了解，一季度，杭州市限額以上完成固定資產投資204.38億元，比去年同期增長16.2％，增幅同比提高9.6個百分點。其中，房地產開發完成投資額64.11億元，比去年同期增長4.6％。今年1至3月份，杭州市8城區完成房地產開發投資額48.63億元，比去年同期增長8.02％，增幅下降2.48個百分點；房地產施工面積達2840.5萬平方米，比去年同期增長10.88％，增幅下降5.47個百分點；新開工面積為117.8萬平方米，比去年同期增長71.82％。

2006年7月，中國出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，對外資進入房地產市場加以限制。中國人民銀行的報告顯示，外資在內地房地產市場中所占的比重已達到15％。截至2006年11月，境外房地產基金對內地20個房地產項目投入了16.13億美元。2006年中國房地產市場的交易額達到了90億美元，增幅高達69％；其中，來自于海外全球基金的投資比例便高達60％，增幅約55％。

最近一段時間以來，以“四人天王”(長和系、新鴻基地產、恒基地產、九龍倉)為代表的港資地產商卷土重來，在內地掀起第二波“圈地潮”。種種跡象表明，港資地產商正在內地掀起第二波“圈地潮”。

在經過對上海、北京等國內主要城市商業地產的集中投資后，如今國際基金的投資眼光開始向經濟發達的二線城市拓展，作為長三角地區的重要城市，杭州無疑是國際基金下一站的地產獵取重點目標之一。“從去年11月份開始，差不多每個星期都有2－3家國際基金公司來杭州考察項目，今年開始，一些項目開始陸續進入接洽磋商階段。”第一太平戴維斯(中國)有限公司杭州辦事處投資部的齊于介紹道。

記者從杭州市統計局了解到，～季度歷來是房地產銷售淡季，但是，今年杭州全市商品房銷售卻呈現出較快增長勢頭，“逆勢井噴”。

杭州市統計局日前發布的統計快訊顯示，一季度，杭州市商品房銷售面積累計達100.17萬平方米，比去年同期增長27.8％，其中現房銷售面積增長87.9％，商品房銷售額達68.84億元，比去年同期增長37.4％。商品房銷售增長拉動了建筑及裝潢類商品零售額的上升，同比增長20.5％，增幅同比提高14個百分點。

未來一手房充足，二手房全年漲幅5％－10％。二季度開始，杭州新建商品房供應會繼續增加，大量新盤會集中在四五月份推出。同時，隨著二手房交易環節的各項稅費政策對買賣雙方影響的慢慢弱化，二手房交易量將會得到一定幅度的提升。業界人士認為，未來杭州的房地產開發商不可能孤注一擲打“價格牌”，品質方面的競爭將是未來杭州房地產開發的重點。同一個區域的樓盤，因為戶型設計不同、營銷定位不同，區域內樓盤旺銷和滯銷同存的現象，在2007年將表現得更為明顯。

上海

市場空間有增無減

上海方面一季度的相關信息截止到4月19日還未公布，但3月20日來自上海市統計局的最新統計數據似可佐證：今年1－2月，上海房地產開發投資依然保持較快的增長速度，前兩個月完成投資175.77億元，同比增長16.6％。從物業類型看，商品住宅投資完成125.12億元，同比增17.6％；辦公樓投資完成18.06億元，同比增長38.9％；商業營業用房投資完成16.43億元，同比增長32％。

當記者將這幾組數據向上海一家房地產公司老總求解時，他十分干脆地回答：“如果下輩子我還有錢，我還會投資房地產。”他干房地產不過六七年，卻早已經賺足了錢。

從曾經的上海電視臺新聞節目責任編輯到今日的商品房營銷策劃人，潘大明在記者就上述幾組數據向他求解時也同樣回答到，如果現在他能搞得到大筆銀行貸款的話，他肯定投資房地產開發，因為營銷策劃只是“鳳尾”罷了。他告訴記者，10年前上海西北角的長征鄉每畝地只買20多萬元，現在是先加個零再添幾十萬才能買下一畝。但你真的能買下造商品房，回報率不會低。以前一般認為上海房地產開發的投資回報率“絕對”在10％以上，今年一季度聽說回落到7％－8％，但即便是這樣也很了不起啦。你做汽車做外貿能有多大利潤。因為就上海來說，就這么點還可供房地產開發的土地，房價不可能暴跌的。“開發商的投資沖動可以理解。”他概括道。

據《2006年上海房地產行業研究咨詢報告》介紹，在上海“十一五”規劃中，房地產業未被列入“支柱產業”行列，而是被定位為“階段性支柱產業”。自1998年開始上海房價一路飆升，2002年后市中心區房價更保持了每年30％的增長幅度。究其原因，負的實際利率、預期升值的人民幣匯率、預期城市居民收入增長等等因素固然難辭其咎。然而，上海房價迅猛飆升的背后還有其更深層的原因。此外，海外資金的大規模涌入，也推高了上海房價，并一定程度上擴大了房地產泡沫。針對高房價，國家出臺了一系列的調控政策：利率上漲、“8·31”大限、“國八條”、“國六條”等出臺。2005年以來，上海房價只漲不跌的神話已被打破。但從長遠看，2006－2010年間，上海的商品房價格還將保持在一個平穩上升的通道之中。其間會有波動，但幅度不會很大。未來五年上海房地產投資將占全市固定資產投資總額的1／3，總額約為5000億元。需求方面，“十一五”期間，預期住宅需求總量為11670萬平方米，平均每年需求量為2334萬平方米。

關于國家對房地產業宏觀調控對今后上海的房地產投資將產生哪些影響?記者沒有得到正面回應。但有條信息引起了記者的注意：據上海市統計公報顯示，2006年上海房地產開發投資同比增長僅2.3％，而外商和港澳臺企業房地產開發投資增長較快，分別為65％和43％。

未來上海房地產開發投資的主角、配角會不會悄悄“挪位”?讓時間來當裁判吧。

深圳

房價暴漲令官員不安

深圳市房地產市場在調控下依然一路暴漲，4月16日，國家發改委固定資產投資司公布的一季度房地產市場運行情況顯示，深圳一季度房價漲幅依然在全國“名列前茅”，這一數字的公布，再次令深圳有關部門的官員們不安。

有市場人士認為，深圳房價同比漲12.3％，其中商品房中別墅漲幅最高，如此一來就有可能“掩蓋”了普通住宅漲幅并未達到12.3％的事實。

深圳商品房就像深圳的天氣一樣，一直很熱。均價在10000－12000多元的房子就出現排隊搶購的狀況，炒房團仍然是不可忽視的因素之一，盡管深圳外來人口對住房的剛性需求很大，但是市場所體現出來的火爆讓人擔憂，新盤遭搶，價位高走，深圳關外房價呈明顯上漲趨勢。

記者在采訪中了解到，在深圳，目前除了離市中心較遠的郊區地段能見到每平方米售價在萬元以下的新樓盤，特區內一般高級住宅每平方米售價在16000元至20000元之間，豪華住宅售價在每平方米三萬元以上，如僑城東方華園，以均價五萬元／平方米發售。而今年3月在深圳推出的陽光華藝大廈(均價14500元／平方米)和橄欖綠洲家園(均價18000元／平方米)等新樓盤，在沒有通過任何媒體做發售廣告的情況下就銷售一空。近段時期深圳高檔住宅，漲幅最大銷售最旺。

據一些商業銀行專業人士介紹，辦理買房按揭手續的多為企業白領、公務員及事業單位工作人員，他們月薪在萬元上下，收入穩定，信用較好，受銀行歡迎。深圳一家公司部門經理李先生告訴記者，他今年是二次置業，買了兩套房，自己住一套，出租一套，還銀行房貸壓力不算大，房子買下來就馬上升值了，感覺很好。在深圳做了多年生意的一位小姐向記者透露，她幾年先后在深圳買了3套房，主要目的是投資，買下的幾套房子平均升值近50％，每月還能收租，比自己做生意強多了。

深圳市國土資源和房產管理局調查顯示，深圳市常住人口人均住房面積已達29.6平方米，住房水平高于全國人均標準，接近新加坡住房水平。據市國土資源和房產管理局局長張上明介紹，至2005年底，深圳全市住房建筑總面積已達到2.45億平方米。按全市827.75萬常住人口計算，深圳市人均住房建筑面積達到29.6平方米，住房水平高于全國人均26平方米的標準。據統計，目前全市已有131萬戶籍城市移民、41萬個家庭擁有自有產權住房，住房自有率高達90％。然而，非戶籍人口住房主要采取“以租為主”。在深圳市常住人口中，共有645.82萬非戶籍常住人口，占全市常住人口的78％，其中175萬人、約51萬個家庭擁有自有產權住房，另外約470萬人主要通過租賃解決住房問題。此外，全市未納入常住人口統計范圍的流動人口近400萬人，主要通過租賃方式(如租住集體宿舍、臨時住房、“城中村”私宅等)解決住房問題。

張士明認為，盡管深圳市在一定程度上較好地解決了居民的住房問題，但政策性住房占全市住宅總量的比例還比較小。因此，今后加大對低收入家庭的住房保障，將是深圳市住房建設的一項重要任務。近期開工建設3.3萬套政策性住房。為加大住房保障力度，《深圳市住房建設規劃(2006－2010)》提出的目標，積極落實該規劃提出的“十一五”期間建設14萬套政策性住房的任務。目前，全市已開工和計劃開工建設的政策性住房項目共27個，住房套數總計3.3萬套，這意味著深圳房地產投資將進一步加大。

北京

投資重心逐步轉移

“目前，市場走向、相關政策和輿論氛圍，讓我很難下決心再去搞下一個項目。畢竟，現在我和同行們的日子也不那么好過，還是想看看再說。”京城一位房地產開發商告訴記者。據了解，他在大興有一個60多萬平米的普通住宅項目，經過兩年多的銷售，現己全部售出。記者幾經探問，他終于說出困擾已久的問題：“具體政策經常變動，讓我們有些無所適從。”

盡管京城房地產開發商頗受困擾，但北京房價只升不降的狀況依然持續著。北京市統計局和國家統計局北京調查總隊于上月底發布的信息顯示，今年1－2月，“北京房地產市場開局較為穩定。房地產開發投資較快增長，施工面積和竣工面積小幅增長，新開工面積降幅較大。新建商品房銷售面積較大幅度下降。空置面積繼續減少。市場供求矛盾未得到解決，房價指數依然高位運行。”

國家發改委公布的關于房地產行業的幾組數據再次引發對房地產宏觀調控問題的討論。其中，房屋銷售價格和房地產開發完成投資兩組數據均持續走高，反映出當前房地產市場價格漲幅過快、投資過熱的局面。客觀地說，中央政府調控市場、穩定房價的決心不容置疑，但結果卻多少有些事與愿違。

有關專家認為，主要原因在于政府欲通過緊縮土地和信貸這兩個渠道來抑制房地產過熱。但一些部門為配合抑制宏觀經濟過熱的政策，卻忽視了房地產市場供不應求的客觀現實，并錯誤估計了市場需求的真實力量和彈性范圍，就簡單采取了抑制房地產投資的政策。

國家發改委、國家統計局于4月17日公布的數據顯示，今年3月，全國新建商品住房銷售價格比去年同期上漲6.0％，漲幅高于上月0.1個百分點。而北京以9.9％的漲幅位列全國第四。北京房價在去年連續7個月兩位數增長后，今年一季度仍持續了近10％的高漲幅。

據業內人士統計，2007年第一季度，在宏觀調控與住房需求的博弈中，北京城區內的普通商品住宅房價再次攀升，最高每平米上漲達千元。

記者綜合相關政府部門發布的信息及數字，顯示京城房地產開發投資增長較快，主要由住宅投資增長拉動。今年1－2月，全市完成房地產開發投資145.8億元，比去年同期增長21％，但增幅回落7.3個百分點。其中，住宅投資增長40.2％；寫字樓和商業及服務業等經營性用房投資分別下降了12.6％和2.4％。經濟適用房投資下降47.7％。此外，商品房施工面積和竣工面積略有增長，而新開工面積降幅較大。

全市商品房施工面積為5386.8萬平方米，比去年同期增長1.5％。而住宅施工面積下降13.1％。寫字樓和商業等經營性用房則分別增長了7.8％和27％。在商品房施工面積中，本年新開工面積下降40.7％，其中住宅新開工面積下降45.2％。全市房地產開發企業完成土地開發面積41.7萬平方米，下降45.8％。

不同區域價格指數漲幅差距明顯，其中東城區、西城區、崇文區、宣武區四個城區，房屋銷售價格指數最低，為104.8，朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區四個近郊區，房屋銷售價格指數累計為109.4，而十個遠郊區縣房屋銷售價格指數最高，為111.6。但2006年一季度成交土地卻多集中在宣武、朝陽、海淀等城區。北京房地產開發的重心正逐步向郊區轉移，土地供應將更受關注。

盡管，北京近兩位數的房價漲幅，令不少人質疑政府調控不力。但北京房價環比漲幅的明顯下降，不應視而不見。去年同期前三個月環比漲幅分別為101.1％、101.3％和100.6％，而今年則為100.5％、100.5％和100.2％。3月，北京房屋銷售價格指數環比低于全國0.4％。

可見，北京自實行改善供給結構、增加限價房等調控措施后，的確見到了一些起色。但這些措施，能夠在總供給量不增或下降的前提下起到真正作用卻很難。更何況，京城百姓的房屋需求依舊旺盛。