樓市等待回暖

“10.22新政”中有關(guān)房貸優(yōu)惠政策的細(xì)則尚未出臺，更加劇了市場的觀望氛圍。專家建議，購房者不妨再等等

再也沒有任何政策能讓開發(fā)商如此自覺地去激發(fā)自己的想象力，認(rèn)真、虛心地去解讀了。10月22日晚，財政部、央行聯(lián)合公布了針對房地產(chǎn)行業(yè)的最新調(diào)控政策。

等待著新政細(xì)則的出臺，等待著供暖的真正到來，房地產(chǎn)市場上的供求雙方依然在觀望中博弈。

新政尚待細(xì)化

10月22日，財政部和央行聯(lián)合宣布： 2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

此外，從10月27日起，個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

據(jù)測算，在新政之下，假設(shè)貸款本金為100萬元，貸款期限為20年，對于首次購買普通住宅的購房者，月供則可以下降641元，降幅為8.7%。這個數(shù)字無論對于購房者，還是開發(fā)商都是一個利好消息。

我愛我家控股公司副總裁、北京公司副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，10月22日新政雖然面很大，有減稅、降息、降低利率等等，但是最遺憾的就是減稅很不徹底。他介紹，現(xiàn)在二手房交易過程中，共涉及五項稅：土地增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅。這五項稅加在一起高達(dá)10.6%。“也就是說買賣一套房子100萬，繳稅要繳10.6萬，新政出臺以后才減了0.5%，其中一個大頭就是5.5%的營業(yè)稅沒有減掉。”

胡景暉告訴《小康#8226;財智》記者，“至遲在年底之前央行一定會出一個細(xì)則，從這個細(xì)則會知道首次購買普通住宅以及二套房貸，不管是稅費，還是貸款到底有多大的優(yōu)惠。”

中體奧林匹克花園管理集團有限公司總裁陳順在接受《小康#8226;財智》記者采訪時說，由于新政中有關(guān)房貸優(yōu)惠政策的細(xì)則尚未出臺，新政為樓市供暖的效果還尚待時間檢驗。

“今后一段時間，將會是各大銀行等金融機構(gòu)出臺細(xì)則的井噴期；同時，各地的地方政府也正在陸續(xù)出臺減免房地產(chǎn)稅費的舉措。杭州、廈門已經(jīng)出臺了買房送戶口等刺激措施。應(yīng)該說十一月會是各方面救市政策的高密度時期。”陳順說。

在北京，就10月22日新政之后的一周情況來看，網(wǎng)上簽約的咨詢量和委托量都有所增加，特別是首次置業(yè)，想購買90平方米以下中小戶型的購房人咨詢量和委托量都增加了40%左右，但實際的交易量反而在這一周下降了25%。

購房者不妨再等等

在等待細(xì)則的日子里，生活還必須要繼續(xù)。10月30日，北京秋季房展會在國貿(mào)如期召開。正是在此次房展會上，北京多個樓盤的價格開始大為松動。

據(jù)《小康#8226;財智》記者實地探訪，房展會上，北京本地參展項目有30多個。這些參展項目中，在北京五環(huán)附近的項目，均價在9100元左右；四環(huán)周邊的參展項目，打出的價格大概在13000元左右，二環(huán)到三環(huán)之間，價格也被控制在20000元以內(nèi)。這樣一個價格，跟前幾個月相比已經(jīng)有一個相對明顯的回落。

位于北京西南五環(huán)內(nèi)、大興區(qū)西紅門高速公路旁邊的鴻坤理想城其普通住宅均價已經(jīng)降到了7500元。而此前其打出的價位為均價9600元。

即便如此，有關(guān)專家依然建議，在目前政府樓市優(yōu)惠政策的細(xì)則還不明朗的情況下，買房子不妨再等等。

陳順認(rèn)為，隨著天氣漸冷，一些上市公司中的房地產(chǎn)企業(yè)是以自然年度為考核的，在12月底要把財務(wù)報表做出來，所以不排除采用現(xiàn)金回流這些手段。“未來兩三個月中，要做好思想上的準(zhǔn)備和摸清情況，如果買房的話，日子也快到了。”

他分析，現(xiàn)在的情況是開發(fā)商和購房者雙方都在觀望，大多數(shù)開發(fā)商企業(yè)還能扛著住，還在等待金融松綁。“就目前看，至少沒有出現(xiàn)大量的企業(yè)兼并、重組，以及高管人才跳槽這些征兆。”

綠地集團京津事業(yè)部營銷總監(jiān)李薊在接受《小康#8226;財智》記者采訪時表示，伴隨著一系列救市利好政策逐步實施，北京的房市將會扭轉(zhuǎn)低迷的局面。

“房市調(diào)整以后，不會像以前那么泡沫。”李薊建議，在整體轉(zhuǎn)好以前，會有三個月到五個月的過渡期，“所以，三到五個月的過渡期是買房很好的時機。”

北京鵬潤房地產(chǎn)公司國美第一城總經(jīng)理陳云峰給《小康#8226;財智》記者算了一筆賬：如果現(xiàn)在在五環(huán)內(nèi)拿到一塊地，即便比較偏的地方地價也應(yīng)該都是在每平方米4000多元左右。再加上建設(shè)成本——現(xiàn)在鋼筋、混凝土都在漲價，所有跟房地產(chǎn)有關(guān)的成本都在漲價，這一塊大概有2000元至3000元，然后加上各種稅費，加起來成本接近7000元至8000元，所以賣到9000多元的房子，其價格確實已經(jīng)比較合理的。

陳云峰稱，業(yè)內(nèi)已經(jīng)認(rèn)可房價下降30%，銷量下降40%這種說法。現(xiàn)在的房產(chǎn)項目尤其是商業(yè)地產(chǎn)如何過冬仍然面臨嚴(yán)峻的考驗。“主動調(diào)整，主動促銷，這才是比較積極的策略。”

位于東北五環(huán)附近、朝陽區(qū)東壩的首開集團常春藤項目銷售總監(jiān)劉芳在接受《小康#8226;財智》記者時稱，今年是房地產(chǎn)的寒冬，在冬天里，只有具備生命力、貼近老百姓的產(chǎn)品才能得到老百姓的認(rèn)可。“如果說花100萬去年買到一個很普通的住宅，今年我想花100萬買一個花園洋房或者是別墅的產(chǎn)品，這個想法一點都不過分。”

現(xiàn)在購房如何保值

陳順認(rèn)為，如果現(xiàn)在要買房，不妨參考下該項目區(qū)域內(nèi)的二手房價格。“二手房的賣方作為個人，他不會有很大的力量做營銷，因此二手房的價格相對真實一些，會代表這個地區(qū)的真實水平。”

胡景暉稱，目前，最沒風(fēng)險的就是首次置業(yè)選擇90平方米以下的中小戶型，又是靠近軌道交通沿線。“現(xiàn)在買這種房子幾乎是零風(fēng)險。”

“在‘10．22新政’里有一條解讀很明顯，就是首次購房90平方米以下的住宅，利率可以下調(diào)到普通的1.7%，而作為一個大城市解決交通問題最經(jīng)濟的問題就是地鐵，所以北京地鐵將來一定是最配套。”胡景暉說。

中國國情與發(fā)展研究所研究員清議告訴《小康#8226;財智》記者，置業(yè)時沒有必要過分關(guān)注各種房價指數(shù)。

清議認(rèn)為，住宅是一個差異非常大的商品，樓市的價格化差異也非常大，看指數(shù)沒有任何意義。“最可行的辦法就是一定盯住你所感興趣那個具體區(qū)域的具體價格。”

他表示，在北京置業(yè)要考慮到內(nèi)城區(qū)和外城區(qū)房價的差異。“英國內(nèi)城區(qū)和外城區(qū)的人口相差不到一倍，但是北京情況是什么呢？郊區(qū)人口密度每平方公里平均180人，宣武、崇文每平方公里23000多人。”

清議稱，未來北京人口必然是要向外城區(qū)轉(zhuǎn)移，人們置業(yè)的眼光可以放開闊一點。“在這個大趨勢下如果你置疑了，推遲你的轉(zhuǎn)移計劃，當(dāng)你買房子的時候已經(jīng)漲起來了。”

胡景暉告訴記者，當(dāng)他把北京市現(xiàn)已開通、以及未來即將開通的所有軌道交通線都捋了一遍后發(fā)現(xiàn)了幾條規(guī)律——南城最受益，東部比西部受益；端點比中間區(qū)域受益；地鐵開通前買賣價格會上漲，地鐵開通后租金價格會上漲。

“這幾條規(guī)律已經(jīng)被前幾條地鐵線驗證過了。所以說2010年，當(dāng)北京所有軌道交通密如蛛網(wǎng)的時候，最受益將是北京東南區(qū)域。”胡景暉說。