潘石屹變臉記

一雙有中國特色的小眼睛扣上一副有老潘特色的小眼鏡，這就是潘石屹最有神的表象配置。

和老潘打交道有5、6年了，老潘的面相終日是嬉皮笑臉狀，這種狀態似乎很對不起房地產這個關乎“國計民生”的行業。所以，有人將潘石屹定義為“娛樂地產明星”，更有甚者直接說他是“小丑”。但甭管怎么稱呼，在京城乃至整個中國房地產圈，老潘都是毋庸置疑的大腕級人物。大腕不僅體現于公司和項目，還體現在言論上，老潘說句話，也許整個地產行業都要仔細琢磨琢磨……

就和他一成不變的行頭一樣，潘石屹的固執也是出了名的，從論戰任志強到唱衰“囤地模式”，潘石屹認準一個“真理”就堅守到底。但是進入2008年，潘石屹話語不斷，卻一再“自相矛盾”——從年初到三月中旬，堅決不贊同王石的“拐點論”，高唱“北京樓市的春天”就要到來；但三月底突然提出“百日劇變論”，四月拋出“速動比率”舌戰，“樓市的春天”恍惚提前進入“冬天”；但是到了7月，“樓市見底論”又讓“冬天”戛然而止……這半年，潘石屹的觀點逆轉之快直追最近一直“失語”的“地產帶頭大哥”王石，“變臉”似乎成了潘石屹的絕招。

變臉之一：從沒有“拐點”到“百日劇變”

事件回放：年初，“地產帶頭大哥”王石“一不小心”說了句“拐點”，招來地產商一堆“板磚”，潘石屹也在其中。此事最終以王石承認“失語”告終，中國樓市繼續走在高價高利潤的“康莊大道”上；三個月后，潘石屹突然“變臉”，明言房地產行業面臨著內外交困，即將迎來“百日劇變”，和王石一樣，砸向潘石屹的“板磚”也數不勝數。

為什么會有“百日劇變”

2008年3月底，“未來100天將是很多房地產公司發生劇變的100天。”這就是“百日劇變”的最初言論，潘石屹的這番話頓時給房地產及銀行業帶來巨大震動。

震動的原因是老潘一反嬉皮笑臉所描繪的嚴肅而殘酷的未來，即房地產業面臨洗牌危機。

當時，在接受筆者采訪時，潘石屹認為支持“百日劇變”的依據有三方面。一是2007年中國房地產開發商購買土地的錢超過當年的銷售收入，亦即收入都用來買土地，花錢太多，入不敷出，整個行業總體處于資金緊張狀態；二是美國次貸危機使原計劃2008年在海外上市的房地產公司停止了上市步伐，房地產行業在國際資本市場上的融資能力大打折扣；三是中國政府實行從緊的貨幣政策。

其時，潘石屹認為“錢”的因素將在“百日劇變”里起到非常關鍵的作用，當然，這在年初的一些宏觀調控政策里就已經顯現。

2008年1月7日，國務院辦公廳下發了《國務院過于促進節約集約用地的通知》，這是一紙專門針對囤積土地的利刃。該《通知》規定，對閑置土地、特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。

與此同時，銀行存款的準備金率在經過多次提高之后，市場上的資金更少了，銀行尤其是幾大國有商業銀行對房地產開發商的商業貸款也基本告停。進入2008年之后，“找錢”確實成為很多開發商的頭疼之事，在美國次貸危機和國際資本市場不景氣的雙料影響下，不少原本寄望于上市籌錢的開發商也偃旗息鼓、另謀“錢途”。

銀行的大門不再向開發商們敞開，資本市場的IPO融資大門關閉，開發商依靠銷售回款滾動開發的夢想落空——潘石屹所謂“百日劇變”的預言，似乎正在被一個接一個無情的事實所驗證。

變臉背后的爭論

潘石屹“百日劇變論”的核心是“房地產行業重新洗牌”、“中小房地產企業面臨被兼并”和“過度囤地造成資金緊張”。有不愿意透露姓名的京城知名媒體記者對筆者表示，老潘的這些言論很可能是為自己牟利的一種手段，尤其是SOHO中國香港上市之后，口袋里揣了大量現金的潘石屹“站著說話不腰疼”，以危言聳聽之勢給銀行施加壓力，以擠壓其它房地產企業的資金來源。

城北某房地產企業的銷售經理也對筆者表示，潘石屹“百日劇變論”是對自己拿地政策的反思。雖然SOHO中國資金充裕，但潘石屹奉行“不囤地”的拿地政策讓其手中沒有多少后繼發展的資本，“百日劇變論”拿“囤地”和《國務院過于促進節約集約用地的通知》來說事，很有些警告中小房地產企業“貪多嚼不爛”的意味，也不排除老潘希望借機從中小房地產企業回購廉價“二手”土地的企圖。

事實是，此次“變臉”之后，老潘的確因為市場的窘境獲得了不錯的收益，他與多家地產公司進行過接觸，也收到了來自全國的項目邀約。針對這些非議，潘石屹對筆者表示，他發表這些看法是“無私的”，是為更好的梳理清楚目前房地產市場的現實，并希望主觀的看法能對行業克服困難提供借鑒。說這番話時，老潘很嚴肅。

變臉之二：“速動比率”劍指上市公司

事件回放：四月中旬，在“百日劇變論”還在延續的時候，老潘的“速動比率論”又震驚“江湖”。應該說“百日劇變論”還是給房地產大企業留了面子，因為該論斷主要針對中小房地產企業，但是“速動比率論”的話題就很有些 “大小通吃”的意味了，因為這次老潘的“板磚”拍的是上市公司。老潘和他的同事在研究了很多上市房企的財務指標后，得出一個結論——“危險”！

“速動比率”怎么就危險了

“速動比率”是一個經濟參數，指的是一個企業立即變現償還流動負債的能力。速動比率越低，說明企業的資金鏈條就越緊張，一般情況下，企業的速動比率在1至2之間是合理的。

不記得最初是哪個媒體如此評價潘石屹——老潘是個很有娛樂精神的人，他不僅娛樂自己，也娛樂別人。這話如果放在關于“速動比率論”的舌戰上，那就應該換成老潘是個很有研究精神的人，他不僅研究自己，也研究別人。“速動比率論”的數據就是老潘針對別人的研究。

“速動比率非常低，這樣的企業資金鏈條就很緊張，難以經得起資金緊縮的風險考驗。”這是潘石屹針對萬科、首創、保利等一批上市公司做出的結論。根據潘石屹的研究結果，目前世茂的速動比率為0.7、萬通為0.6、中糧為0.5、萬科0.4、保利則低至0.3……老潘的研究表明，包括中國地產老大“萬科”在內的眾多上市公司都存在資金問題。為了迎合自己的說法，潘石屹又炮制了一份各大地產公司的資產負債報告，報告顯示，大部分公司資產負債率都比較高，其中富力地產達到了驚人的146％。

同期，在SOHO中國提供給筆者的一份數據里顯示：SOHO中國的速動比率為1.99，負債率8.3%，并擁有超過150億的資金。老潘也在不同場合高調宣示，要盡快將手頭的錢花出去，要盡可能高的提高負債率，這讓很多缺錢的開發商恨得牙癢癢。

與“不拐論”和“百日劇變論”不同的是，“速動比率論”更多的是引起了消費者的關注，業內人士尤其是被“點名”的地產大佬并沒有過多評論。中信證券地產部副總裁段海瑞對筆者坦言，“一個簡單的數據并不能成為判斷上市公司資金充足與否的唯一依據，年報更能真實反映財務狀況。”

變臉意在何為？

“速動比率論”的核心是一個企業的綜合競爭勢力，是項目之外的開發商類比。說白了，是把諸如萬科、萬通、保利等地產大佬放到顯微鏡下進行對比，當然，對比的對象就是SOHO中國。結果？數據說明了一切！

鏈家地產總經理左暉對筆者表示，“速動比率論”可以看作是老潘自我宣傳的一個升級版本。從SOHO中國的銷售客戶群來看，其接近一半的購買群體來自北京周邊的山西、內蒙等非北京地區，如何在這些非北京地區擴大SOHO中國的影響力無疑是老潘需要考慮的，于是拿萬科、萬通等這些在全國范圍內具有足夠影響力的房地產企業“說事”就成了事半功倍的途徑。

另外，SOHO中國“足不出戶”，所有的項目都集中在北京，和萬科等全國遍地開花的開發商不存在根本競爭，這也是在“速動比率論”面世之后沒引發大規模論戰的重要原因。

不過隨后的日子里，包括造就了中國第一首富的廣東碧桂園等上市企業先后暴露資金困境，“速動比率論”的現實意義開始凸顯。

變臉之三：突然之間“樓市見底論”

事件回放：“百日劇變”正在按照老潘的預想那樣進行，雖然還沒達到“兼并”、“重組”的程度，但很多中小地產企業已經停止了項目開發，資金的缺口成為整個地產圈殘酷的現實。7月10日，在還有半個月左右的時間即將進入“百日”時，老潘突然表示——現在已經是房地產最困難的時候，“不會更壞了，風雨過后總是陽光”。這就是所謂的“樓市見底論”。

樓市真的“見底”了嗎？

年初堅決反對王石的“拐點論”，連續幾個月也還都高擎著“劇變”、“危險”的大旗，可一轉眼就轉換陣營，投靠到“敵方”的戰線搖旗吶喊，這種變化來得實在太快。

對此，老潘說自己是“通過了解市場的信息不斷修正自己的觀點”，雖然經歷了若干危機，但“中國經濟、中國房地產發展的大趨勢并沒有改變。”他還為“見底”設定了一個前提——管理層為房地產金融政策松綁，政府需要“救市”。

“房地產正在遭遇‘嚴冬’，我們需要潘石屹給點‘陽光’。”這是城北回龍觀某項目一位營銷總監的原話。在他看來，北京樓市正在遭遇一場風暴級的困境，如果像老潘這樣的地產大佬也說喪氣話，那可能很多地產企業就真的見不到“陽光”了。所以，老潘應該從整個產業領域出發，給“圈里人”多打氣。

開發商需要打氣，但給開發商打了氣的老潘這次并沒討到好處，尤其是在北大教授徐滇慶剛剛因房價打賭道歉之后，輿論幾乎眾口一詞的對其進行討伐。“惡意誤導市場”、“忽悠”、“違背人民意愿”等口誅筆伐時常見諸報端。

市場也沒有迎合老潘的觀點。筆者通過北京房地產交易網的數據發現，連續幾個月全國商品房的成交量和成交價格都呈下降趨勢，老百姓的觀望態勢前所未有的堅決；去年曾經瘋狂出現的“地王”已經成為歷史，流拍現象倒是成為頻繁發生的事情；深圳等地甚至出現“房奴”斷供等現象，雖然事后證明該事件有夸大嫌疑，但“資不抵貸”已初現苗頭；筆者對北京若干個新開發的項目進行采訪時發現，大多數項目已經停止了新盤的銷售，目前的工作只是進行前期尾盤的收尾工作，這一方面是受奧運會的影響，另一方面也是應對購買力不足的消極反應……房地產的“底”仍舊深不可測，所謂的“陽光”并沒有顯現的跡象。

被迫變臉？

坊間傳言，其實老潘的“見底”是被迫的。有人透露，老潘在“百日劇變論”之后曾被某領導“點名”，其唱衰樓市的論調也遭到行業內的巨大壓力，因此才被迫叛變“百日”突然“見底”。在最近一次博鰲房地產論壇中，全國工商聯房地產商會會長聶梅生也不點名地對有些開發商“唱衰樓市”的做法表示了不滿，但是否有所針對就不得而知了。

也有人將“見底”看作是項目炒作的一部分，因為7月10日拋出“樓市見底論”之后僅僅兩天，老潘麾下的一個新產品——三里屯SOHO就取得了預售許可證，一周后，該項目取得了47.7億元人民幣的銷售成績，每平方米成交均價達到44300元。有學者在批判“樓市見底論”時說，“從創建SOHO中國的第一天，（潘石屹）就誓把眼球經濟下的公關元素作為潘氏市場推廣智慧的引爆點。”如果從這一層面分析，那么老潘這次的營銷戰略又成功了，雖然這次“變臉”有些突然，但也算得上“華麗轉身”。

不過按理說，老潘的房子賣得很火，手里不缺錢，也沒有負債壓力，這還一個勁的呼吁“救市”、“金融松綁”就有些讓人費解了，如果解釋只有兩點：要么是關心“同行業的窮哥們”，要么是真的受到了外界壓力。

在“樓市見底論”后，潘石屹遭到了前所未有的抨擊。“為了迎合利益，他還會接著‘變臉’”，有業內人士如此評價老潘。果不其然，7月30日，老潘要為老家甘肅天水的中小學校援建星級廁所的消息再次成為媒體關注的焦點，老潘的設想是在每所學校都建設“國際前衛的高標準”廁所，以解決當地1800多所學校、50多萬學生的“方便”問題。在解釋初衷時，潘石屹認為，通過建設國際前衛的高標準廁所，能夠培育學生講衛生、講文明的良好生活習慣。一位不愿意透露姓名的開發商則很不以為然，“天水的學校最需要高級廁所？我看不是！學校里最重要的設施是廁所？所有人都知道不是！老潘如果不是為了炒作，那不妨降低標準，建一些衛生實用的廁所，把錢省下來，多為天水的學校辦些實事。”

潘石屹應該也能看到這些爭論，但他仍舊我行我素。但不能否認，潘石屹的不少言論都很有建設性，當然，今年的言論也并非一無是處，只是觀點的轉換過于迅捷，讓人看起來有些目不暇接，這是基于老潘自己所說的“通過了解市場的信息不斷修正自己的觀點”，還是為了“迎合利益”的“變臉”，也許只有老潘自己知道了。