環渤海地區鹽田評估方法的探討

環渤海地區有著豐富的海鹽生產資源，近年來，隨著鹽化工業的加速發展，投資收購鹽田者十分踴躍。同時沿海風力發電設施的建設與公路建設需要征用鹽田，從而需要對制鹽企業進行補償。這一經濟形勢增加了大量的鹽田資產的評估業務。本文就該地區鹽田的評估方法進行了探討，以饗讀者。

一、環渤海地區鹽田簡介

1.鹽田的形成

我國環渤海地區包括山東、河北、遼寧三個省。環渤海地區的制鹽是利用海灣的地下鹵水資源（濃縮的海水資源），經過揚水、制鹵、池曬蒸發、結晶等工序，加工成海鹽。鹵水來源于海水，生成于海侵期的海退階段，經蒸發濃縮、聚集和海陸變遷埋藏形成。它分布在濱海平面海岸區，形成海岸的大型鹽礦帶，呈斑塊狀富集于海灣沉積盆地中。鹽田地下鹵水的濃度隨地域不同而不同，而其是決定鹽田價值高低的關鍵。

2.制鹽工藝及鹽田的保護

灘田制鹽是將地下鹵水通過豎井采出，經合理面積的制鹵池、調節池制成符合各種指標要求的高濃度鹵水，然后進入結晶池經蒸發水分結晶成鹽。曬鹽方法分為井灘曬鹽和納潮曬鹽，二者的生產工藝無本質區別，目前多采用井灘曬鹽。鹽田易受到海潮的威脅，如1992年夏，海潮襲擊了山東沿海，使部分鹽場遭受了嚴重損失。為保護灘田制鹽和灘涂養殖，環渤海地區都筑起了海潮壩。

3.歷史沿革及現狀

山東省所管轄的渤海灣地區海岸線很長，可利用灘涂面積為3，224平方公里，海鹽生產資源豐富。而由于過去鹽價受國家計劃價格限制，鹽田又遠離城鎮，交通不便，生活用水與食品都需要到幾十里外去購買，導致鹽業效益欠佳，因此在過去，山東的制鹽行業多是以家庭為主體的私營小鹽場。近年來，隨著經濟的發展，鹽價也成倍提高，人們開始更加重視鹽田的開發，山東省渤海灣也建成許多鹽化工業企業。

二、評估鹽田價值應考慮的因素

1.地下鹵水濃度高低是鹽田產量的關鍵。目前地下鹵水濃度一般為7-14婆美度（Be′），沿海因地勢走向與地理位置的不同，鹵水濃度有較大差距。一般來說，井下采出的鹵水濃度越高，制鹽產量就越高，效益也就越好，整個鹽田的價值就越高。

2.不同鹽田建設施工方法的成本相差很大，但鹽田的施工方法決定了鹽田的使用年限。

3.鹽田灘池的防滲漏狀況和受污染狀況。灘池的鹵水滲漏與受污染，將極大地影響制鹽產量和質量。

4.氣象災害的影響。

5.市場交易的活躍程度。

三、鹽田評估的基本方法

鹽田評估的基本方法是成本法、市場法和收益法，評估時要根據鹽場的特點、評估目的和掌握的資料，選用合適的評估方法，并用不同的評估方法進行驗證，保證評估結果的公正性。

1.成本法

成本法是按現時工價及生產水平，計算重新建設一處相似鹽田所需要的成本費用（并考慮相應建設利潤等），扣減各項損耗和貶值，以此來確定所評估鹽田的價值。

目前鹽田施工建設有兩種施工方式：一種是黃土板加塑料鹽膜隔鹵法，另一種是粘泥施工法。黃土板加塑料鹽膜隔鹵法，工藝簡單，費用低，缺點是使用年限短（20-30年），還必須有充足的電力供應作保障。粘泥施工法，其施工期長，成本高，但使用年限長（一般能使用80-100年）。

運用成本法評估的步驟：

⑴調查鹽田建設工序，確定其施工方式。由于鹽田池壩表面鑲貼著塊料板材，平時又都被鹵水所淹沒，故施工方式并不宜鑒別。評估人員要到現場仔細勘查；

⑵觀察鹽田所用的護池材料是石板還是粘土瓦、粘土磚等，測算其預算成本，并實測井鹵水婆美度；

⑶確定鹽田面積，一般是按建筑面積確定，建筑面積與生產面積的換算關系是1︰0.67；

⑷實地考察鹽田的建設質量、成新率及其它特殊因素。

成本法評估公式為：

E = Q×J×K1×K2

其中：

E-鹽田評估值；

Q-重置成本，因施工方法不同，構成的成本內容也不同，主要包括土地成本、人工、水電、機械費、材料費、運輸費、資金成本、建設利潤等；

J-成新率，一般根據鹽田的構建年限、質量和維護現狀確定；

K1-井鹵水濃度修正系數，根據地下鹵水濃度確定，濃度越高，產鹽能力越強，功能系數越高。評估中以10婆美度為標準值，據此確定修正系數；

K2-功能修正系數，根據對鹽田設計的合理性、鹵水的滲漏現象等的考察而確定。

2.市場法

在擁有公開、活躍與發育較完善的交易市場的條件下，現行市價法是一個簡單而有效的評估方法。

目前在沿海灘涂，鹽場都比較集中，相鄰成片，且各鹽場制鹽程序基本相同，因此，采用市場法對制鹽企業價值或鹽田資產進行評估時所應用各鹽田的信息資料，都比較容易了解和掌握。但在使用這些信息時要注意參數的修正。

使用市場法的具體步驟是：

⑴調查參照物交易價格及相關資料；

⑵落實所評估鹽田的實際狀況，考察被評估鹽田與參照物鹽田之間的差異，包括施工方法的差異、施工材料差異、鹵水濃度差異等；

⑶分析調整差異，得出評估結果。

市場法評估公式為：

E=（G±C）×K1×K2×K3×K4

其中：

G-參照物鹽田價值；

C-結晶池中所增設浮卷鹽膜的價值，或按經驗數據確定，即在正常情況下，每增加1公畝（100平方米）結晶池塑苫膜，將每年增加鹽產量3噸；

K1-井鹵水濃度修正系數，評估中按經驗值確定，即井鹵水每增減1婆美度，按每公畝結晶池增減鹽產量0.27噸確定；

K2-功能修正系數；

K3-物價指數修正系數；

K4-鹽田成新率；

3.收益法

渤海灣地區是我國最大的鹽業生產基地，僅萊州灣沿海地下鹵水儲量目前已探明有72億立方米，足夠目前規模的鹽場進行幾十年的開采；而根據對渤海灣地區的海洋科學勘察，證實目前海岸潮灘仍在繼續生成新的鹵水；同時，我國的鹽化工行業在蓬勃發展；因此，鹽業生產有著良好的發展前景。今后幾十年都將保持強勁發展的勢頭。但最近幾年，受國際化工行業發展起伏的影響，鹽價起伏較大，此外，鹽業生產還受氣象災害的制約。對于鹽田預期收益中所呈現出的不穩定狀態以及上述因素所導致的折現率的不易確定，評估中我們要特別謹慎。

在采用收益法對制鹽企業整體和對鹽田資產單獨進行評估時，需要謹慎地分析以下因素：

（1）鹽田生產中的不穩定性

由于鹽場整個生產過程都是露天作業， “靠天吃飯”，天氣干燥高溫，鹵水中水分蒸發快，產鹽多，效益好；天氣陰雨連綿，鹵水濃度下降，結晶時間拉長，制鹽成本增加。當遭遇風暴與大浪等海洋災害，鹽場的經濟效益將直接受到影響。因此，要依據當地的氣象資料，科學地分析預測氣候以及海洋災害發生的頻率和危害程度，最終確定折現率中適當的風險回報系數。

⑵關注鹵水濃度變化規律

鹽田的開采量和鹵水生成的速率需要保持平衡。如超量開采，鹵水的濃度將急劇降低，產鹽量將馬上受到影響。評估中要調查鹽田鹵水濃度的變化情況，分析其濃度變化規律，判斷其未來的產鹽能力和發展趨勢。

⑶了解成品鹽市場的價格變化因素

成品鹽銷售價格受供求因素影響較大。當全國的鹽化工業規模增加和生產效益提高時，鹽量需求增加，成品鹽價格就上揚。而當市場鹽供應量減少時，也會引起鹽價的上揚。如2007年10月我國南方受第１６號超強臺風“羅莎”的襲擊，許多鹽場受災，使南方的成品鹽市場供應緊張，北方的鹽價也就快速上揚。

（作者單位：山東萊州宏正會計師事務所）