當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道的特征及發(fā)展趨勢(shì)

摘 要：本文分析了當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場(chǎng)格局的形成背景及原因，著重分析了政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景，提出融資主體的需求轉(zhuǎn)變將是推動(dòng)融資市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化的決定性力量。同時(shí)對(duì)當(dāng)前融資市場(chǎng)的主要特征進(jìn)行了簡(jiǎn)要評(píng)述，對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)進(jìn)行了綜合分析研究，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 融資市場(chǎng) 宏觀調(diào)控

近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了解決融資困難，房地產(chǎn)業(yè)開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實(shí)踐嘗試將成為今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場(chǎng)格局的形成有著深刻的政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景。認(rèn)清融資市場(chǎng)格局的形成背景有助于我們更好地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，理解其存在的合理性并及時(shí)地把握地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

一、政府政策背景

政府政策背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是配合宏觀調(diào)控，政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝吮容^嚴(yán)格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，金融監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)做出了進(jìn)一步的限制。諸如停止流動(dòng)資金貸款、提高資本金比例、嚴(yán)格貸款審批，提高貸款利率等。

(一)緊縮信貸意在化解金融風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)房地產(chǎn)金融存在以下幾個(gè)方面的重大風(fēng)險(xiǎn)：

第一，土地購(gòu)置與房地產(chǎn)開發(fā)資金過(guò)分依賴銀行信貸，超過(guò)60％的開發(fā)資金是直接或者間接來(lái)自于銀行系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中銀行于一身。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來(lái)進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這在增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也加劇了貸款企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)：另一方面，部分地區(qū)由于市場(chǎng)過(guò)熱而存在較高的市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)將會(huì)大幅度貶值。

第二，金融體系不健全，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、管理不嚴(yán)格，金融機(jī)構(gòu)之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現(xiàn)在：貸款審查不嚴(yán)格、抵押物管理不規(guī)范等。與房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化形成鮮明對(duì)比的是我國(guó)金融業(yè)的壟斷性，由于缺乏與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相呼應(yīng)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制與激勵(lì)機(jī)制，因而造成銀行系統(tǒng)存在許多經(jīng)營(yíng)漏洞。

第三，由于土地儲(chǔ)備制度不完善，再加上銀行監(jiān)管不到位。缺乏有效的擔(dān)保措施等問(wèn)題，向政府土地儲(chǔ)備中心發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款也面臨著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，上述這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)業(yè)務(wù)創(chuàng)新、強(qiáng)化管理以及改進(jìn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制等更加積極的方式來(lái)進(jìn)行化解，但由于近年來(lái)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)猛，金融資產(chǎn)規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)同步迅速累積。在這種情況下，金融監(jiān)管當(dāng)局便借助宏觀緊縮調(diào)控的時(shí)機(jī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行了更為嚴(yán)格的緊縮信貸政策。

(二)宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)

從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，近年來(lái)我國(guó)的GDP一直保持高速增長(zhǎng)狀態(tài)，但是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡，突出表現(xiàn)就是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，尤其是房地產(chǎn)投資。2003年房地產(chǎn)貸款突破1萬(wàn)億大關(guān)，同比增長(zhǎng)29.7％。占同期固定資產(chǎn)投資總量的23.7％。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行造成了極大的負(fù)面影響，出現(xiàn)了諸如信貸規(guī)模急劇膨脹，原材料、能源等生產(chǎn)資料的價(jià)格上漲過(guò)快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡等方面的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。為了抑制這種不正常的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，政府有計(jì)劃地出臺(tái)了相應(yīng)的緊縮調(diào)控政策。具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，尤其是接連出臺(tái)的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。政府的緊縮政策將在一段時(shí)間內(nèi)(3－5年)持續(xù)下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的核心任務(wù)。

二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景

產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)的行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)提出了更高的要求：二是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)重心向金融運(yùn)作傾斜。

(一)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變

隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化分工的日益深化。傳統(tǒng)的“開發(fā)商主導(dǎo)”運(yùn)作模式正在逐步向“投資商＋發(fā)展商＋建筑商”三位一體的運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變。在該運(yùn)作模式下，投資商為項(xiàng)目提供資金但不參與具體項(xiàng)目的管理；發(fā)展商除了組織實(shí)施投資之外，還要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估、協(xié)調(diào)以及項(xiàng)目建成之后的運(yùn)營(yíng)管理；建筑商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃與施工建造。如果不考慮資產(chǎn)證券化以及定向投資等其他因素，單從運(yùn)作模式上看，這種三位一體的運(yùn)作模式已經(jīng)具備了不動(dòng)產(chǎn)投資基金管理運(yùn)作的基本雛形。行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中走向分化的一個(gè)必然結(jié)果。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)金融職能將得到不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)重心逐步由地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)向金融運(yùn)作傾斜，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作在很大程度上將會(huì)是一種金融運(yùn)作。

(二)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)行業(yè)集中度提高

據(jù)權(quán)威部門預(yù)計(jì)，今后5—10年，現(xiàn)有近3萬(wàn)家房地產(chǎn)公司將有90％以上在競(jìng)爭(zhēng)中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規(guī)模過(guò)百億元的跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的特大型房地產(chǎn)集團(tuán)，行業(yè)集中度的提高使得融資主體對(duì)地產(chǎn)融資市場(chǎng)提出了新的更高要求，因而其影響意義更為深遠(yuǎn)。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的主要特征

監(jiān)管當(dāng)局不斷出臺(tái)的金融緊縮政策削弱了企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴，在客觀上帶動(dòng)了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)自身升級(jí)與分化則決定了未來(lái)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的新格局。在這些復(fù)雜因素的綜合影響下，當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局：二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展方向。

(一)以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局

2004年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為17168.77億元，同比增長(zhǎng)29.9％，相應(yīng)地，房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來(lái)源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)售款和其他資金。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長(zhǎng)幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4％，自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快。分別占資金總量的30.3％和42％。由于預(yù)售款中大部分是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，因此總體上看至少有60％以上的資金是來(lái)自銀行系統(tǒng)，融資渠道過(guò)分依賴商業(yè)銀行。

(二)多元化的融資渠道日趨活躍

其他資金來(lái)源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10％，但是它們對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的意義卻是不容小視。可以預(yù)見，隨著《產(chǎn)業(yè)基金法》的出臺(tái)，產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立。產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的中流砥柱。資金信托計(jì)劃是近年來(lái)最活躍的地產(chǎn)融資工具。雖然其融資額在整個(gè)房地產(chǎn)融資總量中僅約占1％，但是它所表現(xiàn)出來(lái)的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。

四、房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

從短期來(lái)看，由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺(tái)不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟(jì)適用房供給來(lái)平抑房?jī)r(jià)，提高首付比例限制投資性購(gòu)房等等；但是從中長(zhǎng)期來(lái)看，政府必然會(huì)適時(shí)地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價(jià)值的行業(yè)，而房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展前景也將非常樂(lè)觀。

首先，房地產(chǎn)融資體系逐步健全。其中包含兩個(gè)方面：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場(chǎng)功能的金融機(jī)構(gòu)體系，二是構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動(dòng)性的市場(chǎng)體系。就金融機(jī)構(gòu)體系而言。除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲(chǔ)蓄銀行以及儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)。就構(gòu)建市場(chǎng)體系而言。關(guān)鍵是要建立房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場(chǎng)體系。通過(guò)借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)才能順利地實(shí)現(xiàn)流通和交易，流通市場(chǎng)把本來(lái)集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)中。

其次。融資市場(chǎng)格局多元化。以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會(huì)逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進(jìn)一步打開。

最后，金融產(chǎn)品創(chuàng)新會(huì)層出不窮。房地產(chǎn)市場(chǎng)中不斷變化的投融資需求是金融創(chuàng)新的原動(dòng)力，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，未來(lái)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)中的金融創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是如何滿足企業(yè)日益多樣化的融資需求。例如目前市場(chǎng)中資金信托計(jì)劃的花樣就層出不窮，資金的性質(zhì)可以是債權(quán)或股權(quán)，資金的期限可以是單期或多期滾動(dòng)，資金的投向可以是定向或非定向。二是如何幫助企業(yè)規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。通常融資主體都會(huì)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)、期限配比風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)還會(huì)面臨一定程度的匯率風(fēng)險(xiǎn)，金融產(chǎn)品創(chuàng)新在客觀上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。有助于融資市場(chǎng)體系的進(jìn)一步完善。