從房地產(chǎn)商品的特殊性看保障制度建設(shè)的必要性

房地產(chǎn)商品具有自我增值的屬性。這是源于作為房地產(chǎn)的重要組成部分的土地要素的稀缺性及其供給的缺乏彈性。與其他產(chǎn)品不同，土地不是由人們勞動(dòng)創(chuàng)造的，而是自然歷史過(guò)程的產(chǎn)物。人類可以開發(fā)和利用已有的土地，卻不可能創(chuàng)造出新的土地。土地的空間特性決定可供利用土地資源的稀缺性。而隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人口的增加，對(duì)土地的需求又存在著不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。需求的無(wú)限性與供給的缺乏彈性，使房地產(chǎn)具有自我增值的特殊屬性。與此相聯(lián)系，房地產(chǎn)商品不同于其他商品，表現(xiàn)在它可以滿足兩種不同性質(zhì)的需求：一個(gè)是消費(fèi)需求，一個(gè)是投資需求。既可以作為消費(fèi)品，又可以作為投資品。如果說(shuō)，在一般商品交換中，商品購(gòu)買者（需求者）購(gòu)買商品的目的，是為了使用價(jià)值，那么，在房地產(chǎn)商品交換中，其購(gòu)買者的目的是多元的，有的是為了使用價(jià)值（滿足居住需求），有的則是為了增值價(jià)值，從而具有投資乃至投機(jī)的性質(zhì)。這就有可能導(dǎo)致住房配置的嚴(yán)重不公。少數(shù)高收入群體，為了迅速增值價(jià)值，大批量購(gòu)置房地產(chǎn)（如溫州的炒房團(tuán)），人為制造供求矛盾，哄抬房地產(chǎn)價(jià)格，從中牟取購(gòu)銷差價(jià)暴利，而大多數(shù)中低收入群體，尤其是低收入群體，則無(wú)力購(gòu)買所必需的住房。

房地產(chǎn)商品如果是純粹滿足居民的消費(fèi)需要，其供求關(guān)系和價(jià)格變化是不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。但是，一旦被賦予投資和投機(jī)的功能，就很容易形成供求與價(jià)格的泡沫現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投機(jī)是兩個(gè)既有聯(lián)系又有區(qū)別的概念。這兩者的共同屬性都是為了增值價(jià)值，為了獲得資本收益，為了獲得更多貨幣而使用資本。房地產(chǎn)投資的最重要特征，是投資于房地產(chǎn)的資本，在本金相對(duì)較為安全的條件下，得到比較穩(wěn)定的未來(lái)收益。而投機(jī)指的是在商品交易中，敢于冒最大的風(fēng)險(xiǎn)（如溫州炒房團(tuán)）以企圖獲取超額利潤(rùn)的行為。甚至可以說(shuō)，為了獲取最大利潤(rùn)，敢于冒最大風(fēng)險(xiǎn)。與此相聯(lián)系，作為投資品以及由此派生出來(lái)的投機(jī)品的房地產(chǎn)價(jià)格，與一般商品的價(jià)格形成機(jī)制是不一樣的，即它決定于未來(lái)的預(yù)期收益。也可以這樣說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制同股票價(jià)格形成機(jī)制有點(diǎn)相似，即都是決定于未來(lái)的收益預(yù)期。當(dāng)未來(lái)收益預(yù)期樂觀，市場(chǎng)需求急劇增加，房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲；當(dāng)未來(lái)預(yù)期收益悲觀，市場(chǎng)需求急劇萎縮，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌。暴漲暴跌、“追漲殺跌”是房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)動(dòng)的重要特征。這就很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)社會(huì)不穩(wěn)定，給中低收入家庭造成很大威脅。

中國(guó)正處在城市化快速發(fā)展階段，無(wú)論是從新增城市人口的角度看，還是從城市居民改善住房的角度看，未來(lái)十幾年我國(guó)城市居民對(duì)住宅的需求量是相當(dāng)大的。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，一方面得益于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)，另一方面得益于消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的巨大需求的集中釋放。面對(duì)客觀上存在著的如此懸殊的房地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì)，使得房地產(chǎn)價(jià)格面臨著強(qiáng)勁的上漲壓力。由于中國(guó)民間資本終究是很有限的，有限的民間資本不可能同時(shí)支撐兩大市場(chǎng)的泡沫。中國(guó)股票市場(chǎng)擠泡沫的過(guò)程，就是中國(guó)地產(chǎn)炮制泡沫的過(guò)程。中國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)情況是，股票市場(chǎng)在低位徘徊，有限的民間資本集中轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場(chǎng)，刺激著房地產(chǎn)在高價(jià)位徘徊。從某種意義上說(shuō)，這兩大市場(chǎng)的容量的確存在著此消彼長(zhǎng)的內(nèi)在聯(lián)系。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲壓力和房產(chǎn)制度也有著內(nèi)在的聯(lián)系。我國(guó)房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)相比較，存在產(chǎn)品市場(chǎng)化與要素非市場(chǎng)化之間的嚴(yán)重不對(duì)稱。造成這種非對(duì)稱的一個(gè)重要原因，在于作為房產(chǎn)形成要素的土地的稀缺性與不可再生性。因而，土地的供給不能像其他生產(chǎn)要素的供給那樣，按照市場(chǎng)的信號(hào)不斷地提供到市場(chǎng)上來(lái)。因?yàn)閲?yán)格保護(hù)耕地是我們的基本國(guó)策。產(chǎn)出品放開而投入品不放開，或房產(chǎn)放開而土地不放開，是導(dǎo)致目前我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)畸形以及商品房?jī)r(jià)格居高不下的重要原因。對(duì)于一般商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，就會(huì)吸引生產(chǎn)資源轉(zhuǎn)移到這種商品生產(chǎn)上來(lái)，直至這種商品出現(xiàn)供大于求，價(jià)格下跌。我國(guó)家用電器和電腦產(chǎn)品，購(gòu)銷價(jià)格放開以來(lái)，其價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)下跌的趨勢(shì)，就是充分的證據(jù)。但是，房地產(chǎn)商品則不是這樣。盡管房地產(chǎn)價(jià)格上漲了，其所必須的生產(chǎn)資源（這里主要指土地）卻不可能無(wú)條件地轉(zhuǎn)移到這個(gè)領(lǐng)域。從而使得這種商品價(jià)格的主導(dǎo)面從長(zhǎng)期看，是上漲趨勢(shì)，而不是下跌趨勢(shì)，除非采取特殊宏觀調(diào)控措施。

房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)在相當(dāng)程度上取決于政府的土地政策。對(duì)土地使用權(quán)的商品化運(yùn)作，在理論上是個(gè)獨(dú)立問(wèn)題，但在實(shí)踐上，房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分割的，房產(chǎn)和地產(chǎn)是結(jié)合在一起的。從一定意義上說(shuō)，土地市場(chǎng)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)不是單純土地使用權(quán)有價(jià)轉(zhuǎn)讓，而是房地產(chǎn)的整體有價(jià)轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)附著于土地上，房產(chǎn)的出賣和出租，土地使用權(quán)也就隨之轉(zhuǎn)移。地產(chǎn)和房產(chǎn)在價(jià)格上是互相包容的。地價(jià)只有包含在房?jī)r(jià)中才能實(shí)現(xiàn)其自身的價(jià)值。這就要求政府在制定土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的具體政策時(shí)，要與按照商品化原則經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)結(jié)合起來(lái)考慮。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，雖然住房也是一種商品，但卻是很特殊的商品。這就意味著我國(guó)住宅商品化、市場(chǎng)化是有條件的，有限制的，并不能把所有類型的住宅都交給市場(chǎng)去配置。市場(chǎng)不能解決分配不公。市場(chǎng)管不了、管不好的，政府應(yīng)當(dāng)管起來(lái)。

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的較快上漲，和住房供給結(jié)構(gòu)不合理有著較大的關(guān)系。即適合中低收入家庭需求的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房所占比重很低。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格反映的是高中低價(jià)位的商品房的平均價(jià)。而當(dāng)前我國(guó)中低價(jià)位商品房比重太低，是導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)偏高的重要原因。由于土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格偏高，建筑材料價(jià)格居高不下，建造以中低收入家庭為銷售對(duì)象的大眾住宅，利潤(rùn)率很低，開發(fā)商紛紛建造豪華公寓和高級(jí)住宅，使房地產(chǎn)陷入嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)脫節(jié)。有資料顯示，2004年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，有的城市甚至停止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重，已由2003年的6.1%下降到2004年底的4.6%。近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般的商品房。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房比重的下降，在相當(dāng)程度上是源于地方政府利益觀和政績(jī)觀的錯(cuò)位。按照我國(guó)的現(xiàn)行政策，用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的土地，政府必須減免土地出讓金，并應(yīng)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等一系列優(yōu)惠政策，不僅不能增加地方政府的財(cái)政收入，還有可能加大地方政府的財(cái)政支出，這就很容易誘使地方政府在“經(jīng)營(yíng)城市”的利益驅(qū)動(dòng)下，擴(kuò)大商品化住房，縮減經(jīng)濟(jì)適用房。這就必須明確地方政府的角色定位，轉(zhuǎn)變地方政府對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)管理的職能，加快市政公用事業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程，加速?gòu)纳虡I(yè)性不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域退出，為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造有利條件。鑒于經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)明顯下降，再加上土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的上漲，必然導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的相應(yīng)上漲。誠(chéng)如本文前面論及的，住房是一種高附加值物品，又是城鎮(zhèn)居民的基本生活必需品；同時(shí)，保障城鎮(zhèn)居民的住房權(quán)利，是政府義不容辭的責(zé)任。因而是不可能、也不應(yīng)當(dāng)把低收入家庭的住房需要也推向市場(chǎng)，通過(guò)完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)達(dá)到住房供求均衡。這就要求必須建立以低收入家庭為對(duì)象的具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系。

1998年我國(guó)住房制度由高度福利化向以市場(chǎng)為導(dǎo)向的改革以來(lái)，已逐步建立了以市場(chǎng)配置資源為主的住房新體系，這是一個(gè)歷史性的飛躍。但是，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所暴露出來(lái)的一些矛盾和問(wèn)題，在相當(dāng)程度上是由于低收入家庭住房保障制度建設(shè)相對(duì)滯后引起的。這就要求我們必須把建立健全低收入家庭住房制度建設(shè)擺在突出的位置。目前我國(guó)商品住房供應(yīng)體系中，供不應(yīng)求特別尖銳的是低價(jià)位的住房，而這類住房，由于利潤(rùn)率很低，是不可能完全推向市場(chǎng)的。從世界范圍看，為低收入家庭提供必要的住房保障，是各國(guó)政府普遍需要解決的問(wèn)題。20世紀(jì)50年代，許多國(guó)家和地區(qū)（包括香港）紛紛推行帶有保障性質(zhì)的公共房屋計(jì)劃。它類似我國(guó)政府近年來(lái)推出的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系。所謂經(jīng)濟(jì)適用房，就是政府出讓土地，限定房屋價(jià)格和購(gòu)買群體而提供給社會(huì)的一種住房。經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)房改過(guò)程中由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合于中低收入家庭承受能力、具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。其類型包括平價(jià)房、安居房、解困房等。經(jīng)濟(jì)適用房是政府扶持的、具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。所謂經(jīng)濟(jì)性是指住房?jī)r(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言是適中的，適應(yīng)于中低收入家庭的承受能力；所謂適用性是指在住房設(shè)計(jì)及建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)使用效果，而不是降低標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，政府免收土地出讓金，其他應(yīng)征收的各種稅費(fèi)則減免50%，并對(duì)成交價(jià)格、購(gòu)買對(duì)象、面積和開發(fā)建設(shè)單位的利潤(rùn)進(jìn)行限制。但是，在實(shí)際操作過(guò)程中，還有許多具體問(wèn)題有待深入研究。如果把握不好，就會(huì)出現(xiàn)有些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)的開著小轎車進(jìn)住經(jīng)濟(jì)適用房的荒唐現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)情況，在相當(dāng)程度上取決于政府的土地政策，即能否提供數(shù)量充足、價(jià)格低廉甚至是免費(fèi)的土地。在供應(yīng)其建設(shè)用地之前，由城市規(guī)劃主管部門會(huì)同有關(guān)部門提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。與此同時(shí)，還須加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，即根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間，對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增長(zhǎng)中低價(jià)位普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。要繼續(xù)停止別墅類用地的供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。

為了抑制住房需求過(guò)旺而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲，還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)實(shí)行并逐步完善帶有保障性質(zhì)的廉租住房制度。要根據(jù)廉租住房需求，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需求。即根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，合理確定帶有福利保障性質(zhì)的住房保障水平，完善對(duì)廉租對(duì)象的認(rèn)定、配租，并形成廉租房的退出機(jī)制。與此相聯(lián)系，要適當(dāng)調(diào)整住房消費(fèi)觀念，即城鎮(zhèn)居民“安居樂業(yè)”的實(shí)現(xiàn)形式并不僅僅是“居者有其產(chǎn)”的一種途徑，尤其是在現(xiàn)階段，要求每個(gè)家庭都有自己的產(chǎn)權(quán)房是不現(xiàn)實(shí)的，即使是發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，真正居民買房的也只有70%左右，還有30%左右是靠租房的。因此，多建一些廉租房，擴(kuò)大政府廉租房覆蓋范圍，培育和完善房屋租賃市場(chǎng)，乃是現(xiàn)階段滿足“居者有其屋”的社會(huì)需求的有效途徑。目前我國(guó)商品住房供不應(yīng)求的矛盾如此尖銳，和城鎮(zhèn)居民“買漲不買跌”的心態(tài)也有很大的關(guān)系。即整個(gè)市場(chǎng)供求與價(jià)格走勢(shì)，呈現(xiàn)往高位演變，伴隨時(shí)間往后推移，住房?jī)r(jià)格越來(lái)越高，而銀行的存款利率又處于歷史上的低谷，兩者權(quán)衡，導(dǎo)致新一輪搶購(gòu)住房的熱潮。在這種背景下，通過(guò)擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍，對(duì)調(diào)整城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房心態(tài)，將會(huì)產(chǎn)生正面的效應(yīng)。

（作者系廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，國(guó)家級(jí)有突出貢獻(xiàn)中青年專家）