“借”名貸款買房 真假房主風險不小

為辦理銀行貸款，巧借朋友之名買房，誰知弄巧成拙，朋友翻臉不認賬，無奈之下雙方只得對簿公堂。日前，江蘇省泰州市海陵區(qū)人民法院依法作出判決，判令房屋所有權歸實際購買人曹某所有。

2005年原告曹某購買住房一套，為方便向銀行貸款，故意將該房登記在朋友丁某名下，并順利取得住房貸款24萬元。在此過程中產(chǎn)生的一切費用均系原告支付，相關權證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2007年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購房協(xié)議，李某支付定金8萬元。后因被告丁某拒絕協(xié)助辦理過戶，交易未能成功。原告曹某按法律規(guī)定雙倍返還定金16萬元。原告訴至法院，要求確認房屋所有權，并判令被告丁某賠償經(jīng)濟損失8萬元。被告丁某辯稱房屋所有權應以登記為準，對原告與李某之間的買賣并不清楚，不應承擔原告的損失。

法院審理后認為，房屋雖登記在被告丁某名下，但其對購房款的來源和支付、房屋的來源及交易情況均不能說明，而結合本案相關證據(jù)分析，原告對上述情況均能作出詳細說明并能提供證據(jù)予以佐證，特別是對房屋為何登記在被告名下，原告提供了一份公安機關的詢問筆錄。在該份筆錄中，被告所作陳述與原告所訴相互印證，被告雖當庭予以否認，但未能提供證據(jù)證明，亦未能說明合理理由。據(jù)此，法院認定原告為房屋實際購買人，被告為登記所有人，但并不具備法定物權的取得條件，故原告之訴請依法應予支持。但被告丁某對原告與案外人李某所訂協(xié)議的具體內(nèi)容并不知情，亦未承諾對該交易承擔何種責任，故原告要求被告賠償其人民幣8萬元的請求，依法不予支持。

點評：陳月棋(浙江騰飛金鷹律師事務所律師)

我國物權法第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”

曹某將房屋登記在丁某的名下，丁某在法律上就被推定為該房屋的所有權人，未經(jīng)丁某同意，曹某不得將房屋過戶給第三人。相反，如果丁某想出售該房屋，就可以與第三人簽訂《房屋轉讓合同》，無需取得曹某同意可以直接辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)。

至于丁某與曹某之間的法律關系，實際上是“隱名房東”與“顯名房東”關系。要調(diào)整“隱名房東”與“顯名房東”之間的權利義務，一般是雙方之間要有事先簽訂的協(xié)議，而且該協(xié)議內(nèi)容必須是雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。在本案中，雖然曹某與丁某沒有簽署書面相關協(xié)議，但其他證據(jù)足以證明雙方之間存在“曹某以丁某名義購房”的約定，法院據(jù)此作出了判決。

由于受購房主體、按揭貸款申請條件等方面的限制，近幾年來，類似曹某與丁某之間代購、代持房屋的情況并不少見。這些行為，不但在一定程度上破壞了我國的房地產(chǎn)市場管理秩序，增加了金融機構的風險，同時也給雙方當事人帶來了很大的風險。

就拿“隱名房東”曹某來說，由于房屋登記在“顯名房東”丁某名下，在法律上該房屋就推定為丁某所有，丁某擁有相應的占有、使用、收益、處分權。因此，丁某就有可能在曹某不知情的情況下將該房屋予以出售，而曹某想處置該房屋則需要得到丁某的配合。另外，如果丁某負有未清償之債或因交通事故等原因需要承擔民事賠償責任時，第三人有權申請法院查封該房屋并將該房屋拍賣。曹某如想在法院查封后以“隱名房東”的身份提出異議，基本上不可能獲得成功。

至于“顯名房東”丁某，也一樣存有風險。丁某作為房東，同時也往往是銀行按揭貸款的借款人，一旦曹某不能按時償還銀行貸款，丁某將依法承擔相應的還款責任，特別是在房價下滑時，丁某就有可能替曹某當上“負翁”。同時，丁某的個人信用也必將留下“污點”，給今后的生活帶來麻煩。另外，如果丁某準備自己在近期按揭購房的，則應考慮個人購買第一套房屋與購買第二套、第三套房屋時銀行按揭貸款的首付比例、銀行利率等方面的差別。

所以說，這種“借”名貸款、購房的冒險行為，真假房主雙方都得謹慎行之。