樓市不需救不能救也救不了

最近，呼吁政府救樓市的聲音異常響亮。

我對這種呼吁感到非常困惑。因?yàn)?，中國樓市的現(xiàn)狀決定著，既不需要救，也不能救，同時(shí)，也救不了。

不需要救

何謂“救”？《漢語詞典》的解釋是：救助、解救（使脫離危險(xiǎn)或困難）之意，《廣雅》中寫道：“救，助也?！?/p>

現(xiàn)在的樓市需要救命嗎？

中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是，全國大部分城市（深圳、廣州除外）的房價(jià)仍在上漲，僅僅是漲幅趨緩了而已。

國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示：今年7月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.0%。其中，普通商品住房和高檔商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲8.3%和9.7%。新建住房銷售價(jià)格同比漲幅最大的城市為海口，漲幅為16.7%，其次是烏魯木齊15.8%、寧波13.3%、北京13.0%。從房價(jià)漲幅前四名的構(gòu)成來看，既有一線城市，又有二線城市；既有沿海城市，又有中西部城市。這些數(shù)據(jù)具有相當(dāng)?shù)拇硇浴?/p>

既然房價(jià)是在上漲中，哪里有危險(xiǎn)可言？

救市論者的唯一理由是，住房成交量在萎縮。這的確是事實(shí)。統(tǒng)計(jì)顯示，全國商品房銷售面積（累計(jì)）在持續(xù)下降，今年3月，下降1.40%，4月下降4.90%，5月下降7.20%，6月下降7.20%，7月下降10.80%。在任何一個(gè)行業(yè)，當(dāng)商品銷量下降的時(shí)候，廠家和商家都會(huì)通過主動(dòng)降價(jià)等手段，吸引消費(fèi)者以擴(kuò)大銷量。但在我國房地產(chǎn)市場，由于開發(fā)商等相關(guān)利益主體，長期享受著暴利帶來的滋潤，割舍不了高利潤情懷，除了萬科等房地產(chǎn)企業(yè)，真正降價(jià)售房的企業(yè)并不多見。只是有一些企業(yè)，把開盤價(jià)格定得很高，然后，再給出一個(gè)較大的折扣。這不叫降價(jià)，純屬忽悠。

最近的一份調(diào)查結(jié)果顯示，去年12月以來表示可能降價(jià)的開發(fā)商所占比例僅占8％，92％的開發(fā)商表示不會(huì)降價(jià)；而表示未來可能降價(jià)的開發(fā)商比例僅為9％，82％的開發(fā)商表示未來不會(huì)降價(jià)。這種“死了也不降價(jià)”的行為本身，就是與市場對抗的極端表示，既然開發(fā)商自己都不順應(yīng)市場的變化采取降價(jià)行動(dòng)，談何救樓市？

任何一個(gè)國家的房價(jià)，都不是只漲不跌的。這需要開發(fā)商等市場中的主體順勢而為，在房價(jià)處于下跌周期中的時(shí)候，采取主動(dòng)降價(jià)等方式，加快房屋的銷售和資金的周轉(zhuǎn)，確保資金鏈，以便長期穩(wěn)定地向前發(fā)展。

不能救

我們知道，早在2005年3月26日，國務(wù)院就發(fā)布了旨在調(diào)控房價(jià)的“國八條”，出臺(tái)政策的背景是，房價(jià)持續(xù)上漲到2005年時(shí)的時(shí)候，民眾已經(jīng)不堪承受，以至于“民怨沸騰”（某人大代表語）?！皣藯l”及此后的“國六條”，都是中央為了促使房價(jià)理性回歸所推出的政策。但是，從2005年至今，全國幾乎所有城市的房價(jià)都在大幅上漲，有的甚至漲了一兩倍。目前，絕大部分城市的房價(jià)根本就沒有調(diào)整，僅僅是在成交量下降的情況下，就去拯救樓市，與中央的調(diào)控政策相左，容易斷裂政策的連續(xù)性，并有可能損及到公權(quán)力的公信力。

實(shí)際上，就連不少開發(fā)商也反對救市。一位開發(fā)商在接受媒體采訪時(shí)明確表態(tài)：“如果此輪調(diào)控可以通過房價(jià)下降帶來短期陣痛性的效果，那應(yīng)該是件好事。如果地方政府千方百計(jì)力挺開發(fā)商，掩藏樓市問題，比如泡沫，那么，房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，泡沫會(huì)醞釀得更大。長期來看，對中國經(jīng)濟(jì)是更嚴(yán)重的威脅。”應(yīng)該說，這種認(rèn)識(shí)是非常理性的。

從經(jīng)濟(jì)安全的角度來看，樓市也不能救。伴隨著房價(jià)的持續(xù)上漲，在近十年中，或明或暗的外資及大量熱錢涌入中國樓市，獲取了豐厚的利潤。在樓市成交量萎縮的情況下，這些外來資金無法及時(shí)變現(xiàn)，而在次貸危機(jī)不斷擴(kuò)散，美國等西方國家企業(yè)資金緊缺的情況下，這些已經(jīng)獲利豐厚的資金急需從中國樓市撤離，以規(guī)避中國樓市即將到來的調(diào)整。政府救市恰好給急需撤離的熱錢一個(gè)絕佳的機(jī)會(huì)。越南的教訓(xùn)告訴我們，一旦熱錢大量撤離，房地產(chǎn)市場將陷入自由落體的狀態(tài)，墜入可怕的深淵。

房價(jià)連續(xù)上漲，不斷惡化住房這一民生問題。如果在房價(jià)剛剛出現(xiàn)調(diào)整跡象時(shí)，政府就出臺(tái)措施救市，托住房價(jià)，就會(huì)導(dǎo)致中高收入者也被住房市場拋棄，從而，留下更大的住房難題給政府。

從行業(yè)洗牌的角度來看，房地產(chǎn)市場也不能救。房地產(chǎn)業(yè)的確需要調(diào)整了。當(dāng)一個(gè)行業(yè)發(fā)展到建個(gè)房子都能賣大錢，是個(gè)人都能牟取暴利的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)本身就已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重問題，或者說，已經(jīng)走到了盡頭——大調(diào)整必定要到來。人為阻礙這種調(diào)整，只會(huì)使我國房地產(chǎn)市場錯(cuò)過一次難得的調(diào)整機(jī)會(huì)，并導(dǎo)致房價(jià)中的泡沫越積越多，埋下更可怕的隱患。并且，人為阻礙這種調(diào)整，會(huì)使經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在規(guī)律遭到破壞，導(dǎo)致難以想象的嚴(yán)重后果。

今年8月中旬，國資委主任李榮融在國資委召開的新聞發(fā)布會(huì)上透露，奧運(yùn)會(huì)后國資委將再啟中央企業(yè)重組一事。房地產(chǎn)央企總數(shù)繼續(xù)維持不超過15家，相當(dāng)一部分企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是作為一個(gè)過渡，將會(huì)逐步退出。這意味著，管理層對房地產(chǎn)業(yè)的洗牌做好了充分的準(zhǔn)備。

救不了

盡管許多官員和學(xué)者呼吁救樓市，但中央始終未予表態(tài)。然而，一些地方政府已經(jīng)按捺不住，紛紛出臺(tái)措施，鼓勵(lì)人們購房。典型的，如長沙的購房補(bǔ)貼8萬元，西安的對購房者給予一定的補(bǔ)貼，等等。

地方政府的救市措施意在兩個(gè)方面：一是增加財(cái)政收入，累積自己的政績。在以GDP考核官員的情況下，GDP的增長對官員至關(guān)重要，而房地產(chǎn)業(yè)對地方GDP增長的貢獻(xiàn)舉足輕重。二是維護(hù)開發(fā)商等既得利益者的暴利，只有維護(hù)開發(fā)商的暴利，才能確保地價(jià)停留在高位，而高價(jià)賣地一直是地方財(cái)政的主要收入來源之一。更何況，這其中還有權(quán)錢交易等種種腐敗行為。

地方政府的救市措施，因?yàn)槲唇?jīng)過地方人大批準(zhǔn)而不具有合法性，同時(shí)，也有背離中央調(diào)整政策之嫌。實(shí)際上，在現(xiàn)狀之下，地方政府根本救不了市。

首先，地方政府的救市措施難以被民眾認(rèn)可。以西安的財(cái)政補(bǔ)貼為例，房價(jià)一旦步入下跌軌道，根本不是10%、20%所能停止的（深圳市房價(jià)下跌的慘狀就是一個(gè)明顯的例子），那么，1.5%的財(cái)政補(bǔ)貼又算得了什么？民眾怎么可能，為了一點(diǎn)蠅頭小利就去買房？目前，全國絕大部分城市的房價(jià)，相當(dāng)于股市6000點(diǎn)時(shí)的位置，泡沫很多，民眾對未來房價(jià)的走勢普遍悲觀，這種悲觀的認(rèn)識(shí)必將影響到民眾的購房選擇。

其次，中國股市自2007年10月16日創(chuàng)下6124.04點(diǎn)（滬綜指）的歷史高位后，就持續(xù)下跌，截至9月12日，滬綜指創(chuàng)出2064.29點(diǎn)的本輪調(diào)整新低，股市整整下跌了66.3%，如此跌勢將數(shù)萬億市值化為烏有。由于參與股市的投資者以中等收入者為主，他們的大部分資金被套或者損失掉，中國房價(jià)就缺少了一個(gè)最重要的接盤力量。一旦房價(jià)步入調(diào)整，沒有中等收入者這一消費(fèi)主體作為支撐，房價(jià)調(diào)整幅度將變得更大。

第三，我國的人口紅利對房價(jià)的支撐作用正在消失。計(jì)劃生育政策的影響已經(jīng)使人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化。2007年與1996年相比，全國小學(xué)數(shù)量從64.6萬所減少到32.01萬所，減少一半還多！這意味著，未來對住房需求的下降趨勢將是長期的。

聯(lián)合國和世行都曾發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，一個(gè)家庭3~6年的收入購買一套房是合理的，一旦超過6年，就說明房價(jià)過高了。在我國上海、北京等一線城市的絕大部分居民，如果剔除日常開銷，40年甚至一輩子的收入，都不夠買一套住房。房價(jià)高得離譜的現(xiàn)狀本身就說明，它已經(jīng)透支了未來十年以上的利潤空間和市場空間。這意味著，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整是不可避免的。在這種情況下，外在的力量很難真正阻止房價(jià)的下跌，誰也救不了泡沫重重的樓市。