縣域房地產貸款快速增長的背后

近年來，國家對房地產業采取了一系列宏觀調控措施，大中城市房地產貸款得到了有效抑制，但縣域房地產企業貸款不僅沒有減緩，反而大幅度上升。2007年末湖南省縣域房地產貸款余額21.94億元，比2006年末增長51.2%，比同期全省縣域貸款增速高出41.3個百分點；2008年6月末貸款余額30.44億元，比上年同期增長73.5%，比同期全省縣域貸款增速高出59.3個百分點。宏觀調控背景下縣域房地產企業貸款異常增長，反映出縣域房貸與金融調控導向存在偏離，并暴露出一些值得關注的問題。

一、縣域房地產企業貸款快速增長的原因

（一）投資規模被動擴張增加房貸需求。2007年以來，國家相繼出臺了一系列房地產調控政策，規定每宗地的開發建設時間原則上不得超過三年，并堅持從嚴執行閑置土地處置政策，受調控政策影響，反逼房地產企業短期加速存量土地開發投資。據對湖南省內70個縣的200家樣本房地產企業的抽樣調查結果顯示，2008年上半年，200家樣本企業共完成房地產開發投資32.84億元，同比增長74.08%，相當于2007年全年開發投資量的80.34%。從開發面積來看，樣本企業在建工程施工面積531.45萬平方米，同比增長83.61%。新開工面積358.53萬平方米，同比增長94.48%，是2007年全年新開工面積的1.07倍，其中住宅新開工面積304.5萬平方米，占84.92%，同比增長1.11倍。房地產投資短期內快速膨脹，導致信貸資金需求急劇加大。

（二）資金異常緊缺迫使企業尋求貸款支撐。一方面，縣域房地產開發投資對資金的需求遠遠大于資金供給，資金供需缺口明顯加大。2008年上半年，200家樣本企業從正規金融貸款13.64億元，民間融資總額2.72億元，而同期企業完成投資卻達到了32.84億元。同時，樣本企業2008年上半年空置房積壓占用資金18.27億元，比樣本企業同期從正規金融貸款和民間融資總和還多9.49%，進一步加大了資金缺口。另一方面，房地產市場銷售明顯回落，加劇企業資金緊張。進入2008年后，商品房銷售形勢每況愈下，200家樣本企業上半年商品房累計竣工面積192.02萬平方米，實際銷售面積僅為116.26萬平方米。從增長速度來，樣本企業商品房銷售同比增長8.59%，而同期的商品房竣工量同比增長1.56倍。銷售回落導致房地產資金回籠不暢，流動資金異常緊張，迫使企業轉向銀行尋求貸款支持。

（三）銀行對房地產企業有較強的貸款擴張沖動。目前縣域商業銀行資金相對富余，但縣域工業企業項目大都不符合貸款支持條件，而近幾年高度繁榮的房地產市場使房地產貸款成為縣域銀行業新的效益增長點，在利益趨動下，各商業銀行都在爭食這塊蛋糕。部分銀行對于房地產調控效應缺乏前瞻性的判斷，通過擴大房地產貸款規模搶占市場，導致房地產貸款投放過快。

二、縣域房地產貸款快速增長背后值得關注的問題

隨著宏觀調控效應的進一步顯現，縣域房地產市場面臨的形勢將更加嚴峻，并已經明顯影響到了金融領域，房地產貸款快速增長背后存在的一些問題值得高度關注。

（一）關注類房貸急劇增多。2008年6月與上年同期相比，湖南省縣域房地產貸款雖然不良貸款數量無明顯變化，但關注類貸款卻由7282萬元快速增加至17839萬元，金融機構面臨不良貸款上升的壓力加大。再從縣域房地產貸款投向來看，有相當部分貸款流向了虧損企業或資質較差的房地產企業。樣本企業銀行貸款中，虧損企業貸款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，資產負債率75%的高負債企業銀行貸款占比達到22.6%。隨著國家進一步加強對房地產宏觀調控，縣域房地產貸款的潛在風險有可能集中暴發。

（二）企業還貸能力明顯弱化。隨著宏觀調控政策效應的不斷累積，縣域房地產企業市場分化明顯，出現利潤減少甚至虧損，相當部分企業經營難以為繼，處于停工或半停工狀態。2008年上半年，樣本企業利潤總額同比減少2180.54萬元，下降31.39%；有67戶企業發生虧損，虧損面達33.5%。樣本企業速動比率平均只有0.4左右，表明企業短期償債能力明顯不足，房地產貸款存在較大的還貸風險。

（三）民間亂融資危及信貸安全。房地產民間融資在快速擴張的同時，形式多樣的亂融資行為有所蔓延，個別欠發達地區甚至已沖擊社會安定，嚴重影響金融安全。一是招股合伙集資。許多房地產企業為拿下開發項目，由其各大股東在其關系人中廣泛發展合伙者共同出資參與開發，然后高額分紅。目前這種方式是縣域房地產企業民間融資的主要途徑，但由于這種集資方式缺少公開的操作指引和法規保障，極易產生融資糾紛。二是中間人“打包”集資。房地產企業通過中間人將集來的資金“打包”后轉入房地產企業，以獲取高額利潤。這種方式由于通過多個環節，利息更高，風險更大。三是跨區域進行民間融資。房地產民間融資區域擴大化。如某房地產開發公司從永順、吉首等地跨區域融資6257萬元，參與融資人員1200多人次，目前已出現了激烈的融資糾紛。

（四）房貸操作風險反襯監管不足。金融機構在經營房地產信貸業務中，出現了一些操作風險，也反映出縣域金融監管不到位。主要表現在：一是假按揭欺詐風險。部分房地產開發企業通過讓員工或其他人提供身份向銀行申請個人按揭，購買自己開發的房產。二是以個人名義貸款變相開發。項目房地產企業投資者或者以個人名義貸款，變相用于房地產開發。三是抵押物價值高估。在實際操作中，借款人為了得到更多的貸款，常常要求評估機構抵押物的價值進行高估，而一些評估公司通過各種手段虛增抵押資產的價值，導致變現額與債權額的嚴重偏差，給銀行帶來損失。四是銀行違規發放貸款。在利益趨動下，銀行自身在房地產業務經營上容易產生急功近利的傾向，不可避免地出現了放松信貸條件以搶奪客戶、擴大規模的現象。如對“四證”不齊全的項目發放房地產開發貸款，或以流動資金貸款替代房地產開發貸款;在開發項目資本金沒達到要求的情況下發放房地產開發貸款；一些銀行人員甚至對發放的房地產開發貸款按一定比例收取10%的高額回扣。

三、相關政策建議

面對縣域房地產貸款快速增長中出現的問題，在落實“一保一控”宏觀調控政策過程中，有必要在全面了解和掌握縣域房地產金融運行狀況的基礎上，更加注重宏觀調控的科學性和靈活性，正確把握好縣域房地產金融調控的重點和力度，以確保縣域房地產市場健康發展。

（一）及時調整房地產金融調控重點。在調控地域上，要把房地產金融調控重點轉向縣域。近年來，大中城市一直是國家房地產調控的重點，宏觀調控政策效應在大中城市已經明顯顯現。隨著宏觀調控政策應由大中城市向縣域滲透，縣域房地產市場面臨拐點，縣域房地產金融也集聚了大量的風險，房地產金融調控應把視線更多地投向縣域。在調控部位上，要把房地產金融調控重點轉向增量。在對存量土地開發和在建工程項目實施金融調控的同時，更要加強對待新增土地開發和新開工項目的調控，防止縣域房地產企業不顧市場需求盲目開發，造成大量空置房積壓。在房地產貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調控，嚴防形成的新不良貸款。在調控

對象上，要把房地產金融調控重點轉向高風險房地產企業。根據縣域房地產金融風險的現實情況，對企業實施金融調控的重點應放在關注民間融資金額較大、投資規模過大、資金異常緊張、還貸能力不足的高風險房地產企業。

（二）注重金融調控與房地產市場發展的協調平衡。對于縣域房地產金融調控應把握“有保有控、協調平衡”的原則。一是實現房地產金融調控與企業承受能力的平衡。縣域房地產企業抗風險能力相對較弱，更容易受到市場性風險和政策性風險的沖擊，房地產金融調控要充分考慮企業的承受能力。在對運作不規范、不符合要求的房地產企業堅決不予貸款的同時，對資質較好、有效益、守信用的縣城房地產企業仍要積極給予支持。二是實現房地產金融調控與縣域經濟增長的平衡。房地產企業是縣域經濟的支柱產業，要立足于整個宏觀經濟的層面來看待，把握好調控力度，避免縣域經濟出現大的經濟波動，促進縣域經濟平穩健康發展。比如政府可適當降低包括契稅在內的住房交易稅，不僅可以降低居民進入房地產市場的交易成本，也可以通過這種降低稅收的來增加房地產市場的供給，繁榮房地產交易。三是實現房地產金融調控與縣域金融健康發展的平衡。既要通過金融調控，形成正確的房地產信貸導向，促進房地產貸款結構的優化，又要防止因過度調控加大企業還貸風險，影響銀行信貸效益，危及金融安全。

（三）建立縣域房地產金融監測機制。目前，我國房地產行業的監控重點是全國70個大中城市，縣域房地產金融的監測近乎“空白”，應將房地產監測體系延伸到縣域。建立適應縣域房地產金融調控指標體系，對縣域房地產企業進行適時跟蹤監測，重點監測房地產民間融資、房地產貸款增長、企業資金鏈狀況、房地產投資和銷售狀況等。同時，建立房地產金融調控效應評價制度，根據監測情況及時分析和評價房地產企業的調控效應，為房地產金融宏觀調控提供調整和決策參考。

（四）切實加強對縣域房地產的金融監管。重點監管房地產貸款條件、首付款比例、按揭貸款、流動資金貸款用于住房開發貸款以及個人貸款變相開發等。特別是對以貸謀私、收受開發商或個人賄賂的銀行人員，嚴格責任追究，以確保金融調控政策在縣域房地產行業落實到位。三是建立房地產金融調控效應評價制度。設置科學合理的評價指標體系，及時跟蹤分析和評價房地產企業的調控效應，為房地產金融宏觀調控提供政策調整參考。

（作者單位：中國人民銀行長沙中心支行金融研究處、中國人民銀行婁底市中心支行）