樓市低迷原因何在——懷化市縣域房地產市場調查

今年以來，隨著國家不斷加強對房地產市場的宏觀調控，房地產企業融資形式普遍趨緊，生產經營難度加大，特別是縣域中小房地產企業問題更加突出。為了了解當前縣域房地產市場形勢及房地產企業融資狀況，及時掌握有關情況，解決存在的問題。最近，我們對全市縣域房地產市場進行了調查。調查中我們選取了懷化城區及轄內洪江、沅陵、辰溪等9個縣（市），共26家房地產企業作為調查對象和樣本，并走訪了政府相關部門、商業銀行，召開房地產企業座談會。現將調查情況報告如下：

一、當前縣域房地產市場現狀。

近幾年來，懷化房地產行業經歷了由復蘇到繁榮，雖然國家不斷加強對房地產市場的宏觀調控，但房地產市場卻呈現蓬勃發展的態勢，房地產企業由原來的6家發展到目前的100余家，住房開發面積由2003年的987732平方米發展到2007年的1515824平方米。懷化房地產企業在近五年間得到快速發展，房地產市場的快速發展，極大地改善了懷化城市居民的居住條件，推動了懷化城市建設發展的步伐。然而，2007年年底以來，在我國房地產市場遭遇“寒流”、一片低迷的背景下，作為三線城市的懷化房地產市場也未能幸免，房屋交易量增速回落。據對轄內9個縣（市），26戶房地產企業的抽樣調查，2008年上半年，房屋銷售面積163407平方米，比去年同期147202平方米增長11%，上半年增幅回落41.8%。房屋空置面積69182平方米，比去年同期31190平方米增長121.8%。商品房平均售價1398元/平方米，比去年同期1498元下降6.66%。

懷化城區房地產市場也是一片低迷。上半年，城區商品房均價達到1509元/平方米，比去年同期上升14.5%。但房屋成交量卻迅速下降，上半年城區共批準預售房地產項目面積為45.48萬平方米，比去年同期下降32%。而被喻為房地產市場“晴雨表”的二手房交易量更為慘淡，上半年成交量為26.24萬平方米，比去年同期下降52.64%。

與交易量形成對比的是，房地產投資供給卻在增加。據轄內9個縣（市）26戶房地產企業的抽樣調查，2008年上半年，完成房地產投資24394萬元，比去年同期23935萬元增長1.92%；在建工程施工面積485581平方米，比同期392511平方米增長23.71%；住宅竣工面積111095平方米，比同期增長1.5%。也就是說，在住房需求明顯放緩的同時，供給規模卻依然在增長。

二、縣域房地產市場運行的新變化

在國家不斷加強房地產市場調控政策作用的大背景下，自2007年底以來，縣域房地產市場運行出現了一些積極變化，需求明顯放緩，供給依然增長，市場供求狀況有所改善，房價總水平高位盤整，房地產業總體上正朝著宏觀調控的預期方向發展。

1.供給增加，需求減少，供求關系明顯變化。針對房地產開發商高價拍地、囤地的現象，在近幾年特別是2007年強化土地市場管理的基礎上，今年國家繼續加強了對土地市場的監管。年初，國務院下發了《關于促進節約、集約用地的通知》，嚴格執行閑置土地處置政策，明確規定，土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。土地新政策的出臺和實施，不僅有效遏制了開發商蓄意囤地的行為，許多城市住宅用地已經多次出現了流拍現象，而且還促使房地產商加快了對已占有土地的開發和利用。這就不難理解為什么年初以來，在價格漲幅放緩、成交量回落的同時，房地產開發商還會拼命加大房地產投資，使房地產投資保持高增長，尤其是住宅施工面積和竣工面積均出現加快增長。相反，需求卻出現了高位回落或負增長。

2.房價小幅上漲，漲幅高位回落。隨著供求關系發生變化，今年年初以來我市縣域商品房價格在繼續上漲，但漲幅已大幅度回落。據市房產局公布的數據顯示：2006年懷化城區商品房平均價格為每平方米947元，2007年則為每平方米1450元，漲幅53.1%。而今年上半年，商品房均價每平方米為1509元，比上年底僅增長4.07%，比去年同期增長14.5%，增幅已高位回落。房價雖然在上漲，但漲幅已得到抑制，不象去年那樣瘋漲。其原因是懷化房價在整個湖南省都處于較低的位置，加上各種各樣的成本上漲必然會帶動房價的上漲，因此近期內懷化房價增長速度不會過快，但也不會回落，將呈現持續小幅增高的態勢。

房價漲幅高位回落，調控政策效應初步顯現，但這并不表明房地產市場就是均衡的。事實上，本次房地產市場出現的新變化是“被動”調整的結果；供給方面，房地產商“被動”擴大供給。在國家土地新政策的作用下，開發商盡管面臨資金緊張、銷售萎縮等方面的壓力，但還是不得不擴大商品房的的投資和開發力度，增加供給；需求方面，消費需求的“被動”減少。經過多年持續的高增長，高昂的房價使大部分有自住需求的購房者“望而卻步”，導致真實有效需求急劇萎縮，從而壓制了真實需求；同時，國家持續從緊的貨幣政策提高了投機者的交易成本，減少了投機預期，抑制了樓市投機需求。

三、樓市低迷原因何在

1.外需減弱，投資放緩，國民經濟增速回落。受外需減弱，投資放緩，宏觀調控等多種因素的影響，今年經濟增長速度明顯放慢。上半年我國經濟增長10.4%，增速比上年同期回落1.8個百分點。預計下半年經濟增速很可能繼續回落。首先，凈出口增長下降。其次，受從緊的貨幣政策、成本上升、企業利潤下滑等因素的影響，固定資產投資增速將進一步放緩。第三，受城鄉居民收入實際增幅放緩甚至減少，通脹壓力居高不下等因素的影響，消費能否保持旺盛還有待進一步觀察。因此，隨著我國經濟增長速度明顯放慢，房地產業的景氣必然因此受影響。

2.股市下跌，資產縮水，居民收入增長放慢。截止8月22日，上證指數已由歷史最高的6124點，一路下跌到2405點，跌幅達到60.7%。目前中國證券市場開戶數已超過1億，股市大跌，大部分股民家庭財富急劇縮水。由于房地產和股市都具備資產的性質，股市所引發的金融動蕩也會擴散和放大房地產金融風險。股市下跌的負財富效應使眾多家庭的財富大幅縮水，從而減少了對房產的有效需求。

3.銀根緊縮，資金趨緊，投資投機需求減少。近幾年來，我國實行從緊的貨幣政策，特別是2007年下半年以來，中央銀行從開發商和購房者兩方面同時收緊信貸閘門，提高貸款條件，抑制投資投機需求。尤其是提高第二套住房首付比例和貸款利率的政策，對遏制投機作用更加明顯。在持續從緊的貨幣政策作用下，一線城市房價應聲而下，出現了降價潮，一些城市打折成風，各種促銷活動更是應接不暇。這股降價打折風潮迅速波擊到內地二、三線城市，形成對市民心理暗示：房價會下跌。等待觀望、持幣待購已成為房地產市場主流。住房需求下滑對資金鏈的影響最大。

4.投資加快，供給增加，土地新政策效應顯現。國家土地新政策將使房地產投資在未來幾個月內繼續保持較快增長，盡管增速可能會降低。上半年，房地產開發投資同比增長33.5%，增速比上年同期提高5個百分點，高于同期城鎮固定資產投資增速6.7個百分點。投資高增長將導致未來幾個月房地產施工和竣工面積繼續較快增長，房地產總體供給將繼續增加。

5.保障性住房增加，供給結構改善。為了解決中低收入家庭的住房問題，近年來國家連續出臺政策加大對保障性住房建設。特別是2007年8月《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發布以后，各地均加快了保障性住房建設步伐。隨著政府實施的保障性住房投資和建設力度的加大，經濟適用房和廉租房進入市場，將大大改善住房供給結構，滿足中低收入家庭的住房需求。這將減少普通住宅的需求，從而進一步改善房地產市場的供求關系。

從以上因素分析，我們對懷化縣域房地產市場價格總體判斷是：縣域房地產市場與一線大中城市有較大的區別，一線城市下半年房價調整的可能性很大，房價漲幅繼續放緩甚至下降幾乎不可避免。但作為三線城市的懷化，房價雖然在上漲，但漲幅已得到抑制，不象去年那樣瘋漲。其原因是懷化房價在整個湖南省都處于較低的位置。加上各種各樣的成本上漲必然會帶動房價的上漲。因此，近期內懷化房價增長速度不會過快，但也不會回落，將呈現平穩或小幅增高的態勢。

四、促進縣域房地產業持續健康發展的建議

為促進縣域房地產業進一步持續穩定健康發展，我們認為：下一步加強和改善房地產業宏觀調控需要注意以下幾個方面的問題：

1.政策調控的目的是促使房地產市場健康發展。無論是利率、信貸、土地、環保、產業等哪方面的政策，宏觀調控的目的并非打壓樓市，更不希望樓市崩盤，而是為了促進樓市更加穩定、健康的發展，更好的發揮房地產業在拉動經濟、解決就業，改善民生等方面的重要作用，更好地防范和化解由房地產“過熱”對金融和經濟安全所帶來的巨大風險。房地產市場的調控應當把維護金融安全和普通消費者利益放在首位。

2.房地產調控政策應適時適度，注重實效、區別對待。國家出臺房地產宏觀調空措施一般是基于全國平均發展水平，給偏熱的房地產投資降溫。而欠發達地區的房地產業起步晚，落后于平均水平。因此還需要適當的激勵措施促進其蓬勃發展。若宏觀調控政策不兼顧各地區的現實需要和發展需要而搞一刀切，就會抑制欠發達地區房地產業良好的發展勢頭。

3.貫徹金融調控政策，拓展房地產市場融資渠道。一是要拓寬房地產開發融資渠道，積極爭取銀行貸款支持，鼓勵金融機構對資質高、實力強、效益好、守信用的房地產開發企業加大貸款力度。二是拓寬住房消費渠道。比如完善住房公積金制度，充分發揮住房公積金對解決城鎮職工住房的功能作用。三是金融機構要加大住房信貸產品的開發和推廣，提高服務水平，幫助客戶合理規劃購房資金計劃。四是按照市場運作方式，鼓勵、支持成立住房置業擔保機構，為中低收入家庭和進城農民提供住房貸款擔保。

4.繼續加大保障性住房建設。安居是民生之本。滿足全社會成員的多層次的住房需求，不僅是經濟問題，更是重大的社會問題和政治問題。加大包括經濟適用房、“兩限”房以及廉租房在內的保障住房建設、開發和供用，不僅能解決普通民眾尤其是中低收入階層的住房問題，而且對平抑整個房價有顯著作用。因此，政府應當經繼續加大保障性住房的投資和供應，扭轉長期以來房地產市場供給結構不合理的狀況。

5.科學布局，規范發展。縣域房地產市場經歷幾年的發展，目前已發展到一定的規模。據業內人士預測，未來房地產業將持續發展。但在房地產建設的布局上更加注重科學性，持續的發展更應該規范，以滿足不同層次的需求。政府各相關部門要對縣域房地產建設統籌安排，合理布局，同時要對房地產市場進行規范，確保建設質量，不斷提升房地產的品質，確保房地產市場持續健康穩步地發展。

（課題組組長：覃事寶 成員：舒文治、周衛國、劉財林 執筆：周衛國）