新形勢下的三線城市房地產發展機遇

當前，由于中央宏觀調控政策的持續出臺。房地產市場“觀望”及“拐點論”持續發酵并產生作用，全國重點城市“樓市消化速度放緩、價格上漲滯緩，交易量持續滑坡”等聲音此起彼伏，房地產市場何去何從?未來如何發展?如何把握購房時機?等一系列問題成為市場關注的焦點。迷茫，是當前房地產市場的普遍問題；爭議，是當前房地產市場的普遍現象。

然而，2008年3月8日，由福建象嶼房地產開發公司開發建設的位于福建省南平市的江南·第一城推出B組團330余套住宅，開盤當天便售罄，在全國房地產市場觀望氛圍濃厚的市場背景下，逆市飄紅，令人關注。

為什么福建象嶼地產能夠在當前形勢下取得如此成功的驕人業績?這個問題不僅引起專家業界探討，更成了閩北街頭巷尾的熱點話題。因此，也引出了對“當前形勢下三線城市房地產發展機遇”的關注，中央的宏觀調控政策對重點城市產生了影響，但是對處于城市發展期的三線城市，究竟是影響還是機遇?2008年4月16日，一場名為“新形勢下的三線城市房地產發展機遇”論壇在福建省南平市江南·第一城會所多功能廳隆重舉行。多位專家會聚一堂，以一場高峰對話，深刻探討了這個問題。

宏觀調控永遠在進行當中

劉波：我們就用一個小時的時間進行交鋒，今天我們想探討這么一個話題，實際上如果我們同時在關注中國的經濟，關注中國房地產的話，我們會發現最近有些報告，全國大規模擴張的上市公司，他們在股市上是全線下跌，宏觀調控在中國進行得如此嚴厲，我們今天下午交流的話題是三線城市的發展機遇，但我們不得不關注一個前提，就是不管這個是三線城市還是一線城市，都要面臨一個話題叫做宏觀調控，所以我第一個話題特別要問一下顧云昌先生，就是宏觀調控已經進行了這么一段時間，是否已經達到了它的一個真正的目標，如果這個目標沒有達到的話，我們接下來第三、第四季度是否還要進行宏觀調控，房地產在一二線城市的表現有沒有可能會傳染到三線城市?

顧云昌：這是一個很大的起點。首先我要談一個觀點，宏觀調控和房地產調控是兩個不同的概念，我們一般情況下說房地產宏觀調控，這種說法有所偏頗。宏觀調控是整個國家對整個宏觀經濟的調控，房地產市場調控是其中一個方面。第二個概念就是說，宏觀調控在進行中，房地產市場調控在進行中，因為市場經濟我已經講過是扭秧歌經濟，宏觀經濟也是扭秧歌經濟，所以要不斷地調控，宏觀調控永遠在進行，只不過有時候“少啦少啦”。有時候“多啦多啦”。宏觀調控到現在為止來看，仍是投資率增長過快，信貸過多，外匯順差。房地產市場如果沒有這幾年政策的出臺，我們的房價恐怕還不止現在這個樣子，可以說出臺的政策取到了一定的效果，但是沒有我們想象的那么好。因為有些問題不是房地產自己造成的，比如控制性的供應。因為宏觀經濟要求資產投資、房地產不要增長太快，我們就要求土地增長不要太快，造成了我們供應的緊張。

我們現在有幾個過剩，一個是產能過剩，一個是勞動力過剩，一個是資金流動性過剩，三個過剩卻遇到了我們住房供應不足，現在價格漲得快，是我們需求太旺盛了，供應不足，跟不上。當然越是跟不上，投資就越多，所以這個是有矛盾的。現在專家們都有這么一個觀點，應該說我們這幾年，房地產市場調控主要是抓住一點：抑制過旺的需求。其實“國八條”、“國六條”和我們的央行第二套房政策都是在抑制需求，如果不抑制需求就會更旺，當然我們還是希望增加有效供應，這樣才能使價格平穩，所以宏觀調控、房地產調控是永遠進行當中的。

規范化市場需要“軟著陸”

劉波：去年第二套房政策出現以后，我們去年第三、第四季度和今年第一季度主要成交量有一個較大的萎縮，另外局部也出現了一些價格的微調，而最近還有些說法就是還會再加大房地產的宏觀調控，是不是這樣?

顧云昌：有人也問我了，我說我沒聽說，因為傳說很多，我相信我們中央政府會把握宏觀調控的力度，規范房地產市場宏觀調控的力度。因為誰都希望我們的經濟保持一個穩中求進的發展，房地產市場保持一種穩健的發展。所以我們去年的工作會議和我們十七大提出的“兩防”，防止結構性的通貨膨脹變成全面性的通貨膨脹，第二個是防止我們經濟從偏熱變為過熱，今年政府工作的要點，講到了另外“一防”，防止經濟的下滑。我想整個中國的經濟有不確定性，我們房地產市場當然也有不確定性。建設部在兩會間的觀點是防止房價上漲過快，他們認為房價上漲過快的因素還在，因為我們現在仍是供不應求，既要防止扭轉供求關系下滑。又要防止繼續反彈，希望我們的價格可以走穩。我和劉教授說，如果我們2008年的房價可以跟上CPI，4.8，這不挺好嘛。甚至我不漲。或只是1％、2％，也是可以有效地擠壓泡沫，在材料上漲，人工上漲的情況下，房價不上漲的話，等于是下降了。過去是虛漲的空間，我們把未來兩三年的漲幅都達到了，那么就需要它慢慢把泡沫擠壓掉，我希望是一個“軟著陸”。

還有，我認為看房價不能只看同比，或只看環比，應該兩者結合，這樣才比較科學。因為這個過程就是我們調整理性回歸的過程，要客觀地看待我們市場。當然，我們房地產發展也離不開媒體的幫助，但有的媒體喜歡“炒”，所以希望媒體也要客觀看待，既不要唱“衰”，也不要繼續唱“漲”，咱們要唱“穩”。

房地產行業需要盤整

劉波：今天我們思考的這個問題是房地產宏觀調控問題，也就是一個國民經濟和房地產產業的整合問題。在目前中國經濟的現狀下，包括面臨的嚴峻國際形勢。事實上，每個房地產企業都有直接的感受：今天資金回籠困難了，資金鏈要斷了，給房地產企業的運作很大的壓力。那么，現在我們房地產行業的發展的整個大態勢是否會出現一個比較大的變化?改菩?平穩?或者反彈?請教一下專家的意見。

劉福泉：首先，關于前期的宏觀調控，我的觀點是：乏善可陳。比如90平方米房子占市場總量70％政策。這“90平方米”政策怎么推呢?按照常規只能是單價提升，才能使戶型面積控制下來。但看宏觀政策方面，政策一方面打壓戶型、另一方面打壓房價，這種做法就比較難，效果并不理想。近年來，除了稅收落實打壓了房產銷售的總價，其他所有的宏觀調控效果都并不大。所以，只有到現在，市場本身自己需要調控時才見到了宏觀調控才見到了所謂的效果。

其次，我覺得我更喜歡把現在的房地產行業看作是一種盤整。通常有人說現在這個時代，每個人都覺得是一個特別“自以為是”的時代。在這個時代，房地產市場也同樣如此“自以為是”。房地產行業的爆炸性增長，根本不照顧市場的感覺。也是這種情況。我的一篇BLOG里有一篇文章，“房地產市場：我的地盤誰做主?”就是表現了現在樓市遭遇的現狀。目前的房地產市場完全冷落了市場的作用。所以，現在出現的房地產盤整很大程度上是市場想說話。

我認為，房地產市場剛構建時，有很多很多不符合規律的事情。但隨著房地產市場的發展，現在在盤整過程中逐漸地恢復了規律整合。現在的房地產市場，大家都需要歸位。也就是說，現在的城市房地產市場發展情況要跟城市的地位相匹配。在這一輪的房地產市場，誰最“衰”?毫無疑問，是高增長高風險的珠三角地區。前一段時間，以深圳、廣州為代表的珠三角地區增長太瘋狂了。但大家也知道珠三角地區的地位明顯低于北京、上海等一線城市。因此，現在也看到珠三角地區出現了房價趨勢的走緩。在過去的時間里頭，房價瘋漲的城市里，盤整很正常。舉個例子。比如福州，在去年某房地產企業高價拿地進入福州以后，立即造成了福州某房地產板塊房價迅速的增長，甚至一天之內漲價在千元以上。但在最近一周，此版塊地區價格明顯下降。這與珠三角城市深圳、廣州目前出現的情況非常相似，最終回歸了城市的本位。

在此，我總結下，我認為房地產市場定位重要。我認為一個城市的房地產市場最終還是要與這個城市的母體本體、城市的發展情況所整合、所相匹配。謝謝。

宏觀調控下的三線城市獲得發展機遇

劉波：現在，我們最終回到三線城市的探討。那么我們一線、二線、三線、四線城市的城市劃分是個什么概念?陳亮：我認為這種城市檔次的劃分很有必要。實際上我們國家政策做的就是“形象”兩個字。一線城市房價漲得太快，所以國家開始踩剎車，給他“吃藥”。結果，二、三線就跟著一起“吃藥”，而這“藥性”又非常大。那么實際上，我們所指的一線城市意思是達到人口達到1000萬人以上的特大型城市。二線城市一般指的是寧波、杭州、福州、廈門以及內陸省份的省會等城市，人口規模在100N400萬之間。三線城市一般指的是地區級城市或各個區域的新興城市。人口規模基本在20～100萬之間。南平40萬人口數量屬于三線城市。此外，還可以劃分為10萬人口規模的小城市和一些城鎮。

但實際上，中國所有政策一刀切，產生的影響非常深。比如90/70戶型一刀切的政策，在每個區域感覺都并不一樣適應。其實目前大部分政策其實都并不一定適合三線城市，只適合一、二線城市。意圖要給已經生病的一線、二線城市“吃藥”，但實際上卻給沒有生病的三線、四線城市也“吃藥”了，這是不正常的情況。謝謝。

劉波：比喻得非常生動。現在我們請教三線城市的房地產開發商郝總：這一輪宏觀調控進行的現在，目前南平也是否出現了消費者觀望的情況?和一、二線城市一樣受到了影響?三線城市表現怎么樣?南平市場表現怎樣?

郝雷鳴：作為開發商，我們必須要從宏觀層面掌握。首先，我應該先講一下我們為什么來南平。事實上，當初來南平是象嶼集團的一種戰略安排。在前兩年。象嶼集團做集團總結規劃，研究房地產市場布局時候，我們想起了中國有句古話：物極必反。中國房地產已經熱了十幾年，總會遇到一個周期性的問題。象嶼集團房地產部門已經踏入了房地產市場已經有些過熱的長三角地區和廈門地區。所以為了應對宏觀調控所帶來的市場調整和沖擊，我們一定要到市場最穩定、潛力最大的地方做一些補充。基于這種考慮，我們的第一站選擇了南平。

現在看起來宏觀調控影響還是很大的。首先，錢“緊”了。銀行縮緊銀根，房貸個貸也停止了。那么從南平房地產市場表現來看，我們比較了南平去年和今年的市場資料發現：今年第一季度南平的房地產產品銷量還是再漲，房價比去年同期還在上漲。而在市場信心方面，感覺還是不錯的。在去年，江南第一城第一次開盤，計劃開盤330套，可是在銷售現場采取搖號方式銷售卻來了4000人左右。今年3月，計劃開盤200套。采取放號形式銷售，最終放了800個號牌。所以我認為，從小的細節上看，南平房地產市場的市場信心還是有的，宏觀調控的影響是分區域的。

劉波：我公司有很多銷售的樓盤都在三線城市，這也是我們進行戰略調整的結果。如果說一、二線大城市是股市里的藍籌股的話，前幾年主要漲得就是藍籌股，那么現在進入了藍籌股的盤整階段。如果將三線城市比做是優質的小盤股票的話，那么現在也應該能走出一個獨立行情的機會，有一個較大的上升空間。請嘉賓們表達一下意見：三線城市有沒可能全國低迷的狀態下面，是否有增長的可能性，走出一個大發展的獨立行情?

陳亮：我有一些數據告訴大家，第一方面原因，南平地產市場和其他三線城市不一樣。最大的制約因素：南平沒有地。房地產市場發展一個要素需要土地的供應。如果沒有土地的供給，樓市的供給量肯定解決不了。目前，南平房子很好賣的大背景是幾年所積累下來的購買力。因為南平很多年來沒有很好的房子可以供應。

第二方面原因，國內房地產市場發展分4個階段：第一階段，90年代初期土地出讓尚未實施招拍掛時，樓價2000左右。地價700元左右。當時決定房價的成本構成是建安、利潤、地價、稅收四個方面，其中地價和稅收占比例較小。第二階段，90年代中后期，開始運作陽光土地出讓，土地價格迅速攀升。地價占房價比例大幅增長。第三階段，2003、2004年，大量土地已經完全市場獲得。土地成本第一次在價格體系中成為第一位，在30％左右。第四階段，2005年以后，新出讓的土地，土地價格已經占到成本的60％左右。去年底福州有新拿地的項目樓面價占預估房價成本80％，建安成本所占比例卻大幅下降。

綜上所述，南平樓市發展情況才到第二階段。南平樓市價格并不太高，無需做太多擠壓。南平樓市價格與價值基本吻合，泡沫較少。價格地價、稅收由政府掌控。這兩項增長最快，漲幅最高。而原本有房地產企業所掌握的建安成本與利潤已經大幅下降。因此，一二線城市與三四線城市需要首先改變已經非常明朗。

三線城市把遇機遇穩中求進

劉波：以往一線、二線城市房子被熱搶，可是現在大城市的房子都在進行打折促銷。以往大城市，土地出讓時，大家都在搶地，可是現在出現了土地流拍情況。一線、二線城市出現的萎靡。是否說明了三線城市是否是未來發展的主要方向?是否進入了一個發展機遇?三線城市能否走出自己的獨立行情?

劉福泉：我想先分析中國改革開放的一種局面。首先，在改革開放前，城鄉是分割的。在改革開放后，城鄉開始頻繁流動。農村人力、資源流向小城市，小城市流向大城市。物流人流越大量地聚集，房子的需求也就越大，購買力越強，城市的房價上升空間越大。

那么經過了十年左右的資源聚集，現在一線城市出現了盤整局面。隨著北京、上海等一線程似乎的居住成本越來越高，到了盤整的一個很正常階段。所以現在物流人流的聚集開始往下一級程城市輻射。也就在三年前時，例如福州這樣二線城市受到了這種輻射，這種資源聚集好處也被福州享受，成為房地產市場發展最快的地區。

到了現在，這種輻射已經開始向三線城市轉移了。南平這樣的三線城市迎來了一個發展的機遇。但這三線城市中還可以分為兩類。我有一個不恰當的比喻：一類是“傍大款”的女孩，所謂“傍大款”三線城市意思是在樓市前一階段傍上一線、二線城市發展機遇的三線城市。比如廣州、深圳的城市發展帶動了三線城市東莞的樓市發展。這類三線城市樓市往往更隨輻射他的一、二線城市聯動。還有另一類三線城市是“屬于自己奮斗的女孩”，沒有享受到一、二線城市發展所帶來的收益。比如南平，完全是根據自己的市場需求走出來的市場行情，南平目前正迎來一個歷史機遇。

陳亮：從2004年開始，我們希望樓市能夠穩定的發展。現在回看南平市場。我們分析。南平客觀的、剛性的樓市需求量非常大。南平的房地產企業應該要滿足于這種需求，積極求穩。

劉波：真是房地產的冬天來了嗎?我們三線城市的春天是不是開始了?

顧云昌：其實我不太有冬天的概念，經濟上講也有春夏秋冬，但冬天并不難過，北京過冬天很舒服，有空調、有暖氣，也不要穿的厚厚的，也就是說。要看你企業怎么看，如果有空調有暖氣你很好過，你資金充分了再冬天你不怕。

其實我們整個房地產企業是在大環境錢松下的錢緊。事事都要講究穩健，都要講究穩，據了解，香港的幾大開發商，他們的共同特點就是保守、穩健。所以房地產企業要做一個經得起調控，不怕調控的企業，我們的樓盤要做一個不怕調控的樓盤。這就要看如何來掌握你的資金鏈，如何來安排你的產品。另外，剛才談到三線城市除了共性，還有個性，也就是不同的三線城市不一樣，市場的冷熱和當地的經濟、產業很有關系，我們南平經濟有沒后勁，產業結構是不是好，會決定我們未來的市場如何。這是第一。

第二，與當地的土地供應節奏、供應量有關系。政府如何把握供應節奏，和當地的環境有關系，比如南平這個地方，如果這塊地不開發出來，在一小塊的地方，再搞用地也是緊張的，所以這個土地的供應量、供應節奏與規劃連在一起，有關系。一般來說，中小城市、優質企業的抵抗力強一點，再調控，頂的過去，反過來，跟原先說的相反，企業抵抗力弱，城市抵抗力弱，產品抵抗力也弱，那么就可能在大浪踏壓當中。被殺掉了，這是正常現象。

劉波：什么樣的產品的價值、特色能做的好?三線城市足夠有自己的條件，做什么樣的項目，風險相對小，對三線城市來說，推出什么樣的產品，會有更好的空間?

陳亮：房地產產品涉及方面非常多，好的建筑、好的景觀、好的環境、好的配套、好的交通等等，這些在具體產品的構建中代價不是很大，反而這種產品帶來的賣點可以獲得很多提升空間。那么在南平做項目，當然也是我們長期十幾年來的開發經驗也證實了，就是小盤子、碎盤子是無法形成高品質的，南平市政府也考慮到了這點，所以在一些新區中幾百畝、上千畝整體運作，這樣會形成非常好的一種小區開放空間，大家住在里面，盡管人還是很多，但整個空間感很好，第二配套有條件做起來，實際上南平人氣非常旺，但是它的消費沒地方去，老城區消費基本飽和，那新區消費如何構建，需要空間，需要配套，需要交通，上次我就聽到市里面已經在三江六岸做快速通道，事實上我們看到的大型的橋梁、道路、公共設施建設都是在為新區做準備，如果一個新區，看上去在南平3.4平方公里面積的外圍，感覺很遠，因為它不是步行之路，之前15分鐘，道一通之后5分鐘，你在舊城區里怎么繞5分鐘都足夠了，那他會覺得這種尺度完全適合居住，而且在這種尺度下可以在小區中享受高品質的生活，那我覺得這個產品慢慢就成熟起來，這也應該是這個城市所追求的產品，實際上這其他城市已經慢慢在做了。

南平確確實實太局促，我也感謝現在的南平政府，把整個城市的空間尺度完全舒展開來，甚至還有一些更大更外圍的區域去拓展。還是那一句話，如果沒有空間跟供應量，房價還是不好控制，最后受苦受害的還是老百姓。但是對于產品上，可塑的地方非常非常多。

品質先行共同打造南平新城市

劉波：現在有一個清晰的共識：宏觀調控是一個必要的行為，房地產商在具體的環境里面，因這個城市具體條件而不同。那么最后請大家用一句話來總結今天的對話吧?

陳亮：南平市政府跟開發商共同握緊這個市場，穩健持續發展。

顧云昌：重復我剛才說的話，我寄望我們第一城，第一個大的樓盤，第一個品質好的樓盤，而且是真正的城市。

劉福泉：我覺得南平在福州等眾多城市里面，是一種很難得的城市類型，它有很好的產業基礎，很好的企業，希望南平人可以很好享受這個現狀。

郝雷鳴：這次宏觀調控對南平經濟發展是一個機遇，我個人覺得南平大有可為。